22.02.2021 · Fachbeitrag · Mieterhöhung nach Modernisierung

Abzug ersparter Instandsetzungsaufwendungen, wirtschaftlicher Härteeinwand und Erhöhungsalternativen

von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin

| Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er ‒ nach seiner Wahl ‒ die (jährliche) Miete nach § 559 Abs. 1 BGB (n. F.) um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen oder nach §§ 558 ff. BGB auf die ‒ aufgrund der verbesserten Ausstattung nach Modernisierung ‒ gestiegene ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Die beiden Mieterhöhungsmöglichkeiten kann er auch kombinieren. In allen Fällen ist einiges zu beachten, wie der folgende Beitrag zeigt. |

1. Alternative und kumulative Mieterhöhung

Will der Vermieter beide Erhöhungsmöglichkeiten kombinieren, muss er darauf achten, dass er den modernisierten Zustand nicht doppelt berücksichtigt. Die Mieterhöhungen dürfen in der Summe eine nach § 559 BGB mögliche Mieterhöhung nicht überschreiten. Der BGH hat jetzt ‒ entgegen der verbreiteten Meinung in der Instanzrechtsprechung und Literatur ‒ entschieden, dass der Vermieter die Mieterhöhungen nach §§ 559 und 558 ff. BGB auch nacheinander gegenüber dem Mieter geltend machen kann und die Wahl hat, in welcher Reihenfolge er vorgeht (16.12.20, VIII ZR 367/18, Abruf-Nr. 219969).

Der nicht ganz einfach zu handhabende Mieterhöhungsmechanismus nach §§ 559, 559b BGB kann eine alternative oder kumulative Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB überlegenswert machen. In vielen Fällen ‒ insbesondere in Gemeinden mit Mietspiegeln ‒ kann es sich empfehlen, die beiden Erhöhungsmöglichkeiten mit Blick auf den unterschiedlichen (Durchsetzungs-)Aufwand und das ggf. vergleichbare Ergebnis „durchzurechnen“. Die Kriterien der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 BGB „honorieren“ Ausstattungen, die nach § 555b BGB als Modernisierungsmaßnahmen anzusehen sind.