19.10.2016 · IWW-Abrufnummer 189393
Oberlandesgericht Saarbrücken: Urteil vom 27.01.2016 – 2 U 71/14
1. Eine analoge Anwendung des § 566 BGB ist dann gerechtfertigt, wenn ein Dritter, so beispielsweise der Hausverwalter, Treuhänder oder eine Gesellschaft, deren Gesellschaftern das Grundstück gehört, zwar im eigenen Namen, aber doch letztlich für den Eigentümer gehandelt hat, ebenso bei einer Vermietung durch einen von mehreren Miteigentümern oder einen von mehreren Gesellschaftern einer Eigentümergesellschaft oder bei einer Vermietung durch mehrere Personen, die aber nicht alle Eigentümer sind. Von daher wird auch eine veräußernde Eigentümergesellschaft, vertreten durch sämtliche den Mietvertrag unterzeichnenden Gesellschafter, "erst recht" wirksam Mietvertragspartei und ist die Identität von Veräußerer und Vermieter gewahrt.
2. Ausgehend vom Schutzzweck der Norm des § 566 BGB besteht keine Veranlassung, den Optionsbegünstigten schlechter zu stellen als den Mieter eines unter einer aufschiebenden Bedingung (Potestativbedingung) abgeschlossenen Mietvertrages. Allein der Mieter hat es in der Hand, das Mietvertragsverhältnis mit Leben zu füllen. Der Erwerber, der wegen der Wahrung der Publizitätsfunktion um die Überlassung der Mieträume an den optionsbegünstigten Dritten weiß, tritt auch in einem solchen Fall in die Rechtsstellung des bereits gebundenen Veräußerers.
Oberlandesgericht Saarbrücken
Urt. v. 27.01.2016
Az.: 2 U 71/14
In dem Rechtsstreit
... pp. Lebensmittelhandels Stiftung GmbH & Co.KG, vertreten durch die ... pp.
Unternehmensstiftung, diese vertreten durch die Vorstandsvorsitzenden,
Klägerin und Berufungsklägerin,
- Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte -
gegen
1. Firma ... pp. GbR, vertreten durch die Gesellschafter,
2. J. L.,
3. F. L.,
4. A. H.,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
- Prozessbevollmächtigte zu 1, 2, 4: Rechtsanwälte -
- Prozessbevollmächtigte zu 3: Rechtsanwälte -
hat der 2. Zivilsenat des Saarländischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 25. November 2015 durch die Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht Quack, die Richterin am Oberlandesgericht Dr. Madert-Groß und den Richter am Oberlandesgericht Schulz
für Recht erkannt:
Tenor:
I.
Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Schadensersatz in Anspruch.
Die ... pp. Handelsgesellschaft Südwest mbH, war Mieterin eines in N., gelegenen Geschäftslokals nebst Frei- und Stellflächen. Vermieterin war nach einer Eintrittserklärung in den mit dem Voreigentümer W. am 7. Februar 1997 abgeschlossenen Mietvertrag die ... pp. GbR, die ab dem 20. Oktober 1999 in das Grundbuch als Eigentümerin eingetragen worden war. In einem zwischen der ... pp. Handelsgesellschaft Südwest mbH und der ... pp. GbR am 1. August 2005 abgeschlossenen 1. Nachtrag zum Mietvertrag wurde der Mieterin die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt und von dem Vermieter die Absicht erklärt, nach Beendigung des Hauptmietvertrages mit dem Untermieter unmittelbar einen Anschlussmietvertrag abzuschließen. Am 20. September 2005 schloss die ... pp. Handelsgesellschaft Südwest mbH mit der ... pp. Lebensmittel Handelsgesellschaft mbH, N. aus der die Klägerin durch formwechselnde Umwandlungen hervorgegangen ist, einen Untermietvertrag über die von ihr angemieteten Flächen. Das Untermietverhältnis wurde befristet bis zum 31. Dezember 2010 abgeschlossen; ferner wurde dem Untermieter das Recht eingeräumt, den Untermietvertrag bis zum 31. Dezember 2013 zu verlängern (§ 2 des Untermietvertrages). Am selben Tag wurde ein mit "Mietvertragsangebot" überschriebener Vertrag - "Optionsvereinbarung zum Abschluss eines Mietvertrages" - abgeschlossen, in dem als Vertragsschließende die ... pp. GbR als Vermieter und die Rechtsvorgängerin der Klägerin als Mieter genannt waren und in dem der Vermieter dem Mieter "ein unwiderrufliches, bis zum 31. Juli 2012 befristetes Angebot auf Abschluss eines Mietvertrages" über die vorbezeichneten Flächen, "und zwar mit Wirkung ab Beendigung des laufenden Mietvertrages zwischen dem Vermieter und der Fa. ... pp. Handelsgesellschaft Süd-West mbH vom 07.02.1997, spätestens mit Wirkung ab dem 01.02.2013, zu den Bedingungen des nachfolgenden Mietvertrages, der bereits heute einseitig vom Vermieter unterschrieben wird", unterbreitete (Ziffer 1). Dem Mieter wurde das Recht eingeräumt, dem Vermieter die Annahme des Vertragsangebotes bis spätestens zum 31. Juli 2012 durch Übermittlung eines gegengezeichneten Exemplars des Mietvertrages mitzuteilen, wobei die Annahme bereits mit der Absendung der schriftlichen Annahmeerklärung per Fax sollte erfolgen können (Ziffer 2.).
Unterschrieben war diese Vereinbarung unter der Unterschriftenzeile "-J. L. -, - Vermieter -" von dem Beklagten zu 2. und dem Beklagten zu 3. und einem Vertretungsberechtigten der Rechtsvorgängerin der Klägerin. Beigefügt war dieser Vereinbarung ein Mietvertrag zwischen "Herrn J. L. ... - im folgenden Vermieter genannt -", der den Vertrag ebenso wie der Beklagte zu 3. unterzeichnet hatte, und der Rechtsvorgängerin der Klägerin als Mieterin.
Bezüglich des in Rede stehenden Grundstücks wurde am 30. August 2007 die Auflassung vom 10. Juli 2007 betreffend die Fa. ... pp. GmbH&Co.KG und am 5. August 2008 die Auflassung vom 26. Juli 2007 betreffend die Fa. ... pp., in das Grundbuch eingetragen. Die Eintragung einer Eigentumsvormerkung erfolgte unter dem 17. Juli 2007 für die Fa. ... pp. GmbH&Co.KG und unter dem 31. August 2007 für die Fa. ... pp.
Am 13. November 2009 schlossen der Beklagte zu 2., der Beklagte zu 3. und die Beklagte zu 4. vor dem Notar K., L., UR-Nr. XXX/XXXX, einen notariellen Vertrag über die Auseinandersetzung einer Grundstücks GbR. Gemäß der in Ziffer 1 (Vorbemerkungen) getroffenen Regelungen war von den Gesellschaftern der von dem Beklagten zu 2. und dem Beklagten zu 3. gebildeten BGB-Gesellschaft mit Namen ... pp. GbR beabsichtigt, dass der Beklagte zu 2. die GbR beibehält und als Familienpool zusammen mit der Beklagten zu 4. führt, und dass der Beklagte zu 3. die GbR verlässt. Unter Ziffer 3. wurde die Auseinandersetzung dergestalt vollzogen, dass der Beklagte zu 3. "mit schuldrechtlicher Wirkung zum 31.10.2009 (nachfolgend auch "Stichtag" genannt) seinen von seinem Gesellschaftsanteil an der ... pp. GbR (nachfolgend "GbR" genannt) in Höhe von 40% einen Teilanteil von 30% an den dies annehmenden [Beklagten zu 2.] und einen Teilanteil von 10% an die dies annehmende [Beklagte zu 4.], jeweils mit allen Rechten und Pflichten [überträgt]", so dass der Beklagte zu 2. mit 90% und die Beklagte zu 4. mit 10% an der GbR beteiligt waren. Hinsichtlich im Einzelnen bezeichneter Grundstücke wurde der Notar angewiesen, als Eigentümer den Beklagten zu 2. und die Beklagte zu 4. als Gesellschaft bürgerlichen Rechts in das Grundbuch im Wege der Berichtigung eintragen zu lassen.
Kenntnis von den Veräußerungen des Grundbesitzes an die Fa. ... pp. GmbH&Co.KG und nachfolgend an die Fa. ... pp. erhielt die Klägerin nach Einsicht in das Grundbuch jedenfalls vor dem 10. Januar 2012.
Mit außerprozessualem Schriftsatz vom 10. Januar 2012 bat die Klägerin - erfolglos - die ... pp. GbR unter Hinweis auf den Untermietvertrag sowie die Vereinbarung vom 20. September 2005 um Auskunft, inwieweit die zwischen der ... pp. GbR und ihrer Rechtsvorgängerin getroffene Vereinbarung zum Abschluss eines neuen Mietvertrages gemäß Angebot vom 20. September 2005 an den neuen Grundstückseigentümer weitergeleitet worden sei bzw. dieser eine Eintrittsverpflichtung erklärt habe. Mit anwaltlichem Schreiben vom 29. Februar 2012, gerichtet an die ... pp. GbR, Herr J. L., zugestellt am 3. März 2012, übersandte die Klägerin den von ihrem Vertretungsberechtigten unter dem 26. Januar 2012 unterzeichneten Mietvertrag. Mit Schreiben vom 5. März 2012 wies der Beklagte zu 2. darauf hin, dass das in Rede stehende Grundstück im Juli 2007 verkauft worden sei, danach die GbR aufgelöst worden sei und nicht mehr existiere. Mit anwaltlichen Schreiben vom 13. April 2012 wies der Beklagte zu 2. jegliche Ansprüche zurück. Mit Schriftsatz vom 6. August 2012 erklärten die Beklagte zu 1. und der Beklagte zu 2. vorsorglich die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Januar 2014.
Zwischen der Klägerin und der jetzigen Eigentümerin der Mietflächen, die die am 20. September 2005 getroffenen Vereinbarungen für sich als nicht verbindlich ansieht, wurde mit Wirkung zum 1. Februar 2013 ein Anschlussmietvertrag zu schlechteren als den in dem Mietvertrag vom 20. September 2005 - namentlich in Bezug auf den zu zahlenden Mietzins - vorgesehenen Konditionen abgeschlossen.
Die Klägerin hat die Beklagten zu 1. bis 4. zuletzt als Gesamtschuldner auf Zahlung von 12.000 EUR nebst Zinsen (Klageantrag I.) in Anspruch genommen, die Feststellung begehrt, dass die Beklagten - die Beklagten zu 2. bis 4. als Gesamtschuldner - verpflichtet sind, der Klägerin sämtlichen zukünftigen Schaden zu ersetzen, den diese bis zum 15. Juli 2017 dadurch erleidet, dass sie die in Rede stehenden Mietflächen ab dem 1. Februar 2013 nicht zu den in dem Mietvertrag vom 20. September 2005/26. Januar 2012 vereinbarten Konditionen nutzen kann, sowie die Feststellung begehrt, dass die Beklagten zu 1., 2. und 4. - die Beklagten zu 2. und 4. als Gesamtschuldner - verpflichtet sind, der Klägerin sämtlichen zukünftigen Schaden zu ersetzen, den diese ab dem 16. Juli 2017 dadurch erleidet, dass sie die in Rede stehenden Mietflächen ab dem 1. Februar 2013 nicht zu den in dem Mietvertrag vom 20. September 2005/26. Januar 2012 vereinbarten Konditionen nutzen kann. Zur Begründung hat sie im Wesentlichen ausgeführt, dass die nunmehr aus den Gesellschaftern J. L. und A. H. bestehende GbR identisch sei mit der ... pp. GbR, wie die in dem notariellen Auseinandersetzungsvertrag vom 13. November 2009 getroffenen Regelungen zeigten, in dem der Wille, die aus den Gesellschaftern ... pp. bestehende GbR identitätswahrend fortzuführen, deutlich zum Ausdruck gekommen sei. Durch die Übersendung des von ihr unterzeichneten Mietvertrages am 26. Januar 2012 sei der Mietvertrag wirksam mit der Beklagten zu 1. zustande gekommen. Dass in dem Mietvertrag nur der Beklagte zu 2. als Vermieter benannt sei, sei unschädlich, da sich aus dem Mietvertrag und den Begleitumständen (Steuer-ID, Hauptmietvertrag pp) im Übrigen hinlänglich ergebe, dass, wie von den Vertragsbeteiligten gewollt, Vertragspartner die GbR habe werden sollen. Auch habe die Übersendung des von ihr unterschriebenen Vertrages an den Beklagten zu 2. als einem der vertretungsberechtigten Gesellschafter der GbR genügt. Dass das Mietobjekt in der Folgezeit veräußert worden sei, ändere an der Verpflichtung der Beklagten zu 1. aus dem Mietvertrag nichts, weil der Anwendungsbereich der §§ 566 ff, 578 BGB nicht eröffnet sei; es habe nämlich noch kein Mietvertrag bestanden, und ein Optionsvertrag sei von den in Rede stehenden Bestimmungen nicht erfasst. Ein wirksamer Eintritt der Fa. ... pp. GmbH&Co.KG in die - dieser ggf. bekannt gemachte - Optionsvereinbarung, so durch formwirksame Übernahmeerklärung oder Zustimmung zur Übertragung des Mietvertragsangebotes seitens der Klägerin, sei ebenfalls nicht erfolgt. Der Fa. ... pp. sei die Optionsvereinbarung nicht bekannt gewesen. Da die Erfüllung der Pflichten aus dem Mietvertrag nicht das Eigentum an dem Mietobjekt voraussetze, habe sie den Mietvertrag auch noch nach Kenntnis von dem Eigentumswechsel wirksam annehmen können. Da die jetzige Eigentümerin nicht zu günstigeren Konditionen habe vermieten wollen und vergleichbare anmietbare Räume in der Umgebung des Mietobjekts nicht vorhanden seien, seien die Beklagten ihr zum Schadensersatz, und zwar die Gesellschafter neben der Beklagten zu 1. auch nach dem Ausscheiden aus der GbR (Beklagter zu 3.) bzw. nach Einritt in die GbR (Beklagte zu 4.), verpflichtet. Im Übrigen sei die mit Schriftsatz vom 6. August 2012 - von wem auch immer erklärte und nach § 174 BGB zurückzuweisende - ordentliche Kündigung mit Blick auf den Abschluss eines Zeitmietvertrages sowie der sich aus § 16 Ziffer 2. des Mietvertrages ergebenden wechselseitigen Verpflichtungen nicht möglich. Auf eine - wie hier vorliegende - Begründungsoption bzw. ein Angebot auf Abschluss eines inhaltlich vorformulierten Mietvertrages finde § 566 BGB keine bzw. nur dann Anwendung, wenn die Option - was hier nicht erfolgt sei - vor Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch ausgeübt worden sei.
Die Beklagten sind dem Klagebegehren vollumfänglich entgegen getreten. Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dass die Klage, soweit Feststellung begehrt werde, bereits unzulässig sei, weil es an einem erforderlichen Feststellungsinteresse fehle. Des Weiteren scheitere eine Inanspruchnahme der Beklagten zu 1. - der [ursprünglich in Anspruch genommenen] ... pp. GbR - daran, dass die Beklagte zu 1. nicht mehr existiere. Alleiniger Zweck der GbR sei die Verwaltung mehrerer in ihrem Eigentum stehenden Grundstücke gewesen. Da mit notariellem Kaufvertrag vom 10. Juli 2007 diese Grundstücke an die Fa. ... pp. GmbH&Co.KG verkauft worden seien und die Beklagte zu 1. im Grundbuch gelöscht worden sei, sei der Gesellschaftszweck weggefallen. Das Gesellschaftsvermögen sei unter Ausscheiden des Beklagten zu 3. aus der GbR zwischen den beiden alleinigen Gesellschaftern mit notariellem Vertrag vom 13. November 2009 aufgeteilt worden und somit nicht mehr vorhanden. Insoweit sei die Beklagte zu 4. auch nicht an die Stelle des ausgeschiedenen Beklagten zu 3. getreten. Vielmehr sei eine neue GbR - J. L. und A. H. GbR - gegründet worden. Im Übrigen sei sowohl aus Form- als auch aus materiell-rechtlichen Gründen das Optionsrecht nicht wirksam ausgeübt worden bzw. ein wirksamer Mietvertrag zwischen den Parteien nicht zustande gekommen (fehlender Zugang, keine wirksame Vertretung, fehlende Originalvollmacht) und folglich eine Haftung der Gesellschafter (auch der ausgeschiedenen bzw. neu eingetretenen) auch aus diesem Grund nicht gegeben. Jedenfalls sei mangels Wahrung der Schriftform der Mietvertrag ordentlich kündbar. Auf die in § 16 Ziffer 2 des Mietvertrages enthaltene Schriftformheilungsklausel könne sich die Klägerin nicht mit Erfolg berufen. Eine Nachhaftung des ausgeschiedenen Gesellschafters erstrecke sich zudem nicht auf Verpflichtungen aus der Ausübung einer Verlängerungsoption, und eine Haftung der neu eingetretenen Gesellschafterin für Altverbindlichkeiten komme (analog § 130 HGB) mangels Kenntnis nicht in Betracht.
Ausweislich des "Mietvertragsangebotes" vom 20. September 2005 habe die Erklärung über die Ausübung des Optionsrechts gegenüber dem "Vermieter", also ggf. auch gegenüber einem Rechtsnachfolger, erfolgen sollen. Insoweit finde § 566 BGB Anwendung, da es genüge, wenn die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag bereits wirksam angelegt seien. Dies sei vorliegend der Fall, weil durch die Einräumung einer Abschlussoption ein Anspruch auf die Vermieterleistung entstanden sei, welcher durch die spätere Erklärung des Mieters (Potestativbedingung) bedingt sei. Zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs an den Rechtsnachfolger am 30. August 2007 sei die Mietsache auch bereits der Klägerin überlassen gewesen und demnach die Publizität gewahrt. Zudem seien dem Rechtsnachfolger, der gemäß § 5 des Kaufvertrages sämtliche Verpflichtungen des Verkäufers übernommen habe, so dass die Mietvertragsoption im Wege der Schuldübernahme übergegangen sei, der Mitvertrag mit der Vormieterin und der 1. Nachtrag vom 1. August 2005 zum Mietvertrag vom 7. Februar 1997 bekannt gewesen. Insoweit habe durch den jeweiligen Rechtsnachfolger eine umfangreiche Objekt- und Wirtschaftlichkeitsprüfung stattgefunden, zu der sämtliche Objektunterlagen inklusive der Mietverträge vorgelegt worden seien. Demzufolge sei die Klägerin gehalten gewesen, das Optionsrecht gegenüber dem neuen Eigentümer auszuüben, und komme auch eine Haftung gemäß § 567a BGB nicht in Betracht. Im Übrigen habe die Klägerin weder einen ihr entstandenen Schaden dargelegt bzw. nachgewiesen noch ihrer Schadensminderungspflicht genüge getan.
Das Landgericht hat durch das angefochtene Urteil vom 26. August 2014, berichtigt durch Beschluss vom 5. November 2014, auf dessen tatsächliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, die Klage abgewiesen. Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dass die - nach zulässiger Rubrumsberichtigung, da die ... pp. GbR nach einem Gesellschafterwechsel identitätswahrend unter der J. L. und A. H. GbR fortgeführt worden sei - insgesamt zulässige Klage auch in Ansehung dessen, dass von dem Zustandekommen eines wirksamen Mietvertrages mit der Beklagten zu 1. infolge der von der Klägerin erklärten Annahmeerklärung auszugehen sei, mangels Pflichtverletzung der Beklagten zu 1. nicht begründet sei. Denn deren Pflichten seien gemäß §§ 566 Abs. 1, 567b BGB auf die Zweiterwerberin (Fa. Alpha German Property Income Trust SPV 15 Ltd.) übergegangen. Die Rechtsstellung und Schutzwürdigkeit der Klägerin sei nicht anders zu beurteilen wie die eines Mieters im Falle des Abschlusses eines Mietvertrages unter einer aufschiebenden Bedingung, die zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs noch nicht eingetreten sei; auf diesen Fall finde § 566 BGB Anwendung. Auch die Publizitätsfunktion sei gewahrt, weil der Klägerin die Mieträume bereits durch die Begründung des Untermietverhältnisses überlassen gewesen seien und der Vermieter einer über die Dauer des Hauptmietvertrages hinausgehenden Nutzung - auch in Form eines bindenden Vertragsangebotes auf Abschluss eines sich an den Hauptmietvertrag anschließenden Mietvertrages - zugestimmt habe. Eine Haftung gemäß § 567b S. 2 BGB komme ebenfalls nicht in Betracht, weil die Klägerin mit der Zweiterwerberin einen Mietvertrag abgeschlossen habe. Mangels Haftung der Beklagten zu 1. scheide eine Haftung der Beklagten zu 2., 3. und 4. ebenfalls aus.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie ihr erstinstanzliches Klagebegehr weiterverfolgt. Sie rügt, dass die Rechtsauffassung des Landgerichts zur Anwendbarkeit des § 566 Abs. 1 BGB auf die vorliegende Fallkonstellation unzutreffend sei. Auch habe der Abschluss des Mietvertrages mit der Zweiterwerberin die Haftung der Beklagten aus § 567b S. 2 BGB nicht entfallen lassen, weil sie sich notgedrungen auf deren Konditionen zwecks Sicherung des Standortes habe einlassen müssen.
Die Klägerin beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Saarbrücken vom 26. August 2014 - 6 O 201/12 -
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 12.000 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 8%-Punkten über dem Basiszinssatz
- aus 4.000 EUR seit dem 6. Februar 2013,
- aus weiteren 4.000 EUR seit dem 6. März 2013 sowie
- aus weiteren 4.000 EUR seit dem 5. April 2013 zu zahlen,
2. festzustellen, dass die Beklagten - die Beklagten zu 2. bis 4. als Gesamtschuldner, ihr sämtlichen zukünftigen Schaden zu ersetzen haben, den sie bis zum 15. Juli 2017 dadurch erleidet, dass sie die auf dem Anwesen ... pp. gelegenen Mieträume und Flächen (814 m2 Verkaufsfläche im EG, 293 m2 Nebenräume im EG sowie 70 Stück Kundenparkplätze) ab dem 1. Februar 2013 nicht zu den in dem Mietvertrag vom 20. September 2005/26. Januar 2012 vereinbarten Konditionen nutzen kann,
3. festzustellen, dass die Beklagten zu 1., 2. und 4. - die Beklagten zu 2. und 4. als Gesamtschuldner, ihr sämtlichen zukünftigen Schaden zu ersetzen haben, den sie ab dem 16. Juli 2017 dadurch erleidet, dass sie die auf dem Anwesen ... pp. gelegenen Mieträume und Flächen (814 m2 Verkaufsfläche im EG, 293 m2 Nebenräume im EG sowie 70 Stück Kundenparkplätze) ab dem 1. Februar 2013 nicht zu den in dem Mietvertrag vom 20. September 2005/26. Januar 2012 vereinbarten Konditionen nutzen kann.
Die Beklagten zu 1. bis 4. beantragen
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens zum Anwendungsbereich des § 566 Abs. 1 BGB sowie einer Haftung nach § 567b S. 2 BGB. Im Übrigen wird ausgeführt, dass die Voraussetzungen für eine Nachhaftung des Beklagten zu 3. auch deshalb nicht vorlägen, weil - der Argumentation der Klägerin folgend - das Vertragsverhältnis, aus welchem eine Nachhaftung resultieren solle, zum Zeitpunkt seines Ausscheidens aus der Gesellschaft noch nicht begründet gewesen sei.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 25. November 2015 Bezug genommen.
II.
Die Berufung der Klägerin ist statthaft und im Übrigen zulässig (§§ 511, 517, 519, 520 ZPO). Im Ergebnis hat das Rechtsmittel keinen Erfolg.
1.
Das Landgericht, das die Klage gemäß den zuletzt gestellten Klageanträgen insgesamt für zulässig hält, was im Ergebnis keinen durchgreifenden Bedenken unterliegt (siehe hierzu auch Zöller/Greger, ZPO, 30. Aufl., § 263, Rdnr. 15), zumal auch ein gewillkürter Parteiwechsel - statt der bloßen Berichtigung einer unrichtigen Parteibezeichnung - als sachdienlich zu erachten wäre, sieht die Voraussetzungen für eine Inanspruchnahme der Beklagten zu 1. als Rechtsnachfolgerin der ... pp. GbR wegen eines von der Klägerin dieser gegenüber auf der Grundlage der am 20. September 2005 geschlossenen "Optionsvereinbarung zum Abschluss eines Mietvertrages" ausgeübten Optionsrechts sowie eines nach Maßgabe dessen wirksam zustande gekommenen Mietvertrages gemäß Annahmeerklärung der Klägerin vom 26. Januar 2012 für gegeben. Diese Feststellungen werden von keiner der Parteien im Berufungsverfahren angegriffen und unterliegen demnach nicht der Überprüfung durch den Senat.
2.
Zur Überprüfung des Senats wurde die Frage gestellt, ob - wie das Landgericht meint - § 566 BGB Anwendung findet mit der Folge, dass die Beklagte zu 1. - und deshalb auch die Beklagten zu 2. bis 4. - der Klägerin nicht auf Schadensersatz haften. Der Senat tritt dieser Ansicht des Landgerichts bei.
a.
Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber, wenn der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird, anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wobei die sich aus § 566 Abs. 1 BGB (und § 567a BGB) ergebenden Rechtsfolgen im Falle einer Weiterveräußerung jeden nachfolgenden Erwerber treffen, § 567b BGB. Gemäß § 578 Abs. 1 BGB ist eine entsprechende Anwendung des § 566 BGB auf Mietverhältnisse über Grundstücke vorgeschrieben, gemäß § 578 Abs. 2 BGB dessen entsprechende Anwendung auf Räume, die keine Wohnräume sind. Das bedeutet, dass die Vorschrift für die gesamte Raum- und Grundstücksmiete gilt, also insbesondere für die neben der Wohnraummiete praktisch besonders wichtige Gewerbemiete von Räumen und Grundstücken (Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 566, Rdnr. 19, m.w.N.).
aa.
Voraussetzung für den Eintritt des Erwerbers in das bestehende Vertragsverhältnis ist, dass Vermieter und Veräußerer identisch sind. Ist - wie hier - das vermietete Grundstück mehrfach mit Zwischeneintragung veräußert worden, muss die Identität bei jedem Vorgang gewahrt sein.
Steht ein Grundstück im Eigentum mehrerer Personen, die in einer Gesellschaft oder einer Gemeinschaft verbunden sind, ist die Identität zudem nur dann gewahrt, wenn alle Eigentümer Vermieter sind (statt aller: BGH, Urt. v. 20.1.2010, VIII ZR 84/09, MDR 2010, 739; Streyl in: Schmidt-Futterer, aaO., § 566, Rz. 64 ff, m.w.N.; Blank in: Blank/Börstinghaus, Mietrecht, 4. Aufl., § 566, Rz. 36 ff, m.w.N.). Dies ist vorliegend der Fall. Denn Vermieter und veräußernder Eigentümer in der Kette der Übertragungen, die letztlich zum Eigentumserwerb der jetzigen Eigentümerin als Zweiterwerberin geführt hat, war die ... pp. GbR als Rechtsvorgängerin der jetzigen Beklagten zu 1. In dem der mit "Mietervertragsangebot" überschriebenen Vereinbarung vom 20. September 2005 beigefügten Mietvertrag vom 20. September 2005 ist als Vermieter genannt J. L. mit der USt.-ID-Nummer DE XXXXXXXXXX, die, wie sich der Vereinbarung vom 20. September 2005 entnehmen lässt, identisch ist mit der dort genannten Umsatzsteueridentifikationsnummer der ... pp. GbR. Ferner haben sowohl der Gesellschafter J. L. als auch der Gesellschafter F. L. jede Seite des Mietvertrages unterzeichnet und haben beide die abschließende Unterschrift unter der Rubrik "Vermieter -J. L. -" gesetzt. Dass nicht die ... pp. GbR im Mietvertragsrubrum bzw. der Unterschriftenzeile genannt sind, ist unschädlich. Dies ist, wie in der mündlichen Verhandlung erörtert, für die Wahrung der Identität nicht zwingend erforderlich. Nach der gebotenen Auslegung der Vertragserklärungen im Mietvertrag unterliegt es bei verständiger Würdigung und natürlicher Betrachtungsweise keinem vernünftigen Zweifel, dass die ... pp. GbR, die unzweifelhaft das Vertragsangebot vom selben Tag abgegeben hat, Vermieter sein sollte bzw. ist. Im Übrigen ist jedenfalls nach § 566 BGB analog das Identitätserfordernis gewahrt. Nach der maßgeblich in der Literatur vertretenen Auffassung ist eine analoge Anwendung des § 566 BGB dann gerechtfertigt, wenn ein Dritter, so beispielsweise der Hausverwalter, Treuhänder oder eine Gesellschaft, deren Gesellschaftern das Grundstück gehört, zwar im eigenen Namen, aber doch letztlich für den Eigentümer gehandelt hat, ebenso bei einer Vermietung durch einen von mehreren Miteigentümern oder einen von mehreren Gesellschaftern einer Eigentümergesellschaft oder bei einer Vermietung durch mehrere Personen, die aber nicht alle Eigentümer sind (vgl. Streyl in: Schmidt-Futterer, aaO., Rz. 67 ff/69, m.z.w.N.; Emmerich in: Staudinger, BGB - Neubearbeitung 2014, § 566, Rz. 21 ff). Gerade in dem Fall, dass nur durch einen (oder mehrere) von mehreren Miteigentümern oder nur durch einen (oder mehrere) von mehreren Gesellschaftern einer Eigentümergesellschaft vermietet wird, ist eine analoge Anwendung des § 566 BGB geboten, weil das Handeln der Miteigentümer bzw. Mitgesellschafter nach Lage der Dinge von der Ermächtigung bzw. Genehmigung oder Zustimmung der übrigen Eigentümer/Gesellschafter gedeckt ist (Streyl in: Schmidt-Futterer, aaO. sowie Rdnr. 72, m.w.N.; Emmerich in: Staudinger, aaO., m.w.N.; siehe auch Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO., § 566, Rz. 38 ff, m.w.N.; Häublein in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl., § 566, Rdnr. 21, m.w.N.; OLG Karlsruhe, NJW 1981, 1278 [OLG Karlsruhe 10.02.1981 - 3 RE-Miet 1/81]; Senat, Urteil vom 15. Mai 2013 - 2 U 7/13 -, MDR 2013, 962 = ZMR 2014, 35, m.w.N.; siehe im Übrigen auch BGH, Urteil vom 05. November 2003 - XII ZR 134/02 -, ZMR 2004, 106, wonach bei einer GbR die Schriftform gewahrt ist, wenn entweder alle Gesellschafter der GbR mit unterzeichnen oder aber die Unterschrift des einen Gesellschafters mit einem die Vertretung der anderen Gesellschafter ausweisenden Zusatz versehen wird; OLG Dresden, MDR 2006, 1220 [OLG Dresden 24.01.2006 - 5 U 1744/05]). In Anlehnung an diese Auffassung ist die veräußernde Eigentümergesellschaft, vertreten durch sämtliche den Mietvertrag unterzeichnenden Gesellschafter, "erst recht" wirksam Mietvertragspartei geworden. Auch von daher ist die Identität von Veräußerer und Vermieter unzweifelhaft gewahrt.
bb.
Die Voraussetzungen für einen Vertragsübergang sind auch im Übrigen erfüllt. Der Vertragsübergang auf den Erwerber setzt voraus, dass der Mietvertrag zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs wirksam besteht. Das bedeutet allerdings nicht, dass die vertragliche Mietzeit schon begonnen haben muss; entscheidend ist vielmehr, dass die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag bereits wirksam angelegt waren. So reicht es aus, wenn der Vertrag bindend geschlossen wurde, die vertraglich vereinbarte Mietzeit aber erst nach Eigentumsübergang beginnt und die Mietsache dem Mieter schon vorher übergeben worden war (BGH, Urteil vom 30. Juni 1964 - V ZR 7/63 -, NJW 1964, 1851). Ist ein Mietvertrag schwebend unwirksam geschlossen worden und wird er vor dem Eigentumsübergang genehmigt, liegt bei Eigentumsübergang ebenfalls ein wirksamer Mietvertrag vor; nicht hingegen, wenn die Genehmigung erst nach Eigentumsübergang erteilt wird. Anders kann dies dann sein, wenn - bei überlassener Mietsache - für die Genehmigung in dem Vertrag eine Frist vereinbart wurde und die Frist nach Eigentumsübergang abläuft (Streyl, aaO., Rdnr. 49, m.w.N.). Ähnlich ist es, wenn der Mietvertrag unter einer zur Zeit des Eigentumserwerbs noch nicht eingetretenen aufschiebenden Bedingung geschlossen wurde; auch dann tritt der Erwerber in das unter der aufschiebenden Bedingung abgeschlossene Rechtsgeschäft ein, weil die daraus resultierenden Rechte und Pflichten beim Eigentumsübergang schon begründet waren (BGH, Beschluss vom 4. Oktober 1995 - XII ZR 41/94 -, WM 1995, 2115). Mietvorverträge binden den Erwerber nicht, weil ein Mietvorvertrag noch kein wirksamer Mietvertrag ist (statt aller: Emmerich in: Staudinger, aaO., § 566, Rdnr. 51a, m.w.N.). Ebenso bindet ihn nicht die Vereinbarung eines Untermieters mit dem Veräußerer, bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses in dieses zu denselben Bedingungen eintreten zu können; das ist kein Mietvertrag (Streyl, aaO., Rdnr. 49, m.w.N.; Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO., § 566, Rdnr. 8, m.w.N.).
Im Streitfall haben die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1., die ... pp. GbR, als "Vermieter", und die Rechtsvorgängerin der Klägerin als "Mieter" am 20. September 2005 eine mit "Mietvertragsangebot" überschriebene und im Vertrag als "Optionsvereinbarung zum Abschluss eines Mietvertrages" bezeichnete Vereinbarung geschlossen, derzufolge der Vermieter dem Mieter ein unwiderrufliches, bis zum 31. Juli 2012 befristetes Angebot auf Abschluss eines Mietvertrages über die dem Mieter bereits im Wege des mit der ... pp. Handelsgesellschaft Südwest mbH (Hauptmieterin) am 20. September 2005 bis zum 31. Dezember 2010 befristet abgeschlossenen (mit der Möglichkeit der Verlängerung bis zum 31. Januar 2013) Untermietvertrages überlassenen Mietflächen unterbreitete, und zwar mit Wirkung ab Beendigung des laufenden Mietvertrages zwischen dem Vermieter und der Hauptmieterin, spätestens mit Wirkung ab dem 1. Februar 2013 "zu den Bedingungen des nachfolgenden Mietvertrages, der bereits heute einseitig vom Vermieter unterschrieben wird", das der Mieter bis spätestens zum 31. Juli 2012 durch Übermittlung eines gegengezeichneten Exemplars des Mietvertrages anzunehmen berechtigt war. Dieser Vereinbarung war beigefügt ein vollständig ausformulierter und von dem Vermieter unter dem 20. September 2005 unterschriebener Mietvertrag nebst beigeheftetem Übersichtsplan und Grundrissplan.
Mit dieser Vereinbarung, die einer Auslegung (§§ 133, 157 BGB) zugänglich ist, haben die Vertragsschließenden dem Mieter eine - wovon auch das Landgericht im Ergebnis zutreffend ausgeht - sog. Begründungsoption eingeräumt.
Das Optionsrecht ist gesetzlich nicht geregelt. Allgemein wird unter der Option das in der Regel einem Vertragspartner eingeräumte Gestaltungsrecht verstanden, durch einseitige Erklärung einen inhaltlich feststehenden oder zumindest nach vereinbarten Bedingungen inhaltlich festzulegenden Mietvertrag zu begründen oder um eine ausbedungene Frist oder auf unbestimmte Zeit zu verlängern. Die ausgeübte Begründungsoption lässt ein verabredetes Mietverhältnis erstmalig entstehen und setzt dieses in Kraft, die ausgeübte Verlängerungsoption erweitert ein bestehendes Mietverhältnis über den zeitlichen Ablauf hinaus, um die in der Optionsklausel vereinbarte Frist oder auf unbestimmte Zeit. Beiden Optionen ist gemeinsam, dass die Ausübung des Rechtes in der freien Entschließung des Optionsberechtigten liegt (BGH, Urteil vom 19. März 1969 - VIII ZR 66/67 -, BGHZ 52, 25; Dettmann in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kapitel II, Rdnr. 416 ff; Häublein aaO., § 535, Rdnr. 24, m.w.N.; Lützenkirchen in: Erman, BGB, 14. Aufl., Vorbem., Rdnr. 64; Kammergericht, KGR Berlin 2004, 284). Die (Begründungs-)Option zeichnet sich zudem dadurch aus, dass sie keine gegenseitigen, ggf. auch einklagbaren Ansprüche auf Abschluss eines Mietvertrages einräumt, weil der Optionsbegünstigte in seiner endgültigen Entschließung frei bleiben will, auch wenn sich die andere Partei in Bezug auf eine Vermietung bereits jetzt vertraglich bindet. Der Mietvertrag kommt erst durch die im Belieben der begünstigten Partei auszuübende Option zustande (Dettmann, aaO., Rdnr. 419, m.w.N.).
Im Gegensatz dazu ist unter einem Mietvorvertrag ein schuldrechtlicher Vertrag zu verstehen, durch den sich die Vertragsschließenden dazu verpflichten, einen Hauptvertrag (Mietvertrag) abzuschließen. Mit Abschluss des Vorvertrages entsteht die Verpflichtung, alsbald nach Fortfall der noch bestehenden Hindernisse den darin weitgehend festgelegten Hauptvertrag abzuschließen; der Vorvertrag begründet einen Abschlusszwang auf vertraglicher Grundlage für beide Seiten (BGH, aaO.; Häublein, aaO., Rdnr. 15 ff, m.w.N.; Ehlert in: Beck'scher Online-Kommentar BGB, Stand 01.05.2014, § 535, Rdnr. 5 ff, m.w.N.).
In Abgrenzung hierzu stehen Verträge, die unter einer aufschiebenden Bedingung abgeschlossen werden (§ 158 BGB). Gegenstand der Bedingung kann ein zukünftiges Ereignis jeder Art sein, auch die Handlung eines Dritten, ebenso das freie Belieben einer Partei, sog. Potestativbedingung (BGH, Urteil vom 28. Juni 1996, - V ZR 136/95 -, NJW-RR 1996, 1167 [BGH 28.06.1996 - V ZR 136/95]). Das bedingte Rechtsgeschäft ist tatbestandlich vollendet und voll gültig; eine Partei bindet sich endgültig, die andere Partei legt sich bereits auf den Inhalt des möglichen Vertrages fest (BGH, aaO., m.w.N.), nur seine Rechtswirkungen sind bis zum Eintritt der Bedingung in der Schwebe. Die Rechtsstellung des bedingt Berechtigten wird als Anwartschaftsrecht bezeichnet (Palandt/Ellenberger, BGB, 74. Aufl., Einf v § 158, Rdnr. 8, m.w.N.; Westermann in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl., § 158, Rdnr. 8, m.w.N.).
Bindet sich hingegen nur eine Partei, während die Gegenpartei ihre Entscheidung vorbehält, liegt in der Regel ein Vertragsangebot mit verlängerter Bindungswirkung - Option - und nicht ein bedingter Vertrag vor (Ellenberger, aaO., Rdnr. 10, m.w.N.; siehe zum Ganzen auch Armbrüster in: Erman, BGB, 14. Aufl., Vorbem. § 158, Rdnr. 14 ff; Westermann, aaO., Rdnr. 60, m.w.N.; Stellmann in: Lindner-Figura/Opreé/Stellmann, Geschäftsraummiete, 3. Aufl., Kap. 3, Rdnr. 72 ff, m.w.N.; OLG Hamm, Urteil vom 24. Mai 2013 - 30 U 4/11 -, juris, m.w.N.).
Nach Maßgabe dessen unterliegt es keinem Zweifel, dass die Vertragsschließenden zu Gunsten des Mieters jedenfalls eine Begründungsoption vereinbart haben. Hierfür spricht nicht nur der in der Vereinbarung vom 20. September 2005 als "Optionsvereinbarung zum Abschluss eines Mietvertrages" niedergelegte Vertragszweck, sondern auch der Umstand, dass der Vermieter ein Vertragsangebot mit verlängerter Bindungswirkung abgegeben hat, der zu schließende Vertrag bei Abschluss der Vereinbarung bereits ausformuliert vorgelegen hat und vom Vermieter unterzeichnet war, und es in das Belieben des Mieters gestellt worden war, die Annahmeerklärung innerhalb einer bestimmten Frist abzugeben. Damit sind alle tatbestandlichen Voraussetzungen einer Option erfüllt. Dass bei der gegebenen Sachlage bereits ein Mietvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen wurde, wie der Beklagte zu 3. meint, erscheint eher zweifelhaft, kann aber letztlich unentschieden bleiben.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, von der abzuweichen für den Senat keine Veranlassung besteht, tritt der Erwerber, wenn der Mietvertrag unter einer zur Zeit des Eigentumserwerbs noch nicht eingetretenen aufschiebenden Bedingung abgeschlossen worden ist, in das unter der aufschiebenden Bedingung abgeschlossene Rechtsgeschäft ein (Beschluss vom 4. Oktober 1995 - XII ZR 41/94 -, WM 1995, 2115, unter Hinweis auf BGH, Urteil vom 15. November 1965 - VIII ZR 288/63 -, MDR 1966, 229 [zu §§ 578, 571 BGB a.F. für die Ausübung eines Gestaltungsrechts bei bereits bestehendem Mietverhältnis], u.a.). Ausgehend vom Schutzzweck der Norm des § 566 BGB besteht keine Veranlassung, den Optionsbegünstigten schlechter zu stellen als den Mieter eines unter einer aufschiebenden Bedingung (Potestativbedingung) abgeschlossenen Mietvertrages.
Zwar ist nicht zu verkennen, dass im Falle eines unter einer aufschiebenden Bedingung abgeschlossenen Vertrages das bedingte Rechtsgeschäft tatbestandlich bereits vollendet und gültig ist, wohingegen im Falle einer wie hier in Rede stehenden Optionsvereinbarung lediglich der Vermieter eine bindende Erklärung (Angebot) abgegeben hat, die Erklärung des Mieters (Annahme) hingegen noch aussteht.
Indes ist die Interessenlage für die Beteiligten die gleiche. Sowohl in dem einen wie in dem anderen Fall ist der Vermieter an seine Erklärung gebunden und hängt es allein vom Willen des Mieters ab, ob der Mietvertrag zustande kommen bzw. Rechtswirkungen entfalten wird. Allein der Mieter hat es in der Hand, das Mietvertragsverhältnis mit Leben zu füllen. Warum bei dieser Sachlage der Erwerber, der wegen der Wahrung der Publizitätsfunktion um die Überlassung der Mieträume an den Dritten weiß, nicht in die Rechtsstellung des bereits gebundenen Veräußerers treten soll, wenn - wie hier - der optionsbegünstigte "Mieter" bereits im Besitz der Mieträume ist, worauf im Folgenden noch einzugehen sein wird, erschließt sich nicht.
Um mit den Worten des Bundesgerichtshofes im Urteil vom 2. Dezember 1970 - VIII ZR 77/69 - (BGHZ 55, 71), zu sprechen, der die Frage der Bindung eines Erwerbers an ein zwischen Verpächter und Pächter geschlossenes Vorpachtrecht zu entscheiden hatte, handelt es sich auch insoweit um einen rein rechtstechnischen Unterschied, der bei der Beantwortung der Frage der Anwendbarkeit des § 566 BGB im Streitfall hinter der Erwägung zurückzutreten hat, dass dem Untermieter, der den Untermietvertrag mit dem Hauptmieter am selben Tag wie die Optionsvereinbarung mit dem Vermieter geschlossen hat, für den Fall der Ausübung der Option der Fortgebrauch der Mietsache gesichert werden soll.
In diesem Zusammenhang führt der Hinweis darauf, dass § 566 BGB keine Anwendung auf Vorverträge findet, obwohl sich die Vertragspartner durch den Abschluss eines Vorvertrages binden, einen Mietvertrag abzuschließen, zu keinem anderen Ergebnis. Denn in Bezug auf den Mietvertrag sind hier - im Gegensatz zur Begründungsoption - noch von keinem der Vertragsschließenden bindende Erklärungen - weder ein Angebot noch eine Annahme - abgegeben worden. Eine vergleichbare Rechts- und Interessenlage, die es dem Mieter ermöglicht, durch die einseitige Ausübung des Gestaltungsrechts das Zustandekommen des Vertrages zu bewirken, liegt demnach nicht vor. Ebenso wenig vermag der Hinweis auf § 567a BGB, der dem § 578 BGB a.F. nachgebildet ist und lediglich Regelungen für den Fall enthält, dass dem Mieter vor Eigentumsübergang die Mieträume noch nicht überlassen worden sind, mit Blick auf Sinn und Zweck der Vorschrift zu einer anderen Sicht zu führen (siehe hierzu Blank, aaO., § 567a, Rdnr. 1; Herrmann in: Beck'scher Online-Kommentar BGB, Stand: 01.05.2015, § 567a, Rdnr. 1; Streyl, aaO., § 567a, Rdnr. 1, 2; Häublein, aaO., § 567a, Rdnr. 1 und § 566, Rdnr. 2, - j.m.w.N.). In diesem Zusammenhang ist bedeutsam, dass nicht der Mietvertrag als solcher, sondern (erst) der (berechtigte) Besitz des Mieters den Anknüpfungspunkt für den Mieterschutz bildet, und dem Informationsinteresse des neuen Vermieters dient (arg. § 550 BGB).
Der Einbeziehung der Begründungsoption in den Anwendungsbereich des § 566 BGB steht auch nicht entgegen, dass die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes - und auch schon die des Reichsgerichts - gegenüber einer analogen Anwendung des § 566 BGB restriktiv ist und sie bisher nur in wenigen Fällen zugelassen wurde (vgl. BGH, Urteil vom 09. Juli 2008 - VIII ZR 280/07 -, NJW 2008, 2773; BGH, Urteil vom 18. Februar 1998 - XII ZR 39/96 -, BGHZ 138, 82; siehe auch RGZ 103, 167), wobei der Bundesgerichtshof zu diesen Analogien betont, dass hier die Ähnlichkeit mit der in § 566 BGB vorausgesetzten Änderung der dinglichen Rechtszuständigkeit in ähnlicher Weise auf der Hand liege wie bei §§ 1056, 2135 BGB, §§ 11, 30 ErbbauRG, § 37 Abs. 2 WEG, § 57 ZVG. Bei der Frage der Zulässigkeit der Analogie ist in Anlehnung dessen danach zu unterscheiden, ob es um eine entsprechende Anwendung des § 566 BGB auf andere Schuldvertragstypen bzw. andere Gebrauchsüberlassungstatbestände als Miete und Pacht geht oder um eine Erweiterung des Veräußerungsbegriffs, also um die Eigentumserwerbstatbestände, ggf. um Erweiterungen sonstiger Tatbestandsmerkmale. Ersteres ist restriktiv zu handhaben, letzteres erlaubt an Sinn und Zweck des § 566 BGB ausgerichtete Analogien (Streyl, aaO., § 566, Rdnr. 35, 36, 39 ff, m.w.N.). Da es im Streitfall nicht um eine Anwendung der Norm auf andere Schuldvertragstypen, noch nicht einmal um eine Erweiterung der Eigentumserwerbstatbestände geht, sondern darum, ob nach Sinn und Zweck eine Einbeziehung der Begründungsoption in den Anwendungsbereich der Norm geboten ist, ist eine Anwendung des Regelungsbereichs des § 566 BGB auch insoweit nicht ausgeschlossen.
Da nach den unangefochten gebliebenen und zu keinen Bedenken Anlass bietenden Feststellungen des Landgerichts die Mietsache der Klägerin zum Zeitpunkt des Übergangs des Eigentums auf den (Erst-)Erwerber bereits als Untermieterin überlassen und damit der Publizitätsfunktion Genüge getan worden war, weil der Überlassung der Mietsache durch einen Dritten gleichsteht, wenn sie mit Zustimmung des Vermieters erfolgt, also auch dann, wenn Eigentümer, Haupt- und Untermieter die Fortsetzung der Nutzung durch den Untermieter vereinbaren, sobald das Hauptmietverhältnis endet (statt aller: Häublein, aaO., § 566, Rdnr. 14, m.w.N.), was im Falle der Anwendung des § 566 BGB auf die Begründungsoption nach dem Schutzzweck und der Interessenlage gleichermaßen Geltung beanspruchen muss, wenn dem Untermieter ein Optionsrecht eingeräumt worden ist, sind die Voraussetzungen des § 566 Abs. 1 BGB insgesamt erfüllt.
Hieraus folgt, dass die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag vom 20. September 2005/26. Januar 2012 auf die Zweiterwerberin (Fa. ... pp.) übergegangen sind (§§ 566 Abs. 1, 567b BGB), so dass die Beklagte zu 1. hiernach weder auf Erfüllung des Mietvertrages noch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung (§§ 280, 281 BGB) haftet.
3.
Eine Haftung der Beklagten zu 1. ist auch nicht aus anderen Gründen gegeben.
Soweit wegen des Eintritts des (Zweit-)Erwerbers in die zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1. (bzw. deren Rechtsvorgängern) geschlossene Mietoptionsvereinbarung der Vermieter gemäß §§ 567b, 566 Abs. 2 S. 1 BGB wie ein selbstschuldnerischer Bürge dafür einzustehen hat, dass der Erwerber seine vertraglichen Pflichten erfüllt, andernfalls er dem Mieter auf Schadensersatz haftet (§§ 280, 283, 326 BGB), sind die Voraussetzungen einer Haftung der Beklagten zu 1. nach dieser Vorschrift nicht erfüllt. Die Vorschrift setzt voraus, dass der Mieter gegenüber dem Erwerber einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung von Vertragspflichten hat (Blank, aaO., § 566, Rdnr. 94, m.w.N.). Dies gilt auch für die Erfüllung der Gebrauchsüberlassungspflicht (hier nach Ausübung der Option), die der Mieter von dem bisherigen Vermieter nicht mehr verlangen kann (Palandt/Weidenkaff, BGB, 74. Aufl., § 566, Rdnr. 20; Landwehr in: Bub/Treier, aaO., Kapitel II, Rdnr. 2693; Tischler in: Linder-Figura/Opreé/Stallmann, aaO., Kap. II, Rdnr. 150).
a.
Auf der Grundlage des sich im Berufungsrechtszug darbietenden Sach- und Streitstandes kann jedoch nicht festgestellt werden, dass die Zweiterwerberin ihr obliegende Pflichten verletzt hat. Dass die Klägerin gegenüber der Zweiterwerberin, von der sie ebenso wie von einer Veräußerung des Mietobjekts in Folge des Schreibens des Beklagten zu 2. vom 5. März 2012, worauf im Folgenden noch eingegangen wird, Kenntnis hatte, das Optionsrecht ausgeübt hätte, um den Mietvertrag in Vollzug zu setzen, kann nicht festgestellt werden. Dies ist weder von der Klägerin vorgetragen noch aus den Akten ersichtlich und kann insbesondere nicht der Aussage des vom Landgericht vernommenen Zeugen L. entnommen werden. Allein der Hinweis der Zweiterwerberin in der E-Mail vom 28. November 2011, dass nach anwaltlicher Prüfung das Mietangebot des Voreigentümers für sie nicht bindend sei, ließ die Verpflichtung zur Ausübung des Gestaltungsrechts dieser gegenüber nicht entfallen. Ebenso wenig genügte hierfür eine, wie im Schriftsatz vom 31. Oktober 2012 thematisiert, "ablehnende Haltung" der Zweiterwerberin gegenüber dem Mietvertragsangebot des Veräußerers vom 20. September 2005.
b.
Im Übrigen ist die Beklagte zu 1. auch insoweit von ihrer Haftung frei geworden. Der Vermieter kann sich - in Grenzen - von seiner bürgengleichen Haftung befreien, indem er dem Mieter gemäß § 566 Abs. 2 S. 2 BGB Mitteilung von dem Eigentumsübergang macht. Eine besondere Form ist für diese Mitteilung, die eine rechtsgeschäftliche Handlung ist und in der auf die mit dem Eigentumsübergang verbundenen Konsequenzen nicht hingewiesen werden muss, nicht vorgesehen. Sie muss nur durch den Veräußerer oder in dessen Vollmacht (etwa durch den Rechtsanwalt des Veräußerers oder durch den Erwerber) nach dem Eigentumsübergang erklärt werden; eine Mitteilung des Erwerbers ohne Vollmacht des Veräußerers, eine Mitteilung vor Eigentumsübergang oder eine sonstige Kenntniserlangung des Mieters reichen nicht aus (Streyl, aaO., § 566, Rdnr. 148, m.w.N.). Indes genügt die Mitteilung, dass das Grundstück verkauft worden ist (BGH, Urteil vom 18. Januar 1966 - V ZR 113/63 -, BGHZ 45, 11). Nach Maßgabe dessen hat die Klägerin vor Ablauf der in der Vereinbarung vom 20. September 2005 vereinbarten Frist für die Ausübung des Optionsrechts von dem Eigentumsübergang durch das Schreiben des Beklagten zu 2. - des Gesellschafters der Beklagten zu 1. - vom 5. März 2012 Kenntnis erlangt, in dem dieser unter Zurückreichung der (nach Ausübung des Optionsrechts gegenüber der Beklagten zu 1.) überreichten Verträge darauf hingewiesen hat, dass Erklärungen nur gegenüber dem Eigentümer des Grundstücks getätigt werden könnten und das in Rede stehende Grundstück von der ... pp. GbR im Juli 2007 verkauft worden sei. Da die Klägerin nicht die hieraus notwendigen Konsequenzen gezogen und - gemäß dem Sinn und Zweck der Norm, den Mieter (hier die Klägerin) vor einem möglicherweise nicht solventen neuen Vermieter zu schützen - nicht von der Eingehung eines Mietverhältnis mit der Zweiterwerberin Abstand genommen, sondern mit dieser einen neuen Mietvertrag geschlossen hat, ist die Beklagte zu 1. - wie auch vom Landgericht zu Recht erkannt - jedenfalls von ihrer Haftung befreit worden. Dem Abschluss eines Mietvertrages mit der Zweiterwerberin kann ebenso wie bei der Ausübung einer vertraglichen Verlängerungsoption oder Vertragsverlängerung auf Grund Verlängerungsklausel hinlänglich entnommen werden, dass der Mieter mit dem Veräußerer als neuem Vertragspartner einverstanden ist (Lützenkirchen, aaO., § 566, Rdnr. 169; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., A XV, Rdnr. 1422, m.w.N.; Streyl, aaO., Rdnr. 149; Emmerich, aaO., Rdnr. 62). In diesen Fällen erfordert der Schutz des Mieters keine Forthaftung des Vermieters und kommt eine solche auch nicht für einen bestimmten Zeitraum - entsprechend § 566 Abs. 2 S. 2 BGB "zum nächst möglichen Kündigungstermin" - in Betracht.
4.
Mangels einer Haftung der Beklagten zu 1. kommt eine - notwendigerweise akzessorische - Haftung der Beklagten zu 2. bis 4. als Gesellschafter unabhängig davon, ob sie ausgeschieden (Beklagter zu 3.) bzw. neu eingetreten sind (Beklagte zu 4.), ebenfalls nicht in Betracht.
Nach Maßgabe dessen unterliegt das Rechtsmittel insgesamt der Zurückweisung.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO zugelassen. Die Rechtsfrage, ob die Begründungsoption in den Anwendungsbereich des § 566 BGB einzubeziehen ist, hat grundsätzliche Bedeutung und ist höchstrichterlich bislang nicht entschieden.
Urt. v. 27.01.2016
Az.: 2 U 71/14
In dem Rechtsstreit
... pp. Lebensmittelhandels Stiftung GmbH & Co.KG, vertreten durch die ... pp.
Unternehmensstiftung, diese vertreten durch die Vorstandsvorsitzenden,
Klägerin und Berufungsklägerin,
- Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte -
gegen
1. Firma ... pp. GbR, vertreten durch die Gesellschafter,
2. J. L.,
3. F. L.,
4. A. H.,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
- Prozessbevollmächtigte zu 1, 2, 4: Rechtsanwälte -
- Prozessbevollmächtigte zu 3: Rechtsanwälte -
hat der 2. Zivilsenat des Saarländischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 25. November 2015 durch die Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht Quack, die Richterin am Oberlandesgericht Dr. Madert-Groß und den Richter am Oberlandesgericht Schulz
für Recht erkannt:
Tenor:
- Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom 26. August 2014 - 6 O 201/12 - wird zurückgewiesen.
- Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
- Dieses Urteil sowie das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
- Die Revision wird zugelassen.
I.
Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Schadensersatz in Anspruch.
Die ... pp. Handelsgesellschaft Südwest mbH, war Mieterin eines in N., gelegenen Geschäftslokals nebst Frei- und Stellflächen. Vermieterin war nach einer Eintrittserklärung in den mit dem Voreigentümer W. am 7. Februar 1997 abgeschlossenen Mietvertrag die ... pp. GbR, die ab dem 20. Oktober 1999 in das Grundbuch als Eigentümerin eingetragen worden war. In einem zwischen der ... pp. Handelsgesellschaft Südwest mbH und der ... pp. GbR am 1. August 2005 abgeschlossenen 1. Nachtrag zum Mietvertrag wurde der Mieterin die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt und von dem Vermieter die Absicht erklärt, nach Beendigung des Hauptmietvertrages mit dem Untermieter unmittelbar einen Anschlussmietvertrag abzuschließen. Am 20. September 2005 schloss die ... pp. Handelsgesellschaft Südwest mbH mit der ... pp. Lebensmittel Handelsgesellschaft mbH, N. aus der die Klägerin durch formwechselnde Umwandlungen hervorgegangen ist, einen Untermietvertrag über die von ihr angemieteten Flächen. Das Untermietverhältnis wurde befristet bis zum 31. Dezember 2010 abgeschlossen; ferner wurde dem Untermieter das Recht eingeräumt, den Untermietvertrag bis zum 31. Dezember 2013 zu verlängern (§ 2 des Untermietvertrages). Am selben Tag wurde ein mit "Mietvertragsangebot" überschriebener Vertrag - "Optionsvereinbarung zum Abschluss eines Mietvertrages" - abgeschlossen, in dem als Vertragsschließende die ... pp. GbR als Vermieter und die Rechtsvorgängerin der Klägerin als Mieter genannt waren und in dem der Vermieter dem Mieter "ein unwiderrufliches, bis zum 31. Juli 2012 befristetes Angebot auf Abschluss eines Mietvertrages" über die vorbezeichneten Flächen, "und zwar mit Wirkung ab Beendigung des laufenden Mietvertrages zwischen dem Vermieter und der Fa. ... pp. Handelsgesellschaft Süd-West mbH vom 07.02.1997, spätestens mit Wirkung ab dem 01.02.2013, zu den Bedingungen des nachfolgenden Mietvertrages, der bereits heute einseitig vom Vermieter unterschrieben wird", unterbreitete (Ziffer 1). Dem Mieter wurde das Recht eingeräumt, dem Vermieter die Annahme des Vertragsangebotes bis spätestens zum 31. Juli 2012 durch Übermittlung eines gegengezeichneten Exemplars des Mietvertrages mitzuteilen, wobei die Annahme bereits mit der Absendung der schriftlichen Annahmeerklärung per Fax sollte erfolgen können (Ziffer 2.).
Unterschrieben war diese Vereinbarung unter der Unterschriftenzeile "-J. L. -, - Vermieter -" von dem Beklagten zu 2. und dem Beklagten zu 3. und einem Vertretungsberechtigten der Rechtsvorgängerin der Klägerin. Beigefügt war dieser Vereinbarung ein Mietvertrag zwischen "Herrn J. L. ... - im folgenden Vermieter genannt -", der den Vertrag ebenso wie der Beklagte zu 3. unterzeichnet hatte, und der Rechtsvorgängerin der Klägerin als Mieterin.
Bezüglich des in Rede stehenden Grundstücks wurde am 30. August 2007 die Auflassung vom 10. Juli 2007 betreffend die Fa. ... pp. GmbH&Co.KG und am 5. August 2008 die Auflassung vom 26. Juli 2007 betreffend die Fa. ... pp., in das Grundbuch eingetragen. Die Eintragung einer Eigentumsvormerkung erfolgte unter dem 17. Juli 2007 für die Fa. ... pp. GmbH&Co.KG und unter dem 31. August 2007 für die Fa. ... pp.
Am 13. November 2009 schlossen der Beklagte zu 2., der Beklagte zu 3. und die Beklagte zu 4. vor dem Notar K., L., UR-Nr. XXX/XXXX, einen notariellen Vertrag über die Auseinandersetzung einer Grundstücks GbR. Gemäß der in Ziffer 1 (Vorbemerkungen) getroffenen Regelungen war von den Gesellschaftern der von dem Beklagten zu 2. und dem Beklagten zu 3. gebildeten BGB-Gesellschaft mit Namen ... pp. GbR beabsichtigt, dass der Beklagte zu 2. die GbR beibehält und als Familienpool zusammen mit der Beklagten zu 4. führt, und dass der Beklagte zu 3. die GbR verlässt. Unter Ziffer 3. wurde die Auseinandersetzung dergestalt vollzogen, dass der Beklagte zu 3. "mit schuldrechtlicher Wirkung zum 31.10.2009 (nachfolgend auch "Stichtag" genannt) seinen von seinem Gesellschaftsanteil an der ... pp. GbR (nachfolgend "GbR" genannt) in Höhe von 40% einen Teilanteil von 30% an den dies annehmenden [Beklagten zu 2.] und einen Teilanteil von 10% an die dies annehmende [Beklagte zu 4.], jeweils mit allen Rechten und Pflichten [überträgt]", so dass der Beklagte zu 2. mit 90% und die Beklagte zu 4. mit 10% an der GbR beteiligt waren. Hinsichtlich im Einzelnen bezeichneter Grundstücke wurde der Notar angewiesen, als Eigentümer den Beklagten zu 2. und die Beklagte zu 4. als Gesellschaft bürgerlichen Rechts in das Grundbuch im Wege der Berichtigung eintragen zu lassen.
Kenntnis von den Veräußerungen des Grundbesitzes an die Fa. ... pp. GmbH&Co.KG und nachfolgend an die Fa. ... pp. erhielt die Klägerin nach Einsicht in das Grundbuch jedenfalls vor dem 10. Januar 2012.
Mit außerprozessualem Schriftsatz vom 10. Januar 2012 bat die Klägerin - erfolglos - die ... pp. GbR unter Hinweis auf den Untermietvertrag sowie die Vereinbarung vom 20. September 2005 um Auskunft, inwieweit die zwischen der ... pp. GbR und ihrer Rechtsvorgängerin getroffene Vereinbarung zum Abschluss eines neuen Mietvertrages gemäß Angebot vom 20. September 2005 an den neuen Grundstückseigentümer weitergeleitet worden sei bzw. dieser eine Eintrittsverpflichtung erklärt habe. Mit anwaltlichem Schreiben vom 29. Februar 2012, gerichtet an die ... pp. GbR, Herr J. L., zugestellt am 3. März 2012, übersandte die Klägerin den von ihrem Vertretungsberechtigten unter dem 26. Januar 2012 unterzeichneten Mietvertrag. Mit Schreiben vom 5. März 2012 wies der Beklagte zu 2. darauf hin, dass das in Rede stehende Grundstück im Juli 2007 verkauft worden sei, danach die GbR aufgelöst worden sei und nicht mehr existiere. Mit anwaltlichen Schreiben vom 13. April 2012 wies der Beklagte zu 2. jegliche Ansprüche zurück. Mit Schriftsatz vom 6. August 2012 erklärten die Beklagte zu 1. und der Beklagte zu 2. vorsorglich die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Januar 2014.
Zwischen der Klägerin und der jetzigen Eigentümerin der Mietflächen, die die am 20. September 2005 getroffenen Vereinbarungen für sich als nicht verbindlich ansieht, wurde mit Wirkung zum 1. Februar 2013 ein Anschlussmietvertrag zu schlechteren als den in dem Mietvertrag vom 20. September 2005 - namentlich in Bezug auf den zu zahlenden Mietzins - vorgesehenen Konditionen abgeschlossen.
Die Klägerin hat die Beklagten zu 1. bis 4. zuletzt als Gesamtschuldner auf Zahlung von 12.000 EUR nebst Zinsen (Klageantrag I.) in Anspruch genommen, die Feststellung begehrt, dass die Beklagten - die Beklagten zu 2. bis 4. als Gesamtschuldner - verpflichtet sind, der Klägerin sämtlichen zukünftigen Schaden zu ersetzen, den diese bis zum 15. Juli 2017 dadurch erleidet, dass sie die in Rede stehenden Mietflächen ab dem 1. Februar 2013 nicht zu den in dem Mietvertrag vom 20. September 2005/26. Januar 2012 vereinbarten Konditionen nutzen kann, sowie die Feststellung begehrt, dass die Beklagten zu 1., 2. und 4. - die Beklagten zu 2. und 4. als Gesamtschuldner - verpflichtet sind, der Klägerin sämtlichen zukünftigen Schaden zu ersetzen, den diese ab dem 16. Juli 2017 dadurch erleidet, dass sie die in Rede stehenden Mietflächen ab dem 1. Februar 2013 nicht zu den in dem Mietvertrag vom 20. September 2005/26. Januar 2012 vereinbarten Konditionen nutzen kann. Zur Begründung hat sie im Wesentlichen ausgeführt, dass die nunmehr aus den Gesellschaftern J. L. und A. H. bestehende GbR identisch sei mit der ... pp. GbR, wie die in dem notariellen Auseinandersetzungsvertrag vom 13. November 2009 getroffenen Regelungen zeigten, in dem der Wille, die aus den Gesellschaftern ... pp. bestehende GbR identitätswahrend fortzuführen, deutlich zum Ausdruck gekommen sei. Durch die Übersendung des von ihr unterzeichneten Mietvertrages am 26. Januar 2012 sei der Mietvertrag wirksam mit der Beklagten zu 1. zustande gekommen. Dass in dem Mietvertrag nur der Beklagte zu 2. als Vermieter benannt sei, sei unschädlich, da sich aus dem Mietvertrag und den Begleitumständen (Steuer-ID, Hauptmietvertrag pp) im Übrigen hinlänglich ergebe, dass, wie von den Vertragsbeteiligten gewollt, Vertragspartner die GbR habe werden sollen. Auch habe die Übersendung des von ihr unterschriebenen Vertrages an den Beklagten zu 2. als einem der vertretungsberechtigten Gesellschafter der GbR genügt. Dass das Mietobjekt in der Folgezeit veräußert worden sei, ändere an der Verpflichtung der Beklagten zu 1. aus dem Mietvertrag nichts, weil der Anwendungsbereich der §§ 566 ff, 578 BGB nicht eröffnet sei; es habe nämlich noch kein Mietvertrag bestanden, und ein Optionsvertrag sei von den in Rede stehenden Bestimmungen nicht erfasst. Ein wirksamer Eintritt der Fa. ... pp. GmbH&Co.KG in die - dieser ggf. bekannt gemachte - Optionsvereinbarung, so durch formwirksame Übernahmeerklärung oder Zustimmung zur Übertragung des Mietvertragsangebotes seitens der Klägerin, sei ebenfalls nicht erfolgt. Der Fa. ... pp. sei die Optionsvereinbarung nicht bekannt gewesen. Da die Erfüllung der Pflichten aus dem Mietvertrag nicht das Eigentum an dem Mietobjekt voraussetze, habe sie den Mietvertrag auch noch nach Kenntnis von dem Eigentumswechsel wirksam annehmen können. Da die jetzige Eigentümerin nicht zu günstigeren Konditionen habe vermieten wollen und vergleichbare anmietbare Räume in der Umgebung des Mietobjekts nicht vorhanden seien, seien die Beklagten ihr zum Schadensersatz, und zwar die Gesellschafter neben der Beklagten zu 1. auch nach dem Ausscheiden aus der GbR (Beklagter zu 3.) bzw. nach Einritt in die GbR (Beklagte zu 4.), verpflichtet. Im Übrigen sei die mit Schriftsatz vom 6. August 2012 - von wem auch immer erklärte und nach § 174 BGB zurückzuweisende - ordentliche Kündigung mit Blick auf den Abschluss eines Zeitmietvertrages sowie der sich aus § 16 Ziffer 2. des Mietvertrages ergebenden wechselseitigen Verpflichtungen nicht möglich. Auf eine - wie hier vorliegende - Begründungsoption bzw. ein Angebot auf Abschluss eines inhaltlich vorformulierten Mietvertrages finde § 566 BGB keine bzw. nur dann Anwendung, wenn die Option - was hier nicht erfolgt sei - vor Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch ausgeübt worden sei.
Die Beklagten sind dem Klagebegehren vollumfänglich entgegen getreten. Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dass die Klage, soweit Feststellung begehrt werde, bereits unzulässig sei, weil es an einem erforderlichen Feststellungsinteresse fehle. Des Weiteren scheitere eine Inanspruchnahme der Beklagten zu 1. - der [ursprünglich in Anspruch genommenen] ... pp. GbR - daran, dass die Beklagte zu 1. nicht mehr existiere. Alleiniger Zweck der GbR sei die Verwaltung mehrerer in ihrem Eigentum stehenden Grundstücke gewesen. Da mit notariellem Kaufvertrag vom 10. Juli 2007 diese Grundstücke an die Fa. ... pp. GmbH&Co.KG verkauft worden seien und die Beklagte zu 1. im Grundbuch gelöscht worden sei, sei der Gesellschaftszweck weggefallen. Das Gesellschaftsvermögen sei unter Ausscheiden des Beklagten zu 3. aus der GbR zwischen den beiden alleinigen Gesellschaftern mit notariellem Vertrag vom 13. November 2009 aufgeteilt worden und somit nicht mehr vorhanden. Insoweit sei die Beklagte zu 4. auch nicht an die Stelle des ausgeschiedenen Beklagten zu 3. getreten. Vielmehr sei eine neue GbR - J. L. und A. H. GbR - gegründet worden. Im Übrigen sei sowohl aus Form- als auch aus materiell-rechtlichen Gründen das Optionsrecht nicht wirksam ausgeübt worden bzw. ein wirksamer Mietvertrag zwischen den Parteien nicht zustande gekommen (fehlender Zugang, keine wirksame Vertretung, fehlende Originalvollmacht) und folglich eine Haftung der Gesellschafter (auch der ausgeschiedenen bzw. neu eingetretenen) auch aus diesem Grund nicht gegeben. Jedenfalls sei mangels Wahrung der Schriftform der Mietvertrag ordentlich kündbar. Auf die in § 16 Ziffer 2 des Mietvertrages enthaltene Schriftformheilungsklausel könne sich die Klägerin nicht mit Erfolg berufen. Eine Nachhaftung des ausgeschiedenen Gesellschafters erstrecke sich zudem nicht auf Verpflichtungen aus der Ausübung einer Verlängerungsoption, und eine Haftung der neu eingetretenen Gesellschafterin für Altverbindlichkeiten komme (analog § 130 HGB) mangels Kenntnis nicht in Betracht.
Ausweislich des "Mietvertragsangebotes" vom 20. September 2005 habe die Erklärung über die Ausübung des Optionsrechts gegenüber dem "Vermieter", also ggf. auch gegenüber einem Rechtsnachfolger, erfolgen sollen. Insoweit finde § 566 BGB Anwendung, da es genüge, wenn die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag bereits wirksam angelegt seien. Dies sei vorliegend der Fall, weil durch die Einräumung einer Abschlussoption ein Anspruch auf die Vermieterleistung entstanden sei, welcher durch die spätere Erklärung des Mieters (Potestativbedingung) bedingt sei. Zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs an den Rechtsnachfolger am 30. August 2007 sei die Mietsache auch bereits der Klägerin überlassen gewesen und demnach die Publizität gewahrt. Zudem seien dem Rechtsnachfolger, der gemäß § 5 des Kaufvertrages sämtliche Verpflichtungen des Verkäufers übernommen habe, so dass die Mietvertragsoption im Wege der Schuldübernahme übergegangen sei, der Mitvertrag mit der Vormieterin und der 1. Nachtrag vom 1. August 2005 zum Mietvertrag vom 7. Februar 1997 bekannt gewesen. Insoweit habe durch den jeweiligen Rechtsnachfolger eine umfangreiche Objekt- und Wirtschaftlichkeitsprüfung stattgefunden, zu der sämtliche Objektunterlagen inklusive der Mietverträge vorgelegt worden seien. Demzufolge sei die Klägerin gehalten gewesen, das Optionsrecht gegenüber dem neuen Eigentümer auszuüben, und komme auch eine Haftung gemäß § 567a BGB nicht in Betracht. Im Übrigen habe die Klägerin weder einen ihr entstandenen Schaden dargelegt bzw. nachgewiesen noch ihrer Schadensminderungspflicht genüge getan.
Das Landgericht hat durch das angefochtene Urteil vom 26. August 2014, berichtigt durch Beschluss vom 5. November 2014, auf dessen tatsächliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, die Klage abgewiesen. Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dass die - nach zulässiger Rubrumsberichtigung, da die ... pp. GbR nach einem Gesellschafterwechsel identitätswahrend unter der J. L. und A. H. GbR fortgeführt worden sei - insgesamt zulässige Klage auch in Ansehung dessen, dass von dem Zustandekommen eines wirksamen Mietvertrages mit der Beklagten zu 1. infolge der von der Klägerin erklärten Annahmeerklärung auszugehen sei, mangels Pflichtverletzung der Beklagten zu 1. nicht begründet sei. Denn deren Pflichten seien gemäß §§ 566 Abs. 1, 567b BGB auf die Zweiterwerberin (Fa. Alpha German Property Income Trust SPV 15 Ltd.) übergegangen. Die Rechtsstellung und Schutzwürdigkeit der Klägerin sei nicht anders zu beurteilen wie die eines Mieters im Falle des Abschlusses eines Mietvertrages unter einer aufschiebenden Bedingung, die zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs noch nicht eingetreten sei; auf diesen Fall finde § 566 BGB Anwendung. Auch die Publizitätsfunktion sei gewahrt, weil der Klägerin die Mieträume bereits durch die Begründung des Untermietverhältnisses überlassen gewesen seien und der Vermieter einer über die Dauer des Hauptmietvertrages hinausgehenden Nutzung - auch in Form eines bindenden Vertragsangebotes auf Abschluss eines sich an den Hauptmietvertrag anschließenden Mietvertrages - zugestimmt habe. Eine Haftung gemäß § 567b S. 2 BGB komme ebenfalls nicht in Betracht, weil die Klägerin mit der Zweiterwerberin einen Mietvertrag abgeschlossen habe. Mangels Haftung der Beklagten zu 1. scheide eine Haftung der Beklagten zu 2., 3. und 4. ebenfalls aus.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie ihr erstinstanzliches Klagebegehr weiterverfolgt. Sie rügt, dass die Rechtsauffassung des Landgerichts zur Anwendbarkeit des § 566 Abs. 1 BGB auf die vorliegende Fallkonstellation unzutreffend sei. Auch habe der Abschluss des Mietvertrages mit der Zweiterwerberin die Haftung der Beklagten aus § 567b S. 2 BGB nicht entfallen lassen, weil sie sich notgedrungen auf deren Konditionen zwecks Sicherung des Standortes habe einlassen müssen.
Die Klägerin beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Saarbrücken vom 26. August 2014 - 6 O 201/12 -
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 12.000 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 8%-Punkten über dem Basiszinssatz
- aus 4.000 EUR seit dem 6. Februar 2013,
- aus weiteren 4.000 EUR seit dem 6. März 2013 sowie
- aus weiteren 4.000 EUR seit dem 5. April 2013 zu zahlen,
2. festzustellen, dass die Beklagten - die Beklagten zu 2. bis 4. als Gesamtschuldner, ihr sämtlichen zukünftigen Schaden zu ersetzen haben, den sie bis zum 15. Juli 2017 dadurch erleidet, dass sie die auf dem Anwesen ... pp. gelegenen Mieträume und Flächen (814 m2 Verkaufsfläche im EG, 293 m2 Nebenräume im EG sowie 70 Stück Kundenparkplätze) ab dem 1. Februar 2013 nicht zu den in dem Mietvertrag vom 20. September 2005/26. Januar 2012 vereinbarten Konditionen nutzen kann,
3. festzustellen, dass die Beklagten zu 1., 2. und 4. - die Beklagten zu 2. und 4. als Gesamtschuldner, ihr sämtlichen zukünftigen Schaden zu ersetzen haben, den sie ab dem 16. Juli 2017 dadurch erleidet, dass sie die auf dem Anwesen ... pp. gelegenen Mieträume und Flächen (814 m2 Verkaufsfläche im EG, 293 m2 Nebenräume im EG sowie 70 Stück Kundenparkplätze) ab dem 1. Februar 2013 nicht zu den in dem Mietvertrag vom 20. September 2005/26. Januar 2012 vereinbarten Konditionen nutzen kann.
Die Beklagten zu 1. bis 4. beantragen
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens zum Anwendungsbereich des § 566 Abs. 1 BGB sowie einer Haftung nach § 567b S. 2 BGB. Im Übrigen wird ausgeführt, dass die Voraussetzungen für eine Nachhaftung des Beklagten zu 3. auch deshalb nicht vorlägen, weil - der Argumentation der Klägerin folgend - das Vertragsverhältnis, aus welchem eine Nachhaftung resultieren solle, zum Zeitpunkt seines Ausscheidens aus der Gesellschaft noch nicht begründet gewesen sei.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 25. November 2015 Bezug genommen.
II.
Die Berufung der Klägerin ist statthaft und im Übrigen zulässig (§§ 511, 517, 519, 520 ZPO). Im Ergebnis hat das Rechtsmittel keinen Erfolg.
1.
Das Landgericht, das die Klage gemäß den zuletzt gestellten Klageanträgen insgesamt für zulässig hält, was im Ergebnis keinen durchgreifenden Bedenken unterliegt (siehe hierzu auch Zöller/Greger, ZPO, 30. Aufl., § 263, Rdnr. 15), zumal auch ein gewillkürter Parteiwechsel - statt der bloßen Berichtigung einer unrichtigen Parteibezeichnung - als sachdienlich zu erachten wäre, sieht die Voraussetzungen für eine Inanspruchnahme der Beklagten zu 1. als Rechtsnachfolgerin der ... pp. GbR wegen eines von der Klägerin dieser gegenüber auf der Grundlage der am 20. September 2005 geschlossenen "Optionsvereinbarung zum Abschluss eines Mietvertrages" ausgeübten Optionsrechts sowie eines nach Maßgabe dessen wirksam zustande gekommenen Mietvertrages gemäß Annahmeerklärung der Klägerin vom 26. Januar 2012 für gegeben. Diese Feststellungen werden von keiner der Parteien im Berufungsverfahren angegriffen und unterliegen demnach nicht der Überprüfung durch den Senat.
2.
Zur Überprüfung des Senats wurde die Frage gestellt, ob - wie das Landgericht meint - § 566 BGB Anwendung findet mit der Folge, dass die Beklagte zu 1. - und deshalb auch die Beklagten zu 2. bis 4. - der Klägerin nicht auf Schadensersatz haften. Der Senat tritt dieser Ansicht des Landgerichts bei.
a.
Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber, wenn der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird, anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wobei die sich aus § 566 Abs. 1 BGB (und § 567a BGB) ergebenden Rechtsfolgen im Falle einer Weiterveräußerung jeden nachfolgenden Erwerber treffen, § 567b BGB. Gemäß § 578 Abs. 1 BGB ist eine entsprechende Anwendung des § 566 BGB auf Mietverhältnisse über Grundstücke vorgeschrieben, gemäß § 578 Abs. 2 BGB dessen entsprechende Anwendung auf Räume, die keine Wohnräume sind. Das bedeutet, dass die Vorschrift für die gesamte Raum- und Grundstücksmiete gilt, also insbesondere für die neben der Wohnraummiete praktisch besonders wichtige Gewerbemiete von Räumen und Grundstücken (Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 566, Rdnr. 19, m.w.N.).
aa.
Voraussetzung für den Eintritt des Erwerbers in das bestehende Vertragsverhältnis ist, dass Vermieter und Veräußerer identisch sind. Ist - wie hier - das vermietete Grundstück mehrfach mit Zwischeneintragung veräußert worden, muss die Identität bei jedem Vorgang gewahrt sein.
Steht ein Grundstück im Eigentum mehrerer Personen, die in einer Gesellschaft oder einer Gemeinschaft verbunden sind, ist die Identität zudem nur dann gewahrt, wenn alle Eigentümer Vermieter sind (statt aller: BGH, Urt. v. 20.1.2010, VIII ZR 84/09, MDR 2010, 739; Streyl in: Schmidt-Futterer, aaO., § 566, Rz. 64 ff, m.w.N.; Blank in: Blank/Börstinghaus, Mietrecht, 4. Aufl., § 566, Rz. 36 ff, m.w.N.). Dies ist vorliegend der Fall. Denn Vermieter und veräußernder Eigentümer in der Kette der Übertragungen, die letztlich zum Eigentumserwerb der jetzigen Eigentümerin als Zweiterwerberin geführt hat, war die ... pp. GbR als Rechtsvorgängerin der jetzigen Beklagten zu 1. In dem der mit "Mietervertragsangebot" überschriebenen Vereinbarung vom 20. September 2005 beigefügten Mietvertrag vom 20. September 2005 ist als Vermieter genannt J. L. mit der USt.-ID-Nummer DE XXXXXXXXXX, die, wie sich der Vereinbarung vom 20. September 2005 entnehmen lässt, identisch ist mit der dort genannten Umsatzsteueridentifikationsnummer der ... pp. GbR. Ferner haben sowohl der Gesellschafter J. L. als auch der Gesellschafter F. L. jede Seite des Mietvertrages unterzeichnet und haben beide die abschließende Unterschrift unter der Rubrik "Vermieter -J. L. -" gesetzt. Dass nicht die ... pp. GbR im Mietvertragsrubrum bzw. der Unterschriftenzeile genannt sind, ist unschädlich. Dies ist, wie in der mündlichen Verhandlung erörtert, für die Wahrung der Identität nicht zwingend erforderlich. Nach der gebotenen Auslegung der Vertragserklärungen im Mietvertrag unterliegt es bei verständiger Würdigung und natürlicher Betrachtungsweise keinem vernünftigen Zweifel, dass die ... pp. GbR, die unzweifelhaft das Vertragsangebot vom selben Tag abgegeben hat, Vermieter sein sollte bzw. ist. Im Übrigen ist jedenfalls nach § 566 BGB analog das Identitätserfordernis gewahrt. Nach der maßgeblich in der Literatur vertretenen Auffassung ist eine analoge Anwendung des § 566 BGB dann gerechtfertigt, wenn ein Dritter, so beispielsweise der Hausverwalter, Treuhänder oder eine Gesellschaft, deren Gesellschaftern das Grundstück gehört, zwar im eigenen Namen, aber doch letztlich für den Eigentümer gehandelt hat, ebenso bei einer Vermietung durch einen von mehreren Miteigentümern oder einen von mehreren Gesellschaftern einer Eigentümergesellschaft oder bei einer Vermietung durch mehrere Personen, die aber nicht alle Eigentümer sind (vgl. Streyl in: Schmidt-Futterer, aaO., Rz. 67 ff/69, m.z.w.N.; Emmerich in: Staudinger, BGB - Neubearbeitung 2014, § 566, Rz. 21 ff). Gerade in dem Fall, dass nur durch einen (oder mehrere) von mehreren Miteigentümern oder nur durch einen (oder mehrere) von mehreren Gesellschaftern einer Eigentümergesellschaft vermietet wird, ist eine analoge Anwendung des § 566 BGB geboten, weil das Handeln der Miteigentümer bzw. Mitgesellschafter nach Lage der Dinge von der Ermächtigung bzw. Genehmigung oder Zustimmung der übrigen Eigentümer/Gesellschafter gedeckt ist (Streyl in: Schmidt-Futterer, aaO. sowie Rdnr. 72, m.w.N.; Emmerich in: Staudinger, aaO., m.w.N.; siehe auch Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO., § 566, Rz. 38 ff, m.w.N.; Häublein in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl., § 566, Rdnr. 21, m.w.N.; OLG Karlsruhe, NJW 1981, 1278 [OLG Karlsruhe 10.02.1981 - 3 RE-Miet 1/81]; Senat, Urteil vom 15. Mai 2013 - 2 U 7/13 -, MDR 2013, 962 = ZMR 2014, 35, m.w.N.; siehe im Übrigen auch BGH, Urteil vom 05. November 2003 - XII ZR 134/02 -, ZMR 2004, 106, wonach bei einer GbR die Schriftform gewahrt ist, wenn entweder alle Gesellschafter der GbR mit unterzeichnen oder aber die Unterschrift des einen Gesellschafters mit einem die Vertretung der anderen Gesellschafter ausweisenden Zusatz versehen wird; OLG Dresden, MDR 2006, 1220 [OLG Dresden 24.01.2006 - 5 U 1744/05]). In Anlehnung an diese Auffassung ist die veräußernde Eigentümergesellschaft, vertreten durch sämtliche den Mietvertrag unterzeichnenden Gesellschafter, "erst recht" wirksam Mietvertragspartei geworden. Auch von daher ist die Identität von Veräußerer und Vermieter unzweifelhaft gewahrt.
bb.
Die Voraussetzungen für einen Vertragsübergang sind auch im Übrigen erfüllt. Der Vertragsübergang auf den Erwerber setzt voraus, dass der Mietvertrag zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs wirksam besteht. Das bedeutet allerdings nicht, dass die vertragliche Mietzeit schon begonnen haben muss; entscheidend ist vielmehr, dass die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag bereits wirksam angelegt waren. So reicht es aus, wenn der Vertrag bindend geschlossen wurde, die vertraglich vereinbarte Mietzeit aber erst nach Eigentumsübergang beginnt und die Mietsache dem Mieter schon vorher übergeben worden war (BGH, Urteil vom 30. Juni 1964 - V ZR 7/63 -, NJW 1964, 1851). Ist ein Mietvertrag schwebend unwirksam geschlossen worden und wird er vor dem Eigentumsübergang genehmigt, liegt bei Eigentumsübergang ebenfalls ein wirksamer Mietvertrag vor; nicht hingegen, wenn die Genehmigung erst nach Eigentumsübergang erteilt wird. Anders kann dies dann sein, wenn - bei überlassener Mietsache - für die Genehmigung in dem Vertrag eine Frist vereinbart wurde und die Frist nach Eigentumsübergang abläuft (Streyl, aaO., Rdnr. 49, m.w.N.). Ähnlich ist es, wenn der Mietvertrag unter einer zur Zeit des Eigentumserwerbs noch nicht eingetretenen aufschiebenden Bedingung geschlossen wurde; auch dann tritt der Erwerber in das unter der aufschiebenden Bedingung abgeschlossene Rechtsgeschäft ein, weil die daraus resultierenden Rechte und Pflichten beim Eigentumsübergang schon begründet waren (BGH, Beschluss vom 4. Oktober 1995 - XII ZR 41/94 -, WM 1995, 2115). Mietvorverträge binden den Erwerber nicht, weil ein Mietvorvertrag noch kein wirksamer Mietvertrag ist (statt aller: Emmerich in: Staudinger, aaO., § 566, Rdnr. 51a, m.w.N.). Ebenso bindet ihn nicht die Vereinbarung eines Untermieters mit dem Veräußerer, bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses in dieses zu denselben Bedingungen eintreten zu können; das ist kein Mietvertrag (Streyl, aaO., Rdnr. 49, m.w.N.; Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO., § 566, Rdnr. 8, m.w.N.).
Im Streitfall haben die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1., die ... pp. GbR, als "Vermieter", und die Rechtsvorgängerin der Klägerin als "Mieter" am 20. September 2005 eine mit "Mietvertragsangebot" überschriebene und im Vertrag als "Optionsvereinbarung zum Abschluss eines Mietvertrages" bezeichnete Vereinbarung geschlossen, derzufolge der Vermieter dem Mieter ein unwiderrufliches, bis zum 31. Juli 2012 befristetes Angebot auf Abschluss eines Mietvertrages über die dem Mieter bereits im Wege des mit der ... pp. Handelsgesellschaft Südwest mbH (Hauptmieterin) am 20. September 2005 bis zum 31. Dezember 2010 befristet abgeschlossenen (mit der Möglichkeit der Verlängerung bis zum 31. Januar 2013) Untermietvertrages überlassenen Mietflächen unterbreitete, und zwar mit Wirkung ab Beendigung des laufenden Mietvertrages zwischen dem Vermieter und der Hauptmieterin, spätestens mit Wirkung ab dem 1. Februar 2013 "zu den Bedingungen des nachfolgenden Mietvertrages, der bereits heute einseitig vom Vermieter unterschrieben wird", das der Mieter bis spätestens zum 31. Juli 2012 durch Übermittlung eines gegengezeichneten Exemplars des Mietvertrages anzunehmen berechtigt war. Dieser Vereinbarung war beigefügt ein vollständig ausformulierter und von dem Vermieter unter dem 20. September 2005 unterschriebener Mietvertrag nebst beigeheftetem Übersichtsplan und Grundrissplan.
Mit dieser Vereinbarung, die einer Auslegung (§§ 133, 157 BGB) zugänglich ist, haben die Vertragsschließenden dem Mieter eine - wovon auch das Landgericht im Ergebnis zutreffend ausgeht - sog. Begründungsoption eingeräumt.
Das Optionsrecht ist gesetzlich nicht geregelt. Allgemein wird unter der Option das in der Regel einem Vertragspartner eingeräumte Gestaltungsrecht verstanden, durch einseitige Erklärung einen inhaltlich feststehenden oder zumindest nach vereinbarten Bedingungen inhaltlich festzulegenden Mietvertrag zu begründen oder um eine ausbedungene Frist oder auf unbestimmte Zeit zu verlängern. Die ausgeübte Begründungsoption lässt ein verabredetes Mietverhältnis erstmalig entstehen und setzt dieses in Kraft, die ausgeübte Verlängerungsoption erweitert ein bestehendes Mietverhältnis über den zeitlichen Ablauf hinaus, um die in der Optionsklausel vereinbarte Frist oder auf unbestimmte Zeit. Beiden Optionen ist gemeinsam, dass die Ausübung des Rechtes in der freien Entschließung des Optionsberechtigten liegt (BGH, Urteil vom 19. März 1969 - VIII ZR 66/67 -, BGHZ 52, 25; Dettmann in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kapitel II, Rdnr. 416 ff; Häublein aaO., § 535, Rdnr. 24, m.w.N.; Lützenkirchen in: Erman, BGB, 14. Aufl., Vorbem., Rdnr. 64; Kammergericht, KGR Berlin 2004, 284). Die (Begründungs-)Option zeichnet sich zudem dadurch aus, dass sie keine gegenseitigen, ggf. auch einklagbaren Ansprüche auf Abschluss eines Mietvertrages einräumt, weil der Optionsbegünstigte in seiner endgültigen Entschließung frei bleiben will, auch wenn sich die andere Partei in Bezug auf eine Vermietung bereits jetzt vertraglich bindet. Der Mietvertrag kommt erst durch die im Belieben der begünstigten Partei auszuübende Option zustande (Dettmann, aaO., Rdnr. 419, m.w.N.).
Im Gegensatz dazu ist unter einem Mietvorvertrag ein schuldrechtlicher Vertrag zu verstehen, durch den sich die Vertragsschließenden dazu verpflichten, einen Hauptvertrag (Mietvertrag) abzuschließen. Mit Abschluss des Vorvertrages entsteht die Verpflichtung, alsbald nach Fortfall der noch bestehenden Hindernisse den darin weitgehend festgelegten Hauptvertrag abzuschließen; der Vorvertrag begründet einen Abschlusszwang auf vertraglicher Grundlage für beide Seiten (BGH, aaO.; Häublein, aaO., Rdnr. 15 ff, m.w.N.; Ehlert in: Beck'scher Online-Kommentar BGB, Stand 01.05.2014, § 535, Rdnr. 5 ff, m.w.N.).
In Abgrenzung hierzu stehen Verträge, die unter einer aufschiebenden Bedingung abgeschlossen werden (§ 158 BGB). Gegenstand der Bedingung kann ein zukünftiges Ereignis jeder Art sein, auch die Handlung eines Dritten, ebenso das freie Belieben einer Partei, sog. Potestativbedingung (BGH, Urteil vom 28. Juni 1996, - V ZR 136/95 -, NJW-RR 1996, 1167 [BGH 28.06.1996 - V ZR 136/95]). Das bedingte Rechtsgeschäft ist tatbestandlich vollendet und voll gültig; eine Partei bindet sich endgültig, die andere Partei legt sich bereits auf den Inhalt des möglichen Vertrages fest (BGH, aaO., m.w.N.), nur seine Rechtswirkungen sind bis zum Eintritt der Bedingung in der Schwebe. Die Rechtsstellung des bedingt Berechtigten wird als Anwartschaftsrecht bezeichnet (Palandt/Ellenberger, BGB, 74. Aufl., Einf v § 158, Rdnr. 8, m.w.N.; Westermann in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl., § 158, Rdnr. 8, m.w.N.).
Bindet sich hingegen nur eine Partei, während die Gegenpartei ihre Entscheidung vorbehält, liegt in der Regel ein Vertragsangebot mit verlängerter Bindungswirkung - Option - und nicht ein bedingter Vertrag vor (Ellenberger, aaO., Rdnr. 10, m.w.N.; siehe zum Ganzen auch Armbrüster in: Erman, BGB, 14. Aufl., Vorbem. § 158, Rdnr. 14 ff; Westermann, aaO., Rdnr. 60, m.w.N.; Stellmann in: Lindner-Figura/Opreé/Stellmann, Geschäftsraummiete, 3. Aufl., Kap. 3, Rdnr. 72 ff, m.w.N.; OLG Hamm, Urteil vom 24. Mai 2013 - 30 U 4/11 -, juris, m.w.N.).
Nach Maßgabe dessen unterliegt es keinem Zweifel, dass die Vertragsschließenden zu Gunsten des Mieters jedenfalls eine Begründungsoption vereinbart haben. Hierfür spricht nicht nur der in der Vereinbarung vom 20. September 2005 als "Optionsvereinbarung zum Abschluss eines Mietvertrages" niedergelegte Vertragszweck, sondern auch der Umstand, dass der Vermieter ein Vertragsangebot mit verlängerter Bindungswirkung abgegeben hat, der zu schließende Vertrag bei Abschluss der Vereinbarung bereits ausformuliert vorgelegen hat und vom Vermieter unterzeichnet war, und es in das Belieben des Mieters gestellt worden war, die Annahmeerklärung innerhalb einer bestimmten Frist abzugeben. Damit sind alle tatbestandlichen Voraussetzungen einer Option erfüllt. Dass bei der gegebenen Sachlage bereits ein Mietvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen wurde, wie der Beklagte zu 3. meint, erscheint eher zweifelhaft, kann aber letztlich unentschieden bleiben.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, von der abzuweichen für den Senat keine Veranlassung besteht, tritt der Erwerber, wenn der Mietvertrag unter einer zur Zeit des Eigentumserwerbs noch nicht eingetretenen aufschiebenden Bedingung abgeschlossen worden ist, in das unter der aufschiebenden Bedingung abgeschlossene Rechtsgeschäft ein (Beschluss vom 4. Oktober 1995 - XII ZR 41/94 -, WM 1995, 2115, unter Hinweis auf BGH, Urteil vom 15. November 1965 - VIII ZR 288/63 -, MDR 1966, 229 [zu §§ 578, 571 BGB a.F. für die Ausübung eines Gestaltungsrechts bei bereits bestehendem Mietverhältnis], u.a.). Ausgehend vom Schutzzweck der Norm des § 566 BGB besteht keine Veranlassung, den Optionsbegünstigten schlechter zu stellen als den Mieter eines unter einer aufschiebenden Bedingung (Potestativbedingung) abgeschlossenen Mietvertrages.
Zwar ist nicht zu verkennen, dass im Falle eines unter einer aufschiebenden Bedingung abgeschlossenen Vertrages das bedingte Rechtsgeschäft tatbestandlich bereits vollendet und gültig ist, wohingegen im Falle einer wie hier in Rede stehenden Optionsvereinbarung lediglich der Vermieter eine bindende Erklärung (Angebot) abgegeben hat, die Erklärung des Mieters (Annahme) hingegen noch aussteht.
Indes ist die Interessenlage für die Beteiligten die gleiche. Sowohl in dem einen wie in dem anderen Fall ist der Vermieter an seine Erklärung gebunden und hängt es allein vom Willen des Mieters ab, ob der Mietvertrag zustande kommen bzw. Rechtswirkungen entfalten wird. Allein der Mieter hat es in der Hand, das Mietvertragsverhältnis mit Leben zu füllen. Warum bei dieser Sachlage der Erwerber, der wegen der Wahrung der Publizitätsfunktion um die Überlassung der Mieträume an den Dritten weiß, nicht in die Rechtsstellung des bereits gebundenen Veräußerers treten soll, wenn - wie hier - der optionsbegünstigte "Mieter" bereits im Besitz der Mieträume ist, worauf im Folgenden noch einzugehen sein wird, erschließt sich nicht.
Um mit den Worten des Bundesgerichtshofes im Urteil vom 2. Dezember 1970 - VIII ZR 77/69 - (BGHZ 55, 71), zu sprechen, der die Frage der Bindung eines Erwerbers an ein zwischen Verpächter und Pächter geschlossenes Vorpachtrecht zu entscheiden hatte, handelt es sich auch insoweit um einen rein rechtstechnischen Unterschied, der bei der Beantwortung der Frage der Anwendbarkeit des § 566 BGB im Streitfall hinter der Erwägung zurückzutreten hat, dass dem Untermieter, der den Untermietvertrag mit dem Hauptmieter am selben Tag wie die Optionsvereinbarung mit dem Vermieter geschlossen hat, für den Fall der Ausübung der Option der Fortgebrauch der Mietsache gesichert werden soll.
In diesem Zusammenhang führt der Hinweis darauf, dass § 566 BGB keine Anwendung auf Vorverträge findet, obwohl sich die Vertragspartner durch den Abschluss eines Vorvertrages binden, einen Mietvertrag abzuschließen, zu keinem anderen Ergebnis. Denn in Bezug auf den Mietvertrag sind hier - im Gegensatz zur Begründungsoption - noch von keinem der Vertragsschließenden bindende Erklärungen - weder ein Angebot noch eine Annahme - abgegeben worden. Eine vergleichbare Rechts- und Interessenlage, die es dem Mieter ermöglicht, durch die einseitige Ausübung des Gestaltungsrechts das Zustandekommen des Vertrages zu bewirken, liegt demnach nicht vor. Ebenso wenig vermag der Hinweis auf § 567a BGB, der dem § 578 BGB a.F. nachgebildet ist und lediglich Regelungen für den Fall enthält, dass dem Mieter vor Eigentumsübergang die Mieträume noch nicht überlassen worden sind, mit Blick auf Sinn und Zweck der Vorschrift zu einer anderen Sicht zu führen (siehe hierzu Blank, aaO., § 567a, Rdnr. 1; Herrmann in: Beck'scher Online-Kommentar BGB, Stand: 01.05.2015, § 567a, Rdnr. 1; Streyl, aaO., § 567a, Rdnr. 1, 2; Häublein, aaO., § 567a, Rdnr. 1 und § 566, Rdnr. 2, - j.m.w.N.). In diesem Zusammenhang ist bedeutsam, dass nicht der Mietvertrag als solcher, sondern (erst) der (berechtigte) Besitz des Mieters den Anknüpfungspunkt für den Mieterschutz bildet, und dem Informationsinteresse des neuen Vermieters dient (arg. § 550 BGB).
Der Einbeziehung der Begründungsoption in den Anwendungsbereich des § 566 BGB steht auch nicht entgegen, dass die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes - und auch schon die des Reichsgerichts - gegenüber einer analogen Anwendung des § 566 BGB restriktiv ist und sie bisher nur in wenigen Fällen zugelassen wurde (vgl. BGH, Urteil vom 09. Juli 2008 - VIII ZR 280/07 -, NJW 2008, 2773; BGH, Urteil vom 18. Februar 1998 - XII ZR 39/96 -, BGHZ 138, 82; siehe auch RGZ 103, 167), wobei der Bundesgerichtshof zu diesen Analogien betont, dass hier die Ähnlichkeit mit der in § 566 BGB vorausgesetzten Änderung der dinglichen Rechtszuständigkeit in ähnlicher Weise auf der Hand liege wie bei §§ 1056, 2135 BGB, §§ 11, 30 ErbbauRG, § 37 Abs. 2 WEG, § 57 ZVG. Bei der Frage der Zulässigkeit der Analogie ist in Anlehnung dessen danach zu unterscheiden, ob es um eine entsprechende Anwendung des § 566 BGB auf andere Schuldvertragstypen bzw. andere Gebrauchsüberlassungstatbestände als Miete und Pacht geht oder um eine Erweiterung des Veräußerungsbegriffs, also um die Eigentumserwerbstatbestände, ggf. um Erweiterungen sonstiger Tatbestandsmerkmale. Ersteres ist restriktiv zu handhaben, letzteres erlaubt an Sinn und Zweck des § 566 BGB ausgerichtete Analogien (Streyl, aaO., § 566, Rdnr. 35, 36, 39 ff, m.w.N.). Da es im Streitfall nicht um eine Anwendung der Norm auf andere Schuldvertragstypen, noch nicht einmal um eine Erweiterung der Eigentumserwerbstatbestände geht, sondern darum, ob nach Sinn und Zweck eine Einbeziehung der Begründungsoption in den Anwendungsbereich der Norm geboten ist, ist eine Anwendung des Regelungsbereichs des § 566 BGB auch insoweit nicht ausgeschlossen.
Da nach den unangefochten gebliebenen und zu keinen Bedenken Anlass bietenden Feststellungen des Landgerichts die Mietsache der Klägerin zum Zeitpunkt des Übergangs des Eigentums auf den (Erst-)Erwerber bereits als Untermieterin überlassen und damit der Publizitätsfunktion Genüge getan worden war, weil der Überlassung der Mietsache durch einen Dritten gleichsteht, wenn sie mit Zustimmung des Vermieters erfolgt, also auch dann, wenn Eigentümer, Haupt- und Untermieter die Fortsetzung der Nutzung durch den Untermieter vereinbaren, sobald das Hauptmietverhältnis endet (statt aller: Häublein, aaO., § 566, Rdnr. 14, m.w.N.), was im Falle der Anwendung des § 566 BGB auf die Begründungsoption nach dem Schutzzweck und der Interessenlage gleichermaßen Geltung beanspruchen muss, wenn dem Untermieter ein Optionsrecht eingeräumt worden ist, sind die Voraussetzungen des § 566 Abs. 1 BGB insgesamt erfüllt.
Hieraus folgt, dass die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag vom 20. September 2005/26. Januar 2012 auf die Zweiterwerberin (Fa. ... pp.) übergegangen sind (§§ 566 Abs. 1, 567b BGB), so dass die Beklagte zu 1. hiernach weder auf Erfüllung des Mietvertrages noch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung (§§ 280, 281 BGB) haftet.
3.
Eine Haftung der Beklagten zu 1. ist auch nicht aus anderen Gründen gegeben.
Soweit wegen des Eintritts des (Zweit-)Erwerbers in die zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1. (bzw. deren Rechtsvorgängern) geschlossene Mietoptionsvereinbarung der Vermieter gemäß §§ 567b, 566 Abs. 2 S. 1 BGB wie ein selbstschuldnerischer Bürge dafür einzustehen hat, dass der Erwerber seine vertraglichen Pflichten erfüllt, andernfalls er dem Mieter auf Schadensersatz haftet (§§ 280, 283, 326 BGB), sind die Voraussetzungen einer Haftung der Beklagten zu 1. nach dieser Vorschrift nicht erfüllt. Die Vorschrift setzt voraus, dass der Mieter gegenüber dem Erwerber einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung von Vertragspflichten hat (Blank, aaO., § 566, Rdnr. 94, m.w.N.). Dies gilt auch für die Erfüllung der Gebrauchsüberlassungspflicht (hier nach Ausübung der Option), die der Mieter von dem bisherigen Vermieter nicht mehr verlangen kann (Palandt/Weidenkaff, BGB, 74. Aufl., § 566, Rdnr. 20; Landwehr in: Bub/Treier, aaO., Kapitel II, Rdnr. 2693; Tischler in: Linder-Figura/Opreé/Stallmann, aaO., Kap. II, Rdnr. 150).
a.
Auf der Grundlage des sich im Berufungsrechtszug darbietenden Sach- und Streitstandes kann jedoch nicht festgestellt werden, dass die Zweiterwerberin ihr obliegende Pflichten verletzt hat. Dass die Klägerin gegenüber der Zweiterwerberin, von der sie ebenso wie von einer Veräußerung des Mietobjekts in Folge des Schreibens des Beklagten zu 2. vom 5. März 2012, worauf im Folgenden noch eingegangen wird, Kenntnis hatte, das Optionsrecht ausgeübt hätte, um den Mietvertrag in Vollzug zu setzen, kann nicht festgestellt werden. Dies ist weder von der Klägerin vorgetragen noch aus den Akten ersichtlich und kann insbesondere nicht der Aussage des vom Landgericht vernommenen Zeugen L. entnommen werden. Allein der Hinweis der Zweiterwerberin in der E-Mail vom 28. November 2011, dass nach anwaltlicher Prüfung das Mietangebot des Voreigentümers für sie nicht bindend sei, ließ die Verpflichtung zur Ausübung des Gestaltungsrechts dieser gegenüber nicht entfallen. Ebenso wenig genügte hierfür eine, wie im Schriftsatz vom 31. Oktober 2012 thematisiert, "ablehnende Haltung" der Zweiterwerberin gegenüber dem Mietvertragsangebot des Veräußerers vom 20. September 2005.
b.
Im Übrigen ist die Beklagte zu 1. auch insoweit von ihrer Haftung frei geworden. Der Vermieter kann sich - in Grenzen - von seiner bürgengleichen Haftung befreien, indem er dem Mieter gemäß § 566 Abs. 2 S. 2 BGB Mitteilung von dem Eigentumsübergang macht. Eine besondere Form ist für diese Mitteilung, die eine rechtsgeschäftliche Handlung ist und in der auf die mit dem Eigentumsübergang verbundenen Konsequenzen nicht hingewiesen werden muss, nicht vorgesehen. Sie muss nur durch den Veräußerer oder in dessen Vollmacht (etwa durch den Rechtsanwalt des Veräußerers oder durch den Erwerber) nach dem Eigentumsübergang erklärt werden; eine Mitteilung des Erwerbers ohne Vollmacht des Veräußerers, eine Mitteilung vor Eigentumsübergang oder eine sonstige Kenntniserlangung des Mieters reichen nicht aus (Streyl, aaO., § 566, Rdnr. 148, m.w.N.). Indes genügt die Mitteilung, dass das Grundstück verkauft worden ist (BGH, Urteil vom 18. Januar 1966 - V ZR 113/63 -, BGHZ 45, 11). Nach Maßgabe dessen hat die Klägerin vor Ablauf der in der Vereinbarung vom 20. September 2005 vereinbarten Frist für die Ausübung des Optionsrechts von dem Eigentumsübergang durch das Schreiben des Beklagten zu 2. - des Gesellschafters der Beklagten zu 1. - vom 5. März 2012 Kenntnis erlangt, in dem dieser unter Zurückreichung der (nach Ausübung des Optionsrechts gegenüber der Beklagten zu 1.) überreichten Verträge darauf hingewiesen hat, dass Erklärungen nur gegenüber dem Eigentümer des Grundstücks getätigt werden könnten und das in Rede stehende Grundstück von der ... pp. GbR im Juli 2007 verkauft worden sei. Da die Klägerin nicht die hieraus notwendigen Konsequenzen gezogen und - gemäß dem Sinn und Zweck der Norm, den Mieter (hier die Klägerin) vor einem möglicherweise nicht solventen neuen Vermieter zu schützen - nicht von der Eingehung eines Mietverhältnis mit der Zweiterwerberin Abstand genommen, sondern mit dieser einen neuen Mietvertrag geschlossen hat, ist die Beklagte zu 1. - wie auch vom Landgericht zu Recht erkannt - jedenfalls von ihrer Haftung befreit worden. Dem Abschluss eines Mietvertrages mit der Zweiterwerberin kann ebenso wie bei der Ausübung einer vertraglichen Verlängerungsoption oder Vertragsverlängerung auf Grund Verlängerungsklausel hinlänglich entnommen werden, dass der Mieter mit dem Veräußerer als neuem Vertragspartner einverstanden ist (Lützenkirchen, aaO., § 566, Rdnr. 169; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., A XV, Rdnr. 1422, m.w.N.; Streyl, aaO., Rdnr. 149; Emmerich, aaO., Rdnr. 62). In diesen Fällen erfordert der Schutz des Mieters keine Forthaftung des Vermieters und kommt eine solche auch nicht für einen bestimmten Zeitraum - entsprechend § 566 Abs. 2 S. 2 BGB "zum nächst möglichen Kündigungstermin" - in Betracht.
4.
Mangels einer Haftung der Beklagten zu 1. kommt eine - notwendigerweise akzessorische - Haftung der Beklagten zu 2. bis 4. als Gesellschafter unabhängig davon, ob sie ausgeschieden (Beklagter zu 3.) bzw. neu eingetreten sind (Beklagte zu 4.), ebenfalls nicht in Betracht.
Nach Maßgabe dessen unterliegt das Rechtsmittel insgesamt der Zurückweisung.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO zugelassen. Die Rechtsfrage, ob die Begründungsoption in den Anwendungsbereich des § 566 BGB einzubeziehen ist, hat grundsätzliche Bedeutung und ist höchstrichterlich bislang nicht entschieden.
