21.10.2014 · Fachbeitrag · Untervermietung

Gewerbliche Zwischenvermietung: Überblick und besondere Problemfelder

von RA Markus Wolf, Kerpen

| Eine Zwischenvermietung liegt vor, wenn der Eigentümer von Wohn- oder Gewerberäumen selbige nicht unmittelbar an den Endmieter, sondern an einen Dritten, den Zwischenmieter vermietet. Der folgende Beitrag befasst sich ausschließlich mit der gewerblichen Zwischenvermietung von Wohnraum, welche in § 565 BGB geregelt ist. |

1. Ausgangslage

Bei der Weitervermietung handelt es sich um einen besonderen Fall der Untermiete, der sich von der herkömmlichen Untermiete darin unterscheidet, dass der Wohnraum dem gewerblichen Zwischenmieter nicht zu eigenen Wohnzwecken, sondern zur Weitervermietung an Dritte überlassen wird (Kunze, NZM 12, 740). Hierbei entstehen zwei Mietverhältnisse, die strikt voneinander zu trennen sind: Während zwischen Vermieter (Hauptvermieter) und Mieter (Zwischenmieter) ein gewerbliches Hauptmietverhältnis besteht, auf das die Vorschriften des Gewerberaummietrechts Anwendung finden, liegt zwischen Mieter (Zwischenmieter) und Drittem (Endmieter) ein Untermietverhältnis vor, das den Regelungen des Wohnraummietrechts unterliegt (Blank/Börstinghaus, 3. Aufl., Rn. 15).

Die Konsequenz hieraus ist, dass der Dritte im Rahmen der gewerblichen Zwischenmiete schlechter gestellt wäre als der typische Untermieter, weil bei der Untermiete auch im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter die sozialen Kündigungsschutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB gelten (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Rn. 3041). Da der Vermieter mithin dem Mieter ohne Weiteres kündigen kann, müsste auch der Dritte jederzeit mit einer Beendigung des Untermietverhältnisses rechnen und wäre dem Vermieter aus § 546 Abs. 2 BGB zur Herausgabe der Mietsache verpflichtet. Diese Lücke hat der Gesetzgeber im Anschluss an die Grundsatzentscheidung des BVerfG vom 11.6.91 (NJW 91, 2272), der zufolge ein Mieter, der eine Wohnung von einem gewerblichen Zwischenmieter anmietet, im gleichen Maße schutzwürdig ist wie ein Mieter, der unmittelbar vom Eigentümer mietet, durch Einführung des § 549a BGB a.F. (ab 1.9.93) geschlossen. An dessen Stelle ist mit Wirkung ab dem 1.9.01 der heutige § 565 BGB getreten.

2. Inhalt und Voraussetzungen des § 565 BGB

§ 565 BGB bezweckt den Bestandsschutz des Endmietverhältnisses und dient damit dem Schutz des Dritten (AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, 20.4.12, 23 C 294/11, BeckRS 12, 13662). Der Dritte soll bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses dem Vermieter gegenüber nicht aus § 546 Abs. 2 BGB zur Räumung verpflichtet sein. Folglich bestimmt § 565 Abs. 1 S. 1 BGB in seinem Grundfall, dass der Vermieter bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses in das Mieterverhältnis zwischen Mieter und Drittem eintritt. § 565 BGB setzt Folgendes voraus:

Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter

über Wohnraum

zur gewerblichen Weitervermietung an einen Dritten

als Wohnraum.

3. Anwendbarkeit

Für die Anwendbarkeit des § 565 BGB ist es unerheblich, ob der Vermieter Eigentümer der Wohnung ist oder nicht. Maßgeblich ist allein, dass Wohnräume nicht unmittelbar an den Endmieter, sondern zur Weitervermietung als Wohnraum überlassen werden.

Der Vermieter muss dem Mieter die Räume zur gewerblichen Weitervermietung als Wohnraum vermietet haben. Über diesen Vertragszweck müssen sich Vermieter und Mieter ausdrücklich oder konkludent einig geworden sein. Die Einigung ist formlos möglich. Unschädlich ist, wenn dieser Vertragszweck nicht schon bei Abschluss des Hauptmietvertrages vorgelegen hat. Es ist vielmehr ausreichend, wenn Vermieter und Mieter über diesen Vertragszweck noch zu einem späteren Zeitpunkt - jedenfalls aber vor Beendigung des Hauptmietverhältnisses - Einigung erzielen.

Infolgedessen ist § 565 BGB unanwendbar, soweit der Vermieter dem Mieter keinerlei Vorgaben im Hinblick auf die Weitervermietung macht. Gleiches gilt, wenn für die Untervermietung keine Erlaubnis besteht.

Soweit der Mieter die Räume als Wohn- oder als Geschäftsräume weitervermieten darf, kommt es darauf an, mit welcher Zweckrichtung der Mieter die Räume tatsächlich weitervermietet: Werden die Räume als Wohnraum weitervermietet, ist § 565 BGB anwendbar, andernfalls bestimmt sich dieses Mietverhältnis nach § 540 BGB. Unschädlich ist demgegenüber, wenn die vermieteten Räume sowohl als Wohn- als auch als Geschäftsraum genutzt werden können.

Maßgeblich allein ist der Vertragszweck, dass also der Mieter die Räume nach dem Hauptmietvertrag als Wohnung weitervermieten soll (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 565 BGB Rn. 7).

Infrage steht die Anwendbarkeit, wenn die vermieteten Wohnräume dem Zweckentfremdungsverbot des § 12 WoBindG unterliegen, der Eigentümer die Wohnräume aber gleichwohl zur gewerblichen Nutzung vermietet, der Mieter die Räume jedoch dennoch als Wohnraum weitervermietet. § 565 BGB bleibt auch in einem solchen Fall anwendbar, weil sonst derjenige Eigentümer, der sich über das Zweckentfremdungsverbot hinwegsetzt, besser gestellt werden würde als derjenige Eigentümer, der die Räume unter Beachtung von § 12 WoBindG zur gewerblichen Weitervermietung als Wohnraum überlässt (BVerfG NJW 93, 2601).

§ 565 BGB ist bei der Vermietung von Gewerberäumen auch dann nicht anwendbar, wenn diese vom Mieter entgegen der Vereinbarung mit dem Vermieter als Wohnraum vermietet werden, weil es dann am Willen des Vermieters zur Weitervermietung als Wohnung fehlt (LG Kiel NJW-RR 93, 1162).

Auf Pachtverhältnisse ist § 565 BGB entsprechend anwendbar (Palandt-Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 565 Rn. 2).

Strittig ist, ob § 565 BGB auch bei Geschäftsbesorgungsverträgen im Sinne des § 675 BGB eingreift. Teilweise wird dies bejaht (Derleder/Bartels JZ 97, 981/989), teilweise verneint (AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, BeckRS 12, 13228). Letztere Auffassung ist vorzugswürdig, weil § 565 BGB schon seinem Wortlaut nach nur auf Mietverhältnisse anwendbar ist und es für eine analoge Anwendung sowohl an einer Regelungslücke als auch an einer Vergleichbarkeit fehlt.

Problematisch ist die Anwendbarkeit, wenn es an einem Hauptmietverhältnis fehlt, z.B. wenn der Vermieter die Wohnräume unentgeltlich an eine nahestehende Person überlässt und diese die Räume weitervermietet. In solchen Fällen soll § 565 BGB gleichwohl anwendbar sein, jedenfalls, wenn dem Vermieter aus der Gebrauchsüberlassung wenigstens mittelbar Vorteile zugeflossen sind, die mit denen bei Zustandekommen eines Hauptmietverhältnisses vergleichbar sind (MüKo/Häublein, BGB, § 565 Rn. 4.).

Fraglich ist auch, ob § 565 BGB bei einer fehlgeschlagenen Zwischenvermietung greift. In einem einer Entscheidung des LG Duisburg (NJW-RR 97, 712) zugrunde liegenden Sachverhalt war die Klägerin Eigentümerin mehrerer Wohnungen, die über das Bauherrenmodell der gewerblichen Zwischenvermietung zugeführt werden sollten. In der Folgezeit zogen Mieter ein, ohne dass ein Haupt- oder Untermietverhältnis wirksam zustande gekommen wäre und entrichteten die Miete an die Eigentümerin. Die Annahme eines faktischen Mietverhältnisses scheidet aus, weil Mietverträge grundsätzlich nicht durch sozialtypisches Verhalten zustande kommen (BGH NJW 80, 1577), auch nicht wenn die Dritten die Miete unmittelbar an die Eigentümer gezahlt haben (OLG Düsseldorf ZMR 88,54).

Die Dritten genießen aber den Schutz in entsprechender Anwendung des § 565 BGB, weil dieser verhindern will, dass bei Kündigung des Hauptmietverhältnisses das Untermietverhältnis automatisch endet. Wegen vergleichbarer Schutzwürdigkeit des Dritten gilt dies auch dann, wenn das Hauptmietverhältnis bereits nicht wirksam zustande gekommen ist, die Dritten aber darauf vertrauen durften, dass ein wirksamer Haupt- und Untermietvertrag abgeschlossen worden sind (LG Duisburg, a.a.O.; BVerfG NJW 91, 2272).

Weiterführender Hinweis