· Fachbeitrag · Betriebskosten
Müllmanagement: Wer trägt die Kosten?
von RiAG a. D., Axel Wetekamp, München
| Bekanntermaßen ist der üblicherweise in Haushalten anfallende Abfall nicht nur wertloser Müll. Er enthält wiederverwendbare Wertstoffe, die gesondert aussortiert werden müssen. Daher spielt die Mülltrennung eine immer größere Rolle. Zwar bieten Gemeinden in der Regel die Möglichkeit an, in ihren Wertstoffhöfen verschiedene Arten von Wertstoffen in gekennzeichneten Einzelbehältern abzugeben und damit Müll, wie oben beschrieben, vom restlichen Hausmüll zu trennen. Doch wird in der Praxis von dieser Möglichkeit oft kein Gebrauch gemacht. Werden die Restmüllbehälter eines Miethauses darauf kontrolliert, ob die Vorgaben der Mülltrennung eingehalten werden und wird bei fehlerhafter Abfalltrennung von Hand nachsortiert, entstehen bei Einschaltung eines externen Dienstleisters Kosten. Einige Leser haben gefragt, ob Vermieter diese Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umlegen können. |
1. Umlage der Kosten der Müllbeseitigung als Betriebskosten
Nach § 556 Abs. 1 BGB können die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten im Sinne von § 1 Abs. 1 BetrKV trägt. Dies stellt eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 S. 3 BGB dar, wonach der Vermieter die Lasten der Mietsache trägt.
Fehlt eine vertragliche Vereinbarung oder ist diese unbestimmt oder unzulässig, gilt, dass die vereinbarte Miete sämtliche Betriebskosten enthält.
Auch die Umlage einzelner Betriebskosten kann im Vertrag vereinbart werden. Nach dem BGH genügt die Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ tragen muss, für die Umlage der in § 2 BetrKV aufgeführten Kostenarten (10.2.16, VIII ZR 137/15, Abruf-Nr. 184100).
§ 2 Nr. 8 BetrKV beinhaltet die Kosten der Müllbeseitigung, insbesondere die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren und die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen.
Beachten Sie | Gegenüber der früheren Regelung in § 2 Nr. 8 BetrKV wurde statt dem engeren Begriff „Müllabfuhr“ der Begriff „Müllbeseitigung“ verwendet. Es sollten hierdurch die Kosten bestimmter, der eigentlichen Müllabfuhr vorgelagerter technischer Einrichtungen ‒ wie Müllkompressoren, Müllschlucker, Müllabsauganlagen und Müllmengenerfassungsanlagen ‒ erfasst werden, wobei es sich hier nur um eine beispielhafte Aufzählung handeln sollte (BR-Drucksache 568/03, S. 31).
2. Fällt Müllmanagement unter den Begriff Müllbeseitigung?
Der BGH hat nun in seinem Urteil vom 5.10.22 (VIII ZR 117/21, Abruf-Nr. 232234) entschieden: Die Kosten des Müllmanagements in Wohnraummietverhältnissen sind nach § 2 Nr. 8 BetrKV auf den Mieter umlegbare Betriebskosten.
a) Vertragswidriges Verhalten?
Ein oft gehörtes Argument, das dagegen spricht: Beim Erfordernis des Müllmanagements handelt es sich um die Reaktion des Vermieters auf ein fehlerhaftes Mülltrennungsverhalten einzelner Mieter, also ein vertragswidriges Verhalten. Die Kosten sind in diesem Fall nicht entsprechend § 556 Abs. 1 S. 2 BGB durch einen bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstanden.
Beachten Sie | Darauf kommt es jedoch nicht an. Es genügt nämlich, dass der Bezug der Kosten zur Mietsache gegeben ist (BGH 13.1.10, VIII ZR 137/09 „Sperrmüll Urteil“, Abruf-Nr. 100656).
b) Gesamtgesellschaftliches Interesse
Ebenfalls kommt es nicht darauf an, dass es sich im Sinne der Rückgewinnung von Wertstoffen bei der Mülltrennung und dem Müllmanagement um ein gesamtgesellschaftliches Interesse handelt, das einen Bezug zum einzelnen Mietvertrag nicht begründet.
Beachten Sie | Dieser Bezug zum einzelnen Mieter ist nicht erforderlich, da die Einordnung von Kosten als Betriebskosten nach § 556 Abs. 1 S. 2 BGB einen solchen individuellen Bezug zum Mieter nicht verlangt. Es genügt, dass es sich um Kosten handelt, die durch die Bewirtschaftung des Anwesens im Rahmen der Vermietung entstanden sind.
c) Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot
Es könnte allerdings im Einzelfall ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB bei der Beauftragung eines externen Dienstleisters vorliegen. Der vom Rechtsausschuss des Deutschen Bundestags genannte Grund, warum der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei den Betriebskosten zu beachten sei und daher in das Gesetz eingefügt wurde, ist lediglich, dass es sich hier um eine Klarstellung handelt. Umweltgesichtspunkte, wie der angemessene Umgang mit Energieressourcen und die Beachtung eines Kosten-Nutzen-Verhältnisses, seien erforderlich.
Der BGH weist darauf hin, dass der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters trägt, falls er sich darauf beruft, eine Betriebskostenposition nicht zu schulden, weil der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht beachtet worden sei.
Beachten Sie | Unabhängig vom Grundsatz, dass es sich bei den Kosten des Müllmanagements und der Beauftragung eines externen Dienstleisters um umlegbare Betriebskosten handelt, kann der Mieter natürlich im Einzelfall den Beweis für ein unangemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis führen.
