01.11.2007 | Wohnraummiete

Fernwärmekosten können durch Bezugnahme auf § 27 II. BV umgelegt werden

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten der Heizung „erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BV“ tragen muss, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und statt dessen Fernwärme bezieht, die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der II. BV bereits eine Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsah.  

2. Zur ergänzenden Auslegung einer mietvertraglichen Regelung über die Umlegung der Kosten einer Gemeinschaftsantenne, wenn diese beseitigt wird und die Mietwohnungen stattdessen an das Breitbandkabelnetz angeschlossen werden.  

(BGH 27.6.07, VIII ZR 202/06, Abruf-Nr. 072888)  

Sachverhalt

Der Formularmietvertrag sieht als Abrechnungsmaßstab „m² Wohnfläche“ vor und bestimmt u.a.: „§ 4 ... 1.b) Folgende Betriebskosten (erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BV) sind in der Nettomiete nicht enthalten und deshalb gesondert zu zahlen: … 13. Gemeinschaftsantenne … 18. Heizung … Ist in der Spalte ‚Verteilungsschlüssel’ ein solcher nicht eingesetzt, kann der Vermieter einen geeigneten oder unterschiedlichen Umlegungsmaßstab bestimmen. Der Vermieter kann während der Mietzeit zu Anfang eines neuen Berechnungszeitraumes den Verteilungsschlüssel angemessen neu bilden … Soweit zulässig, ist der Vermieter bei Erhöhung bzw. Neueinführung von Betriebskosten berechtigt, den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung umzulegen …“ Seit Abbau der vorhandenen Ölzentralheizung bezieht der Kläger Fernwärme vom örtlichen Fernwärmeversorger. Durch Rundschreiben ließ er die Mieter informieren, dass alle Wohnungen mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestattet werden sollten; die Grund- bzw. Basisversorgung werde über die Mietnebenkosten in Höhe von 8,90 DM monatlich abgerechnet. Die im Revisionsverfahren noch in Höhe von 250,65 EUR streitige Klage auf Zahlung abgerechneter Heizungskosten und Kabelgebühren hatte Erfolg.  

Praxishinweis zu Leitsatz 1

Für die Berechtigung zur Umlegung von Betriebskosten in einem – wie hier – vor dem 1.9.01 geschlossenen Mietvertrag genügt eine Verweisung im Vertragstext auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV, sofern es sich nicht um „sonstige Betriebskosten“ i.S. von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV handelt (BGH MK 04, 91 Abruf-Nr. 041088). Vorliegend sind die Kosten der Wärmelieferung und des Warmwassers von der Bezugnahme in § 4 Nr. 1b des Mietvertrags auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV erfasst. Die zur Zeit des Vertragsabschlusses maßgebliche Fassung dieser Vorschrift (BGBl. I S. 553, 577), die auf der am 1.5.84 in Kraft getretenen Verordnung zur Änderung wohnungsrechtlicher Vorschriften (BGBl I S. 546, 549, 551) beruht, sah in Nr. 4c und Nr. 5b eine Umlegung der Wärmelieferungskosten für Fernwärme und Warmwasser ausdrücklich vor. Hierzu zählen die kompletten vom Versorgungsunternehmen dem Vermieter berechneten Kosten einschließlich der darin enthaltenen Investitions- und Verwaltungskosten und auch der Unternehmergewinn des Lieferanten (BGH NJW 03, 2900). Dies gilt auch für die Abrechnung von Fernwärmekosten (BGH NJW 84, 971). Damit war der Kläger berechtigt, seiner Betriebskostenabrechnung den ihm hier in Rechnung gestellten allgemeinen Tarif des Fernwärmelieferanten zugrunde zu legen.  

Die Entscheidung fügt sich nahtlos in die Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats zur Umlage der Kosten des Wärmecontracting ein. Danach kann ein Vermieter von Wohnraum, der während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt, die Kosten der Wärmelieferung nach § 1 Abs. 1 Nr. 2, § 7 Abs. 4 HeizkV, eingerechnet die kalkulatorischen Kosten für Instandhaltungen, Abschreibungen, Kapital und Gewinn, bei fehlender Zustimmung des Mieters nur auf diesen umlegen, wenn hierfür im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung getroffen wurde (BGH MK 05, 111, Abruf-Nr. 051343). Hierfür reicht eine Bezugnahme auf § 27 Abs. 1 II. BV bzw. deren Anlage 3, wenn die bei Vertragsschluss geltende Fassung eine Umlegung der Kosten der Wärmelieferung auf den Mieter nicht nur für den Bereich der Fernwärme, sondern auch für den Nahbereich vorsieht. Der BGH hat dies für eine Bezugnahme auf § 27 II. BV i.d.F.v. 5.4.84 verneint, weil die einschlägigen Nr. 4c und 5b der Anlage 3 zu § 27 II. BV die Wärmelieferungskosten nur für den Bereich der Fernwärme erfassen (BGH NJW 06, 2185). Kosten der Wärmelieferung im Nahbereich sind erst durch die Verordnung zur Änderung energiesparrechtlicher Vorschriften vom 19.1.89 (BGBl I, 109, 112) in den Kreis der umlagefähigen Betriebskosten einbezogen worden.