15.01.2019 · IWW-Abrufnummer 206537
Amtsgericht Dortmund: Urteil vom 09.10.2018 – 425 C 5213/18
1. Die Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB ist immer mindestens so hoch, wie die ursprünglich vereinbarte Miete.
2. Eine Minderung der Nutzungsentschädigung für vor Beendigung des Mietverhältnisses vorliegende Mängel scheidet auch dann aus, wenn der Mieter die Mietsache in Kenntnis der Mangelhaftigkeit vorbehaltlos angenommen hat.
3. Soweit der Mieter Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten hat, hat er diese auch als Nutzungsentschädigung zu zahlen.
4. Nach Abrechnungsreife besteht der Anspruch auf Zahlung der Vorauszahlungen wie bei einem bestehenden Mietverhältnis nicht mehr.
5. Abwohnbare Baukostenzuschüsse sind als vorausgezahlte Miete zu behandeln. Insofern ist § 110 InsO darauf anzuwenden.
6. Besteht der vermeintliche Baukostenzuschuss in geleisteter Schwarzarbeit ist die Vereinbarung des Baukostenzuschusses auch deshalb nichtig.
Amtsgericht Dortmund
Tenor:
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 4624,- € (in Worten: viertausendsechshundertvierundzwanzig) zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.06.2018 zu zahlen.
Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, falls nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
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Tatbestand:
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Der Kläger ist Insolvenzverwalter über das Vermögen des Q Q2. Der Insolvenzschuldner war Eigentümer einer Eigentumswohnung im Hause X ## in ##### E. Er hat mit Mietvertrag vom 01.05.2014 ab 01.05.2014 diese Wohnung an den Beklagten vermietet. Die Mietzeit sollte für „mindestens fünf Jahre“ gelten, alternativ sollte das Mietverhältnis auf die Dauer von … Jahren abgeschlossen werden. Als Miete wurde ein Betrag in Höhe von 272,00 € vereinbart. In einer Anlage zum Mietvertrag vereinbarten die Parteien:
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„Die Parteien vereinbaren in Abänderung bzw. Ergänzung des oben genannten Mietvertrages folgende Individualvereinbarung:
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Die Wohnung befindet sich aktuell im nicht bewohnbaren Zustand. Die Parteien vereinbaren, dass der Mieter mit Rücksicht auf das bestehende Mietverhältnis die in der beigefügten Liste aufgeführten Arbeiten in der vorgegebenen wertmäßigen Größenordnung bis zum 31.12.2014 ausführt. Die Verrechnung des vom Mieter geschaffenen Wertes erfolgt unter Berücksichtigung eines Zinssatzes von 5 % mit der monatlichen Miete ab Fertigstellung der Arbeiten. Bis zur Fertigstellung ist keine Miete geschuldet.
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Klargestellt wird, dass der Vermieter mit allen baulichen Veränderungen einverstanden ist. Alle baulichen Veränderungen sind gewünscht und werden bei Ende des Mietverhältnisses zu 100 % übernommen. Angesichts des dann geschaffenen Wertzuwachses sind Rückbauten oder ähnliches selbstredend nicht gewünscht und ausgeschlossen.
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Der Vermieter verzichtet auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für fünf Jahre, mindestens jedoch, bis der Baukostenzuschuss des Mieters inklusive Zinsen abgewohnt ist. Stirbt der Mieter, verzichtet der Vermieter auf sein Recht zur außerordentlichen Kündigung, § 564 Satz 2 BGB.
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Der Mieter ist berechtigt, nach Belieben Untermietverträge abzuschließen.“
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Ferner wurde eine Anlage 2 zum Mietvertrag unterzeichnet, in der es heißt:
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„Die Wohnung ist in einem Rohbauzustand. Alle Rechte und Ansprüche der Baumaßnahme werden übertragen. Ein Gutachten von Dipl.-Ing. J mit einem Wert von 30.000,00 € wurde erstellt. Die Wohnung wird laut Gutachten übernommen. Alle Baumaßnahmen werden wie folgt durchgeführt:
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Fenster und Eingangstüren werden erneuert; komplette Elektrik mit Stromkabel, Steckdosen, Lichtschalter und Sicherungskasten; komplette Heizungsanlage mit Heizkörper und Verlegung der Heizrohre; komplette Herstellung einer Fußbodenheizung; komplette Herstellung eines Badezimmers mit Dusche, WC und Bidet, Boden und Wände fliesen; Küche Fliesenspiegel; sämtliche Räume Bodenfliesen verlegen; alle Wände werden neu verputzt und feingespachtelt; alle Decken neu herstellen mit Steinwolle als Schall- und Brandschutz. Die Renovierungskosten werden mit ca. 40.000 bis 50.000 Euro beziffert.
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Bei einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses seitens des Vermieters verpflichtet sich der Vermieter, alle Kosten für die Baumaßnahme an den Mieter zu erstatten. Die Kündigungsfrist für die Mieter bei einer vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses beträgt 3 Jahre.
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Der Vermieter räumt dem Mieter ein Vorkaufsrecht von 40.000 Euro ein.
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Bei einer vorzeitigen Versteigerung des Objektes, egal aus welchen Gründen, verpflichtet sich der Ersteigerer den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten zu übernehmen.“
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Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Insolvenzschuldners am 09.02.2016 forderte der Kläger den Beklagten auf, die Miete an ihn zu zahlen. Dies geschah nicht. Nachdem sechs Mieten ab März 2016 nicht gezahlt worden waren kündigte der Kläger am 09.08.2016 das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges und verlangte die Räumung sowie die Zahlung der sechs Monatsmieten und für September die Zahlung von Nutzungsentschädigung.
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Das AG Dortmund (425 C #####/#### [NZI 2017, 897]) hat den Beklagten zur Räumung sowie zur Zahlung von Nutzungsentschädigung für den Zeitraum von März bis September 2016 verurteilt. Das LG Dortmund hat durch Beschluss vom 5.12.2017 die Berufung des Beklagten gegen dies Urteil verworfen.
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Die Wohnung wurde auf Betreiben eines Grundpfandgläubigers zwangsversteigert. Der Zuschlag erfolgte am 20.2.2018. Bis zu diesem Termin ist die Wohnung vom Beklagten nicht geräumt an den Kläger herausgegeben worden. Mit der vorliegenden Klage verlangt der Kläger die Zahlung von Nutzungsentschädigung für den Zeitraum Oktober 2016 bis Februar 2018 (17 x 272,00).
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Der Kläger hat den Beklagten vor dem LG Dortmund (12 O 317/16) im Rahmen einer Insolvenzanfechtung auf Löschung einer Grundschuld über 35.000,- € in Anspruch genommen. Das LG Dortmund hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt, weil der Beklagte – wie bereits im Verfahren vor dem erkennenden H (425 C #####/#### [NZI 2017, 897]) – nicht darzulegen vermocht habe, in welcher Höhe eine berechtigte Forderung gerade des Beklagten für die durchgeführten Arbeiten bestanden habe. Das LG ging auch wegen Verstoßes gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG von der Nichtigkeit der Vereinbarungen aus. Das Urteil ist rechtskräftig.
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Der Kläger beantragt,
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wie erkannt
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Der Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Er ist der Ansicht, dass er zur Zahlung von Nutzungsentschädigung nicht verpflichtet zu sein, da er mit dem Insolvenzschuldner wirksam einen Baukostenzuschuss vereinbart habe. Der Beklagte habe im Vertrauen auf den Bestand der Vereinbarungen das Objekt erst fertiggestellt. Er behauptet, die Wohnung sei bei Übergabe in einem nicht bewohnbaren Zustand gewesen. Die Nutzungsentschädigung belaufe sich deshalb allenfalls auf 50,00 € monatlich. Vorsorglich rechnet er mit Baukosten von mindestens 40.000,- auf.
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Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
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Entscheidungsgründe:
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Die Klage ist begründet. Dem Kläger steht der titulierte Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB für den weiteren Zeitraum von Oktober 2016 bis Februar 2018 (17 x 272,00) zu.
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Es bestand unstreitig ein Mietvertrag. Dieser ist am 9.8.2016 wirksam gekündigt worden und der Beklagte ist rechtskräftig zur Räumung verurteilt worden. Er hat die Wohnung dem Kläger vorenthalten, da er entgegen dem Willen des Klägers diesem keinen Besitz eingeräumt hat. Dass der Kläger einen Rücknahmewillen hatte ergibt sich bereits deutlich aus der Erhebung der Räumungsklage.
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2.
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Die Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB ist immer mindestens so hoch, wie die ursprünglich vereinbarte Miete. Der Vermieter darf aber auch mehr, nämlich die Marktmiete verlangen (BGH NZM 2017, 186 = NJW 2017, 1022 = MietPrax-AK § 546a BGB Nr. 8 m. Anm. C; dazu C, jurisPR-BGHZivilR 4/2017 Anm. 1; Beyer, jurisPR-MietR 5/2017 Anm. 1; Röck, NZM 2017, 188; Drasdo, NJW-Spezial 2017, 257; Monschau, MietRB 2017, 125; Artz, NZM 2017, 281; Fleindl, NZM 2017, 282; Häublein, ZMR 2018, 8). Hier verlangt der Kläger nur die Vertragsmiete. Soweit der Beklagte behauptet, die Nutzungsentschädigung betrage nur 50,- € mtl. ist dies deshalb rechtsirrig.
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Auch wenn der Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung heute nicht mehr als „reiner Schadensersatzanspruch“ angesehen wird (so noch BGH NJW1961, 916) sondern heute ein „vertraglicher Anspruch eigener Art“ betrachtet wird, der an die Stelle des weggefallenen Anspruches auf Miete getreten sei (BGHZ 68, 307, 310 = NJW 1977, 1335, 1336; BGHZ 90, 145, 151 = NJW 1984, 1527, 1528; BGHZ 104, 285, 290 = NJW 1988, 2665, 2666; BGH NJW 2003, 1365; BGH NJW 2015, 2795 = NZM 2015, 695 = MietPrax-AK § 546a BGB Nr. 7 m. Anm. C; dazu Blank, LMK 2015, 371716; C, jurisPR-BGHZivilR 15/2015 Anm. 2; Burbulla, MietRB 2015, 265), bleibt der Gesetzeszweck, dem Vermieter zumindest den Anspruch zuzubilligen, den er bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrages durch den Mieter erhalten hätte unberührt.
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Daraus folgt zwar, dass bei Vorenthaltung einer Mietsache, deren Mietwert im Augenblick der Beendigung des Mietverhältnisses gemindert gewesen ist, sich auch der Mindestbetrag des Schadens, den der Vermieter als Nutzungsentschädigung verlangen kann, nach der geminderten Miete richtet, weil der kraft Gesetzes geminderte Betrag die im Augenblick der Beendigung des Mietverhältnisses vereinbarte Miete ist (BGHZ 179, 361 = NJW 2009, 1488; BGH NJOZ 2001, 1084, 1086; BGH NJW-RR 1990, 884, 885), jedoch hat der Beklagte nicht ansatzweise dargelegt, dass die Miete hier gemindert war. Dagegen spricht bereits die Vorschrift des § 536b BGB, wonach die Minderung ausgeschlossen ist, wenn der Mieter die Mangelhaftigkeit der Wohnung bei Vertragsschluss kennt. Dafür sprechen bereits die Vereinbarungen im vorgelegten Mietvertrag. Deshalb kommt es nicht darauf an, dass der Beklagte die konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung für jeden einzelnen Monat nicht vorgetragen hat. Diese muss sich ja wohl verändert haben, wenn der Beklagte tatsächlich 40.000 € in die Wohnung investiert haben sollte.
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Der Beklagte schuldete auch trotz der Vereinbarungen in den Anlagen 1 und 2 zum Mietvertrag zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrages mit Zugang der Kündigung vom 9.8.2016 die mietvertraglich vereinbarte Miete. Wie das erkennende H (AG Dortmund 425 C #####/####) schon im Räumungsrechtsstreit und in der Entscheidung über die Zahlung von Nutzungsentschädigung für den Zeitraum März bis September 2016 entschieden hat, waren diese Vereinbarungen gemäß § 110 InsO zumindest ab März 2016 unwirksam. Nach § 110 InsO ist eine Verfügung des Schuldners über die Miet- und Pachtforderung für eine spätere Zeit nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens nur wirksam, wenn sie sich auf die Miete oder Pacht für den zurzeit der Eröffnung des Verfahrens laufenden Kalendermonat bezieht. Eine Verfügung ist insbesondere die Einziehung der Miete. Dies gilt nach Ansicht des Gerichts auch für den abwohnbaren Baukostenzuschuss. Vorliegend handelt es sich um einen abwohnbaren Baukostenzuschuss nach den Vereinbarungen der Parteien. Solche abwohnbaren Baukostenzuschüsse werden als vorausgezahlte Miete behandelt OLG Schleswig ZInsO 2001, 239). Für die Anwendung des § 110 InsO auf den abwohnbaren Baukostenzuschuss spricht insbesondere die Streichung von § 57c ZVG auf den auch in § 111 Satz 3 InsO vormals verwiesen worden ist. Diese Bestimmung schränkte nämlich das Sonderkündigungsrecht des Erstehers gemäß § 57a ZVG gerade für den Fall ein, dass der Mieter einen Baukostenzuschuss geleistet hatte (dazu Dötsch NZI 2009, 713 „Ende des Baukostenzuschusses“ als Einwendung „fauler“ Mieter in der Insolvenzverwaltung?). Durch die Streichung dieser Regelung hat der Gesetzgeber dokumentiert, dass er die damals vor dem Hintergrund der Wohnungsknappheit in der Nachkriegszeit geschaffene Privilegierung des Mieters der in den Aufbau von Wohnungen investiert, für überholt hielt (so auch Jacoby in: Jaeger, Insolvenzordnung, 214, § 110 Rdn. 41). Das bedeutet, dass nach der Streichung des § 57c ZVG auch im Rahmen von § 110 InsO ein abwohnbarer Baukostenzuschuss keine Besserstellung des vorleistenden Mieters vor anderen Gläubigern mehr rechtfertigt. Das bedeutet, dass die Entgegennahme eines Baukostenzuschusses durch den Schuldner eine dem § 110 Abs. 2 Satz 1 InsO unterfallende Vorauszahlung ist (Jacoby a.a.O.).
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Aber selbst, wenn man das anders sehen sollte, hat der Beklagte jetzt im dritten Verfahren die erforderlichen Tatsachen, die für eine vermeintliche Berücksichtigung des abwohnbaren Baukostenzuschusses vorgetragen werden müssten, nicht vorgetragen. Damit nämlich ein Mieter überhaupt privilegiert würde, wäre es erforderlich, dass er den Baukostenzuschuss aus eigenem Vermögen geleistet hat. Das hat der Beklagte im laufenden Verfahren weder substantiiert vorgetragen noch in einem der vorangegangenen Verfahren zu beweisen vermocht.
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Die Forderung des Klägers ist auch nicht aufgrund der „vorsorglich“ erklärten Aufrechnung erloschen. Eine Aufrechnung ist gem. § 96 Abs. 1 Nr. 1 InsO bereits dem Grunde nach ausgeschlossen. Der Anspruch auf Zahlung der Nutzungsentschädigung ist erst nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens, nämlich nach der fristlosten Kündigung vom 9.2.2016 entstanden.
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Außerdem gilt auch hier, dass der Beklagte wieder nicht schlüssig vorgetragen hat, dass ihm überhaupt ein Gegenanspruch zusteht. Es fehlen jegliche Angaben zu den getätigten Ausgaben und dem Rechtsgrund. Das Landgericht hat bereits auf die Unwirksamkeit der Vereinbarungen wegen des Verstoßes gegen § 1 SchwarzArbG hingewiesen. Der Beklagte kennt diese Entscheidung und auch das Urteil des erkennenden Gerichts im Räumungsrechtsstreit. Trotzdem bleibt sein Sachvortrag völlig unsubstantiiert und im Ungefähren.
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IV.
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Nach alledem kann der Beklagte aus tatsächlichen wie aus rechtlichen Gründen gegenüber dem Zahlungsanspruch des Klägers ab September 2016 keine erheblichen Einwendungen erheben.
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V.
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Die Zinsentscheidung beruht auf § 291 BGB.
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VJ
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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Ziff. 7, 711 ZPO. Zu den Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und Mieter „wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung“ gehört auch der Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung nach Vorenthaltung der Mietsache. Es handelt sich auch dabei um eine „Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses“ gem. § 23 Nr. 2a GVG. In all diesen Fällen ist auch § 708 Ziff. 7 ZPO einschlägig (Kroppenberg, in Prütting/Gehrlein, ZPO, 10. Auf., § 708 Rn. 7; Herget in Zöller, ZPO, 32. Aufl. § 708 Rn. 9). Soweit das erkennende H im Verfahren 425 C #####/#### Zweifel daran geäußert hat, ob es sich überhaupt um einen Wohnraummietvertrag handelte, da der Beklagte nicht in der Wohnung wohnen sollte, haben die Parteien dies im vorliegenden Verfahren nicht weiterverfolgt.
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Rechtsbehelfsbelehrung:
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Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
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1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
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2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
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Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, L-Straße, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
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Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.
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Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
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Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
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Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:
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Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das H geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.
