17.12.2014 · Fachbeitrag · Mietvertragsabschluss

Auch bei schriftlichem Mietvertrag: Über mündliche Nebenabreden ist Beweis zu erheben

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Von einer Beweiserhebung darf grundsätzlich nicht bereits deswegen abgesehen werden, weil die beweisbelastete Partei keine schlüssige Erklärung dafür liefert, weswegen eine von ihr behauptete mündliche oder stillschweigende Vereinbarung keinen Eingang in den schriftlichen Vertrag gefunden hat. Denn der Grad der Wahrscheinlichkeit der Sachverhaltsschilderung ist für den Umfang der Darlegungslast regelmäßig ohne Bedeutung. Das Fehlen einer schlüssigen Erklärung spielt daher in aller Regel erst im Rahmen der tatrichterlichen Würdigung des Prozessstoffs eine Rolle (BGH 21.10.14, VIII ZR 34/14, Abruf-Nr. 173256).

Sachverhalt

Der Mietvertrag wurde unter Verwendung eines Mietvertragsformulars mit der Überschrift „Mietvertrag für gewerbliche Räume“ geschlossen. Die Räume im Erdgeschoss wurden „zum Betrieb eines Ateliers“ und die Kellerräume zu Lagerzwecken vermietet. Das Mietverhältnis sollte am 30.11.80 enden, sich aber jeweils um ein Jahr verlängern, falls nicht eine der Parteien bis spätestens drei Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widersprechen sollte. Die Klägerin widersprach der Fortsetzung des Mietverhältnisses über den 30.11.11 hinaus. Die Beklagte berief sich auf das Vorliegen eines Wohnraummietverhältnisses. Die Räumungs- und Herausgabeklage hat Erfolg. Das KG weist die Berufung zurück und stellt nach Rückgabe der Mieträume auf einseitige Erklärung der Klägerin fest, dass sich der Rechtsstreit hinsichtlich des Räumungsantrags in der Hauptsache erledigt habe.

Im Prozess hat die Beklagte unter Beweisantritt behauptet, zwar sei im Ausgangsmietvertrag ein „Atelier“ vermietet worden, jedoch sei der Vertrag kurz nach Beginn des Mietverhältnisses mit Zustimmung der damaligen Parteien in einen Wohnraummietvertrag abgeändert worden. Grund: Die Mieträume hätten zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vertragsformulars aufgrund ihres „bedauernswerten Zustands“ und des Fehlens eines Badezimmers nur als Gewerberäume vermietet werden können, die Vertragsparteien hätten aber - wie von Anfang an geplant - noch vor dem Bezug der Räumlichkeiten vereinbart, dass die Vermieterin ein Bad einbauen lasse, um der Beklagten eine Nutzung als Wohnung zu ermöglichen. Diese Vereinbarung sei noch im Verlauf des ersten Mietmonats in die Tat umgesetzt worden. Die Nichtzulassungsbeschwerde hat Erfolg.