14.02.2018 · IWW-Abrufnummer 199590
Oberlandesgericht Dresden: Urteil vom 01.06.2017 – 5 U 477/17
Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -hindernisse können zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB führen, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufheben oder mindern. Dies gilt allerdings nur dann, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben.
Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden. Diese Voraussetzung ist regelmäßig nur dann erfüllt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjektes durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot bereits untersagt hat; allerdings kann ein möglicher Sachmangel im Einzelfall auch darin gesehen werden, dass eine lang währende Unsicherheit über die Zulässigkeit der behördlichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirkt, das Grundstück nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können (Anschluss BGH, Urteil vom 20.11.2013, XII ZR 77/12; NZM 2014, 165; Urteil vom 02.11.2016, XII ZR 153/15, NJW 2017, 1104; Günter NZM 2016, 569).
In dem Rechtsstreit
B. P.
- Klägerin und Berufungsbeklagte -
Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte G......
gegen
S. K.
- Beklagter und Berufungskläger -
Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwältin I......
wegen Forderung
hat der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden durch
Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Dr. K.,
Richter am Oberlandesgericht A. und
Richter am Oberlandesgericht K.
ohne mündliche Verhandlung am 01.06.2017
beschlossen:
Tenor:
1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Chemnitz, 1. Zivilkammer, vom 17.02.2017 (1 O 126/15) wird zurückgewiesen.
2. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
3. Das Urteil des Landgerichts Chemnitz, 1. Zivilkammer, vom 17.02.2017 (1 O 126/15) wird für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung erklärt.
4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 4.588,50 EUR festgesetzt.
Gründe
I.
Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete bzw. Nutzungsentschädigung für eine Rundhalle im Objekt Zum Vereinsglücksschacht 8-10 in Oelsnitz im Erzgebirge für den Zeitraum April bis Oktober 2014 in Anspruch.
Die Klägerin vermietete das streitgegenständliche Objekt mit dem Mietvertrag vom 14.09.2013 (Anlage K 1) an den Beklagten, nach welchem das Mietverhältnis am 01.11.2013 begann und auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde. Die monatliche Bruttogrundmiete betrug 535,50 EUR. Zuzüglich einer Pauschale für Strom und Wasser in Höhe von 120,00 EUR war eine monatliche Gesamtmiete in Höhe von 655,50 EUR zu entrichten. Zum Mietzweck enthält der schriftliche Mietvertrag keine Regelung. Zwischen den Parteien ist strittig, welche mündlichen Vereinbarungen in Hinblick auf den Mietzweck getroffen wurden.
Der Beklagte hatte in der angemieteten Halle eine Lackierkabine errichtet und führte dort Lackierarbeiten durch. Zunächst lackierte er in der Tischlerei seines Vaters, des Zeugen G....... K......, aus Holz hergestellte Kleinmöbel, welche er unter der Firma E........... vertrieb. Im Laufe der Mietzeit verlagerte er dann seine Tätigkeit wegen der größeren Nachfrage auf die Lackierung von Fahrzeugen und Fahrzeugteilen, die er unter der Firma C..........., ausführte. Zudem vermietete der Beklagte zumindest einen Teil der angemieteten Halle mit Vertrag vom 14.10.2013 (Anlage K 6) an Herrn A. S. aus O...... zur Nutzung als Hobbywerkstatt mit einer monatlichen Nettomiete von 218,50 EUR unter.
Auf einen Hinweis der Firma Auto W........ leitete das Referat Bauaufsicht des Landratsamtes Erzgebirgskreis ein Ordnungswidrigkeitenverfahren gegen die Klägerin als Grundstückseigentümerin ein, weil die vom Beklagten angemietete Rundhalle nur als Lagerhalle genehmigt und deshalb für den Betrieb einer Autowerkstatt und Autolackiererei eine Baugenehmigung nach § 59 Abs. 1 SächsBO erforderlich sei. Sachbearbeiterin des Verfahrens war die Zeugin U. A.. Mit Schreiben des Landratsamtes E............... vom 17.03.2014 (Anlage B 1) wurde die Klägerin im Verfahren angehört. Die Klägerin vertrat den Standpunkt, eine Baugenehmigung zur Nutzungsänderung der Halle sei nicht erforderlich, weil die beanstandeten Lackierarbeiten des Beklagten ohnehin nicht vom Mietzweck des Vertrages vom 14.09.2013 gedeckt seien. In welcher Form das Landratsamt Erzgebirgskreis an den Beklagten als Mieter herantrat, ist zwischen den Parteien strittig. Ab dem Monat April 2014 zahlte der Beklagte die vertraglich vereinbarte Miete nicht mehr. Die Klägerin kündigte aus diesem Grunde mit dem Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 01.07.2014 (Anlage K 2) das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos, hilfsweise ordentlich zum 31.12.2014 bzw. zum nächstmöglichen Termin. Mit Schreiben vom 19.08.2014 (Anlage K 5) bestätigte der Beklagte den Eingang der Kündigung, welche er für unberechtigt hielt. Die Rückgabe der Mietsache an die Klägerin erfolgte am 31.10.2014.
Die Klägerin begehrt Zahlung der Miete bzw. Nutzungsentschädigung für die Monate April bis Oktober 2014 in Höhe von insgesamt 4.588,50 EUR. Sie hat vorgetragen, der Beklagte habe vor dem Mietvertragsabschluss erklärt, er benötige die Halle für Bastelarbeiten mit Holz. Von Lackierarbeiten sei nicht die Rede gewesen. Die vom Beklagten in der Halle ausgeführten und vom Landratsamt Erzgebirgskreis beanstandeten Lackierarbeiten hätten sich demzufolge nicht im Rahmen des vertraglich vereinbarten Mietzweckes gehalten. Es sei kein Mangel des Mietobjektes und führe nicht zu einer Minderung der Miete, wenn der Beklagte Lackierarbeiten in der angemieteten Halle nicht ausführen dürfe.
Der Beklagte hat vorgetragen, der geltend gemachte Mietrückstand bestehe nicht, weil die vereinbarte Miete wegen der fehlenden Eignung der vermieteten Halle zum vereinbarten Mietzweck auf Null gemindert sei. Zwischen den Parteien sei schon vor dem Abschluss des Mietvertrages besprochen worden, dass der Beklagte in der Halle eine Lackierkabine errichtet und dort Lackierarbeiten ausführt, sei es an aus Holz hergestellten Kleinmöbeln oder an Autos bzw. Autoteilen. Der Beklagte habe Ende März 2014 durch einen Mitarbeiter des Landratsamtes Erzgebirgskreis, den Zeugen V. S., Kenntnis vom Ordnungswidrigkeitsverfahren wegen der notwendigen Nutzungsänderung gegen die Klägerin erhalten. Aufgrund mangelnder Mitwirkung durch die Klägerin sei dem Beklagten durch den Zeugen S. mündlich unter Auferlegung einer Geldbuße von 300,00 EUR die Ausübung seiner Geschäftstätigkeit untersagt worden. Bis spätestens Ende Mai 2014 habe er daraufhin Lackierarbeiten nicht mehr ausgeführt und sei seine Geschäftstätigkeit zum Erliegen gekommen.
Wegen des Sachvortrages im Übrigen und der in erster Instanz gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen.
Das Landgericht hat den Beklagten angehört und Beweis erhoben zum Inhalt der Gespräche anlässlich des Mietvertragsschlusses sowie zum Ablauf des Ordnungswidrigkeitsverfahrens gegen die Klägerin und dem Verhalten des Landratsamtes Erzgebirgskreis gegenüber dem Beklagten durch die uneidliche Vernehmung der Zeugen G. K., S. K., U. A., R. P. und V. S.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme und der Anhörung des Beklagten wird auf die Sitzungsniederschriften vom 20.01., 10.08. und 30.11.2016 Bezug genommen.
Mit dem Urteil vom 17.02.2017 hat das Landgericht den Beklagten verurteilt, an die Klägerin 4.588,50 EUR nebst Zinsen zu bezahlen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Beklagte schulde aufgrund des Mietvertrages vom 14.09.2013 bzw. - nach dessen eventueller Beendigung - aus § 546a Abs. 1 BGB die Zahlung der vollständigen Miete bzw. Nutzungsentschädigung für den Zeitraum von April bis Oktober 2014, weil er nicht den ihm obliegenden Vollbeweis geführt habe, dass der vertragsgemäße Gebrauch des Mietobjektes die Durchführung von Lackierarbeiten umfasste. Die vom Gericht durchgeführte Beweisaufnahme habe insoweit kein eindeutiges Ergebnis erbracht. Den Aussagen der Zeugen G. und S. K. komme jedenfalls kein höherer Beweiswert zu als der Aussage des Zeugen R. P.. Dies gehe zu Lasten des beweisbelasteten Beklagten. Die vom Beklagten geltend gemachte Minderung der Miete komme deshalb nicht in Betracht.
Gegen das ihm am 22.02.2017 zugestellte Urteil hat der Beklagte am 22.03.2017 Berufung eingelegt und diese am 24.04.2017, einem Montag, begründet. Er trägt vor, das Landgericht sei aufgrund einer unzureichenden Beweiswürdigung zu dem fehlerhaften Ergebnis gelangt, dass die Ausführung von Lackierarbeiten von Seiten des Beklagten nicht zum vertraglich vereinbarten Mietzweck gehört habe. So gebe es Widersprüche in der Aussage des Zeugen P., welche das Landgericht nicht berücksichtigt habe. Entgegen der vom Landgericht vertretenen Auffassung seien die Lackierarbeiten auch nicht ausschließlich mit dem Betrieb einer Autolackiererei verbunden, sondern auch für die vom Kläger ursprünglich geplanten Holzarbeiten erforderlich gewesen. Das eigentliche Problem sei die Genehmigung der vermieteten Halle lediglich als Lagerplatz, was hinter dem vertraglich vereinbarten Mietzweck zurückbleibe. Der Beklagte habe demzufolge unter Beachtung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften die angemietete Halle nicht mehr zum vertraglich vereinbarten Gebrauch nutzen können und sei deshalb berechtigt, die vereinbarte Miete auf Null zu mindern.
Der Beklagte beantragt,
das Urteil des Landgerichts Chemnitz, Az. 1 O 126/15, vom 17.02.2017, aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Der Senat hat den Beklagten mit dem Beschluss vom 04.05.2017 unter Darlegung der dafür maßgeblichen Erwägungen auf die Absicht hingewiesen, die Berufung durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO zurückzuweisen.
Der Beklagte hat innerhalb der ihm eingeräumten Frist, welche am 23.05.2017 ablief, und bis zum heutigen Tage keine Stellungnahme abgegeben.
II.
Der Senat weist die Berufung durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurück, denn er ist einstimmig davon überzeugt, dass sie offensichtlich ohne Aussicht auf Erfolg ist, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt und weder die Fortbildung des Rechtes noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichtes erfordern. Zudem erscheint auch aus sonstigen Gründen die Durchführung einer mündlichen Verhandlung nicht geboten.
Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg, weil das Landgericht im Ergebnis zutreffend dahin erkannt hat, dass der Beklagte dem Anspruch der Klägerin auf Zahlung der Miete bzw. Nutzungsentschädigung aus dem Mietvertrag vom 14.09.2013 gemäß § 535 Abs. 2 BGB bzw. aus § 546a Abs. 1 BGB nicht mit Erfolg die Minderung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB entgegenhalten kann. Zwar ist entgegen der vom Landgericht vertretenen Auffassung im Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme davon auszugehen, dass die vom Beklagten ausgeführten Lackierarbeiten vom vertraglich vereinbarten Mietzweck gedeckt waren (dazu 1.). Nach dem vom Landgericht festgestellten Sachverhalt waren die Voraussetzungen einer Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB zugunsten des Beklagten gleichwohl nicht erfüllt (dazu 2.). Auch wenn es darauf im Ergebnis nicht entscheidend ankommt, weist der Senat abschließend darauf hin, dass im Falle der Berechtigung der Minderung deren Umfang keinesfalls 100 % erreicht hätte (dazu 3.).
1. Das Landgericht ist im Ergebnis der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme und Beweiswürdigung zu Unrecht zu dem Ergebnis gelangt, dass Lackierarbeiten nicht von dem im Vertrag vom 14.09.2013 vereinbarten Mietzweck umfasst waren. Es hat bei seiner Argumentation das Ergebnis seiner Beweiswürdigung, wonach der Beklagte nicht bewiesen hat, dass ausdrücklich über Autolackierarbeiten gesprochen worden ist, nicht in einen Zusammenhang mit der danach verbleibenden Frage gesetzt, welche Vereinbarungen die Parteien im Übrigen - ausdrücklich oder konkludent - zum Inhalt des Mietzweckes getroffen haben.
So ist zwischen den Parteien unstrittig, dass die Vermietung nicht zu Wohnzwecken, sondern zu gewerblichen Zwecken erfolgen sollte, wofür schon spricht, dass die Parteien im Mietvertrag den Anfall der Umsatzsteuer vorausgesetzt haben. Welcher Art die gewerbliche Nutzung des Mietobjektes sein sollte, ist im schriftlichen Mietvertrag aber nicht formuliert. Dies könnte im Wege der Auslegung nach §§ 133, 157 BGB dahin verstanden werden, dass die Vermietung zu gewerblichen Zwecken erfolgt, ohne dass der Mietzweck auf eine bestimmte Tätigkeit beschränkt ist. Legte man dies aber zugrunde, dann würden Lackierarbeiten zum Mietzweck gehören. Die offen ausgegangene Beweisaufnahme, wonach lediglich nicht festgestellt werden kann, ob konkret und ausdrücklich über Lackierarbeiten gesprochen worden ist, würde an diesem Ergebnis nichts ändern. Auch ein Wechsel der Nutzung des Mietobjektes innerhalb der laufenden Mietzeit würde dann an der Vertragsgemäßheit der neuen Nutzung nichts ändern (vgl. auch Günter NZM 2016, 569, 575 zu den diesbezüglichen Auswirkungen eines weit formulierten Mietzweckes).
Auch wenn man alternativ im Wege der Auslegung nach § 133, 157 BGB den Mietvertrag vom 14.09.2013 dahin auslegen würde, dass sich der Mietzweck anhand der typischen Geschäftstätigkeit der Firma E........... des Beklagten bestimmt, würden darunter Lackierarbeiten an Holzmöbeln fallen, wie sich aus dem diesbezüglichen Vortrag des Beklagten und den dazu vorgelegten Lichtbildern der Anlagen B 2 und B 3 ergibt. Gegenteilige Feststellungen hat das Landgericht jedenfalls nicht getroffen. Im Ergebnis wären jedenfalls Lackierarbeiten vom Mietzweck gedeckt.
2. Im Ergebnis folgt aus dem Umstand, dass die vermietete Rundhalle nicht für die Durchführung von Lackierarbeiten genehmigt war, nicht das Eingreifen einer Minderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB zugunsten des Beklagten, weil dieser deren Voraussetzungen nicht vollständig dargelegt und bewiesen hat.
Zwar können öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -hindernisse zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB führen, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufheben oder mindern. Dies gilt allerdings nur dann, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben. Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden. Diese Voraussetzung ist regelmäßig nur dann erfüllt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjektes durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot bereits untersagt hat; allerdings kann ein möglicher Sachmangel im Einzelfall auch darin gesehen werden, dass eine lang währende Unsicherheit über die Zulässigkeit der behördlichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirkt, das Grundstück nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können (vgl. BGH, Urteil vom 20.11.2013, XII ZR 77/12, NZM 2014, 165; Urteil vom 02.11.2016, XII ZR 153/15, NJW 2017, 1104; Günter NZM 2016, 569).
Von diesen Kriterien hat der Beklagte die tatsächliche Einschränkung des Mietgebrauches durch das öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernis nicht dargelegt und bewiesen. Zwar handelt es sich bei der fehlenden Genehmigung für die Nutzung der angemieteten Halle um ein Gebrauchshindernis, welches sich auf die konkrete Beschaffenheit des Mietobjektes bezieht. Der Beklagte hat aber nicht dargelegt und bewiesen, dass er im streitgegenständlichen Zeitraum von April bis Oktober 2014 in der Nutzung der angemieteten Halle zum vertragsgemäßen Zweck tatsächlich eingeschränkt war. Der Beklagte hat zwar behauptet, der Zeuge V. S. habe ihm unter Auferlegung einer Geldbuße von 300,00 EUR die Ausübung seiner Geschäftstätigkeit in der Halle (mündlich) untersagt. Der Beklagte hat diese Behauptung allerdings nicht bewiesen, denn der Zeuge S. hat in seiner Vernehmung durch das Landgericht am 30.11.2016 in Abrede gestellt, eine solche Androhung gegenüber dem Beklagten ausgesprochen zu haben. Vielmehr habe er bezüglich der erforderlichen Nutzungsänderung mit der Baubehörde gesprochen, deren Mitarbeiter er nicht sei. Er selbst habe mit dem Beklagten darüber hinaus das Problem erörtert, dass der Beklagte eine Rolleneintragung nach der Handwerksordnung benötige, um in seiner Person handwerkliche Leistungen durchführen zu können. Im Ergebnis bedeutet dies, dass der Beklagte eine an ihn gerichtete Nutzungsuntersagung wegen der fehlenden Nutzungsänderung der Halle nicht bewiesen hat. Auf die Frage, inwieweit der Beklagte selbst zur Ausführung der handwerklichen Arbeiten berechtigt war, kommt es für die hier zu erörternde Frage der Mietminderung nicht an, weil ein Gebrauchshindernis, welches in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters seine Ursache hat, den Mieter nicht zur Mietminderung berechtigt (vgl. BGH, Urteil vom 20.11.2013, a.a.O.; Urteil vom 02.11.2016, a.a.O.). Zudem ergibt sich indirekt aus der Aussage der Zeugin U. A. vor dem Landgericht am 10.08.2016, dass dem Beklagten bis zur tatsächlichen Räumung des Mietobjektes Ende Oktober 2014 eine Nutzungsuntersagung nicht drohte. Die Zeugin A. führte aus, sie habe vom Beklagten ein Schreiben vom 01.12.2014 erhalten, in welchem dieser zur Kenntnis gegeben habe, dass er im Oktober 2014 die Halle beräumt habe. Die Zeugin führt dann weiter aus, dass voraussichtlich ein Ordnungswidrigkeitsverfahren eingeleitet worden wäre, wenn das Objekt dann vom Beklagten nicht beräumt worden wäre.
Im Ergebnis ist daher nicht festgestellt, dass dem Beklagten für den streitgegenständlichen Zeitraum von April bis Oktober 2014 die Nutzung des Mietobjektes wegen der fehlenden Nutzungsänderung der Halle untersagt worden wäre, noch dass in diesem Zeitraum konkret eine Untersagung von Seiten des Landratsamtes Erzgebirgskreis drohte. Es fehlt daher an der tatsächlichen Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauches der Mietsache im streitgegenständlichen Zeitraum, so dass im Ergebnis eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB nicht in Betracht kommt.
3. Würde man entgegen der vom Senat vertretenen Auffassung davon ausgehen, dass infolge der fehlenden Genehmigung der Hallennutzung zu Lackierarbeiten ein zur Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB berechtigender Sachmangel des Mietobjektes vorläge, so könnte die Minderung keinesfalls den vom Beklagten geltend gemachten Umfang von 100 % erreichen. Dem steht zum einen entgegen, dass der Beklagte durch die Untervermietung mindestens eines Teils der angemieteten Halle an einen Dritten einen Gebrauch des Mietobjektes vorgenommen hat, der durch die fehlende Nutzungsänderung der Halle nicht beeinträchtigt war. Eine vollständige Nutzlosigkeit der Halle für den Beklagten kann deshalb nicht eingetreten sein. Es kommt hinzu, dass der Beklagte nach seinen eigenen Ausführungen im Rahmen seiner Anhörung durch das Landgericht in der mündlichen Verhandlung vom 20.01.2016 wohl bis Ende Mai 2014 noch Lackierarbeiten in der angemieteten Halle durchgeführt hat (vgl. Seite 4 der Sitzungsniederschrift vom 20.01.2016, Bl. 51 dA).
Im Ergebnis könnte deshalb selbst bei unterstelltem Mangel eine Minderung der Miete zu 100 % nicht eingetreten sein.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des erstinstanzlichen Urteils auf §§ 708 Nr. 10 Satz 2, 711, 713 ZPO.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde nach §§ 48, 47 GKG, § 3 ZPO festgesetzt.
