20.09.2019 · Fachbeitrag · AGB

Einmal mischen, bitte: Betriebspflicht, Sortimentsbindung und Ausschluss des Konkurrenzschutzes

von RA Dr. Rainer Burbulla, Langguth & Burbulla Rechtsanwälte PartG mbB, Düsseldorf

| Mieter von Mietflächen in Einkaufs- oder Fachmarktzentren versuchen oft, sich einer vereinbarten Betriebspflicht zu entledigen, wenn die Mietflächen nicht wie erwartet „laufen“. Ein häufig bemühtes Argument ist, die Betriebspflichtregelung im Mietvertrag sei unwirksam, weil dem Mieter zugleich eine Sortimentsbindung auferlegt wird und Konkurrenzschutz ausgeschlossen ist. Zu diesem Problem hat jetzt das KG vermieterfreundlich entschieden. |

Sachverhalt

Zwischen den Parteien besteht ein Gewerberaummietvertrag über Mieträume in einem Einkaufszentrum. Der Mieterin ist eine Betriebspflicht auferlegt, zugleich sind Konkurrenzschutz, Sortiments- und Branchenschutz ausgeschlossen. Die Mieterin kündigte den Mietvertrag außerordentlich, hilfsweise ordentlich. Sie stützt die außerordentliche Kündigung u. a. auf einen Verstoß des Vermieters gegen den Konkurrenzschutz. Konkurrenzschutz wurde im Mietvertrag zwar ausgeschlossen. Die Mieterin argumentiert aber, dass die Regelungen im Mietvertrag gemäß §§ 307, 310 BGB unwirksam seien, weil sie die negativen Effekte der Klauseln zur Sortimentsbindung, zur Betriebspflicht und zum Ausschluss von Konkurrenz-, Sortiments- und Branchenschutz zu einer unangemessenen Benachteiligung summieren. Das KG sah das anders (11.4.19, 8 U 147/17, Abruf-Nr. 211153, im Anschluss an OLG Naumburg 15.7.08, 9 U 18/08; a. A. OLG Schleswig 2.8.99, 4 W 24/99).

Entscheidungsgründe

Die Frage, ob sich eine unangemessene Benachteiligung (§ 307 Abs. 1 BGB) verbunden mit der Unwirksamkeit der Betriebspflichtregelung daraus ergibt, dass die Betriebspflicht mit einem Ausschluss des (vertragsimmanenten) Konkurrenzschutzes kombiniert wird und/oder der Mieter zusätzlich einer engen Sortimentsbindung unterliegt, ist in der Rechtsprechung umstritten: