· Fachbeitrag · Nebenkosten
Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten
von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf
Eine Betriebskostenklausel, die es ermöglicht, über die Umlage der Hausmeistervergütung auch einen Teil der Kosten für die Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen eines Einkaufszentrums auf den Mieter abzuwälzen, ist nur wirksam, wenn dieser insgesamt durch eine Kostenobergrenze gegen die „uferlose“ Übertragung der Erhaltungslast für Allgemeinbereiche geschützt ist (BGH 26.9.12, XII ZR 112/10 Abruf-Nr. 123571). |
Sachverhalt
Die Parteien streiten über die wirksame Umlage von Hausmeisterkosten. Der Formularmietvertrag über das gemietete Ladenlokal lautet:
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Sämtliche Nebenkosten des Nahversorgungszentrums, insbesondere alle Kosten des Betriebs und der Instandhaltung der technischen Anlagen werden von allen Mietern anteilig getragen. Nebenkosten werden in ihrer tatsächlich nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die in der Anl. 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV aufgeführten Kosten auf die Mieter umgelegt. Insbesondere sind dies die Kosten für: Heizung, darin enthalten die Kosten des Betriebs, der Wartung und Pflege und die Instandhaltung sowie des Energieverbrauchs aller Einrichtungen, die Heizungs- und Lüftungsanlage betreffend - Hausmeister, Betriebspersonal, Centermanager und Verwaltung - die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebs. |
Entscheidungsgründe
Die formularmäßige Überbürdung der Kosten für einen „Hausmeister“ und für die „Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen“ benachteiligt den Mieter i.S. von § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB unangemessen, soweit ihm dadurch die Erhaltungslast für das gesamte Einkaufszentrum auferlegt werden kann.
Die formularmäßige Übertragung von Hausmeisterkosten begegnet in der Geschäftsraummiete keinen grundsätzlichen Bedenken, wenn zur Ausfüllung des in den Vertragsbedingungen verwendeten Hausmeisterbegriffs auf Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV bzw. § 2 Nr. 14 BetrKV zurückgegriffen werden kann. Danach gehören zu den Kosten des Hauswarts die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die dem Hauswart für seine Arbeit gewährt werden, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Soweit es den Tätigkeitsbereich des Hausmeisters angeht, beschränken sich die Verordnungen somit auf die (negative) Regelung, welche Bestandteile der einem Hausmeister gezahlten Vergütung nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Inhalt und Bedeutung des Hausmeisterbegriffs werden vom Verordnungsgeber dagegen ersichtlich als bekannt vorausgesetzt. Hinsichtlich der Anforderungen an die Transparenz vertraglicher Bestimmungen können keine strengeren Maßstäbe angelegt werden. Hier ist die in Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV enthaltene Beschränkung der umlagefähigen Hausmeisterkosten durch den zweiten Einleitungssatz zu § 8 Abs. 2 des Mietvertrags aber ausdrücklich ausgeschlossen worden.
Das heißt: Diese vertragliche Gestaltung ermöglicht es dem Vermieter, über die Umlage der Hausmeistervergütung auch einen Teil der Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen auf die Mieter abzuwälzen. Eine solche Regelung zu den Hausmeisterkosten hat nur unter den im Leitsatz genannten Voraussetzungen Bestand.
Eine formularmäßige Bestimmung, wonach der Mieter in einem Einkaufszentrum unter anderem die Wartungs- und Instandhaltungskosten für „alle technischen Einrichtungen (z.B. Telefonzentrale, Musikübertragungsanlage, Blumen und Pflanzen etc.) einschließlich Außenanlagen und Parkplätzen“ zu tragen hat, stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Grund: Ihm werden dadurch ohne Begrenzung der Höhe nach die Kosten der Erhaltung des gesamten Einkaufszentrums und seiner Gemeinschaftsanlagen aufgebürdet (BGH MK 05, 181, Abruf-Nr. 052445). Die gleichen Wirksamkeitsbedenken ergreifen auch die vorliegende Klausel.
Praxishinweis
Die dem Vermieter nach § 535 Abs. 1 BGB während der Mietzeit obliegende Instandhaltung und -setzung des Mietobjekts kann bei der Geschäftsraummiete zwar formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, aber nur insoweit als sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Das heißt: Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Grund: Dem Mieter werden damit auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind, die nicht in seinen Risikobereich fallen und die er auch nicht kalkulieren kann (BGH MK 05, 181).
Der XII. Senat hält daran fest, dass Betriebskostenabwälzungsklauseln, die von dem gesetzlichen Leitbild abweichen, nur AGB-fest sind, wenn die Übertragung der Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen in einem zumutbaren, durch eine Kostenbegrenzung beschriebenen Rahmen erfolgt (ebenso OLG Düsseldorf ZMR 08, 45; Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 6. Aufl., Rn. B 95). Der Vermieter ist auf der sicheren Seite, wenn der Mietvertrag zu den umlagefähigen Hausmeisterkosten auf § 2 Nr. 14 BetrKV Bezug nimmt. Vertragsklauseln, die - wie hier - ausdrücklich bestimmen, dass die umlagefähigen Kosten nicht auf den Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV/der Anlage 3 zu § 27 II. BV begrenzt sind, sind ohne integrierte Kostenbremse nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB insgesamt unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion auf die in der Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV genannten Hausmeisterkosten kommt nicht in Betracht. Gleiches gilt auch für die Wartungsklausel.
