27.06.2022 · Fachbeitrag · WEG-Novelle

Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen: der neue § 21 WEG

von RAin Kornelia Reinke (www.schiffer.de), Bonn

| In MK 22, 99 , haben wir über die Kostentragung nach § 21 Abs. 1 WEG n.F. für bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 WEG n.F. berichtet. Der folgende Beitrag schließt hieran an und behandelt die Kostentragungspflicht und Nutzungsziehung aller Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 2 WEG n.F. |

1. § 21 Abs. 2 WEG n.F.

Soweit nicht ein Fall der Gestattung oder der Privilegierung nach § 20 Abs. 2 WEG n.F. vorliegt, müssen alle Eigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung entsprechend ihren Miteigentumsanteilen nach § 16 Abs. 1 S. 2 WEG n.F. tragen. Diese Kostentragung tritt jedoch nur ein, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und die bauliche Veränderung nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Gleiches gilt, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Der Begriff der Kosten ist erneut sehr weit zu verstehen. Gemeint sind nicht nur die Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen, insbesondere Baukosten, sondern auch die Folgekosten des Gebrauchs und der Erhaltung.

§ 21 Abs. 2 WEG n.F. gilt nur vorbehaltlich des § 21 Abs. 1 WEG n.F. Es werden somit keine baulichen Veränderungen erfasst, die einem Eigentümer gestattet wurden oder die er nach § 20 Abs. 2 WEG n.F. verlangt hat und die für ihn von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurden. Die Kostentragung durch alle Eigentümer ist nur gerechtfertigt, wenn die Entscheidung für die bauliche Veränderung auf dem freien Entschluss der Mehrheit der Eigentümer beruht. Sonst bestünde die Gefahr, dass ein einzelner Eigentümer bauliche Veränderungen, die in den Anwendungsbereich von § 20 Abs. 2 WEG n.F. fallen, auf Kosten aller erzwingen kann (BT-Drucksache 19/18791, S. 68). Der in § 21 Abs. 2 WEG n.F. geregelte Kostenverteilungsschlüssel ist die gesetzliche Folge des Beschlusses über die bauliche Veränderung. Die Kostentragung ist nicht Inhalt des Beschlusses und erwächst somit nicht in Bestandskraft (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 1090).