20.10.2017 · Fachbeitrag · Übergang des Mietverhältnisses

Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist nicht in jedem Fall zwingend erforderlich

von RiOLG a. D. Günther Geldmacher, Düsseldorf

| Gemäß § 566 Abs. 1, § 578 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Nach seinem Wortlaut setzt § 566 Abs. 1 BGB allerdings voraus, dass das vermietete Grundstück durch den Vermieter veräußert wird. § 566 Abs. 1 BGB ist deshalb grundsätzlich nur bei Identität zwischen Vermieter und Veräußerer anwendbar. Der BGH zeigt auf, wann es auf das Identitätserfordernis nicht ankommt. |

Sachverhalt

Der Beklagte mietete von der H-GmbH in 2003 Räume im 4. OG und in 2008 Räume im 5. OG einer Gewerbeimmobilie. Beide Verträge waren für fünf Jahre fest abgeschlossen mit Option zur mehrfachen Verlängerung um jeweils weitere fünf Jahre. Die Mietverträge waren von der H-GmbH allein im wirtschaftlichen Interesse der G-GmbH abgeschlossen. Diese war zu diesem Zeitpunkt Eigentümerin der Immobilie. Die G-GmbH erklärte sich gegenüber dem Beklagten in einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag aus 2008 bereit, in den Mietvertrag mit den gleichen Bedingungen als direkte Vermieterin einzutreten, wenn das Vertragsverhältnis zwischen ihr und der H-GmbH als früherer Vermieterin der Räumlichkeiten im 5. OG der Immobilie beendet wird.

In 2011 erwarb die Klägerin die Immobilie von der G-GmbH. Diese garantierte im Kaufvertrag, dass die beigefügte Mieterliste richtig und vollständig ist. Ferner sollte die Verkäuferin mit Wirkung ab dem Übergabestichtag sämtliche Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverträgen auf die Käuferin übertragen. Nachdem die Klägerin als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen war, kündigte sie etwaige Mietverhältnisse mit dem Beklagten ordentlich. Die Räumungsklage wird in zweiter Instanz vom KG abgewiesen. Der BGH weist die Revision zurück.