25.09.2023 · Nachricht · Gewerberaummiete

„Stromabfluss“ rechtfertigt außerordentliche Kündigung

| Ein gewerblicher Mieter muss einen wichtigen Grund haben, wenn er außerordentlich kündigen will. Nach Ansicht des OLG Dresden ist das der Fall, wenn der Stromverbrauch anderer Mietparteien über den Stromzähler des Mieters läuft und der Vermieter diesen Mangel nicht beseitigt (25.1.23, 5 U 1239/22, Abruf-Nr. 237243 ). |

Die Parteien hatten einen gewerblichen Mietvertrag über mehrere Räume und Flächen ab dem 1.4.17 für eine Zeit von fünf Jahren geschlossen. Die Monatsmiete betrug 1.677,90 EUR. Später vermutete der Mieter, dass über seinen Stromanschluss auch der Stromverbrauch der Klimaanlage eines Tattoo-Studios im Hinterhaus floss. Der Vermieter reagierte zunächst gar nicht, stritt dann den Vorwurf ab. Ein vom Mieter am 28.4.20 eingeholtes Fachgutachten sowie eine Zeugenaussage der technischen Prüfer bestätigten die fehlerhafte Schaltung. Einer Kalkulation nach summierten sich die zu Unrecht getragenen Stromkosten auf 1.684,80 EUR. Der Mieter zahlte für April 2020 keine Miete und kündigte mit Schreiben vom 14.4.20 das Mietverhältnis außerordentlich zum 30.4.20. Der Vermieter erhob Klage auf Zahlung rückständiger (Gesamt-)Miete in Höhe von 11.745,30 EUR für die Monate April bis Oktober 2020. Der Mieter begehrte im Wege der Gegenklage die Stromkosten von 1.684,80 EUR. Das LG Leipzig sprach dem Kläger lediglich 1.677,90 EUR (Monatsmiete für April 2020) zu, da die außerordentliche Kündigung zum 30.4.20 zulässig war. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers zum OLG Dresden blieb erfolglos (25.1.23, 5 U 1239/22).

Die außerordentliche Kündigung des Beklagten (Mieter) war rechtens, da ein wichtiger Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB vorlag. Das OLG bestätigte insoweit die Entscheidung des LG, dass der Beklagte lediglich die Aprilmiete (1.677,90 EUR) an den Kläger (Vermieter) zahlen müsse, aber keinerlei Mietzahlungen darüber hinaus. Ferner musste der Kläger dem Beklagten die unzulässigen Stromkosten (1.684,80 EUR) erstatten. Sowohl das durch den Beklagten eingeholte Gutachten als auch die Zeugenaussage, dass vor Ort eine entsprechende „Vermischung der Leitungsnetzbereiche in der Elektroanlage des Mietobjekts“ festgestellt wurde, überzeugten das OLG.