20.06.2016 · IWW-Abrufnummer 186677
Oberlandesgericht Celle: Urteil vom 10.03.2015 – 2 U 128/15
Dem Vermieter steht als Nutzungsentschädigung bei einer Vorenthaltung der vermieteten Gewerberäume wahlweise neben dem Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Miete kein Anspruch auf Zahlung einer höheren angemessenen Miete zu. Vielmehr kann eine höhere Nutzungsentschädigung nur verlangt werden, wenn sie sich aus dem Vergleich mit derjenigen Miete ergibt, die in der Gemeinde für tatsächlich vorhandene Räume vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird.
Oberlandesgericht Celle
Urt. v. 10.03.2016
Az.: 2 U 128/15
Tenor:
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 1. Oktober 2015 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 3. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg geändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung des Beklagten durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Berufungsstreitwert wird auf 27.036,80 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Klägerin nimmt den Beklagten im Rechtsstreit für die Zeit von Mai bis Dezember 2014 auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung und Nebenkostenvorauszahlung als angemessene ortsübliche Miete für die Vorenthaltung der im 1. OG des Gebäudes L. in L. gelegenen und von dem Beklagten als Bowlingcenter genutzten Gewerberäume zur Größe von 1.035 m2 in Anspruch. Nach Abzug der von dem Beklagten geleisteten Zahlungen verlangt die Klägerin insgesamt die Zahlung weiterer 27.036,80 €, wobei sie geltend macht, ortsüblich und angemessen sei eine Nutzungsentschädigung einschließlich einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von monatlich 7.378,00 € (5.000 € Nettomiete und 1.200 € Betriebskostenvorauszahlungen, jeweils nebst Mehrwertsteuer).
Zur Darstellung des Sach- und Streitstandes erster Instanz wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil, insbesondere auf die Wiedergabe des Parteivortrags und der gestellten Anträge im Tatbestand des landgerichtlichen Urteils (Bl. 251R ff. d. A.) mit folgenden Änderungen bzw. Ergänzungen Bezug genommen:
Nach der 2. Vertragsergänzung zum Mietvertrag vom 30. April/14. Mai 2012 hatte der Beklagte für die vereinbarte Vertragslaufzeit eine monatlich gestaffelte Miete zu zahlen, die sich für die Monate Mai bis August einschließlich auf 2.000 €, September und Oktober auf 3.000 €, November, Dezember, Januar und Februar auf 5.000 €, März auf 3.000 € und April auf 2.500 € einschließlich Betriebskosten (mit Ausnahme der Heizkosten) belief. Der Beklagte zahlte in den Monaten Mai bis August 2014 einschließlich jeweils 2.665,60 €, für die Monate September und Oktober 2014 jeweils 3.998,40 € und für die Monate November und Dezember 2014 monatlich 6.664 €.
Der Mietvertrag sieht die Mitvermietung von Parkplätzen nicht vor.
Das andere in L. ansässige Bowlingcenter musste im Januar 2014 nach der Insolvenz der Betreibergesellschaft schließen. Dies führte indes nicht dazu, dass der Beklagte in der Folge Umsatzahlen wie in den früheren Jahren erzielen konnte. In der Berufungsinstanz ist unstreitig geworden, dass dieses Bowlingcenter am Stadtrand von L. gelegen war und unter der postalischen Anschrift B. d. P., L. von der E. Erlebnisbowling L. GmbH betrieben worden ist, über deren Vermögen am 6. Januar 2014 das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist.
Das Landgericht hat Beweis über die vom Beklagten behauptete Vertragsverlängerung durch Zeugenvernehmung und über die ortsübliche Miete bzw. die Höhe angemessener Nebenkostenvorauszahlungen durch Einholung eines Sachverständigengutachtens erhoben. Mit seinem am 1. Oktober 2015 verkündeten Urteil hat es den Beklagten verurteilt, an die Klägerin 27.036,80 € nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 9.424,80 € seit dem 16. Juni 2015 und auf 17.612 € seit dem 3. Dezember 2014 zu zahlen. Es hat angenommen, der Klägerin stehe gemäß § 546 a Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Zahlung der ortsüblichen Miete und einer angemessenen Nebenkostenvorauszahlung für den streitgegenständlichen Zeitraum in der von der Klägerin geltend gemachten Höhe zu. Das Mietverhältnis habe sich entgegen der Auffassung des Beklagten nicht verlängert, weil die Verlängerungsklausel des ursprünglichen Mietvertrages durch die 2. Vertragsergänzung und eine stillschweigende Verlängerung durch § 2 Nr. 5 des Ursprungsvertrags abbedungen worden sei. Die behauptete mündliche Einigung über eine Vertragsverlängerung sei durch die Vernehmung des Zeugen R. nicht bestätigt worden. Die Höhe der Nutzungsentschädigung und der Nebenkosten ergebe sich aus den gut begründeten Erwägungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. T. Die Herangehensweise des Sachverständigen, als Grundlage für die Berechnung die ortübliche Miete für Büro- und Praxisräume zu verwenden und von diesem Wert im Hinblick auf das konkrete Objekt einen Abschlag von 50 % zu machen, sei sachgerecht, weil es sich bei den streitgegenständlichen Räumen um eine Spezialimmobilie handele, für die es in L. an vergleichbaren Objekten fehle. Auch für vom üblichen Durchschnitt der Räume abweichende Räume, bei denen das tatsächliche Marktgeschehen nicht herangezogen werden könne, sei entsprechend § 546 a BGB die ortsübliche Miete zu ermitteln. Die Richtigkeit des Ergebnisses zeige sich anhand der vom Sachverständigen zusätzlich angestellten Plausibilitätserwägungen. Der Sachverständige habe auch gut nachvollziehbar die Angemessenheit der begehrten Nebenkostenvorauszahlungen bestätigt.
Wegen der näheren Einzelheiten wird im Übrigen auf die Ausführungen in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils (Bl. 253ff. d. A.) Bezug genommen.
Gegen dieses dem Beklagten am 2. Oktober 2015 zugestellte (Bl. 256 d. A.) Urteil hat dieser mit Schriftsatz vom 30. Oktober 2015, am selben Tage per Telefax beim Oberlandesgericht Celle eingegangen (Bl. 266f. d. A.), Berufung eingelegt. Er hat die Berufung mit Schriftsatz vom 2. Dezember 2015, beim Oberlandesgericht am selben Tag per Telefax eingegangen (Bl. 283 ff. d. A.), begründet.
Der Beklagte verteidigt seine Auffassung zum Fortbestand des Vertrages und rügt die Würdigung der Aussage des Zeugen R. durch das Landgericht. Darüber hinaus beanstandet er die Feststellungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. T. Hierzu macht er insbesondere geltend, der Bowlingbahnbetrieb habe mit Büro- und Praxisflächen nicht das Geringste gemein. Die Mietflächen könnten dafür auch nicht ohne Umbauten genutzt werden, wovon auch der Sachverständige ausgehe. Hallenproduktionsflächen, denen die Räume laut Sachverständigengutachten glichen, würden im Internetportal Immobilien Scout für 2,57 € je m2 angeboten. In der Lage des streitbefangenen Objekts mit dieser Größe gebe es keinen Nachfragemarkt. Die ortsübliche Marktmiete habe Angebot und Nachfrage zu folgen, an der es vorliegend fehle. Eine entkernte Hallenfläche sei entgegen der Annahme des Sachverständigen auch nicht als halbe Büro- oder Praxisfläche einzustufen. Überdies gebe es für L. im 1. Halbjahr 2014 kein einziges Angebot für Büro- bzw. Praxisflächen von mehr als 500 m2. Die pauschale Orientierung der Höhe der Nebenkosten an dem gefunden Mietpreis scheide schon deshalb aus, weil der vom Sachverständigen gebildete Mietpreis nicht nachvollziehbar sei. Außerdem sei der Sachverständige von falschen Voraussetzungen ausgegangen.
Der Beklagte beantragt,
das Urteil des Landgerichts Lüneburg vom 1. Oktober 2015, Geschäfts-Nr. 3 O 148/14 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Der Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin wiederholt und vertieft ihren Vortrag erster Instanz und verteidigt das angefochtene Urteil.
Mit Beschluss vom 15. Januar 2015 hat der Senat die Parteien darauf hingewiesen, dass die Berufung des Beklagten Erfolg haben dürfte. Wegen der Einzelheiten des Hinweises wird auf Bl. 316 ff. d. A. Bezug genommen.
Dem ist die Klägerin entgegengetreten.
Zu dem Hinweisbeschluss des Senats hat die Klägerin bis zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat insbesondere vorgetragen, zwar sei die Auffassung des Senats nachvollziehbar, dass es auf die für Vergleichsobjekte als Miete im Zeitpunkt der Vorenthaltung durchschnittlich vereinbarten Mieten ankomme. Sofern es jedoch, wie hier, keine vergleichbaren Objekte geben soll, sei sehr wohl durch Sachverständigengutachten die ortübliche Miete, wie in erster Instanz geschehen, festzustellen. Das streitgegenständliche Objekt sei nicht ausschließlich als Bowlingcenter zu verwenden, so dass auf vergleichbare Gewerbeflächen in größeren Gebäuden abzustellen sei, wie sie in vielen anderen Städten zu finden seien. Die Lage des Objekts am Rande des Zentrums sei exorbitant gut, eine Vielzahl von Parkplätzen vorhanden. Es handele sich nicht um einen Exoten, sondern um ein übliches großes Gebäude, in dem verschiedene Betriebe Räumlichkeiten angemietet hätten. Zur Bestimmung der ortsüblichen Miete könne auch der Mietzins, der für das andere Bowlingcenter gezahlt worden sei, herangezogen werden. Dieser habe sich, so behauptet die Klägerin, nach Auskunft des Insolvenzverwalters vom 3. März 2016 auf 10 €/m2 Kaltmiete belaufen. Ob der dortige Betrieb in die Insolvenz gegangen sei, sei ohne Belang. Die Lage des dortigen Betriebes mache das streitbefangene Objekt nur interessanter. Beim Vergleich mit den Büromieten gemäß dem Mietspiegel des I. sei die verlangte Entschädigung selbst dann noch ortsüblich und angemessen, wenn nur die Hälfte verlangt werde. Der mit dem Beklagten vereinbarte Mietzins spiegele nicht die erzielbare Miete wieder, sondern beruhe auf einem Entgegenkommen der Klägerin. Unterschiede zwischen der verlangten Miete und der Vergleichsmiete eines Mietspiegels seien wie bei § 558 BGB durch Zu- und Abschläge auszugleichen, wie sie der Sachverständige vorgenommen habe. Selbst wenn der Senat das Gutachten für unbrauchbar halte, müsse ggfs. eine Ergänzung des Gutachtens erfolgen, so dass der Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen werden müsste. Der Klägerin sei jedenfalls nicht vorzuwerfen, dass sie sich noch nicht um Mietinteressenten gekümmert habe, weil zunächst zu klären gewesen sei, ob das Mietverhältnis fortbestehe oder nicht und weil der Beklagte seiner Räumungspflicht nicht nachgekommen sei.
Im Übrigen sei wegen der unterschiedlichen Miethöhe für verschiedene Monate als zuletzt vereinbarter Mietzins derjenige geschuldet, der nach den getroffenen Abreden in Spitzenzeiten (Wintermonate) verlangt werden könne.
Wegen der näheren Einzelheiten des Vorbringens beider Parteien wird im Übrigen auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache in vollem Umfang Erfolg und führt zur Änderung des angefochtenen Urteils und zur Abweisung der Klage. Entgegen der Rechtsansicht des Landgerichts steht der Klägerin gegen den Beklagten nach Beendigung des Mietvertrages ein Anspruch auf Zahlung einer höheren Nutzungsentschädigung als derjenigen, die der Beklagte bereits gezahlt hat, nicht zu.
Hierauf hat der Senat die Parteien bereits mit Beschluss vom 15. Januar 2015 hingewiesen. In dem Beschluss heißt es:
"1. Allerdings dürfte das Landgericht im Ausgangspunkt mit Recht davon ausgegangen sein, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien mit Ablauf des 30. April 2014 beendet worden ist.
Die mietvertragliche Abrede in der zweiten Ergänzungsvereinbarung vom 30. April/14. Mai 2012 sieht eine solche Beendigung des Mietverhältnisses vor. Soweit der Beklagte behauptet, Zweck der Abrede sei lediglich gewesen, die Regelung in § 2 Abs. 1 Satz 1 des ursprünglichen Mietvertrages vom 26. Juli/7. September 2004 zu ändern, steht einem solchen Vertragsverständnis der Wortlaut der Vereinbarung entgegen. Zwar heißt es in der zweiten Vertragsergänzung, dass "folgende Punkte ergänzt bzw. geändert" werden, indes ist dort nicht aufgeführt, welche Punkte das konkret sind. Insofern ist der Umfang der Änderung bzw. Ergänzung anhand des Inhalts der Vereinbarung zu bestimmen. Danach ist nicht zweifelhaft, dass durch die zweite Vertragsergänzung die Regelungen in § 2 Abs. 1 Satz 2 und 3, Abs. 2 der Ursprungsvereinbarung aufgehoben werden sollten, wie das Landgericht mit Recht angenommen hat. Denn die neue Vereinbarung umfasste nicht nur die Regelung, dass das Mietverhältnis mit Ablauf des 30. April 2014 enden sollte. Es ist vertraglich ohne Wenn und Aber weiter vereinbart worden, dass der Mieter das Mietobjekt am 30. April 2014 um 12:00 Uhr mittags komplett geräumt und vertragskonform herauszugeben haben sollte. Dieser ausdrücklichen Abrede zur Verpflichtung zur Räumung sogar zu einer bestimmten Uhrzeit widerspricht die Auffassung des Beklagten, dies habe natürlich nur gelten sollen, wenn der Beklagte das im Ursprungsvertrag vereinbarte Optionsrecht nicht ausübt und der Vertrag sich auch nicht entsprechend der dortigen Abrede verlängert hätte. Wäre das gewollt gewesen, wäre zu erwarten, dass dieses dann auch so klarstellend in der zweiten Vertragsergänzung zum Ausdruck gekommen wäre, was nicht der Fall ist.
Es kommt nicht einmal entscheidend darauf an, ob die Beweisaufnahme ergeben hat, dass der Beklagte in einem Telefonat vom 9. April 2014 mit dem Zeugen R. vereinbart hat, das Mietverhältnis zu verlängern. Der Beklagte verkennt, dass auf der Grundlage seines eigenen Vortrags in dem Telefonat eine rechtlich bindende Einigung über eine Vertragsverlängerung nicht zustande gekommen ist. Denn der Beklagte trägt selbst vor, dass in dem Telefonat auch vereinbart worden ist, dass die Einigung schriftlich festgehalten werden sollte, was im Hinblick auf die Regelung in § 550 BGB auch ohne weiteres verständlich ist. Der Beklagte macht insoweit geltend, er habe es übernommen, der Klägerin einen Vertragsentwurf zu übersenden. Bei einem schriftlichen Mietvertrag gilt wegen § 154 Abs. 2 BGB indes die Regel, dass alles das, was in Verhandlungen mündlich besprochen worden sein mag, so lange unverbindlich ist, bis der Vertrag formgerecht abgeschlossen worden ist. Insofern mag bei dem Telefonat einvernehmlich besprochen worden sein, das Mietverhältnis zu verlängern. Rechtlich bindend wäre die Einigung indes erst dann geworden, wenn die Parteien dies auch wie vereinbart schriftlich niedergelegt hätten, woran es im Streitfall fehlt. Zu einer Vertragsverlängerung über den 30. April 2014 hinaus ist es daher auch auf der Grundlage des eigenen Vortrags des Beklagten nicht gekommen.
Im Übrigen dürfte das Landgericht auch mit Recht angenommen haben, dass die Beweisaufnahme nicht ergeben hat, dass eine Einigung über eine Vertragsverlängerung in dem Telefonat vom 9. April 2014 überhaupt zustande gekommen ist. Der Vorwurf des Beklagten in der Berufungsbegründung, das Landgericht habe die Aussage des Zeugen R. nicht vollständig gewürdigt, ist falsch. Vielmehr nimmt der Beklagte selbst die Aussage des Zeugen nicht vollständig zur Kenntnis. Es kommt nämlich entgegen der Ansicht des Beklagten gar nicht darauf an, ob der Zeuge bei dem Telefonat konkret gesagt hat, er müsse den Geschäftsführer der Klägerin vor einer Vereinbarung um Genehmigung bitten. Der Zeuge hat, noch bevor er angegeben hat, nicht explizit gesagt zu haben, dass eine Vertragsverlängerung durch den Geschäftsführer der Klägerin genehmigt werden müsse, ausdrücklich erklärt:
"Ich kann sicher ausschließen, dass ich Herrn C. am Telefonat gesagt habe, dass die Vertragsverlängerung so in Ordnung geht."
Damit hat der Zeuge schon eine Einigung über eine Vertragsverlängerung als solche bestritten. Die Beweisaufnahme hat daher, wie das Landgericht mit Recht angenommen hat, schon die Behauptung des Beklagten, es sei bei dem Telefonat Einigung über eine Vertragsverlängerung erzielt worden, nicht bestätigt. Das Landgericht hat daher nicht, wie der Beklagte mit der Berufungsbegründung rügt, vorgetragene Umstände nicht im angefochtenen Urteil gewürdigt. Der Beklagte verkennt, dass nach dieser Aussage des Zeugen der ihm obliegende Beweis einer Einigung über eine Vertragsverlängerung in dem Telefonat nicht geführt ist.
2. Jedoch dürfte entgegen der Auffassung des Landgerichts der Klägerin gegen den Beklagten kein Anspruch auf Zahlung einer höheren Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB zustehen als der Betrag, der von den Parteien für die Dauer des Vertrages als Miete vereinbart worden ist und den der Beklagte unstreitig an die Klägerin im streitbefangenen Zeitraum von Mai bis Dezember 2014 einschließlich gezahlt hat.
a) Soweit das Landgericht angenommen hat, der Klägerin stehe gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete zu, ist schon der rechtliche Ansatzpunkt des Landgerichts verfehlt. Das Gesetz sieht in § 546 a Abs. 1 BGB nicht vor, dass ein Mieter, der nach Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt nicht zurückgibt und die Mietsache dem Vermieter vorenthält, als Nutzungsentschädigung alternativ neben der bislang zu zahlenden Miete eine ortsübliche Miete zu zahlen habe. Vielmehr heißt es in § 546 a Abs. 1 BGB ausdrücklich, der Vermieter könne in diesem Fall als Nutzungsentschädigung "die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich" sei.
Für den Fall, dass der Vermieter eine Nutzungsentschädigung in dieser Alternative verlangt, ist die Höhe der zu zahlenden Nutzungsentschädigung daher durch eine zweistufige Ermittlung zu bestimmen: In einem ersten Schritt sind Objekte zu suchen, die mit dem Mietobjekt vergleichbar sind, in einem zweiten Schritt ist dann die ortsübliche Miete anhand der für die Vergleichsobjekte zu zahlenden Miete zu bestimmen. Maßstab der zu zahlenden Nutzungsentschädigung ist insoweit der Marktmietzins, also diejenige Miete, zu der ein vergleichbares Objekt während der Zeit der Vorenthaltung hätte weitervermietet oder angemietet werden können. Der Begriff der Ortsüblichkeit bedeutet in diesem Zusammenhang lediglich, dass bei den Vergleichsmieten nicht vereinzelte Spitzenwerte (nach unten oder oben) zu berücksichtigen sind, sondern ein gewisser Durchschnitt (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 546a BGB, Rdnr. 60). Danach richtet sich die Höhe der Nutzungsentschädigung also gerade nicht nach einer ortsüblichen (bzw. wie der gerichtliche Sachverständige meint: angemessenen) Miete, sondern ausschließlich und allein anhand derjenigen Miete, die für Vergleichsobjekte als Miete im Zeitpunkt der Vorenthaltung durchschnittlich vereinbart worden ist. Ob diese Miete objektiv betrachtet angemessen ist oder nicht, ist rechtlich ohne Belang.
Gemessen daran lässt sich im Streitfall eine Nutzungsentschädigung nicht anhand von Vergleichsmieten feststellen. Denn es gibt keine Vergleichsobjekte in L.. Es ist unstreitig und vom Sachverständigen Dipl.-Ing. T. in seinem schriftlichen Gutachten vom 21. Juli 2015 und bei seiner Anhörung im Termin vom 10. September 2015 ausdrücklich bestätigt worden, dass es sich bei dem streitbefangenen Mietobjekt um eine Spezialimmobilie handelt, die vergleichbar in L. nicht existent ist. Es gibt kein Mietobjekt am Rande der Innenstadt von L., das im 1. Obergeschoss gelegen, aus einem einzigen großen Raum mit einer knapp 1.000 m2 großen Fläche, kaum Fenstern und veralteten Sanitäranlagen ohne Fenster besteht. Damit existieren keine Mieten für Vergleichsobjekte, die zur Bemessung einer Nutzungsentschädigung herangezogen werden könnten. Eine Nutzungsentschädigung lässt sich daher auch nicht anhand dieser gesetzlichen Berechnungsmöglichkeit darstellen.
b) Die Bestimmung der zu zahlenden Nutzungsentschädigung anhand einer "ortsüblichen Miete" unabhängig von Vergleichsobjekten sieht das Gesetz in § 546 a Abs. 1 BGB gerade nicht vor, weshalb dieser Maßstab entgegen der Ansicht des Sachverständigen und des Landgerichts auch nicht zur Bemessung einer zu zahlenden Nutzungsentschädigung herangezogen werden kann. Selbst wenn man aber annähme, entgegen der gesetzlichen Regelung sei die Nutzungsentschädigung nach einem abstrakten "ortsüblichen" Maßstab zu bemessen, wenn - wie im Streitfall - Vergleichsobjekte nicht vorhanden sind, könnte die Klage keinen Erfolg haben. Denn es lässt sich auch nach den schriftlichen und mündlichen Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. T. nicht feststellen, dass es eine "ortsübliche" Miete für das streitbefangene Objekt gibt, die oberhalb derjenigen Nutzungsentschädigung liegt, die der Beklagte bereits bezahlt hat.
Der gedankliche Ansatz des Sachverständigen Dipl.-Ing. T. und ihm folgend des Landgerichts, der angemessene Mietzins sei im Ausgangspunkt dadurch zu bemessen, dass ausgehend von dem Mittelwert von Mieten für Büro- und Praxisräume in L. ein Abschlag von 50 % wegen vorhandener Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit vorzunehmen sei, ist bereits methodisch verfehlt, wie der Beklagte bereits in erster Instanz mit Recht gerügt hat. Die ortsübliche Miete richtet sich nicht danach, wie der Sachverständige ohne nachvollziehbare Begründung meint, diese anhand nicht näher dargelegter Erfahrungen abstrakt bemessen zu können. Wie bereits ausgeführt richtet sich die zu zahlende Nutzungsentschädigung nach der Marktmiete, also derjenige Miete, zu der ein vergleichbares Objekt während der Zeit der Vorenthaltung hätte weitervermietet oder angemietet werden können. Da ein vergleichbares Objekt nicht existiert, wäre daher die Nutzungsentschädigung im Streitfall danach zu bemessen, welche Miete die Klägerin für dieses besondere Mietobjekt auf dem Markt hätte erzielen können. Insofern kann die Nutzungsentschädigung im Streitfall im Ausgangspunkt nicht anhand der Mieten für Büro- und Praxisräume ermittelt werden, nachdem der Sachverständige selbst ausgeführt hat, dass die Räumlichkeiten im gegenwärtigen Zustand gar nicht als Büro- und Praxisräume zu nutzen sind, was wegen der Größe des Raums und der fehlenden Fenster auch ohne weiteres nachvollziehbar ist. Maßstab für die Bemessung der Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB ist nicht, welcher Mietzins nach erforderlichen Umbaumaßnahmen hätte erzielt werden können, sondern allein, welche Miete für die Mieträume in dem Zustand, in dem der Vermieter dem Mieter die Räume überlassen hatte, hätte erzielt werden können. Da die Nutzung der Mieträume in dem am 30. April 2014 vorhandenen baulichen Zustand als Büro oder Praxis unbeschadet der Frage, ob eine solche Nutzung überhaupt behördlich genehmigt worden wäre, nach den Feststellungen des Sachverständigen schon gar nicht in Betracht gekommen wäre, kann die Nutzungsentschädigung denklogisch auch nicht anhand der Mieten für derart zu nutzende Räume ermittelt werden.
Vielmehr wäre die Frage zu stellen gewesen, für welche Nutzung eine Nachfrage bestehen könnte, wobei die Nutzungsentschädigung dann anhand der Miete zu bestimmen gewesen wäre, die vor Ort für vergleichbare Räume für eine derartige Nutzung gezahlt werden. Wäre beispielsweise eine Nachfrage für Lagerflächen im streitbefangenen Zeitraum gegeben gewesen, wäre die Nutzungsentschädigung anhand der Mieten zu bemessen, die bei einer Nutzung der Mietflächen als Lagerfläche unter Berücksichtigung der besonderen Gegebenheiten des Mietobjekts auf dem Markt erzielbar gewesen wären. Der Umstand, dass diese Miete für Lagerflächen zweifelsfrei deutlich geringer anzusetzen wäre als die vom Sachverständigen Dipl.-Ing. T. angenommene angemessene Miete, belegt, dass der Ansatz des Sachverständigen und ihm folgend des Landgerichts falsch ist, eine abstrakte Berechnung nach Mieten für Büro- und Praxisräume vorzunehmen.
Dass die Mieträume als Lagerräume vermietbar gewesen wären, behauptet auch die Klägerin nicht. Nach den Feststellungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. T. handelt es sich schon nicht um Lagerräume. Es ist auch letztlich nicht zweifelhaft, dass die Räume als Lagerräume nicht zu vermieten wären. Denn es gibt in dem Objekt nicht einmal einen Aufzug, vielmehr sind die Räume nur über ein Treppenhaus zu erreichen. Dass Räume in einer derartigen Größe für Lagerzwecke nur angemietet werden, wenn der Warentransport durch Gabelstapler oder zumindest Ameise erfolgen kann, versteht sich von selbst. Niemand trägt ohne derartige Hilfsmittel Waren in großem Umfang in ein Obergeschoss, um sie dort für den Warenumschlag kurzfristig zu lagern.
Das Landgericht hat bei seiner Entscheidung übersehen, dass der Beklagte schon in erster Instanz geltend gemacht hatte, dass es Feststellungen zu einer Nachfrage für dieses Mietobjekt nicht gebe und eine Vermietung allenfalls zu den von ihm gezahlten Beträgen an ihn in Betracht gekommen wäre. Dem ist die Klägerin in erster Instanz nicht entgegengetreten. Es fehlt jeder Vortrag der Klägerin dazu, dass und zu welchem Mietzweck die Mieträume anderweitig hätten vermietet werden können, damit die nach ihrer Sicht angemessene ortsübliche Miete erzielt wird. Auch der Sachverständige Dipl.-Ing. T. hat nicht aufzeigen können, inwieweit eine Vermietung hätte überhaupt erfolgen können. Vielmehr belegen gerade seine Erwägungen, die ortsübliche Miete anhand der nach seinen eigenen Ausführungen gar nicht realisierbaren Vermietung als Büro oder Praxis zu bestimmen, dass der Sachverständige eine wie auch immer geartete Nachfrage für dieses Mietobjekt zu irgendeinem konkreten Mietzweck nicht hat feststellen können.
Auch in der Berufungsinstanz ist die Klägerin dem Vorbringen des Beklagten, das Objekt sei gar nicht anderweitig vermietbar gewesen, es gebe keine Nachfrage für solche Räume, nicht entgegengetreten. War das Mietobjekt indes nicht vermietbar, kann die Klägerin keine höhere Nutzungsentschädigung als denjenigen Betrag verlangen, den der Beklagte nach dem Mietvertrag als Miete zu zahlen gehabt hätte. Die zweite Alternative des § 546 a BGB, die Nutzungsentschädigung an Vergleichsmieten zu koppeln, dient dazu, den Vermieter nicht dadurch schlechter zu stellen, dass er mit dem Mieter eine geringe Miete vereinbart hat. Er soll Nutzungsentschädigung in der Höhe verlangen können, die er als Miete für das Mietobjekt hätte erzielen können. Wäre das Mietobjekt aber gar nicht vermietbar gewesen, hätte er gar keine anderweitige höhere Miete erzielen können, weshalb der Vermieter darauf beschränkt ist, Nutzungsentschädigung in Höhe der vom früheren Mieter zu zahlenden Miete zu verlangen.
Diese Miete hat der Beklagte aber unstreitig gezahlt, weshalb die Klage auf Zahlung einer höheren Nutzungsentschädigung keinen Erfolg haben kann.
3. Ob der Klägerin gegen den Beklagten wegen des Verzuges mit der Rückgabe des Mietobjekts ein Anspruch auf Schadensersatz in Form entgangenen Gewinns aus einer anderweitigen Verwendung der (ggfls. umgebauten) Mieträume zustehen könnte, hat der Senat nicht zu prüfen, weil es sich bei dem streitbefangenen Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung nicht um einen Schadensersatzanspruch, sondern um einen modifizierten Erfüllungsanspruch handelt (vgl. BGHZ 104, 285, zitiert nach Juris Rdnr. 17)."
Der Senat hält nach nochmaliger Prüfung an dieser Auffassung fest, wobei der Beklagte Einwendungen gegen die Ansicht des Senats nicht erhoben hat, dass das Landgericht mit Recht angenommen habe, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien mit Ablauf des 30. April 2014 beendet worden ist. Die Stellungnahmen der Klägerin in den Schriftsätzen vom 3., 15. und 22. Februar 2016 sowie 3. März 2016 geben dem Senat keine Veranlassung zu einer geänderten Beurteilung der Erfolgsaussichten des Rechtsmittels der Beklagten. Im Hinblick auf die dortigen Ausführungen der Klägerin ist indes - zumeist wiederholend - Folgendes auszuführen:
Nach § 546 a I BGB steht dem Vermieter ein Wahlrecht zu, vom Mieter entweder die vereinbarte Miete als Mindestentschädigung oder die Miete für vergleichbare Objekte geltend zu machen, wenn dieser nach Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt nicht zurückgibt.
1. Im Streitfall hat der Beklagte unstreitig mehr als die vereinbarte Miete und damit mehr als die nach § 546 a Abs. 1 BGB zu zahlende Mindestentschädigung gezahlt. Die Höhe der vereinbarten Vergütung als Mindestentschädigung für die zu zahlende Nutzungsentschädigung richtet sich allein nach den vor der Beendigung des Mietverhältnisses maßgeblichen Abreden. Das bedeutet, dass wegen der Vereinbarung einer unterschiedlichen Miethöhe für einzelne Monate eines Jahres auch für die Mindestentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB entsprechend für die einzelnen Kalendermonate des Vorenthaltungszeitraumes zu differenzieren ist. Danach beläuft sich die vom Beklagten nach § 546 a Abs. 2 BGB zu zahlende Mindestentschädigung einschließlich Betriebskosten für die Monate Mai bis August 2014 einschließlich auf jeweils 2.000 €, für die Monate September und Oktober 2014 auf jeweils 3.000 € und für November und Dezember 2014 auf jeweils 5.000 €. Die Ansicht der Klägerin, wegen der unterschiedlichen Miethöhe für verschiedene Monate als zuletzt vereinbarter Mietzins sei als Mindestentschädigung monatlich derjenige Betrag geschuldet, der nach den getroffenen Abreden in Spitzenzeiten (Wintermonate) verlangt werden könne, widerspricht dem Gesetz, das allein auf die vertragliche Abrede abstellt.
2. Der ergänzende Vortrag der Klägerin ändert auch nichts daran, dass die Tatbestandsvoraussetzungen des § 546 a Abs. 1 BGB für die Geltendmachung einer höheren als der vereinbarten Vergütung als Entschädigung für die Vorenthaltung der Mietsache in der Zeit von Mai bis Dezember 2014 nicht vorliegen.
Die Klägerin verkennt bei der Geltendmachung der gegenüber der Mindestentschädigung vermeintlich höheren ortsüblichen Miete weiterhin, dass § 546 a Abs. 1 BGB nicht vorsieht, dass der Mieter, der nach Beendigung das Mietobjekt nicht zurückgibt, als Nutzungsentschädigung eine "ortsübliche Miete" oder "angemessene Miete" zu zahlen hat. § 546 a Abs. 1 BGB gibt dem Vermieter im Falle der Vorenthaltung des Mietobjekts nach Ende der Mietzeit keinen Anspruch auf eine angemessene oder ortsübliche Miete, die unbeschadet des Vorhandenseins von Vergleichsobjekten ermittelt werden könnte. Vielmehr sieht die gesetzliche Regelung lediglich vor, dass der Vermieter eine höhere Entschädigung als die vereinbarte Miete in Höhe der durch eine Weitervermietung in dem vorhandenen baulichen Zustand erzielbaren ortsüblichen Miete für vergleichbare Objekte fordern kann. Nach dem insoweit ausdrücklichen Wortlaut des Gesetzes hat der frühere Mieter als Entschädigung die Miete "für vergleichbare Sachen" zu zahlen. Soweit das Gesetz in diesem Zusammenhang den Begriff "ortsüblich" verwendet, bezieht sich dieser Begriff - worauf der Senat bereits hingewiesen hat - nicht auf die zu zahlende Entschädigung, sondern konkretisiert lediglich den Maßstab für die Mieten "vergleichbarer Sachen", die bei der Bestimmung der zu zahlenden Nutzungsentschädigung heranzuziehen sind. Lediglich ortsübliche Mieten vergleichbarer Sachen sind bei der Bestimmung der zu zahlenden Entschädigung heranzuziehen. Besonders hohe oder niedrige Mieten vergleichbarer Sachen sollen bei der Berechnung der Entschädigung nicht berücksichtigt werden. Das führt dazu, dass zwar im Ergebnis die zu zahlende Entschädigung einer "ortsüblichen Miete" entsprechen mag, ändert aber nichts daran, dass das nach dem Gesetz kein Anspruch eines Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Zahlung einer ortsüblichen oder angemessenen Miete besteht.
Ist danach die zu zahlende Nutzungsentschädigung allein und ausschließlich anhand der Mieten vergleichbarer Mietobjekte zu bemessen, ändern auch die ergänzenden Ausführungen der Klägerin nichts daran, dass es sich nach den von dem Landgericht auf Grund des eingeholten Gutachtens rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen bei den streitgegenständlichen Räumen um eine Spezialimmobilie handelt, für die es in L. an vergleichbaren Objekten fehlt. Die Regelung in § 546 a Abs. 1 BGB soll dem Mieter den Anreiz nehmen, dem Vermieter das Objekt deshalb vorzuenthalten, weil vergleichbarer Ersatzraum nur gegen ein höheres Entgelt zu beschaffen ist (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts. 10. Aufl., Rdnr. 1132; Bub/Treier/Scheuer/Emmerich, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, V.A. Rdnr. 137). Sind etwa in einem Mietshaus verschiedene Wohnungen gleicher Ausstattung und Größe vorhanden, muss sich der Vermieter einer dieser Wohnungen nicht mit der besonders günstigen, lange Zeit nicht erhöhten vereinbarten Miete begnügen, sondern kann diejenige Miete verlangen, die für derartige Wohnungen ortsüblich ist. Geht es freilich um eine luxuriös ausgestattete Penthouse-Wohnung von 250 m2, die in einer kleinen Gemeinde mit lediglich einfachen Geschosswohnungen bis 90 m2 belegen ist, fehlt es an der Grundlage für die Feststellung einer ortsüblichen Miete für vergleichbare Räume im Sinne von § 546 a Abs. 1 BGB. Erste unabdingbare Voraussetzung einer die vereinbarte Miete übersteigenden Nutzungsentschädigung bleibt auch für die Vermietung von Gewerberäumen, dass überhaupt vergleichbare Objekte vorhanden sind, für die eine Vergleichsmiete bestimmt werden kann. In Anlehnung an § 558 Abs. 2 BGB, der allerdings z. B. hinsichtlich der Berechnung der ortsüblichen Miete aus den in den letzten vier Jahren vereinbarten Mieten nicht vollständig auf § 546 a Abs. 1 BGB übertragen werden kann (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht 2013, § 546a BGB Rdnr. 61), ist der konkrete Vergleich mit derjenigen Miete vorzunehmen, die in der Gemeinde für Räume vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird (vgl. Staudinger-Rolfs, BGB, Neubearbeitung 2014, § 546a, Rdnr. 53). Dabei ist aus dem Merkmal der Üblichkeit zu folgern, dass eine Mehrzahl von Vergleichsobjekten in demselben Ort zu fordern ist (vgl. Staudinger-Rolfs, aaO. Rdnr. 54). Der Sachverständige Dipl.-Ing. T. hat im Streitfall jedoch festgestellt, dass in der Lage des Mietobjekts am Rande des Stadtzentrums von L. bereits der Größe nach keine Vergleichsobjekte existieren. Weder 2013 noch 2014 wurden Objekte mit einer Fläche von 500 m2 Gewerbefläche und mehr in dieser Lage für die dort typische Nutzung als Büro oder Praxisräume angeboten. Die Fläche des Mietobjekts mit 1035 m2, gelegen im 1. OG, mit einfacher Ausstattung und Beschaffenheit sowie mit nicht mehr zeitgemäßen Sanitäranlagen ermöglicht auch keine in dieser Lage typische Nutzung als Büro oder Praxis im vorhandenen, wenn auch geräumten baulichen Zustand, weil dafür Umbaumaßnahmen erforderlich wären. Die vermieteten Räume ähneln laut Sachverständigem vielmehr denen von typischen Produktionsstätten, für die wiederum die Lage im Obergeschoss eines Gebäudes ohne Aufzug und am Rande der Innenstadt untypisch ist. Der Sachverständige hat auch bei seiner mündlichen Anhörung vor dem Landgericht bekräftigt, dass er keine Vergleichsobjekte gefunden habe.
Vergleichbare Mietobjekte bestehen entgegen der insbesondere im Schriftsatz vom 15. Februar 2016 vertretenen Auffassung der Klägerin auch nicht deshalb, weil die Klägerin meint, am Stadtrand von L. (und nicht, wie das streitbefangene Objekt am Rande des Stadtzentrums von L.) seien Mieträume vorhanden, in denen das ehemals in L. vorhandene andere Bowlingcenter betrieben worden sei. Mit Recht hat die Klägerin im Schriftsatz vom 3. Februar 2016 selbst darauf hingewiesen, dass die für die Bemessung der Nutzungsentschädigung zu berücksichtigenden Mietobjekte solche sein müssten, die nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar seien. Dass schon die Lage nicht ansatzweise vergleichbar ist, räumt die Klägerin selbst ein. Dass die Objekte nach Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit vergleichbar wären, behauptet die Klägerin nicht einmal. Soweit die Klägerin geltend macht, die nach ihrer Behauptung dort von der damaligen Betreiberin zu zahlende Kaltmiete von 10 €/m2 könne herangezogen werden, kommt es hierauf unbeschadet der Frage einer bestehenden Vergleichbarkeit der Mietobjekte nicht darauf an, ob im dortigen Zeitpunkt zu einem nicht genannten Datum eine solche Miete vereinbart war. Die Klägerin verkennt, dass sich die zu zahlende Nutzungsentschädigung nicht danach richtet, was für ein anderes Mietobjekt an Miete gezahlt worden ist. Maßstab für die Nutzungsentschädigung ist die Marktmiete, also die Miete, die die Klägerin am Markt hätte erzielen können, wenn der Beklagte das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses am 30. April 2014 zurückgegeben hätte.
Bestandsmieten haben, anders als bei der Bestimmung der ortsüblichen Miete nach § 558 BGB, daher außer Ansatz zu bleiben. Daher ist auch der Hinweis der Klägerin auf den von ihr vorgelegten Mietpreisspiegel des I., der Bestandsmieten der Jahre 2012 und 2013 abbildet, verfehlt. Für die Frage der Vergleichsmiete ist es allerdings durchaus von Relevanz, dass das andere früher in L. vorhandene Bowlingcenter im Januar 2014 wegen Insolvenz der Betreibergesellschaft schließen musste. Denn dieser Umstand belegt, dass das dortige Bowlingcenter jedenfalls bei der dort vereinbarten Miete offenbar nicht rentierlich betrieben werden konnte, weshalb auch nichts dafür spricht, dass die dort gezahlte Miete nochmals in dieser Höhe jedenfalls für die Nutzung als Bowlingcenter hätte erzielt werden können.
§ 546 a Abs. 1 BGB gibt dem Vermieter nach seinem ausdrücklichen Wortlaut im Falle der Vorenthaltung des Mietobjekts nach dem Ende der Mietzeit keinen Anspruch darauf, die Entschädigung ggfs. aus dem Vergleich mit Mieten für andersartige Gewerbeimmobilien ermitteln zu können oder gar anhand von Mieten für Vergleichsobjekte in anderen Städten, wie der Prozessbevollmächtigte der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat gemeint hat.
Nach alledem ist eine Marktmiete mangels vergleichbarer Objekte für die streitbefangenen Räume nicht festzustellen, weshalb der Klägerin der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung einer höheren Nutzungsentschädigung als der von dem Beklagten tatsächlich gezahlte Betrag nicht zusteht.
3. Der Senat verkennt nicht, dass der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH eine Erhöhung der Miete für Wohnraum auf die ortsübliche Miete gemäß § 558 BGB auch dann für möglich hält, wenn es keine Vergleichsobjekte mit ähnlicher Ausstattung gibt (vgl. BGH NZM 2014, 349 [BGH 11.02.2014 - VIII ZR 220/13]). Dieser Umstand des Fehlens von Vergleichsobjekten soll nicht dazu führen, dass keine ortsübliche Miete ermittelt werden könnte und dem Vermieter eine Mieterhöhung dauerhaft verwehrt wäre (vgl. aaO. Rdnr. 5).
Diese Rechtsprechung trägt indes den wohnraummietrechtlichen Besonderheiten Rechnung. Der Anspruch auf Mieterhöhung nach § 558 BGB stellt einen Ausgleich dafür dar, dass dem Vermieter auf Grund der durch die Kündigungsschutzregelungen des Wohnraummietrechts bewirkten langfristigen Bindung an den Mietvertrag eine Änderungskündigung zum Zwecke der Durchsetzung einer höheren Miete verwehrt ist. Dagegen verfolgt der Gesetzgeber mit § 546 a Abs. 1 BGB bzw. mit der durch Gesetz vom 21. Dezember 1967 (BGBl. I, 1248) eingeführten Vorgängerregelung auch den Zweck, den Mieter davon abzuhalten, die Mietsache dem Vermieter deshalb weiter vorzuenthalten, weil er für vergleichbare Ersatzräume eine höhere Miete zahlen müsste. Diese Zielsetzung ist nicht berührt, wenn vergleichbare Räume nicht vorhanden sind. Hinzu kommt, dass die Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB üblicherweise nur für kurze Zeiträume zu zahlen ist, weshalb die Zielsetzung der für langfristige Mietverträge erforderlichen Anpassung der zu zahlenden Miete eine Übertragung der Rechtsprechung nicht erfordert.
Auch aus praktischen Erwägungen kommt die Bestimmung einer von der Miete für vergleichbare Räume abweichenden Nutzungsentschädigung nicht in Betracht. Der Vermieter kann sein Wahlrecht nach § 546 a Abs. 1 BGB, die vereinbarte Miete oder die Vergleichsmiete geltend zu machen, nämlich nur dann effektiv wahrnehmen, wenn er ohne großen Aufwand, z.B. auf Grund vorhandener Daten oder Auskünften von Maklern, die Höhe der ortsüblichen Miete für vergleichbare Räume in Erfahrung bringen kann. In dem Bericht des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages über den vom Bundesrat eingebrachten Entwurf eines Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (zu Drucksache V/2317, S. 4) zu der Einführung des § 557 BGB als Vorgängerregelung zu § 546 a BGB heißt es, der Vermieter werde den Mietzins vergleichbarer Objekte verlangen, wenn dieser höher sei als der vereinbarte, was namentlich bei Geschäftsräumen nicht immer der Fall sein werde. Sind jedoch vergleichbare Räume nicht vorhanden, fehlt es an der tatsächlichen Grundlage für die Ausübung des Wahlrechts durch den Vermieter. Der Vermieter müsste zunächst aufwändig selbst die wegen Fehlens vergleichbarer Objekte ortsübliche Miete ermitteln, um diese dann vom ehemaligen Mieter einzufordern. In einem etwaigen Rechtsstreit bliebe ein beträchtliches Risiko für den Vermieter, die auf bloßen Vermutungen begründete Forderung nicht durchsetzen zu können.
4. Schließlich hält der Senat daran fest, dass die Klägerin schlüssigen Vortrag für den erhobenen Anspruch nicht gehalten hat, selbst wenn man annähme, dass die Klägerin auch ohne Vergleichsobjekte eine "angemessene" oder "ortsübliche" Miete als Nutzungsentschädigung verlangen könnte. Auch nach dem Hinweisbeschluss des Senats hat die Klägerin, wie im Termin nochmals erörtert worden ist, nicht dargelegt, dass überhaupt eine abstrakte Möglichkeit bestanden hätte, das Mietobjekt ab Mai 2014 vermieten zu können.
Die Klägerin verkennt insbesondere im Schriftsatz vom 3. Februar 2016 weiterhin, dass es nicht erheblich ist, ob das Mietobjekt innerhalb einer üblichen Gewerbeimmobilie liegt. Maßgeblich für den Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung ist allein das konkrete Mietobjekt, für das es keine Vergleichsobjekte gibt. Will man eine angemessene Miete für diese Spezialimmobilie als Grundlage für die Nutzungsentschädigung zugrunde legen, müsste daher zunächst die Frage geklärt werden, wer diese konkreten Räumlichkeiten in dem Zustand, in dem der Beklagte sie vertragsgemäß zurückzugeben hatte, zu welchem Mietzweck angemietet hätte. Denn die Nutzungsentschädigung würde sich nach derjenigen Miete richten, die die Klägerin auf dem Mietmarkt hätte erzielen können, wobei diese wiederum davon abhängig ist, was ein potentielle Mieter zur Zahlung von Miete für diese konkrete Spezialimmobilie bereit gewesen wäre. Das wiederum ist, wie vom Senat bereits dargelegt, vom Mietzweck abhängig.
Der Beklagte hat insoweit geltend gemacht, für ein Mietobjekt in der Lage des streitbefangenen Objekts mit dieser Größe gebe es überhaupt keinen Nachfragemarkt. Der Beklagte hat mithin eine Vermietbarkeit bestritten. Diesem Vortrag fehlt auch nicht die Substanz. Denn die Klägerin nimmt weiterhin nicht in Abrede, dass das Mietobjekt weder als Büro oder Praxis noch als Lagerfläche vermietbar gewesen wäre. Da ersichtlich wegen der Lage im ersten Obergeschoss und des fehlenden Aufzugs auch eine Nutzung als Produktionsstätte oder als Ladengeschäft nicht in Betracht kommt und die Klägerin eine solche Nutzungsmöglichkeit nicht einmal selbst behauptet, bleibt offen, zu welchem Mietzweck die Klägerin dieses Mietobjekt überhaupt hätte vermieten können. Dem Vortrag des Beklagten, dass es aus diesem Grunde für das Mietobjekt überhaupt keine Nachfrage gebe, ist die Klägerin auch in den Schriftsätzen vom 3. und 15. Februar 2016 nicht erheblich entgegen getreten. Zwar behauptet sie, eine Vermietbarkeit sei gegeben, indes hält sie keinerlei näheren nachvollziehbaren Vortrag hierzu. Soweit sie weiter meint, sie hätte sich auch nicht um eine Neuvermietung kümmern können und müssen, weil der Beklagte ja noch im Mietobjekt geblieben sei, kommt es hierauf nicht an. Es geht nicht um die Frage, ob die Klägerin einen konkreten Mietinteressenten hatte oder nicht. Entscheidungserheblich ist allein, ob und warum die Klägerin bei einer Neuvermietung die von ihr behauptete angemessene Miete in Höhe von 7.378 € brutto hätte erzielen können. Hierzu fehlt aber weiterhin jeder Vortrag der Klägerin. Auch in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat der Prozessbevollmächtigte der Klägerin trotz Erörterung nicht angeben können, für welchen Mietzweck eine Vermietung möglich sein könnte.
Zu Unrecht macht die Klägerin im Schriftsatz vom 3. Februar 2016 geltend, diese Frage sei notfalls durch Sachverständigengutachten zu klären. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens setzt voraus, dass die Klägerin schlüssigen Vortrag gehalten hätte, über den Beweis erhoben werden könnte. Das Sachverständigengutachten dient aber nicht dazu, ohne jeden Vortrag der Klägerin im Wege des Ausforschungsbeweises zu ermitteln, zu welchem Mietzweck eine Vermietung möglich wäre und welcher Mietzins erzielt werden könnte.
Entgegen der Ansicht der Klägerin wird die Klage auch nicht dadurch schlüssig, dass die Klägerin den auch für L. geltenden I.-Mietenspiegel vorgelegt hat. Unbeschadet des Umstandes, dass dieser Mietenspiegel die für den Anspruch aus § 546 a BGB nicht erheblichen Bestandsmieten ausweist, setzt dieser Mietenspiegel an der Nutzbarkeit des Mietobjekts an, konkret daran, ob die Mietflächen als Laden-/Verkaufsräume, Ladenlokal, Büro oder Lager genutzt werden. Da eine solche Nutzung für das streitbefangene Objekt ersichtlich nicht in Betracht kommt und die Klägerin eine derartige Nutzungsmöglichkeit auch gar nicht behauptet, ist der Mietenspiegel für die Entscheidung des Rechtsstreits ohne Belang.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgen aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und erfordert eine Einschaltung des Revisionsgerichts weder zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung. Gegenteiliges macht die Klägerin im Rechtsstreit auch nicht geltend, ihren Antrag auf Zulassung der Revision hat sie nicht näher begründet. Bei seiner Entscheidung orientiert sich der Senat an den gesetzlichen Tatbestandsmerkmalern und an der Kommentarliteratur. Die Klägerin zeigt nicht auf, dass in der obergerichtlichen Rechtsprechung oder der Literatur vertreten würde, dass für § 546 a BGB die Vergleichsmiete auch anhand der Miete für nicht vergleichbare Objekte ermittelt werden dürfe. Im Übrigen beruht die Entscheidung des Senats auf den Besonderheiten des entscheidungserheblichen Sachverhalts.
Urt. v. 10.03.2016
Az.: 2 U 128/15
Tenor:
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 1. Oktober 2015 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 3. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg geändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung des Beklagten durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Berufungsstreitwert wird auf 27.036,80 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Klägerin nimmt den Beklagten im Rechtsstreit für die Zeit von Mai bis Dezember 2014 auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung und Nebenkostenvorauszahlung als angemessene ortsübliche Miete für die Vorenthaltung der im 1. OG des Gebäudes L. in L. gelegenen und von dem Beklagten als Bowlingcenter genutzten Gewerberäume zur Größe von 1.035 m2 in Anspruch. Nach Abzug der von dem Beklagten geleisteten Zahlungen verlangt die Klägerin insgesamt die Zahlung weiterer 27.036,80 €, wobei sie geltend macht, ortsüblich und angemessen sei eine Nutzungsentschädigung einschließlich einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von monatlich 7.378,00 € (5.000 € Nettomiete und 1.200 € Betriebskostenvorauszahlungen, jeweils nebst Mehrwertsteuer).
Zur Darstellung des Sach- und Streitstandes erster Instanz wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil, insbesondere auf die Wiedergabe des Parteivortrags und der gestellten Anträge im Tatbestand des landgerichtlichen Urteils (Bl. 251R ff. d. A.) mit folgenden Änderungen bzw. Ergänzungen Bezug genommen:
Nach der 2. Vertragsergänzung zum Mietvertrag vom 30. April/14. Mai 2012 hatte der Beklagte für die vereinbarte Vertragslaufzeit eine monatlich gestaffelte Miete zu zahlen, die sich für die Monate Mai bis August einschließlich auf 2.000 €, September und Oktober auf 3.000 €, November, Dezember, Januar und Februar auf 5.000 €, März auf 3.000 € und April auf 2.500 € einschließlich Betriebskosten (mit Ausnahme der Heizkosten) belief. Der Beklagte zahlte in den Monaten Mai bis August 2014 einschließlich jeweils 2.665,60 €, für die Monate September und Oktober 2014 jeweils 3.998,40 € und für die Monate November und Dezember 2014 monatlich 6.664 €.
Der Mietvertrag sieht die Mitvermietung von Parkplätzen nicht vor.
Das andere in L. ansässige Bowlingcenter musste im Januar 2014 nach der Insolvenz der Betreibergesellschaft schließen. Dies führte indes nicht dazu, dass der Beklagte in der Folge Umsatzahlen wie in den früheren Jahren erzielen konnte. In der Berufungsinstanz ist unstreitig geworden, dass dieses Bowlingcenter am Stadtrand von L. gelegen war und unter der postalischen Anschrift B. d. P., L. von der E. Erlebnisbowling L. GmbH betrieben worden ist, über deren Vermögen am 6. Januar 2014 das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist.
Das Landgericht hat Beweis über die vom Beklagten behauptete Vertragsverlängerung durch Zeugenvernehmung und über die ortsübliche Miete bzw. die Höhe angemessener Nebenkostenvorauszahlungen durch Einholung eines Sachverständigengutachtens erhoben. Mit seinem am 1. Oktober 2015 verkündeten Urteil hat es den Beklagten verurteilt, an die Klägerin 27.036,80 € nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 9.424,80 € seit dem 16. Juni 2015 und auf 17.612 € seit dem 3. Dezember 2014 zu zahlen. Es hat angenommen, der Klägerin stehe gemäß § 546 a Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Zahlung der ortsüblichen Miete und einer angemessenen Nebenkostenvorauszahlung für den streitgegenständlichen Zeitraum in der von der Klägerin geltend gemachten Höhe zu. Das Mietverhältnis habe sich entgegen der Auffassung des Beklagten nicht verlängert, weil die Verlängerungsklausel des ursprünglichen Mietvertrages durch die 2. Vertragsergänzung und eine stillschweigende Verlängerung durch § 2 Nr. 5 des Ursprungsvertrags abbedungen worden sei. Die behauptete mündliche Einigung über eine Vertragsverlängerung sei durch die Vernehmung des Zeugen R. nicht bestätigt worden. Die Höhe der Nutzungsentschädigung und der Nebenkosten ergebe sich aus den gut begründeten Erwägungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. T. Die Herangehensweise des Sachverständigen, als Grundlage für die Berechnung die ortübliche Miete für Büro- und Praxisräume zu verwenden und von diesem Wert im Hinblick auf das konkrete Objekt einen Abschlag von 50 % zu machen, sei sachgerecht, weil es sich bei den streitgegenständlichen Räumen um eine Spezialimmobilie handele, für die es in L. an vergleichbaren Objekten fehle. Auch für vom üblichen Durchschnitt der Räume abweichende Räume, bei denen das tatsächliche Marktgeschehen nicht herangezogen werden könne, sei entsprechend § 546 a BGB die ortsübliche Miete zu ermitteln. Die Richtigkeit des Ergebnisses zeige sich anhand der vom Sachverständigen zusätzlich angestellten Plausibilitätserwägungen. Der Sachverständige habe auch gut nachvollziehbar die Angemessenheit der begehrten Nebenkostenvorauszahlungen bestätigt.
Wegen der näheren Einzelheiten wird im Übrigen auf die Ausführungen in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils (Bl. 253ff. d. A.) Bezug genommen.
Gegen dieses dem Beklagten am 2. Oktober 2015 zugestellte (Bl. 256 d. A.) Urteil hat dieser mit Schriftsatz vom 30. Oktober 2015, am selben Tage per Telefax beim Oberlandesgericht Celle eingegangen (Bl. 266f. d. A.), Berufung eingelegt. Er hat die Berufung mit Schriftsatz vom 2. Dezember 2015, beim Oberlandesgericht am selben Tag per Telefax eingegangen (Bl. 283 ff. d. A.), begründet.
Der Beklagte verteidigt seine Auffassung zum Fortbestand des Vertrages und rügt die Würdigung der Aussage des Zeugen R. durch das Landgericht. Darüber hinaus beanstandet er die Feststellungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. T. Hierzu macht er insbesondere geltend, der Bowlingbahnbetrieb habe mit Büro- und Praxisflächen nicht das Geringste gemein. Die Mietflächen könnten dafür auch nicht ohne Umbauten genutzt werden, wovon auch der Sachverständige ausgehe. Hallenproduktionsflächen, denen die Räume laut Sachverständigengutachten glichen, würden im Internetportal Immobilien Scout für 2,57 € je m2 angeboten. In der Lage des streitbefangenen Objekts mit dieser Größe gebe es keinen Nachfragemarkt. Die ortsübliche Marktmiete habe Angebot und Nachfrage zu folgen, an der es vorliegend fehle. Eine entkernte Hallenfläche sei entgegen der Annahme des Sachverständigen auch nicht als halbe Büro- oder Praxisfläche einzustufen. Überdies gebe es für L. im 1. Halbjahr 2014 kein einziges Angebot für Büro- bzw. Praxisflächen von mehr als 500 m2. Die pauschale Orientierung der Höhe der Nebenkosten an dem gefunden Mietpreis scheide schon deshalb aus, weil der vom Sachverständigen gebildete Mietpreis nicht nachvollziehbar sei. Außerdem sei der Sachverständige von falschen Voraussetzungen ausgegangen.
Der Beklagte beantragt,
das Urteil des Landgerichts Lüneburg vom 1. Oktober 2015, Geschäfts-Nr. 3 O 148/14 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Der Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin wiederholt und vertieft ihren Vortrag erster Instanz und verteidigt das angefochtene Urteil.
Mit Beschluss vom 15. Januar 2015 hat der Senat die Parteien darauf hingewiesen, dass die Berufung des Beklagten Erfolg haben dürfte. Wegen der Einzelheiten des Hinweises wird auf Bl. 316 ff. d. A. Bezug genommen.
Dem ist die Klägerin entgegengetreten.
Zu dem Hinweisbeschluss des Senats hat die Klägerin bis zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat insbesondere vorgetragen, zwar sei die Auffassung des Senats nachvollziehbar, dass es auf die für Vergleichsobjekte als Miete im Zeitpunkt der Vorenthaltung durchschnittlich vereinbarten Mieten ankomme. Sofern es jedoch, wie hier, keine vergleichbaren Objekte geben soll, sei sehr wohl durch Sachverständigengutachten die ortübliche Miete, wie in erster Instanz geschehen, festzustellen. Das streitgegenständliche Objekt sei nicht ausschließlich als Bowlingcenter zu verwenden, so dass auf vergleichbare Gewerbeflächen in größeren Gebäuden abzustellen sei, wie sie in vielen anderen Städten zu finden seien. Die Lage des Objekts am Rande des Zentrums sei exorbitant gut, eine Vielzahl von Parkplätzen vorhanden. Es handele sich nicht um einen Exoten, sondern um ein übliches großes Gebäude, in dem verschiedene Betriebe Räumlichkeiten angemietet hätten. Zur Bestimmung der ortsüblichen Miete könne auch der Mietzins, der für das andere Bowlingcenter gezahlt worden sei, herangezogen werden. Dieser habe sich, so behauptet die Klägerin, nach Auskunft des Insolvenzverwalters vom 3. März 2016 auf 10 €/m2 Kaltmiete belaufen. Ob der dortige Betrieb in die Insolvenz gegangen sei, sei ohne Belang. Die Lage des dortigen Betriebes mache das streitbefangene Objekt nur interessanter. Beim Vergleich mit den Büromieten gemäß dem Mietspiegel des I. sei die verlangte Entschädigung selbst dann noch ortsüblich und angemessen, wenn nur die Hälfte verlangt werde. Der mit dem Beklagten vereinbarte Mietzins spiegele nicht die erzielbare Miete wieder, sondern beruhe auf einem Entgegenkommen der Klägerin. Unterschiede zwischen der verlangten Miete und der Vergleichsmiete eines Mietspiegels seien wie bei § 558 BGB durch Zu- und Abschläge auszugleichen, wie sie der Sachverständige vorgenommen habe. Selbst wenn der Senat das Gutachten für unbrauchbar halte, müsse ggfs. eine Ergänzung des Gutachtens erfolgen, so dass der Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen werden müsste. Der Klägerin sei jedenfalls nicht vorzuwerfen, dass sie sich noch nicht um Mietinteressenten gekümmert habe, weil zunächst zu klären gewesen sei, ob das Mietverhältnis fortbestehe oder nicht und weil der Beklagte seiner Räumungspflicht nicht nachgekommen sei.
Im Übrigen sei wegen der unterschiedlichen Miethöhe für verschiedene Monate als zuletzt vereinbarter Mietzins derjenige geschuldet, der nach den getroffenen Abreden in Spitzenzeiten (Wintermonate) verlangt werden könne.
Wegen der näheren Einzelheiten des Vorbringens beider Parteien wird im Übrigen auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache in vollem Umfang Erfolg und führt zur Änderung des angefochtenen Urteils und zur Abweisung der Klage. Entgegen der Rechtsansicht des Landgerichts steht der Klägerin gegen den Beklagten nach Beendigung des Mietvertrages ein Anspruch auf Zahlung einer höheren Nutzungsentschädigung als derjenigen, die der Beklagte bereits gezahlt hat, nicht zu.
Hierauf hat der Senat die Parteien bereits mit Beschluss vom 15. Januar 2015 hingewiesen. In dem Beschluss heißt es:
"1. Allerdings dürfte das Landgericht im Ausgangspunkt mit Recht davon ausgegangen sein, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien mit Ablauf des 30. April 2014 beendet worden ist.
Die mietvertragliche Abrede in der zweiten Ergänzungsvereinbarung vom 30. April/14. Mai 2012 sieht eine solche Beendigung des Mietverhältnisses vor. Soweit der Beklagte behauptet, Zweck der Abrede sei lediglich gewesen, die Regelung in § 2 Abs. 1 Satz 1 des ursprünglichen Mietvertrages vom 26. Juli/7. September 2004 zu ändern, steht einem solchen Vertragsverständnis der Wortlaut der Vereinbarung entgegen. Zwar heißt es in der zweiten Vertragsergänzung, dass "folgende Punkte ergänzt bzw. geändert" werden, indes ist dort nicht aufgeführt, welche Punkte das konkret sind. Insofern ist der Umfang der Änderung bzw. Ergänzung anhand des Inhalts der Vereinbarung zu bestimmen. Danach ist nicht zweifelhaft, dass durch die zweite Vertragsergänzung die Regelungen in § 2 Abs. 1 Satz 2 und 3, Abs. 2 der Ursprungsvereinbarung aufgehoben werden sollten, wie das Landgericht mit Recht angenommen hat. Denn die neue Vereinbarung umfasste nicht nur die Regelung, dass das Mietverhältnis mit Ablauf des 30. April 2014 enden sollte. Es ist vertraglich ohne Wenn und Aber weiter vereinbart worden, dass der Mieter das Mietobjekt am 30. April 2014 um 12:00 Uhr mittags komplett geräumt und vertragskonform herauszugeben haben sollte. Dieser ausdrücklichen Abrede zur Verpflichtung zur Räumung sogar zu einer bestimmten Uhrzeit widerspricht die Auffassung des Beklagten, dies habe natürlich nur gelten sollen, wenn der Beklagte das im Ursprungsvertrag vereinbarte Optionsrecht nicht ausübt und der Vertrag sich auch nicht entsprechend der dortigen Abrede verlängert hätte. Wäre das gewollt gewesen, wäre zu erwarten, dass dieses dann auch so klarstellend in der zweiten Vertragsergänzung zum Ausdruck gekommen wäre, was nicht der Fall ist.
Es kommt nicht einmal entscheidend darauf an, ob die Beweisaufnahme ergeben hat, dass der Beklagte in einem Telefonat vom 9. April 2014 mit dem Zeugen R. vereinbart hat, das Mietverhältnis zu verlängern. Der Beklagte verkennt, dass auf der Grundlage seines eigenen Vortrags in dem Telefonat eine rechtlich bindende Einigung über eine Vertragsverlängerung nicht zustande gekommen ist. Denn der Beklagte trägt selbst vor, dass in dem Telefonat auch vereinbart worden ist, dass die Einigung schriftlich festgehalten werden sollte, was im Hinblick auf die Regelung in § 550 BGB auch ohne weiteres verständlich ist. Der Beklagte macht insoweit geltend, er habe es übernommen, der Klägerin einen Vertragsentwurf zu übersenden. Bei einem schriftlichen Mietvertrag gilt wegen § 154 Abs. 2 BGB indes die Regel, dass alles das, was in Verhandlungen mündlich besprochen worden sein mag, so lange unverbindlich ist, bis der Vertrag formgerecht abgeschlossen worden ist. Insofern mag bei dem Telefonat einvernehmlich besprochen worden sein, das Mietverhältnis zu verlängern. Rechtlich bindend wäre die Einigung indes erst dann geworden, wenn die Parteien dies auch wie vereinbart schriftlich niedergelegt hätten, woran es im Streitfall fehlt. Zu einer Vertragsverlängerung über den 30. April 2014 hinaus ist es daher auch auf der Grundlage des eigenen Vortrags des Beklagten nicht gekommen.
Im Übrigen dürfte das Landgericht auch mit Recht angenommen haben, dass die Beweisaufnahme nicht ergeben hat, dass eine Einigung über eine Vertragsverlängerung in dem Telefonat vom 9. April 2014 überhaupt zustande gekommen ist. Der Vorwurf des Beklagten in der Berufungsbegründung, das Landgericht habe die Aussage des Zeugen R. nicht vollständig gewürdigt, ist falsch. Vielmehr nimmt der Beklagte selbst die Aussage des Zeugen nicht vollständig zur Kenntnis. Es kommt nämlich entgegen der Ansicht des Beklagten gar nicht darauf an, ob der Zeuge bei dem Telefonat konkret gesagt hat, er müsse den Geschäftsführer der Klägerin vor einer Vereinbarung um Genehmigung bitten. Der Zeuge hat, noch bevor er angegeben hat, nicht explizit gesagt zu haben, dass eine Vertragsverlängerung durch den Geschäftsführer der Klägerin genehmigt werden müsse, ausdrücklich erklärt:
"Ich kann sicher ausschließen, dass ich Herrn C. am Telefonat gesagt habe, dass die Vertragsverlängerung so in Ordnung geht."
Damit hat der Zeuge schon eine Einigung über eine Vertragsverlängerung als solche bestritten. Die Beweisaufnahme hat daher, wie das Landgericht mit Recht angenommen hat, schon die Behauptung des Beklagten, es sei bei dem Telefonat Einigung über eine Vertragsverlängerung erzielt worden, nicht bestätigt. Das Landgericht hat daher nicht, wie der Beklagte mit der Berufungsbegründung rügt, vorgetragene Umstände nicht im angefochtenen Urteil gewürdigt. Der Beklagte verkennt, dass nach dieser Aussage des Zeugen der ihm obliegende Beweis einer Einigung über eine Vertragsverlängerung in dem Telefonat nicht geführt ist.
2. Jedoch dürfte entgegen der Auffassung des Landgerichts der Klägerin gegen den Beklagten kein Anspruch auf Zahlung einer höheren Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB zustehen als der Betrag, der von den Parteien für die Dauer des Vertrages als Miete vereinbart worden ist und den der Beklagte unstreitig an die Klägerin im streitbefangenen Zeitraum von Mai bis Dezember 2014 einschließlich gezahlt hat.
a) Soweit das Landgericht angenommen hat, der Klägerin stehe gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete zu, ist schon der rechtliche Ansatzpunkt des Landgerichts verfehlt. Das Gesetz sieht in § 546 a Abs. 1 BGB nicht vor, dass ein Mieter, der nach Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt nicht zurückgibt und die Mietsache dem Vermieter vorenthält, als Nutzungsentschädigung alternativ neben der bislang zu zahlenden Miete eine ortsübliche Miete zu zahlen habe. Vielmehr heißt es in § 546 a Abs. 1 BGB ausdrücklich, der Vermieter könne in diesem Fall als Nutzungsentschädigung "die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich" sei.
Für den Fall, dass der Vermieter eine Nutzungsentschädigung in dieser Alternative verlangt, ist die Höhe der zu zahlenden Nutzungsentschädigung daher durch eine zweistufige Ermittlung zu bestimmen: In einem ersten Schritt sind Objekte zu suchen, die mit dem Mietobjekt vergleichbar sind, in einem zweiten Schritt ist dann die ortsübliche Miete anhand der für die Vergleichsobjekte zu zahlenden Miete zu bestimmen. Maßstab der zu zahlenden Nutzungsentschädigung ist insoweit der Marktmietzins, also diejenige Miete, zu der ein vergleichbares Objekt während der Zeit der Vorenthaltung hätte weitervermietet oder angemietet werden können. Der Begriff der Ortsüblichkeit bedeutet in diesem Zusammenhang lediglich, dass bei den Vergleichsmieten nicht vereinzelte Spitzenwerte (nach unten oder oben) zu berücksichtigen sind, sondern ein gewisser Durchschnitt (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 546a BGB, Rdnr. 60). Danach richtet sich die Höhe der Nutzungsentschädigung also gerade nicht nach einer ortsüblichen (bzw. wie der gerichtliche Sachverständige meint: angemessenen) Miete, sondern ausschließlich und allein anhand derjenigen Miete, die für Vergleichsobjekte als Miete im Zeitpunkt der Vorenthaltung durchschnittlich vereinbart worden ist. Ob diese Miete objektiv betrachtet angemessen ist oder nicht, ist rechtlich ohne Belang.
Gemessen daran lässt sich im Streitfall eine Nutzungsentschädigung nicht anhand von Vergleichsmieten feststellen. Denn es gibt keine Vergleichsobjekte in L.. Es ist unstreitig und vom Sachverständigen Dipl.-Ing. T. in seinem schriftlichen Gutachten vom 21. Juli 2015 und bei seiner Anhörung im Termin vom 10. September 2015 ausdrücklich bestätigt worden, dass es sich bei dem streitbefangenen Mietobjekt um eine Spezialimmobilie handelt, die vergleichbar in L. nicht existent ist. Es gibt kein Mietobjekt am Rande der Innenstadt von L., das im 1. Obergeschoss gelegen, aus einem einzigen großen Raum mit einer knapp 1.000 m2 großen Fläche, kaum Fenstern und veralteten Sanitäranlagen ohne Fenster besteht. Damit existieren keine Mieten für Vergleichsobjekte, die zur Bemessung einer Nutzungsentschädigung herangezogen werden könnten. Eine Nutzungsentschädigung lässt sich daher auch nicht anhand dieser gesetzlichen Berechnungsmöglichkeit darstellen.
b) Die Bestimmung der zu zahlenden Nutzungsentschädigung anhand einer "ortsüblichen Miete" unabhängig von Vergleichsobjekten sieht das Gesetz in § 546 a Abs. 1 BGB gerade nicht vor, weshalb dieser Maßstab entgegen der Ansicht des Sachverständigen und des Landgerichts auch nicht zur Bemessung einer zu zahlenden Nutzungsentschädigung herangezogen werden kann. Selbst wenn man aber annähme, entgegen der gesetzlichen Regelung sei die Nutzungsentschädigung nach einem abstrakten "ortsüblichen" Maßstab zu bemessen, wenn - wie im Streitfall - Vergleichsobjekte nicht vorhanden sind, könnte die Klage keinen Erfolg haben. Denn es lässt sich auch nach den schriftlichen und mündlichen Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. T. nicht feststellen, dass es eine "ortsübliche" Miete für das streitbefangene Objekt gibt, die oberhalb derjenigen Nutzungsentschädigung liegt, die der Beklagte bereits bezahlt hat.
Der gedankliche Ansatz des Sachverständigen Dipl.-Ing. T. und ihm folgend des Landgerichts, der angemessene Mietzins sei im Ausgangspunkt dadurch zu bemessen, dass ausgehend von dem Mittelwert von Mieten für Büro- und Praxisräume in L. ein Abschlag von 50 % wegen vorhandener Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit vorzunehmen sei, ist bereits methodisch verfehlt, wie der Beklagte bereits in erster Instanz mit Recht gerügt hat. Die ortsübliche Miete richtet sich nicht danach, wie der Sachverständige ohne nachvollziehbare Begründung meint, diese anhand nicht näher dargelegter Erfahrungen abstrakt bemessen zu können. Wie bereits ausgeführt richtet sich die zu zahlende Nutzungsentschädigung nach der Marktmiete, also derjenige Miete, zu der ein vergleichbares Objekt während der Zeit der Vorenthaltung hätte weitervermietet oder angemietet werden können. Da ein vergleichbares Objekt nicht existiert, wäre daher die Nutzungsentschädigung im Streitfall danach zu bemessen, welche Miete die Klägerin für dieses besondere Mietobjekt auf dem Markt hätte erzielen können. Insofern kann die Nutzungsentschädigung im Streitfall im Ausgangspunkt nicht anhand der Mieten für Büro- und Praxisräume ermittelt werden, nachdem der Sachverständige selbst ausgeführt hat, dass die Räumlichkeiten im gegenwärtigen Zustand gar nicht als Büro- und Praxisräume zu nutzen sind, was wegen der Größe des Raums und der fehlenden Fenster auch ohne weiteres nachvollziehbar ist. Maßstab für die Bemessung der Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB ist nicht, welcher Mietzins nach erforderlichen Umbaumaßnahmen hätte erzielt werden können, sondern allein, welche Miete für die Mieträume in dem Zustand, in dem der Vermieter dem Mieter die Räume überlassen hatte, hätte erzielt werden können. Da die Nutzung der Mieträume in dem am 30. April 2014 vorhandenen baulichen Zustand als Büro oder Praxis unbeschadet der Frage, ob eine solche Nutzung überhaupt behördlich genehmigt worden wäre, nach den Feststellungen des Sachverständigen schon gar nicht in Betracht gekommen wäre, kann die Nutzungsentschädigung denklogisch auch nicht anhand der Mieten für derart zu nutzende Räume ermittelt werden.
Vielmehr wäre die Frage zu stellen gewesen, für welche Nutzung eine Nachfrage bestehen könnte, wobei die Nutzungsentschädigung dann anhand der Miete zu bestimmen gewesen wäre, die vor Ort für vergleichbare Räume für eine derartige Nutzung gezahlt werden. Wäre beispielsweise eine Nachfrage für Lagerflächen im streitbefangenen Zeitraum gegeben gewesen, wäre die Nutzungsentschädigung anhand der Mieten zu bemessen, die bei einer Nutzung der Mietflächen als Lagerfläche unter Berücksichtigung der besonderen Gegebenheiten des Mietobjekts auf dem Markt erzielbar gewesen wären. Der Umstand, dass diese Miete für Lagerflächen zweifelsfrei deutlich geringer anzusetzen wäre als die vom Sachverständigen Dipl.-Ing. T. angenommene angemessene Miete, belegt, dass der Ansatz des Sachverständigen und ihm folgend des Landgerichts falsch ist, eine abstrakte Berechnung nach Mieten für Büro- und Praxisräume vorzunehmen.
Dass die Mieträume als Lagerräume vermietbar gewesen wären, behauptet auch die Klägerin nicht. Nach den Feststellungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. T. handelt es sich schon nicht um Lagerräume. Es ist auch letztlich nicht zweifelhaft, dass die Räume als Lagerräume nicht zu vermieten wären. Denn es gibt in dem Objekt nicht einmal einen Aufzug, vielmehr sind die Räume nur über ein Treppenhaus zu erreichen. Dass Räume in einer derartigen Größe für Lagerzwecke nur angemietet werden, wenn der Warentransport durch Gabelstapler oder zumindest Ameise erfolgen kann, versteht sich von selbst. Niemand trägt ohne derartige Hilfsmittel Waren in großem Umfang in ein Obergeschoss, um sie dort für den Warenumschlag kurzfristig zu lagern.
Das Landgericht hat bei seiner Entscheidung übersehen, dass der Beklagte schon in erster Instanz geltend gemacht hatte, dass es Feststellungen zu einer Nachfrage für dieses Mietobjekt nicht gebe und eine Vermietung allenfalls zu den von ihm gezahlten Beträgen an ihn in Betracht gekommen wäre. Dem ist die Klägerin in erster Instanz nicht entgegengetreten. Es fehlt jeder Vortrag der Klägerin dazu, dass und zu welchem Mietzweck die Mieträume anderweitig hätten vermietet werden können, damit die nach ihrer Sicht angemessene ortsübliche Miete erzielt wird. Auch der Sachverständige Dipl.-Ing. T. hat nicht aufzeigen können, inwieweit eine Vermietung hätte überhaupt erfolgen können. Vielmehr belegen gerade seine Erwägungen, die ortsübliche Miete anhand der nach seinen eigenen Ausführungen gar nicht realisierbaren Vermietung als Büro oder Praxis zu bestimmen, dass der Sachverständige eine wie auch immer geartete Nachfrage für dieses Mietobjekt zu irgendeinem konkreten Mietzweck nicht hat feststellen können.
Auch in der Berufungsinstanz ist die Klägerin dem Vorbringen des Beklagten, das Objekt sei gar nicht anderweitig vermietbar gewesen, es gebe keine Nachfrage für solche Räume, nicht entgegengetreten. War das Mietobjekt indes nicht vermietbar, kann die Klägerin keine höhere Nutzungsentschädigung als denjenigen Betrag verlangen, den der Beklagte nach dem Mietvertrag als Miete zu zahlen gehabt hätte. Die zweite Alternative des § 546 a BGB, die Nutzungsentschädigung an Vergleichsmieten zu koppeln, dient dazu, den Vermieter nicht dadurch schlechter zu stellen, dass er mit dem Mieter eine geringe Miete vereinbart hat. Er soll Nutzungsentschädigung in der Höhe verlangen können, die er als Miete für das Mietobjekt hätte erzielen können. Wäre das Mietobjekt aber gar nicht vermietbar gewesen, hätte er gar keine anderweitige höhere Miete erzielen können, weshalb der Vermieter darauf beschränkt ist, Nutzungsentschädigung in Höhe der vom früheren Mieter zu zahlenden Miete zu verlangen.
Diese Miete hat der Beklagte aber unstreitig gezahlt, weshalb die Klage auf Zahlung einer höheren Nutzungsentschädigung keinen Erfolg haben kann.
3. Ob der Klägerin gegen den Beklagten wegen des Verzuges mit der Rückgabe des Mietobjekts ein Anspruch auf Schadensersatz in Form entgangenen Gewinns aus einer anderweitigen Verwendung der (ggfls. umgebauten) Mieträume zustehen könnte, hat der Senat nicht zu prüfen, weil es sich bei dem streitbefangenen Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung nicht um einen Schadensersatzanspruch, sondern um einen modifizierten Erfüllungsanspruch handelt (vgl. BGHZ 104, 285, zitiert nach Juris Rdnr. 17)."
Der Senat hält nach nochmaliger Prüfung an dieser Auffassung fest, wobei der Beklagte Einwendungen gegen die Ansicht des Senats nicht erhoben hat, dass das Landgericht mit Recht angenommen habe, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien mit Ablauf des 30. April 2014 beendet worden ist. Die Stellungnahmen der Klägerin in den Schriftsätzen vom 3., 15. und 22. Februar 2016 sowie 3. März 2016 geben dem Senat keine Veranlassung zu einer geänderten Beurteilung der Erfolgsaussichten des Rechtsmittels der Beklagten. Im Hinblick auf die dortigen Ausführungen der Klägerin ist indes - zumeist wiederholend - Folgendes auszuführen:
Nach § 546 a I BGB steht dem Vermieter ein Wahlrecht zu, vom Mieter entweder die vereinbarte Miete als Mindestentschädigung oder die Miete für vergleichbare Objekte geltend zu machen, wenn dieser nach Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt nicht zurückgibt.
1. Im Streitfall hat der Beklagte unstreitig mehr als die vereinbarte Miete und damit mehr als die nach § 546 a Abs. 1 BGB zu zahlende Mindestentschädigung gezahlt. Die Höhe der vereinbarten Vergütung als Mindestentschädigung für die zu zahlende Nutzungsentschädigung richtet sich allein nach den vor der Beendigung des Mietverhältnisses maßgeblichen Abreden. Das bedeutet, dass wegen der Vereinbarung einer unterschiedlichen Miethöhe für einzelne Monate eines Jahres auch für die Mindestentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB entsprechend für die einzelnen Kalendermonate des Vorenthaltungszeitraumes zu differenzieren ist. Danach beläuft sich die vom Beklagten nach § 546 a Abs. 2 BGB zu zahlende Mindestentschädigung einschließlich Betriebskosten für die Monate Mai bis August 2014 einschließlich auf jeweils 2.000 €, für die Monate September und Oktober 2014 auf jeweils 3.000 € und für November und Dezember 2014 auf jeweils 5.000 €. Die Ansicht der Klägerin, wegen der unterschiedlichen Miethöhe für verschiedene Monate als zuletzt vereinbarter Mietzins sei als Mindestentschädigung monatlich derjenige Betrag geschuldet, der nach den getroffenen Abreden in Spitzenzeiten (Wintermonate) verlangt werden könne, widerspricht dem Gesetz, das allein auf die vertragliche Abrede abstellt.
2. Der ergänzende Vortrag der Klägerin ändert auch nichts daran, dass die Tatbestandsvoraussetzungen des § 546 a Abs. 1 BGB für die Geltendmachung einer höheren als der vereinbarten Vergütung als Entschädigung für die Vorenthaltung der Mietsache in der Zeit von Mai bis Dezember 2014 nicht vorliegen.
Die Klägerin verkennt bei der Geltendmachung der gegenüber der Mindestentschädigung vermeintlich höheren ortsüblichen Miete weiterhin, dass § 546 a Abs. 1 BGB nicht vorsieht, dass der Mieter, der nach Beendigung das Mietobjekt nicht zurückgibt, als Nutzungsentschädigung eine "ortsübliche Miete" oder "angemessene Miete" zu zahlen hat. § 546 a Abs. 1 BGB gibt dem Vermieter im Falle der Vorenthaltung des Mietobjekts nach Ende der Mietzeit keinen Anspruch auf eine angemessene oder ortsübliche Miete, die unbeschadet des Vorhandenseins von Vergleichsobjekten ermittelt werden könnte. Vielmehr sieht die gesetzliche Regelung lediglich vor, dass der Vermieter eine höhere Entschädigung als die vereinbarte Miete in Höhe der durch eine Weitervermietung in dem vorhandenen baulichen Zustand erzielbaren ortsüblichen Miete für vergleichbare Objekte fordern kann. Nach dem insoweit ausdrücklichen Wortlaut des Gesetzes hat der frühere Mieter als Entschädigung die Miete "für vergleichbare Sachen" zu zahlen. Soweit das Gesetz in diesem Zusammenhang den Begriff "ortsüblich" verwendet, bezieht sich dieser Begriff - worauf der Senat bereits hingewiesen hat - nicht auf die zu zahlende Entschädigung, sondern konkretisiert lediglich den Maßstab für die Mieten "vergleichbarer Sachen", die bei der Bestimmung der zu zahlenden Nutzungsentschädigung heranzuziehen sind. Lediglich ortsübliche Mieten vergleichbarer Sachen sind bei der Bestimmung der zu zahlenden Entschädigung heranzuziehen. Besonders hohe oder niedrige Mieten vergleichbarer Sachen sollen bei der Berechnung der Entschädigung nicht berücksichtigt werden. Das führt dazu, dass zwar im Ergebnis die zu zahlende Entschädigung einer "ortsüblichen Miete" entsprechen mag, ändert aber nichts daran, dass das nach dem Gesetz kein Anspruch eines Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Zahlung einer ortsüblichen oder angemessenen Miete besteht.
Ist danach die zu zahlende Nutzungsentschädigung allein und ausschließlich anhand der Mieten vergleichbarer Mietobjekte zu bemessen, ändern auch die ergänzenden Ausführungen der Klägerin nichts daran, dass es sich nach den von dem Landgericht auf Grund des eingeholten Gutachtens rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen bei den streitgegenständlichen Räumen um eine Spezialimmobilie handelt, für die es in L. an vergleichbaren Objekten fehlt. Die Regelung in § 546 a Abs. 1 BGB soll dem Mieter den Anreiz nehmen, dem Vermieter das Objekt deshalb vorzuenthalten, weil vergleichbarer Ersatzraum nur gegen ein höheres Entgelt zu beschaffen ist (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts. 10. Aufl., Rdnr. 1132; Bub/Treier/Scheuer/Emmerich, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, V.A. Rdnr. 137). Sind etwa in einem Mietshaus verschiedene Wohnungen gleicher Ausstattung und Größe vorhanden, muss sich der Vermieter einer dieser Wohnungen nicht mit der besonders günstigen, lange Zeit nicht erhöhten vereinbarten Miete begnügen, sondern kann diejenige Miete verlangen, die für derartige Wohnungen ortsüblich ist. Geht es freilich um eine luxuriös ausgestattete Penthouse-Wohnung von 250 m2, die in einer kleinen Gemeinde mit lediglich einfachen Geschosswohnungen bis 90 m2 belegen ist, fehlt es an der Grundlage für die Feststellung einer ortsüblichen Miete für vergleichbare Räume im Sinne von § 546 a Abs. 1 BGB. Erste unabdingbare Voraussetzung einer die vereinbarte Miete übersteigenden Nutzungsentschädigung bleibt auch für die Vermietung von Gewerberäumen, dass überhaupt vergleichbare Objekte vorhanden sind, für die eine Vergleichsmiete bestimmt werden kann. In Anlehnung an § 558 Abs. 2 BGB, der allerdings z. B. hinsichtlich der Berechnung der ortsüblichen Miete aus den in den letzten vier Jahren vereinbarten Mieten nicht vollständig auf § 546 a Abs. 1 BGB übertragen werden kann (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht 2013, § 546a BGB Rdnr. 61), ist der konkrete Vergleich mit derjenigen Miete vorzunehmen, die in der Gemeinde für Räume vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird (vgl. Staudinger-Rolfs, BGB, Neubearbeitung 2014, § 546a, Rdnr. 53). Dabei ist aus dem Merkmal der Üblichkeit zu folgern, dass eine Mehrzahl von Vergleichsobjekten in demselben Ort zu fordern ist (vgl. Staudinger-Rolfs, aaO. Rdnr. 54). Der Sachverständige Dipl.-Ing. T. hat im Streitfall jedoch festgestellt, dass in der Lage des Mietobjekts am Rande des Stadtzentrums von L. bereits der Größe nach keine Vergleichsobjekte existieren. Weder 2013 noch 2014 wurden Objekte mit einer Fläche von 500 m2 Gewerbefläche und mehr in dieser Lage für die dort typische Nutzung als Büro oder Praxisräume angeboten. Die Fläche des Mietobjekts mit 1035 m2, gelegen im 1. OG, mit einfacher Ausstattung und Beschaffenheit sowie mit nicht mehr zeitgemäßen Sanitäranlagen ermöglicht auch keine in dieser Lage typische Nutzung als Büro oder Praxis im vorhandenen, wenn auch geräumten baulichen Zustand, weil dafür Umbaumaßnahmen erforderlich wären. Die vermieteten Räume ähneln laut Sachverständigem vielmehr denen von typischen Produktionsstätten, für die wiederum die Lage im Obergeschoss eines Gebäudes ohne Aufzug und am Rande der Innenstadt untypisch ist. Der Sachverständige hat auch bei seiner mündlichen Anhörung vor dem Landgericht bekräftigt, dass er keine Vergleichsobjekte gefunden habe.
Vergleichbare Mietobjekte bestehen entgegen der insbesondere im Schriftsatz vom 15. Februar 2016 vertretenen Auffassung der Klägerin auch nicht deshalb, weil die Klägerin meint, am Stadtrand von L. (und nicht, wie das streitbefangene Objekt am Rande des Stadtzentrums von L.) seien Mieträume vorhanden, in denen das ehemals in L. vorhandene andere Bowlingcenter betrieben worden sei. Mit Recht hat die Klägerin im Schriftsatz vom 3. Februar 2016 selbst darauf hingewiesen, dass die für die Bemessung der Nutzungsentschädigung zu berücksichtigenden Mietobjekte solche sein müssten, die nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar seien. Dass schon die Lage nicht ansatzweise vergleichbar ist, räumt die Klägerin selbst ein. Dass die Objekte nach Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit vergleichbar wären, behauptet die Klägerin nicht einmal. Soweit die Klägerin geltend macht, die nach ihrer Behauptung dort von der damaligen Betreiberin zu zahlende Kaltmiete von 10 €/m2 könne herangezogen werden, kommt es hierauf unbeschadet der Frage einer bestehenden Vergleichbarkeit der Mietobjekte nicht darauf an, ob im dortigen Zeitpunkt zu einem nicht genannten Datum eine solche Miete vereinbart war. Die Klägerin verkennt, dass sich die zu zahlende Nutzungsentschädigung nicht danach richtet, was für ein anderes Mietobjekt an Miete gezahlt worden ist. Maßstab für die Nutzungsentschädigung ist die Marktmiete, also die Miete, die die Klägerin am Markt hätte erzielen können, wenn der Beklagte das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses am 30. April 2014 zurückgegeben hätte.
Bestandsmieten haben, anders als bei der Bestimmung der ortsüblichen Miete nach § 558 BGB, daher außer Ansatz zu bleiben. Daher ist auch der Hinweis der Klägerin auf den von ihr vorgelegten Mietpreisspiegel des I., der Bestandsmieten der Jahre 2012 und 2013 abbildet, verfehlt. Für die Frage der Vergleichsmiete ist es allerdings durchaus von Relevanz, dass das andere früher in L. vorhandene Bowlingcenter im Januar 2014 wegen Insolvenz der Betreibergesellschaft schließen musste. Denn dieser Umstand belegt, dass das dortige Bowlingcenter jedenfalls bei der dort vereinbarten Miete offenbar nicht rentierlich betrieben werden konnte, weshalb auch nichts dafür spricht, dass die dort gezahlte Miete nochmals in dieser Höhe jedenfalls für die Nutzung als Bowlingcenter hätte erzielt werden können.
§ 546 a Abs. 1 BGB gibt dem Vermieter nach seinem ausdrücklichen Wortlaut im Falle der Vorenthaltung des Mietobjekts nach dem Ende der Mietzeit keinen Anspruch darauf, die Entschädigung ggfs. aus dem Vergleich mit Mieten für andersartige Gewerbeimmobilien ermitteln zu können oder gar anhand von Mieten für Vergleichsobjekte in anderen Städten, wie der Prozessbevollmächtigte der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat gemeint hat.
Nach alledem ist eine Marktmiete mangels vergleichbarer Objekte für die streitbefangenen Räume nicht festzustellen, weshalb der Klägerin der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung einer höheren Nutzungsentschädigung als der von dem Beklagten tatsächlich gezahlte Betrag nicht zusteht.
3. Der Senat verkennt nicht, dass der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH eine Erhöhung der Miete für Wohnraum auf die ortsübliche Miete gemäß § 558 BGB auch dann für möglich hält, wenn es keine Vergleichsobjekte mit ähnlicher Ausstattung gibt (vgl. BGH NZM 2014, 349 [BGH 11.02.2014 - VIII ZR 220/13]). Dieser Umstand des Fehlens von Vergleichsobjekten soll nicht dazu führen, dass keine ortsübliche Miete ermittelt werden könnte und dem Vermieter eine Mieterhöhung dauerhaft verwehrt wäre (vgl. aaO. Rdnr. 5).
Diese Rechtsprechung trägt indes den wohnraummietrechtlichen Besonderheiten Rechnung. Der Anspruch auf Mieterhöhung nach § 558 BGB stellt einen Ausgleich dafür dar, dass dem Vermieter auf Grund der durch die Kündigungsschutzregelungen des Wohnraummietrechts bewirkten langfristigen Bindung an den Mietvertrag eine Änderungskündigung zum Zwecke der Durchsetzung einer höheren Miete verwehrt ist. Dagegen verfolgt der Gesetzgeber mit § 546 a Abs. 1 BGB bzw. mit der durch Gesetz vom 21. Dezember 1967 (BGBl. I, 1248) eingeführten Vorgängerregelung auch den Zweck, den Mieter davon abzuhalten, die Mietsache dem Vermieter deshalb weiter vorzuenthalten, weil er für vergleichbare Ersatzräume eine höhere Miete zahlen müsste. Diese Zielsetzung ist nicht berührt, wenn vergleichbare Räume nicht vorhanden sind. Hinzu kommt, dass die Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB üblicherweise nur für kurze Zeiträume zu zahlen ist, weshalb die Zielsetzung der für langfristige Mietverträge erforderlichen Anpassung der zu zahlenden Miete eine Übertragung der Rechtsprechung nicht erfordert.
Auch aus praktischen Erwägungen kommt die Bestimmung einer von der Miete für vergleichbare Räume abweichenden Nutzungsentschädigung nicht in Betracht. Der Vermieter kann sein Wahlrecht nach § 546 a Abs. 1 BGB, die vereinbarte Miete oder die Vergleichsmiete geltend zu machen, nämlich nur dann effektiv wahrnehmen, wenn er ohne großen Aufwand, z.B. auf Grund vorhandener Daten oder Auskünften von Maklern, die Höhe der ortsüblichen Miete für vergleichbare Räume in Erfahrung bringen kann. In dem Bericht des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages über den vom Bundesrat eingebrachten Entwurf eines Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (zu Drucksache V/2317, S. 4) zu der Einführung des § 557 BGB als Vorgängerregelung zu § 546 a BGB heißt es, der Vermieter werde den Mietzins vergleichbarer Objekte verlangen, wenn dieser höher sei als der vereinbarte, was namentlich bei Geschäftsräumen nicht immer der Fall sein werde. Sind jedoch vergleichbare Räume nicht vorhanden, fehlt es an der tatsächlichen Grundlage für die Ausübung des Wahlrechts durch den Vermieter. Der Vermieter müsste zunächst aufwändig selbst die wegen Fehlens vergleichbarer Objekte ortsübliche Miete ermitteln, um diese dann vom ehemaligen Mieter einzufordern. In einem etwaigen Rechtsstreit bliebe ein beträchtliches Risiko für den Vermieter, die auf bloßen Vermutungen begründete Forderung nicht durchsetzen zu können.
4. Schließlich hält der Senat daran fest, dass die Klägerin schlüssigen Vortrag für den erhobenen Anspruch nicht gehalten hat, selbst wenn man annähme, dass die Klägerin auch ohne Vergleichsobjekte eine "angemessene" oder "ortsübliche" Miete als Nutzungsentschädigung verlangen könnte. Auch nach dem Hinweisbeschluss des Senats hat die Klägerin, wie im Termin nochmals erörtert worden ist, nicht dargelegt, dass überhaupt eine abstrakte Möglichkeit bestanden hätte, das Mietobjekt ab Mai 2014 vermieten zu können.
Die Klägerin verkennt insbesondere im Schriftsatz vom 3. Februar 2016 weiterhin, dass es nicht erheblich ist, ob das Mietobjekt innerhalb einer üblichen Gewerbeimmobilie liegt. Maßgeblich für den Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung ist allein das konkrete Mietobjekt, für das es keine Vergleichsobjekte gibt. Will man eine angemessene Miete für diese Spezialimmobilie als Grundlage für die Nutzungsentschädigung zugrunde legen, müsste daher zunächst die Frage geklärt werden, wer diese konkreten Räumlichkeiten in dem Zustand, in dem der Beklagte sie vertragsgemäß zurückzugeben hatte, zu welchem Mietzweck angemietet hätte. Denn die Nutzungsentschädigung würde sich nach derjenigen Miete richten, die die Klägerin auf dem Mietmarkt hätte erzielen können, wobei diese wiederum davon abhängig ist, was ein potentielle Mieter zur Zahlung von Miete für diese konkrete Spezialimmobilie bereit gewesen wäre. Das wiederum ist, wie vom Senat bereits dargelegt, vom Mietzweck abhängig.
Der Beklagte hat insoweit geltend gemacht, für ein Mietobjekt in der Lage des streitbefangenen Objekts mit dieser Größe gebe es überhaupt keinen Nachfragemarkt. Der Beklagte hat mithin eine Vermietbarkeit bestritten. Diesem Vortrag fehlt auch nicht die Substanz. Denn die Klägerin nimmt weiterhin nicht in Abrede, dass das Mietobjekt weder als Büro oder Praxis noch als Lagerfläche vermietbar gewesen wäre. Da ersichtlich wegen der Lage im ersten Obergeschoss und des fehlenden Aufzugs auch eine Nutzung als Produktionsstätte oder als Ladengeschäft nicht in Betracht kommt und die Klägerin eine solche Nutzungsmöglichkeit nicht einmal selbst behauptet, bleibt offen, zu welchem Mietzweck die Klägerin dieses Mietobjekt überhaupt hätte vermieten können. Dem Vortrag des Beklagten, dass es aus diesem Grunde für das Mietobjekt überhaupt keine Nachfrage gebe, ist die Klägerin auch in den Schriftsätzen vom 3. und 15. Februar 2016 nicht erheblich entgegen getreten. Zwar behauptet sie, eine Vermietbarkeit sei gegeben, indes hält sie keinerlei näheren nachvollziehbaren Vortrag hierzu. Soweit sie weiter meint, sie hätte sich auch nicht um eine Neuvermietung kümmern können und müssen, weil der Beklagte ja noch im Mietobjekt geblieben sei, kommt es hierauf nicht an. Es geht nicht um die Frage, ob die Klägerin einen konkreten Mietinteressenten hatte oder nicht. Entscheidungserheblich ist allein, ob und warum die Klägerin bei einer Neuvermietung die von ihr behauptete angemessene Miete in Höhe von 7.378 € brutto hätte erzielen können. Hierzu fehlt aber weiterhin jeder Vortrag der Klägerin. Auch in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat der Prozessbevollmächtigte der Klägerin trotz Erörterung nicht angeben können, für welchen Mietzweck eine Vermietung möglich sein könnte.
Zu Unrecht macht die Klägerin im Schriftsatz vom 3. Februar 2016 geltend, diese Frage sei notfalls durch Sachverständigengutachten zu klären. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens setzt voraus, dass die Klägerin schlüssigen Vortrag gehalten hätte, über den Beweis erhoben werden könnte. Das Sachverständigengutachten dient aber nicht dazu, ohne jeden Vortrag der Klägerin im Wege des Ausforschungsbeweises zu ermitteln, zu welchem Mietzweck eine Vermietung möglich wäre und welcher Mietzins erzielt werden könnte.
Entgegen der Ansicht der Klägerin wird die Klage auch nicht dadurch schlüssig, dass die Klägerin den auch für L. geltenden I.-Mietenspiegel vorgelegt hat. Unbeschadet des Umstandes, dass dieser Mietenspiegel die für den Anspruch aus § 546 a BGB nicht erheblichen Bestandsmieten ausweist, setzt dieser Mietenspiegel an der Nutzbarkeit des Mietobjekts an, konkret daran, ob die Mietflächen als Laden-/Verkaufsräume, Ladenlokal, Büro oder Lager genutzt werden. Da eine solche Nutzung für das streitbefangene Objekt ersichtlich nicht in Betracht kommt und die Klägerin eine derartige Nutzungsmöglichkeit auch gar nicht behauptet, ist der Mietenspiegel für die Entscheidung des Rechtsstreits ohne Belang.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgen aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und erfordert eine Einschaltung des Revisionsgerichts weder zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung. Gegenteiliges macht die Klägerin im Rechtsstreit auch nicht geltend, ihren Antrag auf Zulassung der Revision hat sie nicht näher begründet. Bei seiner Entscheidung orientiert sich der Senat an den gesetzlichen Tatbestandsmerkmalern und an der Kommentarliteratur. Die Klägerin zeigt nicht auf, dass in der obergerichtlichen Rechtsprechung oder der Literatur vertreten würde, dass für § 546 a BGB die Vergleichsmiete auch anhand der Miete für nicht vergleichbare Objekte ermittelt werden dürfe. Im Übrigen beruht die Entscheidung des Senats auf den Besonderheiten des entscheidungserheblichen Sachverhalts.
RechtsgebietBGBVorschriftenBGB § 546a Abs. 1
