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Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfrist in Vermieter-AGB
| Eine in den AGB enthaltene Klausel eines Gewerbemietvertrags, in der die Verjährungsfrist für die Geltendmachung von Schäden von sechs Monaten (§ 548 Abs. 1 BGB) auf zwölf Monate verlängert und somit verdoppelt wird, ist unwirksam, da sie den Mieter unangemessen gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB benachteiligt ( OLG Schleswig 28.5.24, 12 U 14/24, Abruf-Nr. 246482 ). |
Nach Beendigung des Mietverhältnisses über ein Ladenlokal verlangte der Vermieter vom Mieter Schadenersatz wegen Beschädigungen der Mietsache. Maßnahmen zur Verjährungshemmung der Ansprüche ergriff er erst nach Ablauf der gesetzlichen Frist von sechs Monaten. Insoweit berief er sich auf eine vertragliche Verlängerung der Frist auf zwölf Monate. Die Klage war aufgrund der Verjährungseinrede des Mieters erfolglos. Auch die Berufung scheiterte. Die Verlängerungsklausel im Mietvertrag benachteilige den Mieter unangemessen, § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB, so das OLG.
Beachten Sie | Eine unangemessene Benachteiligung liegt im Zweifel vor, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werden soll, nicht zu vereinbaren ist. Dies ist danach zu beurteilen, ob die Bestimmung? auf Gerechtigkeitserwägungen im Interesse beider Parteien beruht oder reiner Zweckmäßigkeit folgt. Ersteres ist hier der Fall, sodass die formularmäßige Verlängerung nur zu billigen ist, wenn sie sachlich gerechtfertigt ist und maßvoll erfolgt.
MERKE | Eine sachliche Rechtfertigung für eine verlängerte Verjährungsfrist für Ansprüche des Vermieters habe der BGH (8.11.17, VIII ZR 13/17) im Wohnraummietrecht nicht gesehen. Der Vermieter werde mit Rückgabe der Mietsache in die Lage versetzt, zu klären, inwieweit ihm Ansprüche wegen Veränderung bzw. Verschlechterung der Mietsache zustehen. Es sei nicht ersichtlich, dass dies in der gesetzlichen Verjährungsfrist nicht vorgenommen werden könnte. § 548 BGB betreffe zudem auch die berechtigten Interessen des Mieters, da er nach Rückgabe keinen Einfluss mehr auf die Mietsache habe und keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen könne. Auch der Zweck einer zeitnahen Rechtssicherheit und -klarheit spreche gegen die Zulässigkeit einer formularvertraglichen Verlängerung der Verjährungsfrist, sodass die Verlängerung unzulässig sei. |
Auch wenn man dies anders sehen könnte (Stichworte: höher einzuschätzende Privatautonomie und Professionalität der Mietvertragsparteien, ggf. komplexere Beweissicherung in größeren Mieträumen für das Gewerbemietrecht), gelte dies nicht für eine wie hier vorgenommene asymmetrische Verlängerung nur zugunsten des Vermieters. Auch im Bereich der Gewerbemiete würde dann einseitig zulasten des Mieters vom Gesetz abgewichen werden. Es könnte sich die Situation ergeben, dass der Vermieter noch Ansprüche gegen den Mieter zu einem Zeitpunkt geltend machen könnte, wo dessen Gegenansprüche nach sechs Monaten bereits verjährt wären.
Beachten Sie | Die Klausel dürfte wirksam sein, wenn damit auch die den Mieter treffende kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB auf zwölf Monate verlängert worden wäre.
