18.09.2014 · IWW-Abrufnummer 142708

Oberlandesgericht Frankfurt/Main: Urteil vom 27.05.2014 – 2 U 41/13

Die von den Parteien eines Mietvertrags geschlossene Nachtragsvereinbarung zu diesem Mietvertrag kann nach den Umständen des Einzelfalls sittenwidrig sein, wenn der Vermieter hierbei eine von ihm selbst verschuldete Zwangslage des Mieters ausnutzt und ihn hierdurch zum Abschluss dieser Nachtragsvereinbarung veranlasst. Die Auswirkungen auf die Wirksamkeit des ursprünglichen Mietvertrages richten sich danach, ob die Vertragsparteien es ohne die Änderungsvereinbarung bei den bisher geltenden Vereinbarungen gelassen hätten.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main

Urt. v. 27.05.2014

Az.: 2 U 41/13

Tenor:

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt a.M. vom 25.1.2013 (Az. 2-10 O 414/10) abgeändert.

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 35.456,66 € nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 15.456,66 € seit dem 9.8.2011 und auf 20.000,- € seit dem 28.3.2014 zu zahlen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten der ersten Instanz haben die Kläger zu 98 % und der Beklagte zu 2 % zu tragen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu 80 % und der Beklagte zu 20 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 2.187.042,60 € festgesetzt.
Gründe

I. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO:

Die Klägerin zu 2) und ihr Ehemann, der Zeuge A-Z1, sind erfahrene Hotelkaufleute. Die Schuldnerin, die X Hotel GmbH, und die Klägerin zu 2) schlossen unter dem 20.10.2005 einen Mietvertrag über das Objekt ...straße .../...straße ... und ... in Stadt1 zum Betrieb eines Hotels. Vermietet wurden unmöbliert 65 Zimmer sowie der gesamte Erdgeschoßbereich inklusive Keller. Gemäß § 2 Nr. 1. sollte das Mietverhältnis beginnen, sobald dem Beklagten als Vermieter die Baugenehmigung erteilt sei und er dies den Mieterinnen schriftlich mitgeteilt habe. Damit sollte die Mietzahlungspflicht beginnen. Der Vertrag wurde für die Dauer von 120 Monaten geschlossen. Gemäß § 2 Nr. 2 sollten bei nicht rechtzeitigem Freiwerden oder nicht rechtzeitiger Bezugsfertigkeit der Räume Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter ausgeschlossen sein, es sei denn, der Vermieter habe vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt. Nach dem Zusatz zu § 24 des Mietvertrages stand der Mietvertrag unter der aufschiebenden Bedingung, daß die Mieterinnen sich bezüglich der geschuldeten Mietzinszahlungen für den gesamten Vertragszeitraum und die vereinbarte Mietkaution gegenüber dem Vermieter der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihre gesamten Vermögen unterwerfen. Die Nettomonatsmiete sollte für das erste Jahr 51.500,- €, für das zweite Jahr 53.045,- €, für das dritte Jahr 54.636,35 € und vom vierten Jahr an 56.275,44 € jeweils zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung betragen. Sollten die Mieter mit zwei Mietzahlungen oder insgesamt mit einem Betrag, welcher dem Mietzins für zwei Monatsmieten netto entspricht, in Rückstand kommen, sollten sie sich wegen der rückständigen sowie der fortlaufend fälligen weiteren Mietzahlungsverpflichtung, längstens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen unterwerfen. Ferner sollten sie als Kaution zunächst sechs Monatsmieten, nämlich 195.000,- € vier Wochen und 114.000,- € acht Wochen nach Vertragsunterzeichnung, und sodann je 97.500,- € zwölf Monate bzw. 24 Monate nach Übergabe des Mietobjekts leisten. Sollten die Mieter dieser Zahlungsverpflichtung trotz Nachfrist nicht nachkommen, sei der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Sollten die zweite und dritte Rate nicht vertragsgemäß geleistet werden, sollte der bereits gezahlte Teil aus der Kaution an den Vermieter ersatzlos verfallen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages vom 20.10.2005 wird auf die bei der Akte befindliche Kopie (Blatt 47 ff. der Akte) Bezug genommen. Das Objekt verfügt in dem mitvermieteten Erdgeschoß über Räume für ein Restaurant, eine in das Foyer eingebaute Bar und einen Frühstücksraum mit eigener Küche, die jeweils konzessioniert waren. Der Beklagte teilte der Schuldnerin und der Klägerin zu 2) nicht mit, daß er nicht über den für den Umbau erforderlichen Bauschein verfügte, sondern illegal baute. Hingegen sagte er zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Fertigstellung des noch umzubauenden Hotels zum Jahresanfang 2006 zu. Die Eröffnung des Hotels war für den 10.1.2006 geplant, weil am Folgetage die Heimtextilmesse begann.

Die Schuldnerin und die Klägerin zu 2) richteten die Fertigstellungs- und Möblierungsarbeiten auf die geplante Eröffnung des Hotels im Januar 2006 aus. Bis zum 5.1.2006 investierten sie ca. 400.000,- € in den Endausbau, insbesondere das Legen der Fußböden, sowie in die Ausstattung der Zimmer. Sie hatten Untermieter gefunden, welche von Februar 2006 an das Restaurant, die Bar und den Frühstücksraum betreiben wollten und insgesamt ca. 10.000,- € Miete monatlich an sie gezahlt hätten. Am 5.1.2006 verhängte das Bauamt einen Baustopp, weil der Beklagte den gesamten Umbau zum Hotel ohne Bauschein durchgeführt hatte. Im März 2006 avisierte der Beklagte den Mieterinnen die Eröffnung für Ende März 2006. Sie nahmen daraufhin Reservierungen für die Messe ... an. Allein ein indisches Reisebüro reservierte für fünf Tage 28 Zimmer. Die Mieterinnen mußten jedoch die gebuchten Gäste in das Y Hotel umbuchen. Hierfür entstanden ihnen Kosten in Höhe von 13.000,- €. Der Baustopp wurde am 23.4.2006 beendet. Der von dem Beklagten geplante Umbau des Hotels wurde am 10.5.2006 genehmigt. Durch Bescheinigung der Stadt1 vom 1.6.2006 (Blatt 60 der Akte) wurde die Besichtigung nach abschließender Fertigstellung des Gebäudes nach § 74 Abs. 3 HBO bestätigt; der Baustopp wurde aufgehoben. Eine Genehmigung für einen öffentlichen Betrieb der Lobbybar lag jedoch noch immer nicht vor. Zwischenzeitlich standen die Untermieter bis auf denjenigen für das Restaurant nicht mehr zur Verfügung. Diesen Untermieter lehnte sodann der Beklagte ab. Er verlangte von jedem Untermieter, daß dieser zu seinen Gunsten Wechsel für alle Mietzahlungen für die gesamte Vertragslaufzeit begeben sollte.

Das Hotel wurde am 9.6.2006 eröffnet. Das Ausbleiben der Einnahmen hatte dazu geführt, daß die Mieterinnen die nach Übergabe fälligen Kautionsbeträge in Höhe von insgesamt 309.000,- € nicht vollständig bezahlen konnten, sondern lediglich 50.000,- € am 9.6.2006 sowie 88.000,- € am 16.6.2006. In dieser Situation vereinbarten die Beteiligten mit notarieller Urkunde vom 12.6.2006 (Blatt 42 ff. der Akte) als Nachtrag zum Mietvertrag vom 20.10.2005 eine Reduzierung der Kautionszahlungen um 120.000,- € auf insgesamt 384.000,- €. Die Mieterinnen schuldeten danach neben dem bis zu diesem Zeitpunkt gezahlten Betrag von 50.000,- € und einem sofort fälligen Betrag von 181.000,- €, den die Schuldnerin und die Klägerin zu 2) teilweise durch Abtretung der Bezugsrechte aus acht Lebensversicherungen der Klägerin zu 2) und ihres Ehemannes, des Zeugen A, gemäß Abtretungserklärungen vom 4.6.2007 (Blatt 562 ff. der Akte) absicherten, nur noch zwölf Monate sowie 24 Monate nach Übergabe des Mietobjekts je 76.500,- €. Die geschuldeten Nettomietzinszahlungen wurden für das erste Jahr auf 56.500,- €, für das zweite Jahr auf 58.195,- €, für das dritte Jahr auf 59.940,85 € und für die Zeit vom vierten Jahr an auf 61.739,07 € erhöht. Für den Fall, daß die Mieterinnen aus der Zahlungspflicht die Kaution betreffend in Rückstand kommen sollten, unterwarfen sie sich wegen der rückständigen Zahlungsverpflichtung aus dem Mietverhältnis der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen, verpflichteten sich zur sofortigen Räumung und Herausgabe der Mietsache und unterwarfen sich auch wegen dieser Verpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Zuvor hatte unter dem 9.6.2006 Notar N die Unterschriften der Klägerin zu 2) und des Beklagten auf zwei diese Erklärungen enthaltenen Schreiben beglaubigt (Blatt 85 ff., 190 ff. der Akte). Die Beklagte und die Klägerin zu 2) hatten ferner eine Anlage 5 zum Mietvertrag (Blatt 192 der Akte) unterzeichnet, welche die Erhöhung der Miete sowie die Vereinbarung der Reduzierung der Kaution um 120.000,- € auf 384.000,- € auswies. Sollte die am 16.6.2006 fällige Rate der Kaution von 181.000,- € nicht gezahlt werden, sollte der Mietvertrag zu diesem Zeitpunkt enden, ferner übereigneten die Mieterinnen für diesen Fall das gesamte in die Mietsache eingebrachte Inventar an den Beklagten und verzichteten auf die Rückzahlung des Kautionsbetrages von 50.000,- €.

Ein Pächter für die Bar konnte nicht wie geplant im Juli 2006 beginnen, da die Genehmigung noch immer nicht vorlag. Unter dem 22.11.2006 erklärten die Schuldnerin und die Klägerin zu 2), ausgehend von dem Datum der Übergabe der Mietsache am 9.6.2006 keine Mietminderungen oder Aufrechnungen, aus welchem Grunde auch immer, gegen den Beklagten geltend zu machen (Blatt 88, 129 der Akte). Die Genehmigung für die Bar wurde sodann erst am 21.12.2006 erteilt und den Mieterinnen im Januar 2007 ausgehändigt. Im August 2007 forderte der Beklagte neben den bisherigen Sicherheiten noch eine vollständige Besicherung aller noch folgenden Monatsmieten durch von den Klägerinnen akzeptierte Wechsel verbunden mit weiteren Vorteilen des Beklagten. Der entsprechende notarielle Vertrag vom 23.7.2008 (Blatt 516 ff. der Akte) wurde jedoch durch Beschluß des Landgerichts Frankfurt a.M. vom 12.8.2010, Az. 2-04 O 267/10, (Blatt 514 f. der Akte) für sittenwidrig erklärt. Die von den Mieterinnen dem Beklagten als Sicherheit überlassenen Lebensversicherungen der Klägerin zu 2) und ihres Ehemannes kündigte der Beklagte ohne weitere Rücksprache und ließ sich die Rückkaufswerte auszahlen. Aus den Versicherungen erlöste der Beklagte im Jahre 2009 insgesamt 83.703,40 €, nach seiner Aufstellung vom 23.8.2010 (Blatt 89 f., 130 f. der Akte) insgesamt 96.499,86 €.

Unter dem 14.10.2009 vereinbarten die Beteiligten sodann eine Reduzierung des Mietzinses auf 50.739,- € netto monatlich zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen von insgesamt 3.700,- € sowie einen einmaligen Nachlaß für Oktober 2009 in Höhe von 12.000,- € netto. Insoweit wird auf die Aufstellung vom 28.10.2009 (Blatt 79 der Akte) verwiesen. Seit Oktober 2009 zahlten die Schuldnerin und die Klägerin zu 2) die Miete nur noch unvollständig. Von Juli 2010 an erfolgten nur noch Zahlungen auf die Nebenkosten in Höhe von 1.500,- € netto monatlich. Ferner zahlte der Restaurantmieter B die von ihm geschuldete Miete, welche monatlich zunächst 5.020,- € und von Januar 2010 an 5.520,- € netto betrug, direkt an den Beklagten. Bis einschließlich August 2010 hatten die Schuldnerin und die Klägerin zu 2) an den Beklagten insgesamt 3.313.042,60 € gezahlt. Mit Schreiben vom 30.8.2010 (Blatt 106 f. der Akte) kündigte der Beklagte das Mietverhältnis wegen des Zahlungsrückstands fristlos und machte zugleich sein Vermieterpfandrecht geltend. Der Beklagte betrieb seitdem die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde. Bis zum 30.11.2010 erbrachten die Schuldnerin und die Klägerin zu 2) einschließlich der unmittelbaren Zahlungen des Untermieters an den Beklagten nach ihren Angaben Zahlungen in Höhe von insgesamt 3.383.074,20 € gemäß der Aufstellung der Kläger in den Schriftsätzen vom 10.12.2010 und 31.3.2013 (Blatt 173 ff., 509 f. der Akte). Am 8.2.2011 erfolgte die Räumung des Mietobjekts.

Wegen der von ihm geltend gemachten Zahlungsansprüche betreibt der Beklage weiterhin die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde.

Die Schuldnerin und die Klägerin zu 2) begehren mit ihrer Klage, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde vom 12.6.2006 für unzulässig zu erklären. Ferner verlangen sie Rückzahlung geleisteter 1.783,042,60 € nebst Zinsen, da der Mietvertrag ihrer Ansicht nach wegen Sittenwidrigkeit nichtig sei. Hierzu beruft sie sich insbesondere auf das von ihnen eingeholten Gutachten des Sachverständigen SV1 vom 3.9.2010 (Blatt 16 ff. der Akte), nach welchem die wirtschaftlich angemessene Miete für das Objekt lediglich 30.000,- € monatlich betrage, so daß für den Zeitraum der Überlassung lediglich ein Betrag von 1.530.000,- € geschuldet gewesen sei. Der Beklagte ist dem unter Vorlage des von ihm eingeholten Gutachtens des Sachverständigen SV2 vom 21.10.2010 (Blatt 127 der Akte) entgegengetreten. Er ist der Ansicht, daß noch eine Kautionsleistung in Höhe von 149.500,14 € zu erbringen sei und beruft sich hierzu auf seine Aufstellung vom 23.8.2010 (Blatt 89 f., 130 f. der Akte). Hinsichtlich der Aufstellung des Beklagten über die bis einschließlich Oktober 2010 geleisteten Zahlungen der Mieterinnen wird auf Blatt 168 f. der Akte verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen.

Durch Beschluß des Amtsgerichts Frankfurt a.M. vom 23.5.2011 (Az. 810 IN 273/11 A) wurden über das Vermögen der X Hotel GmbH das Insolvenzverfahren eröffnet und der Kläger zu 1) zum Insolvenzverwalter bestellt. Mit Schriftsatz vom 15.7.2011 (Blatt 361 der Akte) erklärte er die Aufnahme des Rechtsstreits.

Das Landgericht hat nach Durchführung einer Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens nach Lage der Akten entschieden und durch Urteil vom 25.1.2013, den Klägern zugestellt am 4.2.2013, die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Gericht ausgeführt, die Kläger könnten der Vollstreckung aus der notariellen Urkunde keine Einwände entgegenhalten. Die vereinbarte Staffelmiete sei nicht wegen Sittenwidrigkeit oder Wuchers nichtig. Es fehle an dem erforderlichen auffälligen Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, da der vereinbarte Mietzins die objektive Vergleichsmiete nicht um mehr als 100 % übersteige. Dies ergebe sich aus den Feststellungen des Sachverständigen.

Auch lägen besondere sittenwidrigkeitsbegründende Umstände nicht vor. Insbesondere habe keine sittenwidrige Ausbeutung einer Zwangslage vorgelegen. Bei der Klägerin zu 2) handele es sich um eine auf dem Gebiet des Hotelgewerbes erfahrene Kauffrau. Auch die spätere Mieterhöhung sei nicht willkürlich und ungerechtfertigt, da sie im Gegenzug zu der erheblichen Verringerung der Kaution vereinbart worden sei, die nur noch 153.000,- € gegenüber vormals 504.000,- € betrage. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils des Landgerichts verwiesen.

Mit ihrer am 19.2.2013 für die Klägerin zu 2) und am 21.2.2013 für den Kläger zu 1) eingelegten und am 4.4.2013 begründeten Berufung verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren hinsichtlich des Zahlungsantrags weiter. Sie rügen, daß das Landgericht unrichtig von einer zu leistenden Kaution in Höhe von lediglich 153.000,- € ausgegangen ist. Sie wiederholen ihre Ansicht, der Mietvertrag sei insgesamt sittenwidrig und daher unwirksam. Dies gelte insbesondere für die von Juni 2006 an getroffenen Vereinbarungen, die Erhöhung der Zahlungspflichten der Mieter sowie die Vereinbarung erheblicher Sicherheiten für den Beklagten als Vermieter. Bei der Beurteilung müsse die geschilderte Notlage der Mieterinnen zu Beginn des Mietverhältnisses berücksichtigt werden. Denn Geschäftsgrundlage des Vertrages sei der rechtzeitige Mietbeginn gewesen, der eine Eröffnung des Hotels Anfang 2006 erlaubt hätte. Infolge der baupolizeilichen Schließung der Baustelle hätten die für die Finanzierung erforderlichen Einnahmen gefehlt, ferner seien weitere finanzielle Schäden entstanden. Durch die Zusatzurkunde sei eine einheitliche vertragliche Vereinbarung mit dem geänderten Inhalt entstanden, so daß infolge von deren Sittenwidrigkeit der Vertrag zwischen den Beteiligten insgesamt sittenwidrig und daher gemäß § 139 BGB insgesamt unwirksam sei. Anderenfalls würde sittenwidriges Handeln über Gebühr begünstigt. Die Nichtigkeit lediglich einzelner Vertragsbedingungen sei auch nicht möglich. Die Mieterinnen schuldeten daher nur einen ortsüblichen Pachtzins als Nutzungsentschädigung. Die Kläger sind der Ansicht, es handelte sich um ein Überraschungsurteil, eine Entscheidung nach Lage der Akten sei schon wegen der geänderten Rechtsauffassung des Gerichts nicht zulässig gewesen. Ergänzend beziehen sie sich auf ihren erstinstanzlichen Vortrag. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 31.3., 20.6.2013, 27.3. und 30.4.2014 (Blatt 499 ff., 570 ff., 641 ff., 676 ff. der Akte) verwiesen.

Die Kläger beantragen,

das Urteil des Landgerichts Frankfurt a.M. vom 25.1.2013 (Az. 2-10 O 414/10) abzuändern und

1. den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen,

hilfsweise,

2. den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 1.783.042,60 € nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er beruft sich auf die Begründung des Landgerichts sowie auf sein erstinstanzliches Vorbringen. Die von den Klägern vorgetragene Sittenwidrigkeit der Vereinbarungen stellt er in Abrede. Er behauptet, die Bedingungen der Verträge seien im einzelnen ausgehandelt worden. Die Erhöhung der Miete im Gegenzug zu der Herabsetzung der Kaution habe die Klägerin zu 2) selbst vorgeschlagen. Die anfänglichen Aufwendungen für das Hotel seien jedenfalls Sache der Mieterinnen gewesen. Das Inventar hätten die Mieterinnen zum Preis von insgesamt 133.363,- € eingekauft. Die Absicherung der Mietzinsforderungen durch Wechsel habe nicht zu einer anderen Lage für die Mieterinnen geführt, da bereits in § 6 des Mietvertrages Aufrechnungen und Zurückbehaltungen gegen den Mietzahlungsanspruch nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen zulässig gewesen seien. Er behauptet unter Vorlage des anläßlich der Räumung des Objekts erstellten Protokolls des Gerichtsvollziehers (Blatt 702 ff. der Akte), die Mieterinnen hätten vor der Räumung wesentliche Inventargegenstände entfernt. Das Inventar habe in Übereinstimmung mit den steuerrechtlichen Abschreibungsvorschriften wegen seiner Abnutzung zwischenzeitlich allenfalls noch einen Wert von 20.000,- €. Er erklärt, mit seinen Zahlungsansprüchen, auch mit seinen Forderungen aus dem Wechselurteil des Amtsgerichts Frankfurt a.M., Az. 31 C 1095/12 (16), festgestellt zur Insolvenztabelle, gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufzurechnen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 10.6.2013, 25.2. und 15.5.2014 (Blatt 550 ff., 603 ff., 684 ff. der Akte) Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen A-Z1, A-Z2 und Z3. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 27.2. und 27.3.2014 (Blatt 606 ff., 632 ff. der Akte) verwiesen.

II. § 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO:

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und ebenso begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO). In der Sache hat sie lediglich teilweise Erfolg.

Eine Entscheidung des Landgerichts nach Lage der Akten war nicht zulässig, da der Sachverhalt hierfür nicht hinreichend geklärt war (§§ 331 a, 251 a Abs. 2 ZPO). Das Landgericht hätte nach Änderung der Rechtsauffassung gegenüber der Vorgängerin im Richterdezernat den Klägern auf ihren Antrag hin Gelegenheit zu weiterer Stellungnahme geben und den Sachverhalt betreffend die Umstände des Abschlusses der Vereinbarungen Anfang Juni 2006 weiter aufklären müssen. Aus dem Urteil ist auch nicht ersichtlich, ob das Gericht sich mit dieser Voraussetzung einer Entscheidung nach Lage der Akten auseinandergesetzt hat. Eine Zurückverweisung konnte jedoch nicht erfolgen, da Voraussetzung hierfür das Erfordernis einer umfangreichen oder aufwendigen Beweisaufnahme ist (§ 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).

Die Klage ist hinsichtlich des Zahlungsantrags teilweise begründet. Den Klägern steht als Gesamtgläubigern gegen den Beklagten ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Miete unter Berücksichtigung eines Schadenersatzanspruchs für das einbehaltene Inventar in Höhe von insgesamt 35.456,66 € zu (§ 812 Abs. 1 BGB).

Die Schuldnerin und die Klägerin zu 2) haben aufgrund nachfolgender Abrechnung Mietzahlungen in Höhe von insgesamt 15.456,66 € ohne Rechtsgrund an den Beklagten gezahlt.

Die notarielle Vereinbarung vom 12.6.2006 war unwirksam, daher galt der Mietvertrag vom 20.10.2005 hinsichtlich der darin vereinbarten Mietzahlungspflicht und der zu leistenden Kautionszahlungen fort.

Die notarielle Vereinbarung vom 12.6.2006 ist nichtig, da ihr Inhalt gegen die guten Sitten verstößt (§ 138 Abs. 1, 2 BGB). Diese Wertung beruht auf einer Gesamtwürdigung der Umstände dieses Vertrages. In der Vereinbarung hat der Beklagte die für die Mieterinnen seinerzeit bestehende Zwangslage ausgenutzt, die sich aufgrund der von ihnen getätigten Investitionen in das Mietobjekt und in den geplanten Geschäftsbetrieb infolge der bedingt durch den von dem Beklagten zu vertretenden Baustopp zunächst ausbleibenden Einnahmen ergeben hatte. Das Fertigstellen des Innenausbaus eines Hotels mit unter anderem 65 Zimmern und die Vorbereitung eines entsprechenden Hotelbetriebs erforderten ganz erhebliche Investitionen eines Mieters. Dies ergibt sich bereits aus diesen Umständen und mußte nicht im Einzelnen ermittelt und von den Klägern vorgetragen werden. Solche Investitionen ziehen regelmäßig gleichfalls erhebliche Finanzierungskosten nach sich, die - auch unter Berücksichtigung von etwaigen Anlaufschwierigkeiten des Hotelbetriebes - durch Einnahmen, welche der Betrieb ermöglicht, getragen werden. Hinzu kommt, daß die Mieterinnen die Untervermietung der Restaurant- und Barräume planten und auch diese Untervermietungen durch den Abschluß entsprechender Verträge vorbereitet werden mußten. Die Mieterinnen hatten nach ihren Angaben Ende Februar Untermieter gefunden, welche bereit waren, von Februar an das Restaurant, die Bar und den Frühstücksraum zu betreiben. Vor diesem Hintergrund konnten erhebliche Verzögerungen für den Mieter und Betreiber ersichtlich zu größeren Schwierigkeiten führen und eine zuvor sichere Kalkulation vereiteln. Dies alles war auch dem Beklagten als erfahrenem Vermieter von Gewerberaum ohne weiteres erkennbar. Dennoch informierte er die Mieterinnen nicht über das Drohen eines etwaigen Baustopps und die sonstigen hiermit zusammenhängenden Umstände.

Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages am 20.10.2005 befand sich das zuvor anders genutzte Mietobjekt noch im Umbau zu einem Hotel. Gemäß § 2 Nr. 1 des Mietvertrages sollte das Mietverhältnis beginnen, sobald dem Vermieter die Baugenehmigung erteilt sei und er die Erteilung den Mieterinnen schriftlich mitteilte. Zu diesem Zeitpunkt sollte die Mietsache sodann den Mieterinnen übergeben werden, und die Mietzahlungsverpflichtung sollte beginnen. Daraus ergibt sich, daß den Mieterinnen bekannt war, daß eine ausreichende Baugenehmigung noch nicht vorlag. Zugleich haben sie damit grundsätzlich das Risiko des Zeitpunkts der Fertigstellung des Mietobjekts und dessen Nutzbarkeit übernommen. Nach dem Inhalt dieser vertraglichen Vereinbarungen durften sie nicht von einem bestimmten Fertigstellungstermin ausgehen. Darüber hinaus ist in § 2 Nr. 2 des Mietvertrages bestimmt, daß bei nicht rechtzeitiger Bezugsfertigkeit der Räume Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter ausgeschlossen sind, es sei denn, er habe vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt. Dieser Inhalt des Vertrages ist grundsätzlich maßgebend. Gemäß § 20 des Mietvertrages sollten etwaige mündliche Absprachen keine Gültigkeit haben. Das bedeutet, daß nach den vertraglichen Vereinbarungen Verzögerungen bei der Fertigstellung des Mietobjekts ausschließlich zu Lasten der Mieterinnen gehen sollten.

Etwas anderes ergibt sich aber daraus, daß nach dem unbestrittenen Vortrag der Kläger das Bauamt am 5.1.2006, kurz vor der geplanten Eröffnung des Hotels einen Baustopp verhängte, weil der Beklagte den gesamten bisherigen Umbau zum Hotel ohne entsprechende Genehmigung durchgeführt hatte. Dadurch wurde zunächst völlig unkalkulierbar, wann eine Eröffnung des Hotels und der weiteren Restaurantbetriebe möglich sein würde. Letztlich trat eine Verzögerung um nahezu vier Monate ein. Auch ohne die vertragliche Festlegung eines Fertigstellungstermins war der Beklagte hingegen aus einer nebenvertraglichen Rücksichtnahmepflicht gehalten, auf eine zügige Durchführung der Umbauarbeiten hinzuwirken und jedenfalls vermeidbare Verzögerungen und insbesondere das Verhängen eines behördlichen Baustopps unbedingt zu vermeiden, um eine zwangsläufig daraus resultiere Schädigung seiner Mieter zu verhindern. Daß er den Umbau des Objekts bereits rechtswidrig durchführte, hatte er nach dem unbestrittenen Vortrag der Kläger den Mieterinnen nicht mitgeteilt. Sie hatten sich darum auf eine gerade hierauf beruhende Verzögerung nicht einstellen und hierdurch eintretende Schäden nicht vermeiden können. Darüber hinaus war der Beklagte aus einer nebenvertraglichen Schutzpflicht gehalten, die Mieter stets über den Stand der Umbauarbeiten und einen realistisch zu erwartenden Fertigstellungstermin zu informieren. Der Beklagte hatte statt dessen nach dem gleichfalls unstreitigen Vorbringen der Kläger im März 2006 unrichtig eine Eröffnung für Ende März avisiert.

Dies hat für die Mieterinnen zu einem zusätzlichen Schaden geführt, weil sie auf diese Ankündigung hin Reservierungen für die Messe ... im Mai annahmen. Die frühzeitige Annahme von Buchungen war in der damaligen Situation sinnvoll, da der Betrieb eines Hotels regelmäßig eine gewisse Vorlaufzeit benötigt, in welcher bereits Buchungen entgegengenommen werden. Hotelgäste buchen ihre Zimmer üblicherweise im voraus, insbesondere in einer Messestadt zu Messezeiten und in Messenähe.

Der Grund und das Ausmaß der eintretenden Verzögerungen führten dazu, daß die Mieterinnen insgesamt deutliche finanzielle Einbußen erlitten, erhebliche Finanzierungsprobleme bekamen und daraufhin die bereits nach Unterzeichnung des Mietvertrages geschuldeten Leistungen auf die Kaution in Höhe von 195.000,- € und 114.000,- € nur teilweise, nämlich in Höhe von 50.000,- € erbringen konnten. Nach den bisherigen vertraglichen Vereinbarungen in § 22 Abs. 1 des Mietvertrages in Verbindung mit der Anlage 2 zum Vertrag sollte die Schlüsselübergabe erst nach der ersten Zahlung der Kaution in Höhe von 309.000,- € erfolgen. Ferner berechtigte der Zahlungsrückstand den Beklagten, nach Setzen einer Nachfrist das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Die Mieterinnen, die bereits ganz erhebliche Investitionen in das Mietobjekt vorgenommen hatten und weitere finanzielle Verpflichtungen eingegangen waren, hätten den Hotelbetrieb nicht eröffnen können, sie hätten das Mietobjekt vielmehr aufgeben müssen, ohne die Aussicht zu haben, ihre Investitionen von dem Beklagten vergütet zu erhalten..

In dieser von ihm selbst verursachten Situation durfte der Beklagte den Rückstand bei den Leistungen auf die Kaution durch die Mieterinnen in Höhe von 259.000,- € aber nicht zum Anlaß nehmen, mit den Mieterinnen im Gegenzug zu einer Herabsetzung der Kautionsverpflichtung um 120.000,- € und ein teilweises Herausschieben der Fälligkeit eine deutlich höhere Miete in Verbindung mit weiteren für die Mieterinnen nachteiligen Regelungen zu vereinbaren. Die Erhöhung der Mieten beträgt nach der notariellen Vereinbarung vom 12.6.2006 im ersten Mietjahr insgesamt 60.000,- € (5.000,- € x 12), im zweiten Mietjahr 61.800,- € (5.150,- € x 12), im dritten Mietjahr 63.654,- € (5.304,50 € x 12) und für die weiteren sieben Mietjahre insgesamt 458.944,92 € (5.463,63 € x 12 x 7), jeweils netto. Für die Gesamtlaufzeit ergibt sich danach ein Erhöhungsbetrag von 644.398,92 € netto. Im Gegenzug zu der Herabsetzung der Kaution, was zu einer entsprechend geringeren Sicherheit für den Vermieter führte, hatten die Mieterinnen demzufolge insgesamt mehr als das Fünffache - wenn auch ratierlich - zu zahlen. Wegen der hierdurch begründeten Zahlungsverpflichtung unterwarfen sich die Mieterinnen für den Fall des Rückstandes der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde; dem Beklagten als Vermieter blieb der Nachweis des Rückstandes erlassen. Ferner verpflichteten sich die Mieterinnen für diesen Fall zur sofortigen Räumung und Herausgabe der Mietsache und unterwarfen sich auch wegen dieser Verpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Sofern die kurzfristig fällige Kautionsrate von 181.000,- € nicht gezahlt würde, sollte der Mietvertrag enden, und es sollte zugleich die Bedingung für die bereits erklärte Übereignung des gesamten in die Mietsache eingebrachten Inventars an den Beklagten eintreten. Der bereits gezahlte Kautionsbetrag von 50.000,- € sollte zu Gunsten des Beklagten verfallen. Das zunächst vereinbarte Optionsrecht für fünf Jahre sollte nicht mehr bestehen, vielmehr sollte der Mietvertrag zehn Jahre nach Übergabe des Mietobjekts enden. Auch wegen der danach bestehenden Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe unterwarfen sich die Mieterinnen der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Eine derartige umfangreiche Besserstellung des Vermieters gegenüber der zuvor getroffenen Vereinbarung ist durch die Herabsetzung der Sicherheit für den Vermieter, welche durch das Verhalten des Beklagten selbst erforderlich geworden war, in keiner Weise gerechtfertigt. Die Zustimmung der Mieterinnen hierzu ist ausschließlich durch die für sie eingetretene und von dem Beklagten entscheidend verursachte Zwangslage zu erklären.

Bei der Beurteilung kommt es nicht darauf an, welche der Vertragsparteien den Vorschlag zu einer Erhöhung der Miete ausgesprochen hat, weil grundsätzlich davon ausgegangen werden kann, daß sich kein Mieter freiwillig zu einer derartigen Verschlechterung seiner Situation, insbesondere zu einer solche erheblichen Erhöhung der Miete verpflichtet, für die es ansonsten keine Veranlassung gab, vor allem wenn bereits deutlich finanzielle Probleme bestehen. Nach dem Ergebnis der Verhandlung und der Beweisaufnahme steht vielmehr mit hinreichender Sicherheit fest, daß die Mieterinnen die Änderungsvereinbarung vom 12.6.2006 mit dem Beklagten nur aufgrund der für sie eingetretenen Zwangslage und daher unfreiwillig schlossen. Dies ergibt sich aus den glaubhaften Angaben des Zeugen A-Z1. Der Zeuge hat den vorgenannten Sachverhalt die Erteilung der Baugenehmigung, die Verträge mit den Untermietern und die weiteren Umstände den Abschluß der Vereinbarung vom 9.6. und 12.6.2006 betreffend nochmals bestätigt. Insbesondere hat er plausibel und insgesamt glaubhaft das damalige deutliche und bestimmende Vorgehen des Beklagten in der Situation der Mieterinnen geschildert. Dabei hat er ausgeschlossen, daß das Angebot für eine Mieterhöhung von Seiten der Klägerin zu 2) gekommen wäre. Seine Schilderung korrespondiert mit dem Inhalt der sodann abgeschlossenen Vereinbarung, welche die Mieterinnen wie dargelegt einseitig ganz erheblich belastete. Der Zeuge A-Z2 konnte zwar zu dem eigentlichen Geschehen den Abschluß der Vereinbarungen am 9.6. und 12.6.2006 keine Angaben machen, da er an diesen nicht beteiligt war. Seine Schilderungen bestätigen aber plausibel und insgesamt glaubhaft den von dem Beklagten gepflegten Umgang mit den Mietern seines Gewerbeobjekts, welcher geeignet war, zusätzlichen ganz erheblichen Druck auf sie auszuüben.

Die Angaben der Zeugen werden durch die Aussage der Zeugin Z3 nicht widerlegt. Zwar stellt die Zeugin die Umstände des Abschlusses der Vereinbarung vom 12.6.2006 anders dar, insbesondere habe das Ehepaar A die Erhöhung der Miete freiwillig angeboten. Sie war aber über die weiteren Umstände, insbesondere den vorangegangenen Ablauf des Mietverhältnisses kaum informiert. Zudem ist unter Zugrundelegung ihrer Angaben nicht zu erklären, wie es zu den weiteren, oben genannten Änderungen der Vertragsbedingungen gekommen sein soll. Die detaillierte Ausgestaltung der weiteren Absicherungen des Beklagten als Vermieter konnte nicht von den Mieterinnen herrühren. Die Aussage der Zeugin erweckt insgesamt nicht in hinreichendem Maße den Anschein, daß diese ihre Angaben allein auf der Basis ihrer Erinnerungen formuliert hat. Vielmehr kann nicht hinreichend ausgeschlossen werden, daß die Zeugin den Inhalt ihrer Aussagen auch an dem von dem Beklagten gewünschten Ausgang des Rechtsstreits orientiert hat.

Nach dem Inhalt der Zeugenaussagen und unter Berücksichtigung der weiteren Umstände ist danach davon auszugehen, daß die Mieterinnen sich in einer von dem Beklagten verursachten Zwangssituation mit seinen Forderungen nach einer Änderung des Vertrages in dem sodann vereinbarten Sinne konfrontiert sahen und sie sich ausschließlich wegen der bestehenden Zwangslage zu dem Abschluß dieser Vereinbarung entschlossen. Die Ausnutzung einer solchen durch den Vertragspartner selbst verschuldeten Zwangslage in der erfolgten Weise stellt aber einen Verstoß gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden dar. Die geschlossene Vereinbarung ist darum sittenwidrig.

Der ursprüngliche Mietvertrag vom 20.10.2005 war hingegen wirksam. Infolge der Unwirksam der Änderungsvereinbarung blieb es bei den zuvor getroffenen Vereinbarungen. Die Mieterinnen haben diesen Vertrag freiwillig als Ausdruck ihrer Privatautonomie geschlossen. Der Vertrag war nicht wegen Sittenwidrigkeit nichtig (§ 138 BGB). Die Klägerin zu 2) und ihr Ehemann waren im Hotelgewerbe erfahren. Eine Zwangslage bestand für sie zu diesem Zeitpunkt nicht. Der vereinbarte Mietzins war jedenfalls nicht derart überhöht, daß ein auffälliges Mißverhältnis zu dem Nutzungswert des Hotels als Gegenleistung anzunehmen wäre und sich hieraus die Annahme der Sittenwidrigkeit rechtfertigen würde. Auch das in erster Instanz eingeholte Sachverständigengutachten bietet keine hinreichenden Anhaltspunkte für die Annahme eines solchen Mißverhältnisses.

Der Mietvertrag ist auch nicht infolge der Teilnichtigkeit der Änderungsvereinbarung vom 12.6.2006 insgesamt unwirksam, da anzunehmen ist, daß die Vertragsparteien es ohne die Änderungsvereinbarung bei den bisher geltenden Vereinbarungen gemäß Mietvertrag vom 20.10.2005 gelassen hätten (§ 139 BGB). Die Teilnichtigkeit einer weitergehenden Vereinbarung hat nicht ohne weiteren die Gesamtnichtigkeit des Mietvertrages zur Folge. Maßgebend ist insoweit der Parteiwille. Die Beteiligten wollten jedenfalls an dem Mietverhältnis festhalten. Der Vertrag vom 20.10.2005 und die Änderungsvereinbarung vom 12.6.2006 sollten nicht miteinander stehen und fallen. Der ursprüngliche Vertrag vom 20.10.2005 sollte vielmehr auch zu Beginn vor Abschluß der Änderungsvereinbarung allein gelten. Auch nach Abschluß dieser Änderungsvereinbarung kann nicht angenommen werden, der ursprüngliche Mietvertrag sei nicht ohne die Änderung gewollt, da er dies zuvor gerade war. Zudem besteht keine Veranlassung, den Mieterinnen aufgrund des Abschlusses der sittenwidrigen Vereinbarung vom 12.6.2006 eine Loslösung von dem gesamten Vertragsverhältnis, das sie bereits wirksam begründet hatten, zu ermöglichen.

Die Schuldnerin und die Klägerin zu 2) schuldeten daher lediglich die Mietzinszahlungen gemäß den Vereinbarungen in dem Mietvertrag vom 20.10.2005.

In dem Zeitraum vom Beginn des Mietverhältnisses am 9.6.2006 bis einschließlich September 2009 haben die Mieterinnen gemäß ihrer Aufstellung in den Schriftsätzen vom 10.12.2010 und 31.3.2013 (Blatt 173 ff., 499 ff., 509 f. der Akte) Zahlungen in Höhe von insgesamt 2.811.185,57 € brutto erbracht. Dem ist der Beklagte nicht entgegengetreten.

Für den nachfolgenden Zeitraum von Oktober 2009 bis einschließlich Januar 2011 sind Zahlungen in Höhe von insgesamt 571.439,62 € zugestanden. Die Kläger haben ihre in der oben genannten Aufstellung aufgelisteten Zahlungen für diesen Zeitraum nicht weiter belegt. Daher ist grundsätzlich von der mit Schriftsatz vom 1.12.2010 überreichten Aufstellung des Beklagten vom 17.11.2010 (Blatt 168 f. der Akte) auszugehen, welche insgesamt geringere Zahlungen ausweist. Einzurechnen sind jeweils die von dem Untermieter B unmittelbar an den Beklagten gezahlten Beträge in Höhe von zunächst 5.973,80 € (5.020,- € + MWSt.) und von Januar 2010 an 6.568,80 € (5.520,- € + MWSt.). Hiernach ergibt sich folgendes:

Für Oktober 2009 sind Zahlungen in Höhe von insgesamt 50.502,39 € anzusetzen, für November und Dezember 2009 je 64.782,39 €, für Januar 2010 bis April 2010 sowie Juni 2010 je 63.664,41 € und für Mai 2010 weitere 18.068,80 €. Dies ergibt für den Zeitraum von Oktober 2009 bis einschließlich Juni 2010 einen Gesamtbetrag von 516.458,02 €.

Für Juli 2010 ist nur die von dem Untermieter B geleistete Miete in Höhe von 6.568,80 € anzusetzen, für August 2010 bis Oktober 2010 sind es einschließlich einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 1.500,- € insgesamt je 8.068,80 €. Dies gilt auch für die Monate November 2010 bis einschließlich Januar 2011, die in der Auflistung des Beklagten vom 17.11.2010 noch nicht enthalten sind. Der Beklagte ist dem wiederholten Vortrag der Kläger, auch während dieser Monate seien nicht nur die Mieten des Untermieters B eingegangen, sondern die Mieterinnen hätten auch weiterhin 1.500,- € auf die Nebenkostenvorauszahlungen geleistet, nicht entgegengetreten. Für den Zeitraum von Juli 2010 bis einschließlich Januar 2011 ergibt sich danach ein Gesamtbetrag von 54.981,60 €.

Insgesamt ergeben diese einzelnen Zahlungsbeträge einen Gesamtbetrag für den Zeitraum vom 9.6.2006 bis einschließlich Januar 2011 von 3.382.625,10 € (gegenüber dem von den Klägern in ihrer Aufstellung vorgetragenen Gesamtbetrag von 3.383.074,20 €).

Geschuldet waren an Mieten einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen und Mehrwertsteuer im ersten Mietjahr, also von Juni 2006 bis einschließlich Mai 2007 insgesamt 745.710,- € (53.000,- € x 7 = 371.000,- € + 16 % MWSt. = 430.360,- € + 53.000,- € x 5 = 265.000,- € + 19 % MWSt. = 315.350,- €), im zweiten Mietjahr von Juni 2007 bis Mai 2008 insgesamt 778.902,60 € (54.545,- € x 12 + 19 % MWSt.), im dritten Mietjahr von Juni 2008 bis Mai 2009 insgesamt 801.627,08 € (56.136,35 € x 12 + 19 % MWSt.), von Juni 2009 bis September 2009 insgesamt 275.011,09 € (57.775,44 € x 4 + 19 % MWSt.), im Oktober 2009 wegen des Nachlasses um 12.000,- € netto 50.502,41 € (42.439,- € + 19 % MWSt.) und von November 2009 bis einschließlich Januar 2011 als Anspruch auf Zahlung von Mietzins (§ 535 Abs. 2 BGB) oder Nutzungsentschädigung (§ 546 a BGB) insgesamt 971.736,15 € (54.439,- € x 15 + 19 % MWSt.). Dies ergibt einen Gesamtbetrag von 3.623.489,30 €.

Abzusetzen sind jedoch die bisher nicht gezahlten Beträge der Nebenkostenvorauszahlungen zuzüglich Mehrwertsteuer, da Vorauszahlungen auf die Nebenkosten für die Zeiträume bis einschließlich 2011 nach Ablauf von mehr als drei Jahren nicht mehr verlangt werden können (vgl. BGH, NJW 2013, 41 ff. [BGH 26.09.2012 - XII ZR 112/10]; OLG Frankfurt a.M., NZM 2000, 186 ff.). Einen Saldo aus etwaigen Nebenkostenabrechnungen hat der Beklagte bisher nicht vorgetragen. Damit sind für Juli 2010 ein Betrag von 4.403,- € (3.700,- € + MWSt.) sowie für die Monate August 2010 bis einschließlich Januar 2011 jeweils 2.903,- € (4.403,- € ./. geleisteter 1.500,- €), insgesamt also 21.821,- € abzusetzen. Danach verbleibt ein geschuldeter Gesamtbetrag von 3.601.668,30 €.

Von Februar 2011 an sind weitere Mieten nicht geschuldet. Insoweit kommen nach der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses seitens des Beklagten vom 30.8.2010, gegen welche die Kläger sich letztlich nicht mehr zur Wehr setzen, allein Schadenersatzansprüche bis zum vertragsgemäßen Ende des Mietverhältnisses am 8.6.2016 in Betracht (§ 281 Abs. 1, § 280 Abs. 1 BGB). Der Beklagte hat aber jedenfalls einen ihm entstandenen Schaden nicht dargelegt.

Dem Vortrag der Kläger im Schriftsatz vom 30.4.2014, die dem Beklagten gehörende GmbH habe das Hotel und den Betrieb übernommen, ist der Beklagte nicht entgegen getreten, so daß eine konkrete Darlegung eines Schadens in Gestalt der entgangenen Miete erforderlich gewesen wäre.

Nach Abzug der geleisteten Beträge von insgesamt 3.382.625,10 € von dem geschuldeten Gesamtbetrag von 3.601.668,30 € verbleibt ein offener Betrag von 219.043,20 €.

Diesem Betrag gegenzurechnen ist der Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Beträge, welche der Beklagte aus Kautionsleistungen erlangt hat. Dies beziffern sich gemäß der Aufstellung des Beklagten vom 23.8.2010 (Blatt 89 f., 130 f. der Akte) einschließlich der aus dem Rückkauf der Lebensversicherungen erlangten Beträge auf insgesamt 234.499,86 €, so daß sich eine Überzahlung von 15.456,66 € ergibt. Der Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der geleisteten Kaution ist fällig. Das Vertragsverhältnis ist infolge der fristlosen Kündigung vom 30.8.2010 beendet. Das Mietobjekt ist seit dem 8.2.2011 geräumt. Zwar hat der Beklagte in den Schriftsätzen vom 27.9.2010 und 29.10.2010 (Blatt 81 ff., 120 ff. der Akte) zutreffend vorgetragen, daß Ansprüche der Kläger auf Rückzahlung der Kaution insoweit erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und der Feststellung seiner etwaigen aus der Beendigung noch bestehenden Zahlungsansprüche fällig sein können. Auch könnten grundsätzlich bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer am 9.6.2016 Schadenersatzansprüche des Beklagten bestehen, falls die Voraussetzungen hierfür vorliegen. Die Möglichkeit bestimmter Ansprüche hat der Beklagte aber nicht dargelegt. Etwaige Ansprüche nach Rückgabe des Mietobjekts sind teilweise bereits sechs Monate nach Rückgabe des Mietobjekts verjährt (§ 648 Abs. 1 BGB). Mögliche noch offenstehende Forderungen auf Nachzahlung von Nebenkosten sind nicht dargelegt, obwohl die Abrechnungsfristen für die Zeiträume bis einschließlich 2011 bereits spätestens mit dem 31.12.2012 abgelaufen sind. Auch im übrigen bestehen nach unstreitigem Weiterbetrieb des Hotels unter Verwendung des von den Mieterinnen angeschafften Inventars keine Anhaltspunkte für das Entstehen von Schadenersatzansprüchen.

Keine weiteren Ansprüche bestehen für den Beklagten auf Zahlung weiterer Kautionsteilbeträge, da das Vertragsverhältnis beendet ist und ein entsprechendes Sicherungsinteresse wie dargelegt nicht mehr ersichtlich ist. Die in den Wechselurteilen des Amtsgerichts Frankfurt a.M., Az. 31 C 1095/12 (16), titulierten Forderungen über insgesamt 618.301,30 € zuzüglich Zinsen gemäß den Ausführungen im Schriftsatz des Klägervertreters vom 27.3.2014 (Blatt 641 f. der Akte) betreffen keine gesondert neben der durchgeführten Gesamtabrechnung bestehenden Ansprüche, da die Wechsel lediglich zur Sicherung der Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegeben wurden.

Hingegen können die Kläger Ersatz für die einbehaltenen und weiterverwendeten Inventargegenstände verlangen, deren Verkehrswert zum gegenwärtigen Zeitpunkt auf insgesamt 20.000,- € geschätzt wird (§ 281 Abs. 1, § 280 Abs. 1, § 287 Abs. 1 BGB). Zwar war die Vereinbarung vom 12.6.2006 insgesamt, und daher auch insoweit nichtig, wie sie eine bedingte Übereignung des Inventars des Hotels auf den Beklagten enthielt. Die Parteien gehen aber übereinstimmend davon aus, daß das Inventar in den Räumen und damit im Vermögen des Beklagten verbleiben solle. Der Beklagte ist demzufolge zur Ersatzleistung verpflichtet. Er hat selbst im Schriftsatz vom 15.5.2014 den verbliebenen Wert der von der Schuldnerin seinerzeit erworbenen Inventargegenstände unter Berücksichtigung der Abnutzung auf den Betrag von ca. 20.000,- € geschätzt. Soweit die von ihm in diesem am letzten Tag der Schriftsatzfrist eingereichten Schriftsatz aufgeführten Gegenstände nicht mehr vorhanden gewesen sein sollten, so wird der Gesamtwert dennoch auf 20.000,- € geschätzt, insbesondere da sich der von beiden Parteien als relevant angenommene Verkehrswert nicht nach den steuerlichen Abschreibungsfristen richtet, sondern nach dem jeweiligen konkreten Wiederbeschaffungswert der einzelnen Gegenstände. Hierzu haben allerdings die Kläger kaum vorgetragen. Im Hinblick auf den Umfang des Inventars und die für eine Wertermittlung weiter bestehenden Schwierigkeiten sowie die hierbei entstehenden Kosten erscheint eine weitere Beweisaufnahme hierüber entbehrlich.

Die vorzunehmende Gesamtabrechnung ergibt damit einen Anspruch der Kläger gegen den Beklagten auf Zahlung von 35.456,66 €.

Der Zinsanspruch steht den Klägern auf den zuerkannten Betrag aus dem Gesichtspunkt des Verzuges zu, jedoch teilweise erst mit Fälligkeit des Anspruchs auf Kautionsrückzahlung, welche für den 8.8.2011 angenommen wird, da sich erst zu diesem Zeitpunkt ein positiver Anspruch für die Kläger ergeben hat, und teilweise mit der Geltendmachung von Ansprüchen das Inventar betreffend am 27.3.2014.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Parteien nach dem Verhältnis ihres Obsiegens und Unterliegens zu tragen (§ 92 Abs. 1, § 97 Abs. 1 ZPO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nrn. 1, 2 ZPO).

Der Streitwert beträgt infolge der weiteren geltend gemachten Forderungen die Rückzahlung bzw. Zahlung der Kaution sowie das Inventar betreffend insgesamt 2.187.042,60 € (1.783.042,60 € + 234.499,86 € + 149.500,14 € + 20.000,- €) (§ 45 Abs. 1 S. 2, Abs. 3 GKG).