28.10.2009 | Wohnraummiete

Urkundenprozess auch bei behaupteten anfänglichen Mängeln zulässig

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Eine Klage auf Zahlung von Miete aus einem Wohnraummietvertrag ist auch im Urkundenprozess statthaft, wenn der Mieter, der wegen behaupteter anfänglicher Mängel der Mietsache Minderung geltend macht oder die Einrede des nicht erfüllten Vertrags erhebt, die ihm vom Vermieter zum Gebrauch überlassene Wohnung als Erfüllung angenommen hat, ohne die später behaupteten Mängel zu rügen, sofern dies unstreitig ist oder vom Vermieter durch Urkunden bewiesen werden kann (BGH 8.7.09, VIII ZR 200/08 (VIII ZR 266/08), Abruf-Nr. 092973).

Sachverhalt

Die Beklagten sind seit 5/04 Mieter einer Wohnung der Klägerin. Sie minderten die Miete von 4 bis 6/06 und zahlten für die Monate 7 bis 10/06 sowie 4 bis 12/07 nichts. Die Klägerin machte die rückständige Miete unter Vorlage des Mietvertrags in zwei Urkundsverfahren geltend. Die Beklagten sind der Ansicht, die Klage sei im Urkundenprozess unstatthaft, weil der Anspruch der Klägerin auf Mietzahlung durch Minderung wegen verschiedener Mängel der Mietsache, die teilweise bereits bei Einzug der Beklagten vorgelegen hätten, erloschen sei. Außerdem erheben sie die Einrede des nicht erfüllten Vertrags. Das Berufungsgericht hat die Klagen insgesamt als im Urkundenprozess unstatthaft abgewiesen. Die vom BGH verbundenen Revisionen der Klägerin hatten Erfolg.  

Praxishinweis

Nach BGH MK 05, 152 (Abruf-Nr. 052183) steht der Statthaftigkeit des Urkundenprozesses nicht entgegen, dass der beklagte Mieter wegen behaupteter Mängel der Mietsache Minderung geltend macht. Grund: Die Mangelfreiheit der Mietsache gehört nicht zu den zur Begründung des Anspruchs auf Miete erforderlichen Tatsachen. Will ein Mieter, der die ihm zum Gebrauch überlassene Sache als Erfüllung angenommen hat, einen geringeren als den vereinbarten Mietzins zahlen, weil der Mietzins wegen eines Sachmangels kraft Gesetzes gemindert sei, trägt er hierfür die Darlegungs- und Beweislast. Die infolge der Mangelhaftigkeit eintretende Mietminderung begründet lediglich eine materiell-rechtliche Einwendung des Mieters, die im Streitfall nur mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln nachgewiesen werden kann.  

Weitergehend ist nach BGH MK 07, 41 (Abruf-Nr. 070387) die Mietzinsklage im Urkundenprozess statthaft, wenn der Mieter die Wohnung unstreitig in vertragsgemäßem Zustand erhalten hat und die Einrede des nicht erfüllten Vertrags auf einen nachträglichen Mangel stützt. Grund: Auch in diesem Fall muss der Mieter beweisen, dass ihm eine unter das Gegenseitigkeitsverhältnis fallende Gegenforderung zusteht. Der das Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB begründende, auf Mangelbeseitigung gerichtete Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 S. 2 HS. 2 BGB setzt bei einer mangelfrei übergebenen Mietsache das nachträgliche Eintreten eines Mangels voraus, für das der Mieter die Beweislast trägt.