01.12.2006 | WEG

Teileigentum „Garage“: Wer trägt die Kosten?

von RA, Dipl.-Finanzwirt Hermann Kahlen, FAStR, Senden/Westf.

Eine Leserin schilderte der Redaktion folgenden Fall: „In einer Hauseigentümergemeinschaft besteht sowohl Wohnungseigentum als auch Teileigentum an Garagen. Ein Eigentümer hat seine Garage separat verkauft. Ist der neue Teileigentümer mit ausschließlichem Teileigentum an der Garage an den Kosten auch der Eigentümergemeinschaft anteilsmäßig zu beteiligen?“

In der Sache geht es um die Frage, wer die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums (anteilig) tragen muss. Antwort gibt § 16 Abs. 2 WEG: „Jeder Wohnungseigentümer“. Gem. § 1 Abs. 6 WEG gilt das auch für Teileigentümer. Daraus folgt: Wenn nichts Abweichendes vereinbart wurde, muss sich im geschilderten Fall auch der Eigentümer des Teileigentums „Garage“ an den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums der gesamten Wohnungseigentumsanlage beteiligen. Dabei ist gleichgültig, ob er die Anlagen und Einrichtungen der Gemeinschaft nutzt oder nicht (so zuletzt OLG Hamm 23.2.06, 15 W 135/05, Abruf-Nr. 063369).

Die o.g. Tiefgaragenkosten-Problematik stellt sich immer wieder. Die folgende Checkliste fasst die 9 häufigsten Streitpunkte zusammen:

Checkliste: Tiefgaragenkosten im WEG

Streitpunkt	Entscheidung	Fundstelle
Abbedingung	Ist in der Teilungserklärung nirgends ausdrücklich § 16 Abs. 2 WEG hinsichtl. der Teileigentumseinheit „Tiefgarage“ abbedungen, müssen alle Miteigentümer, auch wenn sie nicht Eigentümer der Tiefgarage sind, anteilig die Kosten für die Instandsetzung der konstruktiven Teile der Tiefgarage tragen.	LG München I WE 01, 57
Abrechnungs-einheiten	Sieht die Gemeinschaftsordnung einer aus einer Tiefgarage und Wohnhäusern bestehenden Anlage vor, dass zwischen Wohnungen und Tiefgaragenstellplätzen getrennte Abrechnungseinheiten gebildet werden und die Instandsetzung und -haltung von gemeinschaftlichen Flächen, Hauszeilen, Anlagen und Einrichtungen, deren Nutzung nur einem oder einer bestimmten Anzahl von Eigentümern oder Dritten zusteht, den Nutzungsberechtigten obliegen, entspricht es der nächstliegenden Bedeutung dieser Regelung, dass allein die Teileigentümer der Tiefgarage auch die Kosten für notwendige Sanierungsmaßnahmen an der im Bereich der Tiefgarage befindlichen Bodenplatte und den Stützpfeilern tragen müssen.	BayObLG ZMR 04, 765
Beleuchtung	Wenn die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentumsanlage vorsieht, dass die Kosten der Erneuerung der Tiefgarage – ausgenommen Fundamente, Böden, tragende Mauern und Decken – von den Nutzungsberechtigten allein zu tragen sind, entspricht es der nächst liegenden Bedeutung dieser Regelung, dass die Kosten für die Erneuerung der Tore und der Beleuchtung der Tiefgarage allein von den Nutzungsberechtigten zu tragen sind.	BayObLG MieWoE, § 16 WEG Nr. 42
Dachreparatur	Ein Tiefgaragendach gehört zu den konstitutiven Teilen des Gebäudes einer Wohnungseigentumsanlage. Dem entsprechend sind Reparaturkosten von allen Wohnungseigentümern im Verhältnis des § 16 WEG zu tragen.	OLG Hamburg MieWoE, § 16 WEG Nr. 51
Garage	Die Bestimmung einer Teilungserklärung, die die „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ anteilig mit den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums belastet, ist dahin auszulegen, dass sich dieser Verteilungsschlüssel auf sämtliche Sondereigentümer und damit auch auf die Eigentümer von Garagen bezieht, an denen selbstständige Teileigentumsrechte begründet worden sind. Die Garageneigentümer müssen sich deshalb an den Kosten des Wohngebäudes ebenso beteiligen wie umgekehrt die Wohnungseigentümer an den Kosten der Garagen.	OLG Hamm 23.2.06, 15 W 135/05, Abruf-Nr. 063369
Garagentor	s. Beleuchtung
Kosten- verteilungs- schlüssel	Sieht die Gemeinschaftsordnung für Gebäude und Tiefgarage gesonderte Kostenverteilungsschlüssel vor, ist ein Beschluss der Wohnungs-/Teileigentümer, nach dem künftig nur noch eine einzige Instandhaltungsrücklage unter Anwendung des für das Gebäude geltenden Kostenverteilungsschlüssels angesammelt wird, wegen Verstoßes gegen die Gemeinschaftsordnung nichtig.	BayObLG MieWoE, § 16 WEG Nr. 43
Stromkosten	Ist eine Tiefgarage Gegenstand einer einzigen Teileigentumseinheit, handelt es sich bei den Versicherungskosten und bei den Stromkosten der Tiefgarage nicht um Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. Diese Kosten betreffen ausschließlich die Miteigentümer des Teileigentums Tiefgarage und dürfen nicht anteilig auf alle umgelegt werden.	BayObLG ZMR 04, 843
Versicherungs-kosten	s. Stromkosten