· Fachbeitrag · Zwangsverwaltung
WEG-Verwalter muss die Mietkaution an den Zwangsverwalter herausgeben
von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf
| Ist das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen, ist der Mietvertrag auch gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam. Dieser kann den Grundbesitz nur ordnungsgemäß verwalten, wenn er anstelle des Schuldners, auf die Kaution zu zugreifen kann. Er muss mit dieser nicht nur gesicherte Ansprüche abdecken, sondern die Kaution nach Wegfall des Sicherungszwecks an den Mieter auskehren. Der BGH entscheidet, dass der Zwangsverwalter die Kaution deshalb auch von dem am Mietverhältnis nicht beteiligten WEG-Verwalter herausverlangen kann. |
Sachverhalt
Die Mieter zahlten die laut Mietvertrag mit der Schuldnerin vereinbarte Kaution an die beklagte Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage. Der Kläger wurde danach zum Zwangsverwalter der vermieteten Eigentumswohnung bestellt. Er verlangt von der Beklagten nach dem das Mietverhältnis beendet war, dass sie ihm die Kaution nebst Verzugszinsen auszahlt. Die Klage ist in allen Instanzen erfolgreich.
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Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den Vermieter, sondern an den Verwalter des Wohnungseigentums entrichtet, ist der Zwangsverwalter der Wohnung, dem nach § 152 Abs. 1 ZVG die Aufgabe obliegt, das Objekt in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu verwalten, berechtigt, die Überlassung der Mietkaution direkt von dem Verwalter des Wohnungseigentums zu fordern (Abruf-Nr. 180682). |
Entscheidungsgründe
Zwar tritt der Zwangsverwalter nicht in einen von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage geschlossenen Vertrag ein. Daraus folgt jedoch nicht, dass nur der Schuldner berechtigt sei, die Auszahlung der Kaution vom WEG-Verwalter zu verlangen. Vielmehr hat der Zwangsverwalter nach § 152 Abs. 1 ZVG die Pflicht, das verwaltete Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten. Hieraus folgt als Teil des Rechts, das Grundstück zu verwalten und zu nutzen (§ 148 Abs. 2 ZVG) die Befugnis, zu verhindern, dass die nach § 155 ZVG zu verteilenden Nutzungen geschmälert werden. Damit kann er, wegen anderer als Miet- oder Pachtforderungen, Klage - auch gegen Dritte - erheben.
Vor diesem Hintergrund macht es keinen Unterschied, ob sich die vom Mieter entrichtete Kaution in den Händen des Schuldners oder bei einer Hausverwaltung befindet, die sie für den Schuldner eingezogen, aber noch nicht an diesen ausgekehrt hat. Um der Pflicht des Zwangsverwalters Rechnung zu tragen, den Gläubigern den möglichst ungeschmälerten Erhalt der Haftungsmasse zu gewährleisten, ist es vielmehr geboten, dass der Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung die Mietkaution in diesen Fällen auch von dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage herausverlangen kann.
Relevanz für die Praxis
Der VIII. Senat führt seine Entscheidungen MK 03, 178 (Abruf-Nr. 032154) und MK 05, 138 (Abruf-Nr. 051689) zu den Zugriffsmöglichkeiten des Zwangsverwalters auf die Mietkaution konsequent fort. Er behandelt diesen in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie einen Vermieter. Das heißt: Der Zwangsverwalter kann die Kaution herausverlangen vom
- Mieter (soweit nicht gezahlt),
- Schuldner und
- WEG-Verwalter, an den der Mieter die Kaution vereinbarungsgemäß gezahlt hat.
Es ist unerheblich, dass der WEG-Verwalter, anders als der Zwangsverwalter des Sondereigentums, mit der Kaution normalerweise nicht in Kontakt kommt. Der WEG-Verwalter hat bei der Entgegennahme der Kaution für den Vermieter - wie der BGH formuliert - nur als dessen „Zahlstelle fungiert“. Ihm kommt kein größeres Schutzbedürfnis zu als dem Schuldner selbst, für den er tätig geworden ist.
PRAXISHINWEIS | Grundsätzlich ist der Zwangsverwalter weder an die vom Schuldner abgeschlossenen Verträge gebunden noch verpflichtet, in solche Verträge einzutreten. Etwas anderes gilt gemäß § 152 Abs. 2 ZVG nur für Miet- und Pachtverträge. Danach hat er wegen § 148 Abs. 2 ZVG anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und seine Pflichten zu erfüllen. |
