20.01.2022 · Fachbeitrag · E-Mobilität

Musterformulierungen: Managementvon E-Mobilität im Miet- und WEG-Recht ‒ Teil 2

von RA Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

| Anknüpfend an die Beiträge des Verfassers in MK 07, 127 und 145 zeigt die folgende Musterformulierung, wie Vermieter eine Modernisierungsvereinbarung gestalten sollten, wenn sie die Ladeinfrastruktur selbst herstellen wollen. |

Musterformulierung / Vermieter-Modernisierungsvereinbarung

Modernisierungsvereinbarung

Zwischen Vermieter und Mieter

Präambel

Unter Bezugnahme auf den zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag vom ... über das Objekt ... wird anlässlich der bevorstehenden und ab dem ... geplanten Baumaßnahmen zur Herstellung von Ladeinfrastruktur für die Schaffung von E-Mobilität als Modernisierung des Kfz-Stellplatzes/der Anlage/des Hauses/der Mieträume Folgendes vereinbart:

§ 1 ‒ Umfang der Baumaßnahmen

Der Vermieter wird auf den vom Mieter mitgemieteten Flächen/Kfz-Stellplätzen im Einvernehmen mit dem Mieter ... Ladesäulen/Wallboxes einschließlich der zu ihrem Betrieb notwendigen elektrischen Struktur errichten: ... [genaue Bezeichnung der Baumaßnahme und ihres Umfangs sowie des Ortes in den gemieteten Räumen, in denen die Baumaßnahmen durchzuführen sind]

(oder wie folgt formulieren)

Genauer Ausführungsort, Art und Umfang der Baumaßnahmen ergeben sich aus der anliegenden Baubeschreibung (Anlage 1). Damit eingeschlossene Instandsetzungs- und Reparaturmaßnahmen werden dort gekennzeichnet. Zusätzlich erhält der Mieter eine Produktinformation, aus der sich die technischen Eigenschaften sowie die korrekte Bedienung der Ladeinfrastruktur erschließen.

§ 2 ‒ Beginn und Dauer

Ausweislich des hierneben überreichten Bauzeitenplans (Anlage 2) werden die Bauarbeiten voraussichtlich am ... (Datum) beginnen und bis zum ... (Datum) beendet sein.

§ 3 ‒ Duldungspflicht des Mieters

Der Mieter duldet die bezeichneten Baumaßnahmen ausdrücklich. Gesetzliche Gründe, die die Maßnahmen für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts als Härte erscheinen lassen, vor allem aus

• den baulichen Maßnahmen gemäß Anlagen 1 und 2,

• den baulichen Folgen,

• vorausgegangenen Aufwendungen des Mieters und

• der zu erwartenden Mieterhöhung,

die eine Duldungspflicht des Mieters hindern würden, liegen nicht vor. Vorsorglich verzichtet der Mieter darauf, sich auf etwaige zukünftig entstehende Härtegründe gegen seine erklärte Duldung zu berufen.

§ 4 ‒ Bauunterlagen

Neben der Baubeschreibung (Anlage 1) und dem Bauzeitenplan (Anlage 2) erhält der Mieter vom Vermieter eine Bauzeichnung zum genauen Standort der Ladeinfrastruktur (Grundriss im Maßstab 1 : 50 und im Maßstab 1 : 100) einschließlich Installationsplänen für Strom mit genauen Maßangaben rechtzeitig vor Ausführung der Baumaßnahmen.

§ 5 ‒ Besichtigung und Betretung der Mietflächen und Mieträume, Ausführung der Arbeiten

Im Bewusstsein gegenseitig geschuldeter Rücksichtnahme werden Vermieter und Mieter zusammenarbeiten, um einen reibungslosen, zügigen und ordnungsgemäßen Ablauf der Bauarbeiten zu gewährleisten. Dazu wird der Vermieter die Arbeiten möglichst schonend und zügig durchführen. Der Mieter wird die Arbeiten nicht behindern oder erschweren. Zur Ausführung der Bauarbeiten kann es notwendig werden, dass Handwerker und sonstige vom Vermieter mit dem Umbau beauftragte Personen die o. g. Mietflächen und -räume betreten müssen. Der Mieter erteilt hierzu seine Zustimmung. Die genauen Zeiten für das notwendige Betreten der Räume werden dem Mieter jeweils mit einer Frist von mindestens 24 Stunden vorher angekündigt. Der Vermieter sowie die Bauleitung werden allerdings den Mieter so zeitig wie möglich vorher informieren, wenn die konkreten Zeiten für Arbeiten in der Wohnung bekannt sind oder wenn sich Änderungen im Hinblick auf die angekündigten Zeiten für die Wohnung des Mieters ergeben.

Im Gegenzug stellt der Mieter sicher, dass zumindest eine von ihm befugte und dem Vermieter vorab benannte Person zu Beaufsichtigungszwecken während der Ausführung von Bauarbeiten oder während der Durchführung sonstiger notwendiger Besichtigungstermine anwesend ist, insbesondere, dass die gemieteten Flächen und Räume durch die Aufsichtsperson zugänglich gehalten werden, wenn er selbst an der Wahrnehmung des Termins gehindert ist. Während der zuvor angekündigten Besichtigungstermine und während der Ausführung der Baumaßnahme sichert der Mieter insbesondere zu, dass der Kfz-Stellplatz durch parkende Fahrzeuge oder anderweitig nicht besetzt ist und frei zugänglich gehalten wird.

Zur Durchführung etwa auch in den Wohnräumen notwendiger Elektroarbeiten wird er ggf. einen Satz Wohnungsschlüssel der Person seines Vertrauens mit der Weisung aushändigen, den Vermieter, Arbeitnehmer des Vermieters und sonstige mit der Durchführung von Baumaßnahmen beauftragte Personen zur Verrichtung der notwendigen Bauarbeiten in die Wohnung einzulassen.

§ 6 ‒ Bauvorbereitung und Baureinigung

Der Mieter stellt sicher, dass rechtzeitig vor Beginn der Bauarbeiten parkende Fahrzeuge entfernt sind, Ausstattungen und sonstige Einrichtungsgegenstände abgebaut, weggerückt und abgedeckt sind, um eine freie Zugänglichkeit der Baustelle sowie ein ungestörtes Arbeiten dort zu ermöglichen. Soweit dies notwendig und/oder veranlasst ist, sichert der Mieter bei anstehenden Arbeiten in seiner Wohnung seinen Hausrat ‒ insbesondere wertvolle Haushaltsgegenstände ‒ und schützt ihn durch Abdeckung gegen Verschmutzung und gegen Beschädigung durch Stoß oder durch Schlag.

Baustellen in der Wohnung werden täglich nach Arbeitsende durch die bauausführenden Handwerker besenrein gereinigt. Darüber hinausgehend notwendig werdende Putzarbeiten werden vom Mieter erledigt und durch eine Pauschale im Rahmen seines Aufwendungsersatzanspruchs (§ 11) mit vergütet.

§ 7 ‒ Versicherung

Sollten Arbeiten auch in der Wohnung notwendig sein, schließt der Vermieter die erforderlichen Versicherungen zur Deckung von Schadensrisiken am Hausrat des Mieters sowie in der Person der wohnenden Haushaltsangehörigen durch oder anlässlich der Baumaßnahme selbst sowie auch zur Deckung etwaiger Folgeschäden hieraus auf seine Kosten ab und weist dem Mieter dies nach.

§ 8 ‒ Haftung

Für die Haftung des Vermieters gelten im Rahmen dieser Vereinbarung zur Durchführung der in der Präambel, in § 1 und in den Anlagen 1 und 2 genannten konkreten Baumaßnahmen die gesetzlichen Vorschriften. Im Übrigen bleiben die Bestimmungen des Wohnungsmietvertrags zwischen den Parteien zur Haftung des Vermieters unberührt.

§ 9 ‒ Renovierungsarbeiten

Anlässlich der Baumaßnahme notwendig gewordene Renovierungen übernimmt der Mieter. Dafür entstandene und nachgewiesene Kosten übernimmt der Vermieter in angemessenem Umfang.

(Oder wie folgt formulieren):

Anlässlich der Baumaßnahmen notwendig gewordene Renovierungen führt der Vermieter auf seine Kosten aus. Die Leistung erfolgt nach mittlerer Art und Güte. Ihre Qualität orientiert sich an bisherigen Renovierungszuständen.

§ 10 ‒ Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht an der Miete

Der Mieter verzichtet gegenüber dem dies annehmenden Vermieter auf gesetzliche Mietminderungsrechte einschließlich gesetzlicher Zurückbehaltungsrechte an der Miete wegen Nutzungs- und Gebrauchsbeeinträchtigung des Kfz-Stellplatzes und der Wohnung, die aus oder im Zusammenhang mit den energetischen Baumaßnahmen entstehen. Dieser Verzicht gilt für Wohnungsmängel sowie für Mängel in den Gemeinschaftsanlagen des Miethauses und auch für Umfeldmängel.

§ 11 ‒ Aufwendungsersatz

Der Vermieter wird dem Mieter Aufwendungen, die ihm durch die genannten Baumaßnahmen entstehen, in Höhe der nachgewiesenen Kosten in angemessenem Umfang ersetzen. Soweit auch Arbeiten in der Wohnung notwendig werden, kann es sich dabei insbesondere um Kosten für die Demontage und den Transport von Möbeln nebst notwendiger Einlagerung, Kosten für Abdeckmaterialien und für Reinigungsmittel sowie um anfallende Kosten für durch die Baumaßnahme notwendig gewordene Renovierungsarbeiten handeln. Für durchzuführende Reinigungsarbeiten in der Wohnung erhält der Mieter eine Pauschale in Höhe von ... EUR. Parkgebühren wegen der zeitweilig notwendigen anderweitigen Unterbringung des auf dem Kfz-Stellplatz abgestellten Fahrzeugs werden nicht erstattet. Der Vermieter gewährt dem Mieter auf Verlangen einen Vorschuss in Höhe von ... EUR, über den spätestens einen Monat nach Abschluss der baulichen Arbeiten abgerechnet werden muss.

§ 12 ‒ Mieterhöhung und Betriebskosten

Die baulichen Maßnahmen in Sinne des § 1 dieser Vereinbarung stellen nach der Grundentscheidung des Gesetzgebers eine Modernisierung dar. Aufgrund dieses Umstands vereinbaren die Parteien eine Mieterhöhung von monatlich ... EUR/qm. Die neue Grundmiete beträgt somit ... EUR/monatlich.

§ 13 ‒ Zahlungsbeginn

Die erhöhte Grundmiete ist ab dem ... (Datum) zu entrichten. Dies gilt auch für die Vorauszahlung auf der Grundlage der neu eingeführten Betriebskosten (§ 12).

§ 14 ‒ Ausschluss des Sonderkündigungsrechts

Der Mieter verzichtet auf sein Sonderkündigungsrecht aus § 555d Abs. 1 BGB anlässlich der in § 1 dieser Vereinbarung beschriebenen konkreten energetischen Baumaßnahme sowie anlässlich der daraus für den Vermieter folgenden Mieterhöhung (§ 12 dieser Vereinbarung). Der Vermieter fertigt eine Kostenaufstellung, aus der sich ergibt, dass die Jahresmieterhöhung nicht 8 Prozent (oder stattdessen 6 Prozent) der für die Mietwohnung aufgewendeten Modernisierungskosten übersteigt. Der Mieter trägt die aufgrund dieser Baumaßnahme neu entstehenden Betriebskosten. Hierbei handelt es sich um die Kosten für ... (Näheres ausführen)

Die Umlage der vorstehenden Betriebskosten erfolgt nach dem durch ladesäulenbezogenen Stromzähler ermittelten Verbrauch durch den Betrieb der Ladesäule, ansonsten nach dem gesetzlichen Flächenmaßstab.

Unter Berücksichtigung der vorstehend neu eingeführten Betriebskosten ergibt sich ein zukünftiger Vorauszahlungsbetrag in Höhe von ... EUR.

§ 15 ‒ Widerrufsrecht

• (1) Der Vermieter kann diese Vereinbarung bis zum ... (Datum) durch Erklärung in Textform widerrufen.

•  

• (2) Ist der Vermieter Unternehmer (§ 14 BGB) und wird diese Vereinbarung außerhalb seiner Geschäftsräume geschlossen, haben Sie als Mieter das Recht, binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses. Um das Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie mir/uns (Name und Adresse des Vermieters) mittels einer eindeutigen Erklärung (z. B. ein mit der Post versandter Brief, Telefax oder E-Mail) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren. Sie können dafür das beigefügte Muster-Widerrufsformular verwenden, das jedoch nicht vorgeschrieben ist. Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass Sie die Mitteilung über die Ausübung des Widerrufs vor Ablauf der Widerrufsfrist absenden.

Folgen des Widerrufs

Wenn Sie den Vertrag widerrufen, habe(n) ich / wir Ihnen alle Zahlungen aus dieser Vereinbarung, die wir von Ihnen erhalten haben, unverzüglich und spätestens binnen 14 Tagen ab dem Tag zurückzuzahlen, an dem die Mitteilung über Ihren Widerruf dieses Vertrags bei uns eingegangen ist. Für diese Rückzahlung verwenden wir dasselbe Zahlungsmittel, das Sie bei der ursprünglichen Transaktion eingesetzt haben, es sei denn, mit Ihnen wurde ausdrücklich etwas anderes vereinbart. In keinem Fall werden Ihnen wegen dieser Rückzahlung Entgelte berechnet.

Haben Sie verlangt, dass die Dienstleistungen (modernisierenden Baumaßnahmen) während der Widerrufsfrist beginnen sollen, haben Sie uns einen angemessenen Betrag zu zahlen, der dem Anteil der bis zu diesem Zeitpunkt, zu dem Sie uns von der Ausübung des Widerrufsrechts hinsichtlich dieses Vertrags unterrichten, bereits erbrachten Dienstleistungen (Mieterhöhung für modernisierende Baumaßnahmen) im Vergleich zum Gesamtbetrag der im Vertrag vorgesehenen Dienstleistungen (Mieterhöhung für modernisierende Baumaßnahmen) entspricht.

Daraus folgt insbesondere: Wird der Beginn der hier beschriebenen Baumaßnahmen innerhalb der laufenden Widerrufsfrist ausdrücklich gewünscht und nach erbrachter Leistung diese zugrunde liegende Vereinbarung widerrufen, so ist der Anteil der hier berechneten und erläuterten Mieterhöhung geschuldet, der den bereits erbrachten Baumaßnahmen entspricht.

§ 16 ‒ Wirksamkeit dieser Vereinbarung

Durch etwaige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrages wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Wenn und insoweit eine der Bestimmungen dieses Vertrags gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt, tritt an ihre Stelle die entsprechende gesetzliche Regelung. Bei Außerkrafttreten der gesetzlichen Regelung wird die vertragliche Bestimmung voll wirksam. Kann sich ein Vertragsteil aufgrund zwingender gesetzlicher Vorschriften auf eine Vertragsbestimmung nicht berufen, so gilt dies auch für den anderen Teil.

Änderungen und Ergänzungen des Vertrags erfolgen schriftlich.

Ort, Datum

Unterschrift Vermieter, Unterschrift Mieter

Beachten Sie | Für jede Form der Vereinbarung gilt § 554 Abs. 2 BGB; die Norm ist halb zwingend ausgestaltet. Abweichende Vereinbarungen sind nur zugunsten des Mieters, jedoch nicht zu seinem Nachteil erlaubt.