01.08.2006 | Zwangsverwaltung

Neues zur Kautionsrückzahlung und Betriebskostenabrechnung

§ 152 Abs. 2 ZVG bezieht sich nur auf zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Beschlagnahme bestehende Mietverhältnisse. Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist daher nicht zur Auszahlung einer vom Mieter an den Vermieter geleisteten und von diesem nicht an den Verwalter weitergegebenen Kaution verpflichtet, wenn das Mietverhältnis bereits beendet und die Wohnung geräumt ist, bevor die Anordnung der Beschlagnahme wirksam wird (BGH 3.5.06, VIII ZR 210/05, Abruf-Nr. 061604).

Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks muss bei einem im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Mietverhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für Zeiträume abrechnen, die vor der Anordnung liegen (BGH 3.5.06, VIII ZR 168/05, Abruf-Nr. 061692).

Praxishinweis zu Leitsatz 1

Nach § 152 Abs. 2 ZVG ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam, wenn das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen ist. Er ist danach dem Mieter einer Wohnung zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution verpflichtet, auch wenn der Vermieter ihm die Kaution nicht ausgehändigt hat (BGH MK 05, 138, Abruf-Nr. 051689; MK 03, 178, Abruf-Nr. 032154).  

Anders liegt der Fall, wie der BGH nun erstmals entschieden hat, wenn das Mietverhältnis – wie hier – bereits beendet und die Mietsache zurückgegeben ist, bevor der gerichtliche Beschluss wirksam ist, der die Beschlagnahme des Grundstücks anordnet (§ 22 Abs. 1, § 146 Abs. 1 ZVG; § 151 Abs. 1 ZVG). Er legt § 152 Abs. 2 ZVG in Übereinstimmung mit dem Schrifttum (Nachweise auf S. 4 der Urteilsgründe) einschränkend dahin aus, dass sich diese Vorschrift nur auf zur Zeit der Beschlagnahme bestehende Mietverhältnisse bezieht. Es gehen also keine nachwirkenden Verpflichtungen auf den Zwangsverwalter über, wenn – wie hier – die Zwangsverwaltung erst nach Beendigung des Mietverhältnisses angeordnet wird, so dass die Kautionsrückzahlungsklage der Mieter keinen Erfolg haben konnte.