01.12.2007 | WEG
Wohnungseigentum und Steuern: Basiswissen kompakt
von RA, Dipl.-Finanzwirt Hermann Kahlen, FAStR, Senden/Westf.
Gleichgültig, ob ein Eigentümer seine Wohnung selber nutzt oder sie vermietet hat: In beiden Fällen tauchen steuerliche Probleme auf, die Sie als Berater kennen müssen – und zwar auch, wenn Sie kein FAStR sind. Im Einzelnen:
Checkliste: Das müssen Sie für die steuerliche WEG-Beratung wissen |
| 1. Handwerkerrechnungen/steuerliche Berücksichtigung: Seit dem 1.1.06 gilt eine besondere Förderung für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die in einem inländischen Haushalt erbracht werden (§ 35a Abs. 2 S. 2 EStG). Die Förderung betrifft Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung selber nutzen. Jeder Wohnungseigentümer kann pro Jahr bis zu EUR 600 Einkommensteuer sparen.
Voraussetzung ist, dass der jeweils tätige Handwerker eine Rechnung erstellt und die Zahlung nicht bar, sondern über ein Konto erfolgt. In den Fällen, in denen die Auftragsvergabe und die Bezahlung nicht durch einen einzelnen Eigentümer erfolgt, sondern durch den Verwalter, war umstritten, ob der jeweils einzelne Wohnungseigentümer, der letztendlich doch die Kosten getragen hat, den steuerlichen Vorteil bekommen kann.
Antwort gibt ein Schreiben des BMF (3.11.06, IV C 4 – S 2296 b – 60/06; Abruf-Nr. 063299). Danach gilt: Der jeweils einzelne Eigentümer bekommt die Steuerermäßigung, wenn in der Jahresabrechnung die im Kalenderjahr unbar gezahlten Beträge gesondert aufgeführt sind, der Anteil
2. Instandhaltungsrückstellung/Werbungskostenabzug/Abzugszeitpunkt: Wohnungseigentümer zahlen monatlich ein sog. „Hausgeld“. In der Zahlung ist ein Anteil enthalten, der der Instandhaltungsrückstellung zugeführt wird. In Vermietungsfällen ist dieser Anteil als Werbungskosten abzugsfähig. Fraglich ist nur, ob der Werbungskostenabzug schon in dem Jahr zulässig ist, in dem der einzelne Eigentümer an die Gemeinschaft bezahlt oder erst in dem Jahr, in dem die Gemeinschaft – vertreten durch den Verwalter – die angesammelten Gelder tatsächlich für (z.B.) Reparaturarbeiten ausgibt.
Antwort gibt der BFH. Er hat entschieden, dass erst in dem Kalenderjahr, in dem die Gelder tatsächlich ausgegeben werden, entschieden werden kann, ob es sich um sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand oder nur im Wege der Abschreibung zu berücksichtigenden Herstellungsaufwand handelt. Daher sei auch erst in diesem Kalenderjahr der Werbungskostenabzug zulässig (26.1.88, IX R 119/83). Nach Bekanntwerden der Teilrechtsfähigkeits-Entscheidung des BGH (2.6.05, V ZB 32/05; Abruf-Nr. 051926) hat der BFH dies erneut bestätigt (21.10.05, IX B 114/05, n.v.).
3. Instandhaltungsrückstellung/Werbungskostenabzug/Verfahren: Wer seine Eigentumswohnung vermietet, kann die auf die Vermietung entfallenden Aufwendungen steuerlich als Werbungskosten (§ 9 EStG) geltend machen. Das gilt auch für die Zuführungen zur Instandhaltungsrückstellung. Verfahrensrechtlich ist zu beachten: Nach Bezahlung diverser Rechnungen bestätigt der Verwalter den einzelnen Eigentümern, dass er einen Betrag „X“ für Reparaturaufwendungen ausgegeben hat und dass von diesem Betrag „Y“ EUR auf den jeweiligen Eigentümer entfallen. Maßgebend für den Betrag „Y“ ist entweder der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel (§ 16 Abs. 2 WEG) oder ein abweichender vereinbarter Kostenverteilungsschlüssel. Fehlen solche Verwalterbescheinigungen, werden steuerlich geltend gemachte Hausgeld-Zahlungen um die Zuführungsbeträge zur Instandhaltungsrückstellung gekürzt (OFD Frankfurt 30.3.00, S 2211 A – 12 – St II 23).
4. Steuererklärungspflicht von Eigentümergemeinschaften: Der BGH hat entschieden, dass Wohnungseigentümergemeinschaften (teil-) rechtsfähig sind (2.6.05, V ZB 32/05, Abruf-Nr.: 051926). Seit dem 1.7.07 ist dies im WEG verankert (§ 10 WEG). Daraus ist gefolgert worden, dass z.B. bei der Vermietung gemeinschaftlichen Eigentums (Dachflächen an Mobilfunkbetreiber, eine Wohnung an den Hausmeister) die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) erzielt und dem entsprechend eine Steuererklärung abgeben muss. Gleiches gilt hinsichtlich der Zinsen, die sich aus der Ansammlung der Instandhaltungsrückstellung ergeben (Einkünfte aus Kapitalvermögen – § 20 EStG). In der Praxis wird diese Konsequenz nicht gezogen. Unter Berufung auf § 180 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 AO i.V.m. § 13 Abs. 2 S. 2, § 16 Abs. 2 WEG wird vertreten, dass vor allem keine Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung i.S.d. § 180 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a) AO abzugeben ist (Kahlen, NZM 06, 838).
5. Wohngeldzahlungen durch Dritte: Vor allem bei Vermietung von Teileigentumseinheiten wird oft zwischen dem vermietenden Teileigentümer und dem Mieter abgesprochen, dass der Mieter das auf den Vermieter entfallende Hausgeld nicht an den Vermieter, sondern direkt an den Verwalter zahlen muss (BayObLG 9.6.04, 2Z BR 032/04). Dann stellt sich die Frage, ob der vermietende Teileigentümer nur die tatsächlich erhaltenen Gelder als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern muss oder aber auch den Teil der Miete, den der Mieter nicht an seinen Vermieter, sondern an den Verwalter gezahlt hat. Antwort gibt die sogenannte „Stornoreserve“-Entscheidung des BFH (12.11.97, XI R 30/97). Im Ergebnis muss der vermietende Wohnungs-/Teileigentümer alles als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung versteuern, was der Mieter gezahlt hat, gleichgültig ob die Zahlung direkt an den Vermieter oder aber an den Wohnungseigentumsverwalter erfolgte.
6. Zinsabschlagsteuer/Anrechnung beim einzelnen Eigentümer: Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung ist Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung einer WEG-Anlage (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG). Die im Laufe der Jahre angesammelten Gelder werden vom Verwalter verzinslich angelegt. Die daraus resultierenden Erträge (Zinsen) sind steuerlich Kapitalerträge i.S.d. § 20 EStG. Von diesen wird Kapitalertragsteuer („Zinsabschlagsteuer“) einbehalten. Die Zinsabschlagsteuer ist nichts anderes als eine Vorauszahlung auf die persönliche Einkommensteuer. Angerechnet wird diese Vorauszahlung jedoch nur, wenn eine Original-Steuerbescheinigung des jeweiligen Kreditinstituts vorliegt, lautend auf den Namen desjenigen, der die Anrechnung begehrt (§ 45a Abs. 2 EStG). In der Praxis wird das angesammelte Geld jedoch auf einem (Treuhand-) Konto des Verwalters angelegt, sodass ihm das Kreditinstitut die Steuerbescheinigung erteilt, nicht den einzelnen Eigentümern. Gleichwohl bekommen die Wohnungseigentümer „ihren“ Anteil an der Zinsabschlagsteuer, wenn folgendes Verfahren eingehalten wird:
Die Finanzverwaltung akzeptiert dies (OFD Frankfurt 17.11.95, S 2401 A – 7 – St II 11). In manchen Fällen wird sogar auf die Zinsabschlagsteuer verzichtet (BMF 5.11.02, IV C 1 – S 2400 – 27/02). |
Fazit: Ergänzen Sie Ihre wohnungseigentumsrechtliche Beratung durch steuerliche „Bonbons“. Denken Sie auch an § 35 RVG, wonach Sie einen Teil Ihrer Beratungstätigkeit nach der Steuerberater-Gebührenverordnung abrechnen können. Tipp aus eigener anwaltlicher Erfahrung: Es lohnt sich!
Quelle: Ausgabe 12 / 2007 | Seite 223 | ID 115937
