01.12.2020 · IWW-Abrufnummer 219239
Oberlandesgericht Frankfurt a. M.: Urteil vom 16.10.2020 – 2 W 50/20
Ob bei willensgetragener Herausgabe eines Mietobjekts auf die Aufforderung des Vermieters und der von diesem hinzugezogenen Polizeibeamten hin verbotene Eigenmacht des Vermieters vorliegt mit der Folge der Begründung fehlerhaften Besitzes, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere von der Art des Auftretens der Polizeibeamten und dem Maß des durch sie auf den Mieter ausgeübten Drucks.
OLG Frankfurt
2. Zivilsenat
16.10.2020
Tenor
Die sofortige Beschwerde der Klägerin gegen den Beschluss des Landgerichts Frankfurt a.M. - 27. Zivilkammer - vom 16.9.2020 (Az.: 2-27 O 267/20) - Nichtabhilfebeschluss vom 23.9.2020 - wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 12.000,- € festgesetzt.
Gründe
I.
§ 313 a Abs. 1 S. 1, § 540 Abs. 2, § 541 ff. ZPO:
Von der Darstellung des Tatbestandes wird abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das Urteil unzweifelhaft nicht statthaft ist (§ 542 Abs. 2 S. 1 ZPO).
II.
§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 ZPO:
Die sofortige Beschwerde der Klägerin ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und ebenso begründet worden (§ 567 Abs. 1 Nr. 2, § 569 ZPO). Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
Der Antrag der Klägerin auf Erlass einer einstweiligen Verfügung war zurückzuweisen.
Die Klägerin hat weder den Mitbesitz an den Pachträumen durch verbotene Eigenmacht verloren, so dass ihr der Besitz von der Beklagten ohne weiteres wieder einzuräumen wäre (§ 861 Abs. 1, § 858 Abs. 1 BGB), noch muss das Rechtsverhältnis der Parteien einstweilen durch Wiedereinräumung des Mitbesitzes an den Pachträumen geregelt werden (§§ 935, 940 ZPO, § 581 Abs. 1 S. 1 BGB). Der Beklagten war auch nicht einstweilen zu untersagen, die Gastronomieflächen und Einrichtungsgegenstände Dritten zu überlassen, insbesondere diese an Dritte zu vermieten oder zu verpachten.
Der Klägerin wurde der Mitbesitz an den Räumen nicht durch verbotene Eigenmacht entzogen (§ 861 Abs. 1, § 858 Abs. 1 BGB). Sie hatte gemeinsam mit der Beklagten als Verpächterin Mitbesitz an den Restauranträumen im Hotel X in Stadt1. Denn beide Parteien nutzten die Räume, nur jeweils zu getrennten Zeiträumen. Der Umstand, dass während der Zeit des Frühstücks der Hotelgäste allein die Beklagten das Restaurant als Frühstücksraum betrieb, hatte nicht zur Folge, dass die Klägerin mit dem täglichen Verlassen des Restaurants nach Beendigung von dessen Betrieb jeweils den Besitz wieder auf die Beklagte übertragen hätte, vielmehr blieb ihr Mitbesitz erhalten, da sie weiterhin die tatsächliche Gewalt über die Räume (mit-)ausübte (§ 854 Abs. 1 BGB). Sie bestimmte für die Dauer ihrer Nutzung über diese und hatte die Räume zudem mit zum Betrieb des Restaurants erforderlichen Gegenständen mitausgestattet und verfügte über Schlüssel des Restaurants, insbesondere den Schlüssel zu einem Kühlraum.
Die Vorschriften über verbotene Eigenmacht finden auch gegenüber einem Mitbesitzer bei vollständigem Entzug des Mitbesitzes Anwendung (vgl. § 866 BGB). Durch die Herausgabe der Schlüssel für das Restaurant hat die Klägerin den Mitbesitz an den Räumen vollständig verloren. Allerdings wurde sie bereits zuvor in ihrem Mitbesitz gestört, indem der Zeuge B ihr und ihren Mitarbeitern den ungehinderten Zutritt zu den Pachträumen sowie den weiteren Betrieb des Restaurants untersagte (§ 862 Abs. 1 BGB). Eine Störung im Besitz stellte es ferner dar, dass die Mitarbeiter der Beklagten der Klägerin und ihren Mitarbeitern den Schlüssel für den zweiten Kühlschrank nicht mehr aushändigten, so dass sie insgesamt das Restaurant an diesem Tag nicht würde betreiben können. Diese Störungen erfolgten zunächst auch ohne den Willen der Klägerin als Besitzerin.
Diese zunächst vorliegende verbotene Eigenmacht in Gestalt einer Störung des Besitzes (§ 862 Abs. 1 BGB) wurde aber sodann tatsächlich überholt durch die willentliche Herausgabe der Schlüssel des Restaurants durch die Klägerin bzw. den Zeugen A mit ihrem Einverständnis an den Zeugen B und damit an die Beklagte. Damit gab die Klägerin ihren Mitbesitz an den Räumlichkeiten auf und stimmte zugleich dieser Besitzaufgabe zu. Diese Zustimmung beruhte auf einer hinreichend freien Entschließung der Klägerin. Die willentliche Herausgabe der Schlüssel wurde insbesondere nicht lediglich durch die Ausübung von Druck erreicht mit der Folge, dass sie nicht mehr auf freier Entschließung der Klägerin beruhend anzusehen wäre (vgl. hierzu Staudinger /Gutzeit (2018) BGB, § 858, Rdnr. 21 m.w.N.).
Zwar sah die Klägerin sich in der damaligen Situation der Aufforderung der beiden von der Beklagten herbeigerufenen Polizeibeamten gegenüber, die nach Aussagen aller Zeugen, also auch des Zeugen B, angaben, sie seien für die Beklagte da, um deren Hausrecht gegenüber der Klägerin und ihren Mitarbeitern durchzusetzen, und die sie aufforderten, die Schlüssel für das Restaurant an den Zeugen B herauszugeben. Die nachfolgende Herausgabe der Schlüssel mit Zustimmung der Klägerin erfolgte mithin nicht auf völlig freier Entschließung der Klägerin und damit autonom, sondern auf einen gewissen Druck seitens des Zeugen B sowie der Polizeibeamten hin und wäre vielmehr ohne die Aufforderung durch die Polizeibeamten vermutlich nicht erfolgt. Die Aufforderung durch die Polizeibeamten war aber nach ihrem Auftreten und ihren Äußerungen nicht so geartet, dass sie einen Druck auf die Klägerin ausgeübt hätten, welcher ihre Entschließung nicht mehr als von ihrem freien Willen getragen erscheinen ließe.
Nach dem Ergebnis der Verhandlung und der Beweisaufnahme haben die Polizeibeamten ihre Aufforderung bestimmt und wiederholt ausgesprochen. Sie haben entgegen der ursprünglichen Aussage des Polizeireviers, an das sich die Klägerin telefonisch wandte, nicht darauf verwiesen, dass es sich um eine zivilrechtliche Streitigkeit handelte, zu deren Regelung die Polizei nicht zuständig sei, was auch grundsätzlich zutrifft. Sondern sie haben nach Anhörung der Anwesenden ausdrücklich auf der Herausgabe der Schlüssel des Restaurants durch die Klägerin zur Wahrung des Hausrechts der Beklagten innerhalb des Hotels bestanden. Tatsächlich hatte die Beklagte zwar das Hausrecht an sämtlichen Räumlichkeiten des Hotels. Dieses war aber durch den von ihr abgeschlossenen Pachtvertrag insoweit überlagert. Aufgrund dieses Pachtvertrages konnte die Klägerin während der Dauer des Pachtverhältnisses ungehinderten Zutritt zu den Pachträumen einschließlich der Räumlichkeiten verlangen, deren Betreten für einen ungehinderten Betrieb des Restaurants erforderlich war. Sie hatte aufgrund des Pachtvertrages wie dargelegt Besitz an den Räumlichkeiten erlangt, der ihr - unabhängig von dem Fortbestand des Pachtvertrages - nicht, auch nicht unter Berufung auf das Hausrecht der Beklagten, eigenmächtig durch diese entzogen werden durfte. Das grundsätzlich bestehende Hausrecht der Beklagten durfte vielmehr gegenüber Klägerin nicht mittels Entzuges ihres Besitzes durchgesetzt werden. Sofern die Klägerin nicht freiwillig das Pachtobjekt herausgegeben hätte, hätte die Beklagte ihr - behauptetes - Räumungs- und Herausgabebegehren gegenüber der Klägerin gerichtlich und gegebenenfalls im Wege der Zwangsvollstreckung durchsetzen müssen. Das Handeln der Polizeibeamten entsprach nicht dieser Rechtslage, zumal die Polizeibeamten die Berechtigung der erklärten fristlosen Kündigung nicht beurteilen konnten. Diese Umstände haben aber nicht schon zur Folge, dass die Herausgabe der Schlüssel durch die Klägerin bzw. ihren Mitarbeiter nicht mehr als freiwillig und eine verbotene Eigenmacht ausschließend anzusehen wäre. Die Beurteilung richtet sich vielmehr grundsätzlich allein nach dem Maß des auf ihre Willensentschließung in dieser Situation ausgeübten Drucks.
Nach dem Ergebnis der Verhandlung und der Beweisaufnahme ist nicht anzunehmen, dass die Polizeibeamten bei ihrem Vorgehen gegenüber der Klägerin einen ganz erheblichen Druck ausgeübt hätten, der die freie Willensentschließung der Klägerin nahezu aufgehoben oder jedenfalls unzulässig eingeschränkt hätte. Sie haben insbesondere nicht angedroht, sie würden die geforderte Herausgabe der Schlüssel etwa gewaltsam durchsetzen (vgl. hierzu etwa BGHZ 4, 10 ff.). Die Klägerin selbst hat in ihrer Anhörung angegeben, dass sie zwar befürchtete, die Polizeibeamten würden auch Gewalt einsetzen, eine entsprechende Äußerung seitens der Polizeibeamten sei aber nicht erfolgt, auch hat sie kein konkret bedrohliches Verhalten der Polizeibeamten geschildert, das auf die bevorstehende Ausübung von Gewalt durch sie hätte schließen lassen können. Auch der Zeuge C, mit dem die Klägerin während des Vorfalls telefonierte, gab nicht an, die Klägerin habe ihm während dieses Telefonats von einem solchen Verhalten berichtet. Die angebliche spätere Äußerung, die Polizeibeamten hätten sich der Klägerin genähert, ist zu unpräzise, als dass hierin eine konkrete Androhung der Anwendung von Gewalt gesehen werden könnte, zumal die Schlüssel der Zeuge A in Händen hatte und letztlich dem Zeugen B übergab, nicht die Klägerin selbst. Der Umstand, dass die Polizeibeamten laut gesprochen und nach Angaben der Klägerin geschrien hätten, ist noch kein Beleg für die Androhung von Gewalt oder die Ausübung entsprechenden Drucks, sondern kann schon der Aufregung der Beteiligten des Streits in der Situation geschuldet sein. Bei der Situation der Aufforderung zur sofortigen Räumung des Pachtobjekts nach Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung durch den Verpächter handelt es sich um eine Situation, die naturgemäß mit erheblicher Aufregung auf beiden Seiten verbunden ist, so dass sich auch der Ton in den Verhandlungen hierüber verschärfen und damit die Lautstärke zunehmen kann. Dass die angeblich laute Ansprache der Polizeibeamten mit einer drohenden Haltung oder sonstigen auf eine mögliche Gewaltanwendung hindeutenden Gebärden verbunden gewesen wäre, haben weder die Klägerin noch die Zeugen angegeben. Auch haben die Polizeibeamten nicht irgendwelche sonstigen nachteiligen Folgen einer weiteren Verweigerung der Herausgabe der Schlüssel aufgezeigt, sondern sich vielmehr auf die entsprechende Aufforderung beschränkt.
Es reicht auch nicht aus, dass die Klägerin angeblich ein gewaltsames Handeln der Polizeibeamten befürchtete, dass sie unsicher war und dass sie Angst oder sogar Panik hatte. Denn ihre Befürchtungen hatten keinen realen Bezug. Umstände, die ein gewaltsames Vorgehen der Polizeibeamten hätten befürchten lassen, lagen schon deshalb nicht vor, weil es auch nach den damaligen Angaben der Polizeibeamten nicht um eine mögliche Straftat ging, sondern allein um die Durchsetzung des vermeintlichen Hausrechts der Beklagten. Von keinem der Beteiligten gingen etwa Tätlichkeiten aus oder waren zu befürchten. Auch bestand keinerlei Situation, welche der von dem Zeugen A geschilderten Situation entspräche, in der sich eine Person nicht ausweisen kann und sie deshalb zur Feststellung ihrer Identität möglicherweise mit zur Polizeidienststelle genommen wird. Ein bestimmendes Auftreten ist Polizeibeamten schon nach ihrer Aufgabenstellung eigen. Es schließt ein ruhiges und besonnenes Vorgehen nicht aus, sondern ist bei Polizeibeamten hierzulande vielmehr ganz üblich und entspricht einem der Grundprinzipien der Polizeiarbeit. Die Freiwilligkeit der Willensentschließung der Klägerin war auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil sie der deutschen Sprache nur begrenzt mächtig sei. Zum einen wäre insoweit das Führen eines Restaurants nebst einem weiteren Unternehmen durch die seit Jahren in Deutschland lebende Klägerin kaum verständlich. Zum anderen hatte die Klägerin Gelegenheit, während des Vorgangs mit ihrem jedenfalls der deutschen Sprache mächtigen Ehemann, dem Zeugen C, zu sprechen und seine Meinung sowie Anweisungen einzuholen. Auch hat dieser selbst mit einem der Polizeibeamten gesprochen. Der Zeuge C hat in seiner Aussage selbst nicht angegeben, er hätte dem Polizeibeamten bei dem Telefonat bereits gesagt, der Schlüssel werde keinesfalls zurückgegeben. Vielmehr überließ er sodann wieder der Klägerin die weitere Verhandlung mit den Anwesenden und gestattete ihr nach seinen Angaben die Herausgabe der Schlüssel für den Fall, dass die Polizeibeamten sie festnehmen oder „was tun“, also in irgendeiner Weise Gewalt anwenden oder androhen würden.
Das Vorgehen der Polizeibeamten, in dem sie bestimmend aufgetreten sind, in Verbindung mit dem eindringlichen Herausgabeverlangen durch den Zeugen B führte auch nicht deshalb zum Ausschluss der Freiwilligkeit der Herausgabe der Schlüssel durch den Zeugen A mit Einverständnis der Klägerin, weil die Beklagte bzw. ihre Mitarbeiter die Polizeibeamten durch unwahre oder unvollständige Angaben getäuscht und dadurch zu einem unzulässigen Vorgehen gegenüber der Klägerin veranlasst und sie dadurch die staatlichen Organe zum Werkzeug zur Erreichung ihrer Zwecke eingesetzt hätten (vgl. hierzu OLG Köln, NJW-RR 1994, 557). Weder die Beklagte noch ihre Mitarbeiter, insbesondere nicht der Zeuge B, haben gegenüber der Polizei unrichtige Angaben gemacht, sondern sie haben die Situation der fristlosen Kündigung des Pachtvertrages und der Weigerung der Herausgabe der Schlüssel durch die Klägerin wahrheitsgemäß geschildert. Die Unrichtigkeit der Wertung hinsichtlich der Wirkung des Hausrechts der Klägerin durch die Beklagte und ihre Mitarbeiter führte nicht zu einer Täuschung der Polizeibeamten in diesem Sinne, die sich vielmehr eine eigene Meinung über die Reichweite des Hausrechts und die Bedeutung des Pachtvertrages bilden konnten. Das Ausüben psychischen Drucks mittels klaren und eindringlichen Herausgabeverlangens nach Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung allein stellt noch keine unzulässige Ausübung von Druck oder Gewalt dar, vielmehr handelt es sich lediglich um die Geltendmachung von nach Ansicht des Handelnden bestehenden Ansprüchen gegenüber dem Schuldner, die jedem Gläubiger gestattet ist. Der gesetzliche Besitzschutz soll den Besitzer lediglich vor eigenmächtigem Besitzentzug oder vor Besitzstörungen ohne seinen Willen schützen, die aber für die Klägerin nicht vorlagen.
Es ist auch nicht wegen besonderer Eilbedürftigkeit geboten, den von der Klägerin behaupteten vertraglichen Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes durch die Beklagte im Wege der einstweiligen Verfügung durchzusetzen (§ 581 Abs. 1 S. 1 BGB). Denn der Klägerin drohen durch den Besitzentzug keine nicht wiedergutzumachenden Schäden. Sofern der Pachtvertrag fortdauerte und nicht durch die ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung beendet wurde, ist die Beklagte für die der Klägerin infolge des Besitzverlustes eintretenden Schäden grundsätzlich schadenersatzpflichtig. Ein ganz besonderes Interesse an dem persönlichen Führen des Restaurantbetriebes seitens der Klägerin, welches die Durchsetzung ihres Besitzrechts mittels einstweiliger Verfügung gebieten würde, besteht demgegenüber nicht. Hingegen wäre bei weiterem Verbleiben der Klägerin in den Räumen der Pachtsache im Falle der Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung die Klägerin der Beklagten gegenüber schadenersatzpflichtig, so dass sich auf beiden Seiten widersprechende Vermögensinteressen gegenüberstehen.
Der Beklagten war auch nicht mittels einstweiliger Verfügung einstweilen zu untersagen, die Pachtsache einschließlich der Einrichtungsgegenstände Dritten zu überlassen, insbesondere sie an Dritte zu vermieten oder zu verpachten (§ 581 Abs. 1 S. 1, § 241 Abs. 1, 2 BGB). Zwar führt die Weitervermietung oder -verpachtung der Pachträume dazu, dass die Beklagte nicht mehr in der Lage sein könnte, der Klägerin den Besitz an den Pachträumen wieder zu verschaffen, wenn sich erweisen sollte, dass die von ihr ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam ist und deshalb das Pachtverhältnis zwischen den Parteien fortdauern würde. Ein Pachtverhältnis zwischen den Parteien bestand jedenfalls unabhängig davon, ob die Parteien eine entsprechende Vertragsurkunde von sämtlich vertretungsberechtigen Personen haben unterschreiben lassen. Die Parteien haben den Beginn eines Pachtvertrages jedenfalls mündlich vereinbart. Insoweit handelten sie bereits mit Rechtsbindungswillen, da die Klägerin ihren Betrieb, der mit erheblichen personellen und sachlichen Aufwendungen verbunden ist, bereits aufnehmen sollte und aufgenommen hat. Ein Hinausschieben des Wirksamwerdens des Vertragsschlusses bis zu einer Unterzeichnung einer Vertragsurkunde (§ 154 Abs. 2 BGB) ist demzufolge nicht anzunehmen. Mit einer Weitervermietung oder -verpachtung der Räumlichkeiten würde die Beklagte einseitig Tatsachen schaffen, die für die Klägerin nicht mehr zu beseitigen sein würden.
Auch diese Situation reicht aber nicht aus, durch eine entsprechende einstweilige Verfügung vorerst einseitig die Interessen der Klägerin durchzusetzen. Die ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung ist nicht offenkundig oder auch nur mit überwiegender Wahrscheinlichkeit unwirksam (§ 543 Abs. 1 BGB). Vielmehr vermögen die geltend gemachten Kündigungsgründe jedenfalls in ihrer Gesamtheit grundsätzlich den Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung zu rechtfertigen. Dies zu klären ist nicht Aufgabe eines einstweiligen Verfügungsverfahrens. Erst recht kann nicht der Fortgang oder das Ende des Strafverfahrens, welches zu der polizeilichen Durchsuchung der Restauranträume am 1.9.2020 geführt hatte, abgewartet werden. Wie oben dargelegt hätte die Beklagte sich gegebenenfalls schadenersatzpflichtig gemacht. Ein Ausgleich der finanziellen Interessen der Klägerin kann grundsätzlich über das Geltendmachen von Schadenersatzansprüchen erfolgen wie umgekehrt im Falle der Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung wie dargelegt die Klägerin im Falle ihres Verbleibens in den Pachträumen der Beklagten gegenüber schadenersatzpflichtig wäre.
Die Klägerin hat die Kosten es ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen (§ 97 Abs. 1 ZPO).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 708 Nr. 6 ZPO.
Die Revision ist nicht zulässig (§ 542 Abs. 2 S. 1 ZPO).
Der Streitwert des Beschwerdeverfahrens beträgt 12.000,- € (§ 3 ZPO).
