29.03.2010 | WEG

Vermögensschaden des Verbands bleibt auch nach Ausgleich der Jahresabrechnung

von RA Norbert Slomian, FA Mietrecht und WEG-Recht, Heilbronn

Ein dem Verband in seinem Verwaltungsvermögen entstandener Schaden entfällt nicht dadurch, dass der Schadensbetrag in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die einzelnen Eigentümer verteilt wird.
(KG 28.1.10, 24 W 43/09, Abruf-Nr. 100949)

Sachverhalt

Der Verwalter hatte gemäß Eigentümerbeschluss die Hausmeisterdienste an eine Fremdfirma vergeben. Diese führte die Arbeiten nicht selbst aus, sondern setzte Subunternehmer ein. Die zwischengeschaltete Firma „gehörte“ dem Verwalter und diente allein zur Abschöpfung von Gewinnen aus der Preisdifferenz zwischen den Subunternehmerkosten und den von den Eigentümern genehmigten höheren Preisen der Firma des Verwalters. In der Jahresabrechnung waren die überhöhten Preise als tatsächliche Ausgaben eingestellt und die Abrechnung beschlossen worden. Die Wohnungseigentümer hatten die Abrechnungssalden ausgeglichen. Der Verband macht den Differenzschaden gegen den Verwalter geltend.  

Entscheidungsgründe

Das LG wies die Klage ab. Das Verwaltungsvermögen sei nicht geschädigt, da die Eigentümer die tatsächlichen Ausgaben über die Jahresabrechnung getragen haben. Geschädigt seien damit allenfalls die einzelnen Eigentümer. Da diese aus eigenem Recht vorgehen könnten, scheide eine Drittschadensliquidation aus. Vermietende Eigentümer hätten aufgrund des Ausgleichs der Betriebskostenabrechnungen durch die Mieter selbst keinen Schaden. Dem ist das KG zu Recht nicht gefolgt. Der Schaden ist der teilrechtsfähigen Gemeinschaft in ihrem Verwaltungsvermögen entstanden. Die Kostentragungspflicht der Eigentümer im Innenverhältnis nach § 16 WEG führt nicht zu einem Ausgleich des Schadens im Verwaltungsvermögen. Das KG unterscheidet zutreffend drei Arten von Schadenersatzansprüchen.  

Checkliste: Aktivlegitimierung bei Schadenersatzansprüchen

• Wurde ausschließlich das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betroffen, ist dieser geschädigt und Anspruchsberechtigter.

• Wurde das Gemeinschaftseigentum geschädigt, ist die Bruchteilsgemeinschaft der Wohnungseigentümer betroffen und diese anspruchsberechtigt.

• Ist hingegen das Verwaltungsvermögen i.S. des § 10 Abs. 6 S. 2 WEG betroffen, so ist allein der teilrechtsfähige Verband anspruchsberechtigt.

Die Frage, ob und in welchem Umfang die Mehrkosten auf die Eigentümer gemäß § 16 Abs. 2 WEG bzw. dem in der Gemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel umgelegt wurden und möglicherweise an die Mieter (endgültig) weitergegeben worden sind, betrifft nur weitere Schadensfolgen und lässt den bei dem Verband entstandenen Schaden nicht entfallen.