17.05.2021 · Fachbeitrag · Nebenkostenabrechnung

Formelle Fehler begründen nur ausnahmsweise einen Anspruch auf Neuabrechnung

| Welche formellen Anforderungen gelten für die Abrechnung eines gewerblichen Mietobjekts? Muss der gewerbliche Vermieter Flächenangaben bereits in der Nebenkostenabrechnung erläutern und wann kann der Mieter eine Neuerteilung der Abrechnung verlangen? Mit diesen Fragen musste sich der BGH jetzt befassen (20.1.21, XII ZR 40/20, Abruf-Nr. 220671 ). |

Sachverhalt

Das klagende Land mietete in 2/10 von der Beklagten ein aus Büroräumen, Archivflächen und Stellplätzen bestehendes Mietobjekt zur gewerblichen Nutzung. Die Mietfläche wurde durch einen Nachtrag zum 1.1.12 geändert, das Mietverhältnis durch einen weiteren Nachtrag bis zum 31.12.16 befristet. Den von der Beklagten für die Jahre 2012 bis 2015 erteilten Nebenkostenabrechnungen war jeweils ein Infoblatt beigefügt. In diesem wird darauf hingewiesen, dass das verwendete Kürzel „ST“ auf die vom allgemeinen (Flächen-)Maßstab („M2“) abweichende Umlage der im beigefügten Infoblatt einzeln aufgeführten Nebenkostenarten nach dem für diese jeweils besonders genannten Maßstab hinweist. Die Abrechnungen wiesen hinsichtlich der nach Wohn- und Nutzfläche abgerechneten Nebenkosten variierende Quadratmeterangaben während des Jahres und für die einzelnen Nebenkosten aus. Sie waren ohne weitere Erläuterung in drei Abrechnungseinheiten aufgeteilt und schlossen sämtlich mit Guthabenbeträgen zugunsten des Klägers ab. Dieser hält die erteilten Abrechnungen für formell nicht ordnungsgemäß und materiell fehlerhaft. Seine Klage darauf, die Abrechnungen neu zu erteilen, scheitert in allen Instanzen.

Entscheidungsgründe

Eine Nebenkostenabrechnung genügt formellen Anforderungen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen aufzunehmen.