21.01.2016 · Fachbeitrag · Schriftform (Teil 2)

Vereinbarungen über Um- und Ausbauarbeiten am Mietobjekt sind in der Regel formbedürftig

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

| Nebenabreden unterliegen der Schriftform nach § 578 Abs. 1 und 2, § 550 BGB, wenn sie den Inhalt des Mietverhältnisses gestalten und nach dem Parteiwillen wesentliche Bedeutung haben. Allerdings greift der Formzwang nur ein, wenn sie sich auf den potenziellen Erwerber auswirken und nicht binnen Jahresfrist durch Erfüllung oder auf andere Weise bedeutungslos geworden sind. Der BGH entscheidet, dass hiernach auch Vereinbarungen der Parteien über Um- und Ausbauarbeiten am Mietobjekt formbedürftig sein können ( 25.11.15, XII ZR 114/14, Abruf-Nr. 182762 ). |

Sachverhalt

Der Kläger hatte in 01 Räume für eine Zahnarztpraxis angemietet. Um die Praxis zu vergrößern, schloss er in 5/05 einen neuen schriftlichen Mietvertrag. Dieser war bis 30.4.20 befristet und bezog sich neben den bisherigen Erdgeschossräumen auch auf Räume im ersten Obergeschoss. Es erfolgten Umbaumaßnahmen (Deckendurchbruch, Einbau einer Verbindungstreppe zwischen den beiden Geschossen). Die Kosten trug der Kläger. Er kündigte das Mietverhältnis am 26.10.13 aus wichtigem Grund. Diesen stützte er auf einen erhöhten Raumbedarf und auf nach Abschluss des Vertrags verschärfte Hygienevorschriften in der Zahnheilkunde. Mit der Klage auf Feststellung, dass das Mietverhältnis durch Kündigung zum 31.7.14 beendet worden sei, erklärte er zudem die ordentliche Kündigung. Die Klage bleibt in den Vorinstanzen erfolglos. Der BGH verweist den Rechtsstreit an das OLG zurück.

Relevanz für die Praxis

Treffen die Parteien Vereinbarungen zu Um- und Ausbauarbeiten am Mietobjekt (z.B. Flächenvergrößerung) und dazu, wer sie vornehmen und wer die Kosten tragen muss, ist mit hoher Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass es sich um einen wichtigen, dokumentationsbedürftigen Vertragsbestandteil handeln soll. Nach Schweitzer (in: Ghassemi-Tabar/Guhling/Weite-meyer, Gewerberaummiete, § 550 BGB, Rn. 43) sind Vereinbarungen über Bauarbeiten „in der Regel als wesentlich zu vermuten“. Der BGH sieht das ähnlich und formuliert, es liege die Annahme nicht fern, dass diesen Abreden vertragswesentliche Bedeutung zukommt.