05.01.2009 | WEG

Werdende Eigentümergemeinschaft von BGH anerkannt: Die Konsequenzen für die Praxis

von RA Dipl.-Finanzwirt Hermann Kahlen, FAStR, Senden/Westf.

Nach der Konzeption des WEG gibt es keine Ein-Personen-Gemeinschaft. Daher entsteht bei Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage eine Eigentümergemeinschaft erst, wenn neben dem aufteilenden Eigentümer (Bauträger) ein Erwerber als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Da zwischen Verkauf und Besitzeinräumung einerseits und der Volleintragung andererseits Jahre liegen können, stellt sich das Problem, wie die Anlage bis dahin bewirtschaftet und verwaltet werden kann.  

Ein Fall aus der Praxis

Ein Bauträger errichtet 03 eine Anlage in der Rechtsform Wohnungseigentum. Im Januar 04 wird für einen ersten Erwerber eine Auflassungsvormerkung eingetragen und der Besitz eingeräumt. 05 erfolgen weitere Verkäufe, die Erwerber werden als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Im Jahr 06 soll der immer noch nur mit einer Auflassungsvormerkung eingetragene erste Erwerber hinsichtlich der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums für die Jahre 04 und 05 (anteilig) in Anspruch genommen werden. Er weigert sich zu zahlen. Begründung: Er sei nicht als Eigentümer sondern nur als Vormerkungsberechtigter eingetragen.  

 

Die OLG-Rechtsprechung löste das Problem, indem sie die Regeln des WEG auch auf die sog. werdende Gemeinschaft anwendete. Dies hat der BGH jetzt bestätigt (5.6.08, V ZB 85/07, Abruf-Nr. 082415). Eine werdende Gemeinschaft muss folgende Voraussetzungen erfüllen:  

• Ein gültiger Erwerbsvertrag zwischen Teilendem und Ersterwerber

• Inbesitznahme der Wohnung durch den Ersterwerber

• Eintragung einer Auflassungsvormerkung und

• Wohnungsgrundbücher müssen angelegt sein.