31.01.2025 · Fachbeitrag · Schadenersatz

Beweiserhebung über den Mietdifferenzschaden

von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin

| Kann der Vermieter die vermieteten Räumlichkeiten nicht wie geschuldet zum Gebrauch überlassen oder wird ihm der Besitz ‒ etwa durch eine bauordnungsrechtliche Nutzungsuntersagung ‒ wieder entzogen, ist der Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB. Wird eine solche Kündigung durch eine vom Vermieter zu vertretende Vertragsverletzung veranlasst, ist dieser dem Mieter zum Ersatz des hierdurch verursachten Schadens verpflichtet (sog. Kündigungs- oder Kündigungsfolgeschaden). Der Mieter kann die durch die erforderliche Anmietung von Ersatzräumen entstehenden Mehrkosten ggf. als Schadenersatz verlangen (Mietdifferenzschaden). Zur Frage, wie dieser im Streitfall zu ermitteln ist, hat sich der XII. in Anlehnung an den VIII. Zivilsenat ( BGH 29.3.17, VIII ZR 44/16 ) jetzt positioniert. |

Sachverhalt

Die Parteien streiten über die Pflicht der Beklagten, der Klägerin nach Scheitern eines Mietvertrags die Mehrkosten für die Anmietung einer Ersatzimmobilie zu erstatten. Mit Vertrag vom 3.1.18 mietete die in der Modebranche tätige Klägerin von der Beklagten in W. noch herzustellende Gewerberäume mit einer Größe von 383 qm in einem zur Sanierung vorgesehenen alten Wasserwerk sowie zwei im Außenbereich des Grundstücks gelegene Pkw-Stellplätze. Die auf fünf Jahre befristete Mietzeit sollte am 1.7.19 beginnen. Die Parteien vereinbarten eine monatlich zu zahlende Nettomiete von 4.215,59 EUR (10,99 EUR/qm).

Der Beklagten gelang die beabsichtigte Sanierung des Gebäudes mangels finanzierungswilliger Investoren nicht. Sie bot der Klägerin eine Aufhebung des Mietvertrags an, die diese nicht wünschte. In 2/19 mietete die Klägerin Räume mit einer Fläche von 454 qm in einer sanierten Gewerbeimmobilie im Hafenviertel von D. an. Als monatliche Miete vereinbarte sie mit der Vermieterin der ersatzweise gemieteten Gewerberäume pro Quadratmeter einen Betrag von 12 EUR, wobei ein auf 50 qm entfallender Teilbetrag als Entgelt für die Mitbenutzung einer ca. 279 qm großen Gemeinschaftsfläche gelten sollte. Für das Anmieten von vier Tiefgaragenstellplätzen vereinbarten die Vertragsparteien eine Miete von weiteren 200 EUR monatlich. Beginn der ebenfalls auf fünf Jahre befristeten Mietzeit war der 1.10.19.