17.04.2014 · Fachbeitrag · Nebenkostenvorauszahlungen

Ausübung eines vertraglichen Anpassungsrechts ist kein Fall des § 550 S. 1 BGB

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

• 1. Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf.

• 2. Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB, sodass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab der Anpassung der Vorauszahlungshöhe wegen Verstoßes gegen § 550 S. 1 BGB für unbestimmte Zeit gilt.

(BGH 5.2.14, XII ZR 65/13, Abruf-Nr. 140833).

Sachverhalt

Der Mietvertrag über noch fertig zu stellende Büro- und Lagerräume sowie anteilige Gemeinschaftsflächen und Parkplätze lautet:

• Auszug aus dem gewerblichen Mietvertrag

• § 3 Nr. 1: Die Mietzeit beginnt mit Übergabe des Mietobjekts, voraussichtlich am 15.8.05, spätestens jedoch am 1.9.05.

• Nr. 2: Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 5 Jahren geschlossen, gerechnet ab Übergabe gemäß 3.1, d.h. die Mietzeit endet zum 31.8.10. Die Mieterin hat die einmalige Option, eine Verlängerung des Vertrags um 5 Jahre zu verlangen.

• § 5 Nr. 1: Sich aus einer Nebenkostenvorauszahlung ergebende Guthaben bzw. Nachforderungen sind unverzüglich gegenseitig auszugleichen. In diesen Fällen sowie bei einer Erhöhung oder Senkung der Betriebskosten darf seitens der Vermieterin der monatlich zu zahlende Vorschuss entsprechend neu festgesetzt werden.

• Die Höhe der Nettomiete war bis 31.12.08 fest. Ab 1/09 galt

• § 7 Nr. 1: Danach ändert sich die vereinbarte Miete jeweils zum 1.1. im gleichen

• Ausmaß, in dem sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland insgesamt nach oben oder unten geändert hat. Die Anpassung der jeweils geänderten Miete erfolgt automatisch zum 1.1. eines jeden Jahres durch schriftliche Mitteilung des Vermieters. Der Zeitpunkt der Mitteilung hat keinen Einfluss auf das Inkrafttreten der Mieterhöhung.