26.02.2008 | Zwangsverwaltung

Wann muss der Zwangsverwalter vereinnahmte Nebenkostenvorauszahlungen auskehren?

Der Zwangsverwalter ist bei einer über den Zuschlag hinaus fortgesetzten Verwaltung verpflichtet, die vom Mieter des Grundstücks für die Zeit vor dem Zuschlag vereinnahmten, aber nicht verbrauchten Nebenkostenvorauszahlungen an den Ersteher auszukehren, soweit diesem die Abrechnung der Nebenkostenvorauszahlungen und die Rückzahlung des Überschusses obliegt (BGH 11.10.07, IX ZR 156/06, n.v., Abruf-Nr. 073635).

Sachverhalt/Praxishinweis

Die Klägerin hat das vom Beklagten zwangsverwaltete und vermietete Grundstück durch Zuschlagsbeschluss vom 4.6.03 ersteigert. Die Zwangsverwaltung wurde am 26.6.03 aufgehoben. Die bis zum Zuschlagsbeschluss erhaltenen und zum Teil unverbrauchten Betriebskostenvorschüsse stellte der Beklagte in die erwirtschaftete Masse aus der Zwangsverwaltung ein und kehrte die Restmasse an die Gläubigerin aus. Die für die Zeit nach dem Zuschlag vereinnahmten Miet- und Betriebskostenvorauszahlungen überwies er an die Klägerin. Diese rechnete die Abrechnungsperiode 03 mit dem Mieter ab und erstattete diesem das Guthaben. Ihre Klage auf Auszahlung der unverbrauchten Vorschüsse war erfolgreich.  

Nach § 154 S. 1 ZVG ist der Verwalter für die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen allen Beteiligten gegenüber verantwortlich. Verletzt er – wie hier – diese Pflicht schuldhaft, muss er für den entstandenen Schaden persönlich einstehen. Ohne den Begriff des „Beteiligten“ grundsätzlich zu klären, bezieht der BGH den Ersteher unter Hinweis auf Sinn und Funktion der Haftungsvorschrift des § 154 ZVG in deren Anwendungsbereich ein, wenn die Zwangsverwaltung über den Zuschlag hinaus fortgeführt wird. Soweit der Verwalter ab diesem Zeitpunkt Pflichten nicht mehr gegenüber dem Schuldner, sondern gegenüber dem Ersteher erfüllen muss, mit dem keine vertraglichen Beziehungen bestehen, ist er diesem gegenüber weder haftungsfrei noch ist seine Haftung auf die §§ 823 ff. BGB beschränkt.  

Zeitliche Zäsur für den Vermieterwechsel durch Eintritt des Erstehers anstelle des Schuldners in das vom Verwalter abgeschlossene Mietverhältnis ist der Zuschlag (§ 57 ZVG, § 566 BGB). Auf die erst später eintretende Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses kommt es nicht an. Ab Zuschlag gebühren ihm gemäß § 56 S. 2 ZVG Miete und Betriebskostenvorauszahlungen. Soweit der Verwalter diese Gelder nach dem Zuschlag bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung noch vereinnahmt, muss er sie analog § 667 BGB – wie hier geschehen – an den Erwerber als den materiell Berechtigten herausgeben. Seine Herausgabepflicht erstreckt sich auch auf die bis zum Zuschlag vereinnahmten, unverbrauchten Nebenkostenvorauszahlungen. Grund:Ist die Nebenkostenabrechnung während der Zwangsverwaltung nicht fällig und besteht das Mietverhältnis – wie hier – über den Zuschlag hinaus, ist allein der Ersteher gegenüber dem Mieter zur Abrechnung des Überschusses und Auszahlung eines Guthabens berechtigt und verpflichtet (BGH MK 03, 86, Abruf-Nr. 031036; MK 04, 37, Abruf-Nr. 040244). Nebenkostenvorauszahlungen unterliegen zwar als Teil des mietvertraglichen Entgelts gemäß §§ 21 Abs. 2, 148 Abs. 1 S. 1 ZVG der Beschlagnahme und sind vom Verwalter gemäß § 152 ZVG vom Mieter oder Schuldner (wenn an diesen gezahlt worden ist) einzuziehen. Nicht für tatsächlich angefallene Nebenkosten verbrauchte Vorauszahlungen sind dem Mieter aber – als Guthaben nach erteilter Abrechnung – zurückzugewähren. Sie stehen nicht für Kosten und Befriedigung der Gläubiger im Zwangsverwaltungsverfahren zur Verfügung und dürfen daher auch nicht an diese ausgezahlt werden.