· Fachbeitrag · Gewerberaum
Konkurrenzschutz bei Anwaltssozietät
| Aus der Vernachlässigung einer Konkurrenzschutzverpflichtung des Vermieters kann ein Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Nichtgewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs folgen. |
Bei der Vermietung von Räumen zu geschäftlichen Zwecken ist der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen schon nach dem Grundsatz von Treu und Glauben auch ohne besondere Vereinbarung verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass in anderen Räumen des Mietobjekts kein Konkurrenzunternehmen zugelassen wird. Dieser vertragsimmanente Konkurrenzschutz gilt auch für die Vermietung von Praxisräumen an Angehörige freier Berufe (hier: Rechtsanwälte); er ist allerdings in räumlicher, sachlicher, persönlicher und zeitlicher Hinsicht begrenzt.
Wie weit die Verpflichtung des Vermieters reicht, lässt sich im Einzelfall nur unter Würdigung der gesamten Umstände, insbesondere der Interessen der Vertragsparteien nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte bestimmen. Entscheidend ist, welchen Besitzstand der anmietende Mieter nach den bei Vertragsschluss erkennbaren Umständen erwarten durfte. Haben mehrere Rechtsanwälte zwar jeweils einen eigenständigen Mietvertrag über ihre Kanzleiräume geschlossen, sind sie jedoch über einen Außensozietätsvertrag als Partner verbunden, obliegt es ihnen, durch Aufnahme entsprechender Regelungen in den Gesellschaftsvertrag für ausreichenden - gegebenenfalls auch nachwirkenden - Konkurrenzschutz zu sorgen. Erwarten die Gesellschafter gleichwohl von dem Vermieter Konkurrenzschutz gegenüber ihrem eigenen Sozietätspartner, ist es ihnen zuzumuten, insoweit klare mietvertragliche Vereinbarungen zu treffen (OLG Hamm 28.6.11, I-7 U 54/10, Abruf-Nr. 113104).
