19.09.2012 · Fachbeitrag · Veräußerung

Kaution: Auch der nicht erfüllte Leistungsanspruch geht auf den Erwerber über

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution ein (Abgrenzung zu Senatsurteil NJW 99, 1857) (BGH 25.7.12, XII ZR 22/11, Abruf-Nr. 122722).

Sachverhalt

Der beklagte Rechtsanwalt verpfändete den Klägern vereinbarungsgemäß auf einem gemeinsamen Konto als Mietsicherheit Bundesschatzbriefe (8.000 EUR). Mit der nicht eingehaltenen Zusage, alsbald eine neue Sicherheit zu leisten, erwirkte er in 11/06 wegen bevorstehender Fälligkeit der Bundesschatzbriefe von den Klägern erfolgreich deren Freigabe. Die Erwerberin des Grundstücks wurde am 27.3.08 als neue Eigentümerin eingetragen. Der notarielle Kaufvertrag sieht vor, dass die Kläger nicht geleistete Mieterkautionen auf ein gemeinsames Sperrkonto einzahlen. Die hierauf eingegangenen Beträge sollten als Sicherheit zur vertragsgemäßen Erfüllung der Verpflichtungen des Mieters dienen, als ob dieser die Sicherheit selbst eingezahlt hätte. So verfuhren die Kläger auch mit der ausstehenden Kautionsleistung des Beklagten. Nach dem Stichtag sollte die Erwerberin ausstehende Mietsicherheiten bei den Mietern einfordern und diese, soweit möglich, einziehen. Bei erfolgreicher Einziehung sollte der entsprechende Betrag von dem Sperrkonto zugunsten der Kläger ausgekehrt werden. Diese wurden von der Hausverwalterin der Erwerberin ermächtigt, die Kaution gegen den Beklagten im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft geltend zu machen.

Entscheidungsgründe

Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, tritt der Erwerber gemäß § 566 S. 1 BGB in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Diese Bestimmung regelt aber nur die Rechte und Pflichten an einer bereits geleisteten Sicherheit, sie regelt nichts für den Fall, dass der Mieter - wie hier - die Sicherheit im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht geleistet hat. Ob und gegebenenfalls auf welche Weise der Erwerber des Grundstücks den nicht erfüllten Anspruch auf Leistung der Kaution erwirbt, ist umstritten (ausführlich Fischer-Dieskau/Geldmacher, Wohnungsbaurecht, 4/2012, § 566a BGB, Anm. 4.1).