25.05.2021 · IWW-Abrufnummer 222579
Amtsgericht Gießen: Urteil vom 29.01.2021 – 39 C 114/20
Die Ablagerung von Müll und Gerümpel rechtfertigt erst dann eine fristlose Kündigung, wenn entweder Mitmieter durch Gerüche belästigt werden oder die Bausubstanz konkret gefährdet ist.
AG Gießen Einzelrichter
Tatbestand
Der Kläger begehrt als Vermieter von den Beklagten die Räumung und Herausgabe des Mietobjekts „…“ sowie von der Beklagten zu 1. als Mieterin die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren.
Die Beklagte zu 1. ist aufgrund des schriftlichen Mietvertrags vom 03.10.1983 Mieterin des genannten Einfamilienhauses. Die Beklagte zu 2. bewohnt gemeinsam mit der Beklagten zu 1. das Mietobjekt. Der Kläger erwarb das Mietshaus und Grundstück und wurde am 23.01.2019 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.
Vor dem Eigentumsübergang wurden in dem Mietobjekt Rauchmelder angebracht, jedoch nicht in einem kleinen Zimmer im Erdgeschoss (Abstellraum), im Flur des Obergeschosses, im Schlafzimmer im Obergeschoss und in dem Dachbodenraum, der über keine fest installierte Heizung verfügt, sowie in den beiden Kellerräumen.
Die Beklagte zu 1. betrieb bis vor ca. 30 Jahren einen Handel mit Altgegenständen und Trödel. Einige Gegenstände aus dieser Zeit sowie weitere Gegenstände bewahrt die Beklagte zu 1. in Kartons oder auch lose aufgestellt im Dachgeschoss sowie in einem der beiden Kellerräume auf. Darüber hinaus befinden sich auf der Treppe im Haus sowie vor dem Eingangsbereich des Hauses weitere Gegenstände.
Mit Schreiben vom 28.06.2019 schlug der Kläger gegenüber der Beklagten zu 1. jeweils einen Termin am 03.07. und 05.07.2019 zur Anbringung von Rauchmeldern im Haus vor und wies darauf hin, dass solche in jedem Geschoss einschließlich Keller und Dachgeschoss, außer Küche und Badezimmer, und in jedem Zimmer und Flurbereich angebracht werden müssten. Die Beklagte reagierte hierauf nicht.
Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 12.07.2019 wandte sich der Kläger erneut an die Beklagte zu 1. Er mahnte die Beklagte zu 1. wegen der Nichtgestattung des Einbaus von Rauchmeldern, wegen der Nichtanzeige von Mängeln im Mietobjekt (Undichtigkeit des Dachfensters im Dachgeschosszimmer zum Wohninnenbereich), wegen der unberechtigten Lagerung von Gegenständen und Trödel des ehemaligen Geschäftsbetriebs im gemieteten Haus, im Keller, auf dem Dachboden, im Eingangsbereich außen und im Hof ab und wies diesbezüglich jeweils darauf hin, dass im Falle der Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens mit der Kündigung des Mietverhältnisses gerechnet werden müsse. Zudem bat der Kläger unter Fristsetzung bis zum 23.07.2019 um Nennung von mindestens drei Terminen, an denen die Rauchmelder angebracht, das Dachfenster repariert und dortige Schimmel- und Feuchtigkeitsspuren beseitigt werden können. Ferner wurde die Beklagte zu 1. ebenfalls unter Fristsetzung bis zum 23.07.2019 aufgefordert, vertragswidrig abgestellte Gegenstände zu entfernen, dem Kläger einen Schlüssel für die außenliegende Kellertür auszuhändigen sowie bis zum 23.07.2019 jeweils mindestens drei Termine zu benennen, an denen Baustellen-Stützen im Keller entfernt und T-Träger erneuert werden, Arbeiten an der nicht verkehrssicheren Kellertreppe durchgeführt und die Hauselektrik überprüft werden kann. Wegen des genauen Inhalts des Schreibens vom 12.07.2019 wird auf dieses (Anlage K2, Bl. 19 ff. d. A.) Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 29.07.2019 des Mietervereins „…“ e. V., dem Prozessbevollmächtigten des Klägers zugegangen am 21.08.2019, ließ die Beklagte zu 1. ausführen, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmelder in den Mieträumlichkeiten seit Jahren vorhanden seien. Bei dem Dachgeschossfenster handele es sich um ein Fenster in einem nicht beheizbaren Dachbodenraum; Schimmelspuren seien nicht vorhanden. Die T-Träger im Kellerraum würden sich dort seit ca. 75 Jahren befinden, es handele sich nicht um ein Provisorium, sondern um Stützen, die im letzten Weltkrieg eingebaut worden seien. Die Kellertreppe weise einen altersentsprechenden Zustand auf, eine Erneuerung sei nicht erforderlich. Eine Modernisierung der funktionstüchtigen Elektrik sei weder erforderlich noch von der Beklagten gewünscht. Das Abstellen von Gegenständen sei in den vermieteten Bereichen sozialadäquat und im Übrigen sei nicht erkennbar, welche konkreten Gegenstände im Eingangsbereich außen und im Hof entfernt werden sollen. Warum der Kläger jederzeit in die Kellerräume, für die er einen Schlüssel fordere, gelangen müsse, sei nicht erkennbar.
Der Kläger kündigte mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 01.08.2019 gegenüber der Beklagten zu 1. das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich und forderte sie auf, das Mietobjekt bis spätestens zum 13.08.2019 zu räumen und an den Kläger herauszugeben. In dem Kündigungsschreiben heißt es u. a.:
„[…] kommen wir zurück auf unser Schreiben vom 12. Juli 2019, anlässlich dessen wir Sie wegen der Nichtgestattung des Einbaus der Rauchmelder, wegen der Nichtanzeige von Mängeln im Mietobjekt, wegen der unberechtigten Lagerung von Gegenständen und Trödel […] abgemahnt haben.
Leider haben Sie sich auf unsere Abmahnung hin weder bei uns gemeldet noch sind Sie Ihren diesbezüglichen Verpflichtungen nachgekommen. Wir hatten Sie in der Abmahnung darauf hingewiesen, dass Sie mit der Kündigung des Mietverhältnisses rechnen müssen, wenn Sie Ihren Verpflichtungen nicht bis zum 23. Juli 2019 nachkommen. Daher kündigen wir das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis […] fristlos, höchst vorsorglich zusätzlich aus den gleichen Gründen fristgerecht […]“
Wegen des weiteren Inhalts des Kündigungsschreibens wird auf dieses (Anlage K8, Bl. 31 f. d. A.) Bezug genommen.
Eine Räumung und Herausgabe innerhalb der klägerseits gesetzten Frist erfolgte durch die Beklagten nicht.
Der Kläger ist der Auffassung, die Kündigung vom 01.08.2019 habe das Mietverhältnis wirksam beendet. Wegen des Vortrags hinsichtlich des Vorhandenseins von Rauchmeldern durch den Mieterverein „…“ e. V. im Schreiben vom 29.07.2019 hat der Kläger in der Klageschrift vom 09.09.2019 das Mietverhältnis erneut fristlos, höchst vorsorglich zusätzlich aus den gleichen Gründen fristgerecht gekündigt. Jedenfalls diese Kündigung hat nach Auffassung des Klägers das Mietverhältnis beendet.
Der Kläger behauptet, in dem Dachgeschosszimmer seien aufgrund Undichtigkeiten des Dachfensters zum Wohninnenbereich und aufgrund unzureichender Heizung und Lüftung umfangreiche Stock- und Feuchtigkeitsflecken, bei denen es sich nicht lediglich um Wasserablaufspuren handele, vorhanden. Hierüber habe die Beklagte zu 1. den Kläger nicht informiert. Bei dem Zimmer handele es sich um einen Wohnraum, auch wenn keine Heizung fest installiert sei. Bei den T-Trägern im Keller handele es sich um provisorische mobile Baustellen-Stützen, die der Voreigentümer in den 80er/90er Jahren zur ergänzenden Absicherung des Gebäudes aufgestellt habe und die ersetzt werden müssten. Die Kellertreppe weise nicht die erforderliche Verkehrssicherheit auf. Die Überprüfung der Elektrik sei erforderlich, weil sie nicht mehr den gesetzlichen Vorschriften entspreche. Die Vermietung des Hauses erfolge zu Wohnzwecken und nicht zur Lagerung von Altgegenständen und Trödel, sodass insoweit eine vertragswidrige Nutzung vorliege. Die Gegenstände und Kartons seien im gesamten Mietobjekt abgestellt. Auch sei der gesamte Bereich vor und auf der Eingangstreppe und der Platz vor der Wohnungseingangstüre mit Gegenständen zugestellt, sodass der Zutritt zum Haus stark erschwert sei. Zudem habe ‒ was die Beklagten mit Nichtwissen bestreiten ‒ der Bezirksschornsteinfeger mitgeteilt, dass wegen der umfangreichen Lagerung teilweise ein Betreten von Räumen nicht möglich sei. Auf den Schlüssel zum Außenkeller sei er angewiesen, da sich ‒ insoweit unstreitig ‒ in dem Gebäude auch der Hauptwasseranschluss des von dem Kläger ebenfalls erworbenen benachbarten Gebäudes befinde.
Der Kläger beantragt,
1. die Beklagten als Gesamtschuldnerinnen zu verurteilen, das von der Beklagten zu 1. gemietet Haus in „…“ bestehend aus 5 Zimmern, 1 Küche, 1 Diele (Flur), 1 Bad/Duschraum, 1 Mansarde, 2 Keller, 1 Bodenraum,1 Heizraum bzw. Waschküche, 1 Balkon, 1 Einstellplatz und den Vorgarten am Haus zu räumen und an den Kläger herauszugeben,
2. die Beklagte zu 1. zu verurteilen, an den Kläger 1.000,55 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen,
hilfsweise,
den Beklagten eine angemessene Räumungsfrist zu bewilligen.
Sie sind der Auffassung, dass die Kündigungen unwirksam seien. Bei den Stützen im Keller handele es sich um stabile Stahlträger, die dort bereits seit rund 75 Jahren vorhanden seien. Jedenfalls beim Einzug der Beklagten im Jahr 1983 hätten sich die Stahlträger dort bereits befunden. Ein Austausch zur Sicherung des Gebäudes sei nicht erforderlich. Auch eine Sanierung der innenliegenden Kellertreppe sei nicht erforderlich, da diese auch ohne Sturzgefahr begehbar sei, im Übrigen aber wegen des unstreitigen Vorhandenseins einer außenliegenden Treppe nicht genutzt werde. Der Dachbodenraum, bei dem es sich nicht um einen Wohnraum, sondern einen unbeheizten Dachboden handele, weise keinerlei Stock- und Feuchtigkeitsflecken auf. Es lägen lediglich getrocknete Wasserablaufspuren vor, da das an sich völlig intakte Dachflächenfenster zu Kondensatbildung neige. Die elektrischen Anlagen dürften zwar nicht dem heutigen Stand der Technik entsprechen, stellten aber keine Gefahrenlage dar. Durch die von den Beklagten abgestellten Kartons und Gegenstände werde weder die Sicherheit des Objekts noch die Zugänglichkeit der Räumlichkeiten eingeschränkt. Die Aushändigung eines Schlüssels für den Keller sei den Beklagten nicht zuzumuten, weil die beiden Kellerräume von den Beklagten als Waschküche, Trockenraum bzw. Abstellraum genutzt werden. Hinsichtlich der Rauchmelder sei der Beklagten zu 1. bis zur Spezifizierung der fehlenden Rauchmelder in der Klageschrift bislang nicht bekannt gewesen, dass in den Räumen ohne Rauchmelder solche gesetzlich vorgeschrieben seien. Sie sei bereit, die Anbringung der Rauchmelder nach entsprechender Terminvereinbarung zu dulden.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. „…“ Der Sachverständige hat sein Gutachten in der mündlichen Verhandlung vom 25.11.2020 erläutert und ergänzt. Wegen des Inhalts und Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Sachverständigengutachten vom 28.08.2020 (Bl. 156 ff. d. A.) sowie die Sitzungsniederschrift vom 25.11.2020 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist unbegründet.
1. Der Kläger hat keinen Räumungs- und Herausgabeanspruch aus §§ 546, 985 BGB gegenüber den Beklagten. Das Mietverhältnis wurde durch die Kündigungen vom 01.08.2019 und in der Klageschrift vom 09.09.2019 weder fristlos noch fristgerecht beendet.
a) Die Kündigung vom 01.08.2019 hat das Mietverhältnis nicht fristlos beendet. Ein zur Kündigung rechtfertigender Kündigungsgrund i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB liegt nicht vor. Hiernach ist ein wichtiger Grund dann gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies ist vorliegend nicht der Fall.
aa) Als Kündigungsgründe konnten hierbei nur die in dem Kündigungsschreiben vom 01.08.2019 genannten berücksichtigt werden, d. h. die Nichtgestattung des Einbaus der Rauchmelder, die Nichtanzeige von Mängeln im Mietobjekt und die Lagerung von Gegenständen und Trödel. Nach § 569 Abs. 4 BGB ist der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben; diese Pflicht zur Angabe der Kündigungsgründe gilt nicht nur für Kündigungen nach § 569 Abs. 1, 2 BGB, sondern auch für Kündigungen nach § 543 Abs. 1, 2 BGB (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 569 BGB Rn. 76). Wird wegen mehrerer Gründe gekündigt, so müssen alle Gründe angegeben werden. Die nicht im Kündigungsschreiben mitgeteilten Gründe sind nicht zu berücksichtigen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 569 BGB Rn. 76 m. w. N.). Soweit der Kläger Ausführungen zu den T-Trägern im Kellerraum, zur Kellertreppe, zur Überprüfung der Elektrik und zu dem Schlüssel für den Keller macht, waren diese mangels Benennung im Kündigungsschreiben vom 01.08.2019 demnach nicht berücksichtigungsfähig.
bb) Die Nichtanzeige der klägerseits behaupteten Mängel am Dachfenster im Dachgeschoss stellt keinen Kündigungsgrund, insbesondere nicht nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB, dar. Hiernach hat der Vermieter ein Kündigungsrecht, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Zu den Sorgfaltspflichten des Mieters gehört es neben dem vertragsgemäßen Gebrauch auch, auftretende Schäden der Mietsache unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen, § 536c Abs. 1 BGB, damit dieser entsprechende Maßnahmen ergreifen kann. Als weitere Voraussetzung muss die Sorgfaltspflichtverletzung eine Gefährdung der Mietsache zur Folge haben.
Eine Verletzung der Anzeige- und Obhutspflicht seitens der Beklagten liegt nicht vor. Es lässt sich bereits nicht der klägerseits behauptete Mangel in Form von Undichtigkeit des Dachgeschossfensters nebst umfangreicher Stock- und Feuchtigkeitsflecken feststellen, der eine Anzeigepflicht der Beklagten hätte auslösen können. Dass es bereits an einem dahingehenden anzeigepflichtigen Mangel fehlt, steht zu der nach § 286 Abs. 1 ZPO notwendigen Überzeugung des Gerichts aufgrund der nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen Weller fest. Dieser hat in seinem schriftlichen Sachverständigengutachten dargelegt, dass es sich um ein Dachausstiegsfenster handelt, welches dem Schornsteinfeger für Reinigungs- und Wartungszwecke des Kamins den Ausstieg auf die Dachfläche ermöglicht. Die Verglasung des Fensters sei intakt und auch am Einbaurahmen könne keine Beschädigung festgestellt werden. Rund um den Stahl-Einbaurahmen seien zwar Wasserflecken auf der Tapete vorhanden, die jedoch auf Kondensatbildung in der kalten Jahreszeit zurückzuführen seien; Schimmel oder Bauteilschäden konnten seitens des Sachverständigen in diesem Bereich nicht festgestellt werden. Der Sachverständige hat sein Gutachten in der Sitzung vom 25.11.2020 mündlich dahingehend erläutert und ergänzt, dass, selbst wenn in einem anderen Bereich des Dachgeschosses Schimmel vorhanden sei, dieser in keinem Zusammenhang mit dem Dachschrägenfenster stehe. Selbst wenn dieses ausgetauscht würde, würde dies auf eine Schimmelbildung keinen Einfluss haben und dieser ließe sich durch häufiges Lüften alleine auch nicht vermeiden. Notwendig wären vielmehr Lüften und Heizen.
Das Gericht schließt sich den nachvollziehbaren und widerspruchsfreien Ausführungen des Sachverständigen Weller an und macht sich diese zu Eigen. Demnach fehlt es bereits an der von dem Kläger behaupteten Undichtigkeit des Dachschrägenfensters nebst umfangreicher Stock- und Feuchtigkeitsflecken im Dachgeschoss. Die Bauart des Fensters führt vielmehr zu einer Kondensatbildung und damit zu Wasserablaufspuren; dieser baulich bedingte Zustand stellt aber keinen nachträglich aufgetretenen Mangel i. S. d. § 536 BGB dar, den die Beklagten hätten anzeigen müssen und dessen Nichtanzeige eine Verletzung der Sorgfaltspflicht nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB begründen könnte. Aus denselben Gründen scheidet auch ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 S. 1, 2 BGB aus.
cc) Auch die Lagerung von Gegenständen und Kartons durch die Beklagten begründet keinen Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 oder § 543 Abs. 1 S. 1, 2 BGB. Selbst wenn davon ausgegangen wird, dass sich nicht nur im Dachgeschoss und einem der Kellerräume, sondern im gesamten Mietobjekt einschließlich der Treppe sowie vor und auf der Eingangstreppe und dem Platz vor der Wohnungseingangstüre Kartons und lose Gegenstände befinden, stellt dies allein keinen zur Kündigung rechtfertigenden Grund dar. Vielmehr steht es den Beklagten frei, im Rahmen des Mietverhältnisses das angemietete Mietobjekt zu nutzen und hierbei auch Gegenstände und Kartons im Mietobjekt abzustellen. So ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass beispielsweise der Umstand, dass in einer Wohnung mehrere Wochen übelriechender Unrat nicht beseitigt wird, noch keine (grundsätzlich erforderliche) schwerwiegende, die Substanz der Mietsache gefährdende Pflichtwidrigkeit eines Mieters erkennen lässt (vgl. LG Berlin GE 1981, 33). Auch die bloße Ablagerung von Sperrmüll etc. ohne Beeinträchtigung der Sicherheit rechtfertigt nicht eine solche Kündigung (AG Friedberg WuM 1991, 686). Eine Ablagerung von Müll und Gerümpel rechtfertigt erst dann eine fristlose Kündigung, wenn entweder Mitmieter durch Gerüche belästigt werden oder die Bausubstanz konkret gefährdet ist (LG Berlin BeckRS 2011, 25638). Selbst die Verschmutzungen der Wohnung durch menschliche Exkremente ebenso wie Unordnung rechtfertigen erst dann eine Beendigung des Mietverhältnisses, wenn entweder eine Störung des Hausfriedens vorliegt oder eine substantielle Schädigung der Mietsache oder eine besondere Gefährdungssituation heraufbeschworen wird (LG Berlin GE 2015, 1599). Derartige Umstände liegen zur Überzeugung des Gerichts hier indes nicht vor. Eine Störung des Hausfriedens ist angesichts der Tatsache, dass es sich bei dem Mietobjekt um ein allein von den Beklagten bewohntes Einfamilienhaus handelt, schon nicht denkbar und auch klägerseits nicht behauptet. Auch sind allein durch das behauptete „Zustellen“ des Mietobjekts durch Kartons und lose Gegenstände sowohl im Haus als auch außerhalb des Hauses weder eine substantielle Schädigung der Mietsache noch eine besondere Gefährdungssituation erkennbar.
Eine Kündigung ist auch nicht vor dem Hintergrund gerechtfertigt, als die Beklagte zu 1. das zu Wohnzwecken angemietete Haus als „Lagerstätte“ für eine gewerbliche Tätigkeit nutzen würde. Die Beklagte zu 1. hat unbestritten ihren Handel mit Trödel und Altgegenständen vor über 30 Jahren aufgegeben. Selbst wenn es sich bei einem Großteil der in Kartons verpackten und der lose aufgestellten Gegenstände um solche aus der Zeit ihrer gewerblichen Tätigkeit handeln sollte, so werden diese seit Aufgabe des Handels von ihr nicht mehr zu gewerblichen, sondern zu privaten Zwecken genutzt. In diesem Umfang steht es der Beklagten zu 1. wie ausgeführt frei, die Gegenstände und Kartons in dem Mietobjekt zu verwahren.
dd) Schließlich rechtfertigt die fehlende Mitwirkung der Beklagten hinsichtlich des Einbaus von Rauchmeldern keine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Richtig ist zwar, dass eine Kündigung des Vermieters wegen Verletzung vertraglicher Duldungspflichten durch den Mieter nicht erst dann in Betracht kommt, wenn der Mieter gegen (rechtskräftig) titulierte Duldungspflichten verstoßen hat (BGH NJW 2015, 2417). Eine dahingehende Pflichtverletzung kann auch in der mangelnden Reaktion der Beklagten auf die Schreiben des Klägers vom 28.06.2019 und 12.07.2019, in denen dieser zwei Termine zur Installation der Rauchmelder vorschlug bzw. um Nennung von Terminen seitens der Beklagten bat, gesehen werden. Allerdings wiegt diese Pflichtverletzung nicht so schwer, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Kläger nicht zuzumuten wäre. Zu berücksichtigen ist hierbei zunächst, dass der Beklagten zu 1. in dem Schreiben vom 28.06.2019 nur zwei Termine mit einer Ankündigungsfrist von nicht einmal fünf Werktagen vorgegeben wurden. Für das Bestandsinteresse der Beklagten streitet hier ferner, dass bereits ein mehrjähriges Mietverhältnis besteht und die Beklagten nunmehr, nachdem die anzubringenden Rauchmelder näher bezeichnet wurden, ihre Bereitschaft erklärt haben, die Rauchmelder nach vorheriger Terminabsprache installieren zu lassen. Zweifel an der Kooperationsbereitschaft der Beklagten bestehen daher insoweit nicht. Schließlich ist auch eine konkrete Gefährdung der Sachsubstanz des Mietobjekts ebenfalls nicht ersichtlich. Nach alledem ist bei Abwägung der Umstände das Gericht der Auffassung, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Kläger zuzumuten ist.
b) Die Kündigung vom 01.08.2019 hat das Mietverhältnis auch nicht fristgerecht beenden können.
Hierbei waren erneut nur die in dem Kündigungsschreiben vom 01.08.2019 genannten Kündigungsgründe, d. h. die Nichtgestattung des Einbaus der Rauchmelder, die Nichtanzeige von Mängeln im Mietobjekt und die Lagerung von Gegenständen und Trödel, gemäß § 573 Abs. 3 BGB zu berücksichtigen. Diese Gründe vermögen die ausgesprochene Kündigung nicht zu rechtfertigen. Aus den o. g. Erwägungen stellen diese allesamt kein berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses dar. So liegt wie ausgeführt die klägerseits behauptete Verletzung der Mängelanzeigepflicht schon deshalb nicht vor, weil kein anzeigepflichtiger Mangel feststellbar ist. Die Lagerung von Gegenständen und Kartons allein vermag aus den genannten Gründen ebenfalls kein berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses zu begründen, weil es den Beklagten freisteht, das Mietobjekt auch zum Abstellen und Verwahren von Gegenständen und Kartons zu nutzen. Schließlich kann auch dann, wenn eine Verletzung der Duldungspflicht der Beklagten hinsichtlich der Installation der Rauchmelder angenommen wird, angesichts der mangelnden Schwere dieser Pflichtverletzung kein berechtigtes Beendigungsinteresse des Klägers bejaht werden.
b) Die während des Rechtsstreits im Schriftsatz vom 09.09.2019 ausgesprochene Kündigung hat das Mietverhältnis ebenfalls weder fristlos, noch fristgerecht beendet. Denn allein die durch den Mieterverein „…“ e. V. vorgetragene fehlerhafte Einschätzung, es seien alle gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmelder im Mietobjekt vorhanden, vermag weder einen wichtigen Grund, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist für den Kläger unzumutbar machen würde, noch ein berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen.
c) Schließlich kann auch vor dem Hintergrund der klägerseits weiter benannten Punkte (T-Träger im Kellerraum, Kellertreppe, Überprüfung der Elektrik, Schlüssel für den Keller) keine Beendigung des Mietverhältnisses angenommen werden. Denn insoweit fehlt es bereits an einer Kündigungserklärung des Klägers.
Wird wegen mehrerer Gründe gekündigt, so müssen alle Gründe angegeben werden; die nicht im Kündigungsschreiben mitgeteilten Gründe sind nicht zu berücksichtigen. Allerdings kann deswegen eine weitere Kündigung ausgesprochen werden. Es genügt dabei indes nicht, wenn diese Gründe lediglich in einem prozessualen Schriftsatz mitgeteilt werden. Vielmehr muss aus der Sicht des Kündigungsempfängers deutlich werden, dass der Berechtigte eine weitere Kündigung aussprechen will (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 569 BGB Rn. 76 m. w. N.). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Der Kläger hat ausdrücklich eine weitere Kündigung wegen der Behauptungen der Beklagten zu 1. durch den Mieterverein „…“ e. V. hinsichtlich der Rauchmelder im Schriftsatz vom 09.09.2019 ausgesprochen, dabei aber gerade nicht diese oder eine weitere Kündigung auf die sonstigen von ihm benannten Punkte gestützt.
2. Der geltend gemachte Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten teilt das Schicksal der Hauptforderung. Die Klage war daher auch insoweit abzuweisen.
II.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
19.01.2021
Tenor
- Die Klage wird abgewiesen.
- Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
- Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen die Vollstreckung durch den Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Der Kläger begehrt als Vermieter von den Beklagten die Räumung und Herausgabe des Mietobjekts „…“ sowie von der Beklagten zu 1. als Mieterin die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren.
Die Beklagte zu 1. ist aufgrund des schriftlichen Mietvertrags vom 03.10.1983 Mieterin des genannten Einfamilienhauses. Die Beklagte zu 2. bewohnt gemeinsam mit der Beklagten zu 1. das Mietobjekt. Der Kläger erwarb das Mietshaus und Grundstück und wurde am 23.01.2019 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.
Vor dem Eigentumsübergang wurden in dem Mietobjekt Rauchmelder angebracht, jedoch nicht in einem kleinen Zimmer im Erdgeschoss (Abstellraum), im Flur des Obergeschosses, im Schlafzimmer im Obergeschoss und in dem Dachbodenraum, der über keine fest installierte Heizung verfügt, sowie in den beiden Kellerräumen.
Die Beklagte zu 1. betrieb bis vor ca. 30 Jahren einen Handel mit Altgegenständen und Trödel. Einige Gegenstände aus dieser Zeit sowie weitere Gegenstände bewahrt die Beklagte zu 1. in Kartons oder auch lose aufgestellt im Dachgeschoss sowie in einem der beiden Kellerräume auf. Darüber hinaus befinden sich auf der Treppe im Haus sowie vor dem Eingangsbereich des Hauses weitere Gegenstände.
Mit Schreiben vom 28.06.2019 schlug der Kläger gegenüber der Beklagten zu 1. jeweils einen Termin am 03.07. und 05.07.2019 zur Anbringung von Rauchmeldern im Haus vor und wies darauf hin, dass solche in jedem Geschoss einschließlich Keller und Dachgeschoss, außer Küche und Badezimmer, und in jedem Zimmer und Flurbereich angebracht werden müssten. Die Beklagte reagierte hierauf nicht.
Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 12.07.2019 wandte sich der Kläger erneut an die Beklagte zu 1. Er mahnte die Beklagte zu 1. wegen der Nichtgestattung des Einbaus von Rauchmeldern, wegen der Nichtanzeige von Mängeln im Mietobjekt (Undichtigkeit des Dachfensters im Dachgeschosszimmer zum Wohninnenbereich), wegen der unberechtigten Lagerung von Gegenständen und Trödel des ehemaligen Geschäftsbetriebs im gemieteten Haus, im Keller, auf dem Dachboden, im Eingangsbereich außen und im Hof ab und wies diesbezüglich jeweils darauf hin, dass im Falle der Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens mit der Kündigung des Mietverhältnisses gerechnet werden müsse. Zudem bat der Kläger unter Fristsetzung bis zum 23.07.2019 um Nennung von mindestens drei Terminen, an denen die Rauchmelder angebracht, das Dachfenster repariert und dortige Schimmel- und Feuchtigkeitsspuren beseitigt werden können. Ferner wurde die Beklagte zu 1. ebenfalls unter Fristsetzung bis zum 23.07.2019 aufgefordert, vertragswidrig abgestellte Gegenstände zu entfernen, dem Kläger einen Schlüssel für die außenliegende Kellertür auszuhändigen sowie bis zum 23.07.2019 jeweils mindestens drei Termine zu benennen, an denen Baustellen-Stützen im Keller entfernt und T-Träger erneuert werden, Arbeiten an der nicht verkehrssicheren Kellertreppe durchgeführt und die Hauselektrik überprüft werden kann. Wegen des genauen Inhalts des Schreibens vom 12.07.2019 wird auf dieses (Anlage K2, Bl. 19 ff. d. A.) Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 29.07.2019 des Mietervereins „…“ e. V., dem Prozessbevollmächtigten des Klägers zugegangen am 21.08.2019, ließ die Beklagte zu 1. ausführen, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmelder in den Mieträumlichkeiten seit Jahren vorhanden seien. Bei dem Dachgeschossfenster handele es sich um ein Fenster in einem nicht beheizbaren Dachbodenraum; Schimmelspuren seien nicht vorhanden. Die T-Träger im Kellerraum würden sich dort seit ca. 75 Jahren befinden, es handele sich nicht um ein Provisorium, sondern um Stützen, die im letzten Weltkrieg eingebaut worden seien. Die Kellertreppe weise einen altersentsprechenden Zustand auf, eine Erneuerung sei nicht erforderlich. Eine Modernisierung der funktionstüchtigen Elektrik sei weder erforderlich noch von der Beklagten gewünscht. Das Abstellen von Gegenständen sei in den vermieteten Bereichen sozialadäquat und im Übrigen sei nicht erkennbar, welche konkreten Gegenstände im Eingangsbereich außen und im Hof entfernt werden sollen. Warum der Kläger jederzeit in die Kellerräume, für die er einen Schlüssel fordere, gelangen müsse, sei nicht erkennbar.
Der Kläger kündigte mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 01.08.2019 gegenüber der Beklagten zu 1. das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich und forderte sie auf, das Mietobjekt bis spätestens zum 13.08.2019 zu räumen und an den Kläger herauszugeben. In dem Kündigungsschreiben heißt es u. a.:
„[…] kommen wir zurück auf unser Schreiben vom 12. Juli 2019, anlässlich dessen wir Sie wegen der Nichtgestattung des Einbaus der Rauchmelder, wegen der Nichtanzeige von Mängeln im Mietobjekt, wegen der unberechtigten Lagerung von Gegenständen und Trödel […] abgemahnt haben.
Leider haben Sie sich auf unsere Abmahnung hin weder bei uns gemeldet noch sind Sie Ihren diesbezüglichen Verpflichtungen nachgekommen. Wir hatten Sie in der Abmahnung darauf hingewiesen, dass Sie mit der Kündigung des Mietverhältnisses rechnen müssen, wenn Sie Ihren Verpflichtungen nicht bis zum 23. Juli 2019 nachkommen. Daher kündigen wir das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis […] fristlos, höchst vorsorglich zusätzlich aus den gleichen Gründen fristgerecht […]“
Wegen des weiteren Inhalts des Kündigungsschreibens wird auf dieses (Anlage K8, Bl. 31 f. d. A.) Bezug genommen.
Eine Räumung und Herausgabe innerhalb der klägerseits gesetzten Frist erfolgte durch die Beklagten nicht.
Der Kläger ist der Auffassung, die Kündigung vom 01.08.2019 habe das Mietverhältnis wirksam beendet. Wegen des Vortrags hinsichtlich des Vorhandenseins von Rauchmeldern durch den Mieterverein „…“ e. V. im Schreiben vom 29.07.2019 hat der Kläger in der Klageschrift vom 09.09.2019 das Mietverhältnis erneut fristlos, höchst vorsorglich zusätzlich aus den gleichen Gründen fristgerecht gekündigt. Jedenfalls diese Kündigung hat nach Auffassung des Klägers das Mietverhältnis beendet.
Der Kläger behauptet, in dem Dachgeschosszimmer seien aufgrund Undichtigkeiten des Dachfensters zum Wohninnenbereich und aufgrund unzureichender Heizung und Lüftung umfangreiche Stock- und Feuchtigkeitsflecken, bei denen es sich nicht lediglich um Wasserablaufspuren handele, vorhanden. Hierüber habe die Beklagte zu 1. den Kläger nicht informiert. Bei dem Zimmer handele es sich um einen Wohnraum, auch wenn keine Heizung fest installiert sei. Bei den T-Trägern im Keller handele es sich um provisorische mobile Baustellen-Stützen, die der Voreigentümer in den 80er/90er Jahren zur ergänzenden Absicherung des Gebäudes aufgestellt habe und die ersetzt werden müssten. Die Kellertreppe weise nicht die erforderliche Verkehrssicherheit auf. Die Überprüfung der Elektrik sei erforderlich, weil sie nicht mehr den gesetzlichen Vorschriften entspreche. Die Vermietung des Hauses erfolge zu Wohnzwecken und nicht zur Lagerung von Altgegenständen und Trödel, sodass insoweit eine vertragswidrige Nutzung vorliege. Die Gegenstände und Kartons seien im gesamten Mietobjekt abgestellt. Auch sei der gesamte Bereich vor und auf der Eingangstreppe und der Platz vor der Wohnungseingangstüre mit Gegenständen zugestellt, sodass der Zutritt zum Haus stark erschwert sei. Zudem habe ‒ was die Beklagten mit Nichtwissen bestreiten ‒ der Bezirksschornsteinfeger mitgeteilt, dass wegen der umfangreichen Lagerung teilweise ein Betreten von Räumen nicht möglich sei. Auf den Schlüssel zum Außenkeller sei er angewiesen, da sich ‒ insoweit unstreitig ‒ in dem Gebäude auch der Hauptwasseranschluss des von dem Kläger ebenfalls erworbenen benachbarten Gebäudes befinde.
Der Kläger beantragt,
1. die Beklagten als Gesamtschuldnerinnen zu verurteilen, das von der Beklagten zu 1. gemietet Haus in „…“ bestehend aus 5 Zimmern, 1 Küche, 1 Diele (Flur), 1 Bad/Duschraum, 1 Mansarde, 2 Keller, 1 Bodenraum,1 Heizraum bzw. Waschküche, 1 Balkon, 1 Einstellplatz und den Vorgarten am Haus zu räumen und an den Kläger herauszugeben,
2. die Beklagte zu 1. zu verurteilen, an den Kläger 1.000,55 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen,
hilfsweise,
den Beklagten eine angemessene Räumungsfrist zu bewilligen.
Sie sind der Auffassung, dass die Kündigungen unwirksam seien. Bei den Stützen im Keller handele es sich um stabile Stahlträger, die dort bereits seit rund 75 Jahren vorhanden seien. Jedenfalls beim Einzug der Beklagten im Jahr 1983 hätten sich die Stahlträger dort bereits befunden. Ein Austausch zur Sicherung des Gebäudes sei nicht erforderlich. Auch eine Sanierung der innenliegenden Kellertreppe sei nicht erforderlich, da diese auch ohne Sturzgefahr begehbar sei, im Übrigen aber wegen des unstreitigen Vorhandenseins einer außenliegenden Treppe nicht genutzt werde. Der Dachbodenraum, bei dem es sich nicht um einen Wohnraum, sondern einen unbeheizten Dachboden handele, weise keinerlei Stock- und Feuchtigkeitsflecken auf. Es lägen lediglich getrocknete Wasserablaufspuren vor, da das an sich völlig intakte Dachflächenfenster zu Kondensatbildung neige. Die elektrischen Anlagen dürften zwar nicht dem heutigen Stand der Technik entsprechen, stellten aber keine Gefahrenlage dar. Durch die von den Beklagten abgestellten Kartons und Gegenstände werde weder die Sicherheit des Objekts noch die Zugänglichkeit der Räumlichkeiten eingeschränkt. Die Aushändigung eines Schlüssels für den Keller sei den Beklagten nicht zuzumuten, weil die beiden Kellerräume von den Beklagten als Waschküche, Trockenraum bzw. Abstellraum genutzt werden. Hinsichtlich der Rauchmelder sei der Beklagten zu 1. bis zur Spezifizierung der fehlenden Rauchmelder in der Klageschrift bislang nicht bekannt gewesen, dass in den Räumen ohne Rauchmelder solche gesetzlich vorgeschrieben seien. Sie sei bereit, die Anbringung der Rauchmelder nach entsprechender Terminvereinbarung zu dulden.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. „…“ Der Sachverständige hat sein Gutachten in der mündlichen Verhandlung vom 25.11.2020 erläutert und ergänzt. Wegen des Inhalts und Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Sachverständigengutachten vom 28.08.2020 (Bl. 156 ff. d. A.) sowie die Sitzungsniederschrift vom 25.11.2020 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist unbegründet.
1. Der Kläger hat keinen Räumungs- und Herausgabeanspruch aus §§ 546, 985 BGB gegenüber den Beklagten. Das Mietverhältnis wurde durch die Kündigungen vom 01.08.2019 und in der Klageschrift vom 09.09.2019 weder fristlos noch fristgerecht beendet.
a) Die Kündigung vom 01.08.2019 hat das Mietverhältnis nicht fristlos beendet. Ein zur Kündigung rechtfertigender Kündigungsgrund i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB liegt nicht vor. Hiernach ist ein wichtiger Grund dann gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies ist vorliegend nicht der Fall.
aa) Als Kündigungsgründe konnten hierbei nur die in dem Kündigungsschreiben vom 01.08.2019 genannten berücksichtigt werden, d. h. die Nichtgestattung des Einbaus der Rauchmelder, die Nichtanzeige von Mängeln im Mietobjekt und die Lagerung von Gegenständen und Trödel. Nach § 569 Abs. 4 BGB ist der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben; diese Pflicht zur Angabe der Kündigungsgründe gilt nicht nur für Kündigungen nach § 569 Abs. 1, 2 BGB, sondern auch für Kündigungen nach § 543 Abs. 1, 2 BGB (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 569 BGB Rn. 76). Wird wegen mehrerer Gründe gekündigt, so müssen alle Gründe angegeben werden. Die nicht im Kündigungsschreiben mitgeteilten Gründe sind nicht zu berücksichtigen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 569 BGB Rn. 76 m. w. N.). Soweit der Kläger Ausführungen zu den T-Trägern im Kellerraum, zur Kellertreppe, zur Überprüfung der Elektrik und zu dem Schlüssel für den Keller macht, waren diese mangels Benennung im Kündigungsschreiben vom 01.08.2019 demnach nicht berücksichtigungsfähig.
bb) Die Nichtanzeige der klägerseits behaupteten Mängel am Dachfenster im Dachgeschoss stellt keinen Kündigungsgrund, insbesondere nicht nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB, dar. Hiernach hat der Vermieter ein Kündigungsrecht, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Zu den Sorgfaltspflichten des Mieters gehört es neben dem vertragsgemäßen Gebrauch auch, auftretende Schäden der Mietsache unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen, § 536c Abs. 1 BGB, damit dieser entsprechende Maßnahmen ergreifen kann. Als weitere Voraussetzung muss die Sorgfaltspflichtverletzung eine Gefährdung der Mietsache zur Folge haben.
Eine Verletzung der Anzeige- und Obhutspflicht seitens der Beklagten liegt nicht vor. Es lässt sich bereits nicht der klägerseits behauptete Mangel in Form von Undichtigkeit des Dachgeschossfensters nebst umfangreicher Stock- und Feuchtigkeitsflecken feststellen, der eine Anzeigepflicht der Beklagten hätte auslösen können. Dass es bereits an einem dahingehenden anzeigepflichtigen Mangel fehlt, steht zu der nach § 286 Abs. 1 ZPO notwendigen Überzeugung des Gerichts aufgrund der nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen Weller fest. Dieser hat in seinem schriftlichen Sachverständigengutachten dargelegt, dass es sich um ein Dachausstiegsfenster handelt, welches dem Schornsteinfeger für Reinigungs- und Wartungszwecke des Kamins den Ausstieg auf die Dachfläche ermöglicht. Die Verglasung des Fensters sei intakt und auch am Einbaurahmen könne keine Beschädigung festgestellt werden. Rund um den Stahl-Einbaurahmen seien zwar Wasserflecken auf der Tapete vorhanden, die jedoch auf Kondensatbildung in der kalten Jahreszeit zurückzuführen seien; Schimmel oder Bauteilschäden konnten seitens des Sachverständigen in diesem Bereich nicht festgestellt werden. Der Sachverständige hat sein Gutachten in der Sitzung vom 25.11.2020 mündlich dahingehend erläutert und ergänzt, dass, selbst wenn in einem anderen Bereich des Dachgeschosses Schimmel vorhanden sei, dieser in keinem Zusammenhang mit dem Dachschrägenfenster stehe. Selbst wenn dieses ausgetauscht würde, würde dies auf eine Schimmelbildung keinen Einfluss haben und dieser ließe sich durch häufiges Lüften alleine auch nicht vermeiden. Notwendig wären vielmehr Lüften und Heizen.
Das Gericht schließt sich den nachvollziehbaren und widerspruchsfreien Ausführungen des Sachverständigen Weller an und macht sich diese zu Eigen. Demnach fehlt es bereits an der von dem Kläger behaupteten Undichtigkeit des Dachschrägenfensters nebst umfangreicher Stock- und Feuchtigkeitsflecken im Dachgeschoss. Die Bauart des Fensters führt vielmehr zu einer Kondensatbildung und damit zu Wasserablaufspuren; dieser baulich bedingte Zustand stellt aber keinen nachträglich aufgetretenen Mangel i. S. d. § 536 BGB dar, den die Beklagten hätten anzeigen müssen und dessen Nichtanzeige eine Verletzung der Sorgfaltspflicht nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB begründen könnte. Aus denselben Gründen scheidet auch ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 S. 1, 2 BGB aus.
cc) Auch die Lagerung von Gegenständen und Kartons durch die Beklagten begründet keinen Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 oder § 543 Abs. 1 S. 1, 2 BGB. Selbst wenn davon ausgegangen wird, dass sich nicht nur im Dachgeschoss und einem der Kellerräume, sondern im gesamten Mietobjekt einschließlich der Treppe sowie vor und auf der Eingangstreppe und dem Platz vor der Wohnungseingangstüre Kartons und lose Gegenstände befinden, stellt dies allein keinen zur Kündigung rechtfertigenden Grund dar. Vielmehr steht es den Beklagten frei, im Rahmen des Mietverhältnisses das angemietete Mietobjekt zu nutzen und hierbei auch Gegenstände und Kartons im Mietobjekt abzustellen. So ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass beispielsweise der Umstand, dass in einer Wohnung mehrere Wochen übelriechender Unrat nicht beseitigt wird, noch keine (grundsätzlich erforderliche) schwerwiegende, die Substanz der Mietsache gefährdende Pflichtwidrigkeit eines Mieters erkennen lässt (vgl. LG Berlin GE 1981, 33). Auch die bloße Ablagerung von Sperrmüll etc. ohne Beeinträchtigung der Sicherheit rechtfertigt nicht eine solche Kündigung (AG Friedberg WuM 1991, 686). Eine Ablagerung von Müll und Gerümpel rechtfertigt erst dann eine fristlose Kündigung, wenn entweder Mitmieter durch Gerüche belästigt werden oder die Bausubstanz konkret gefährdet ist (LG Berlin BeckRS 2011, 25638). Selbst die Verschmutzungen der Wohnung durch menschliche Exkremente ebenso wie Unordnung rechtfertigen erst dann eine Beendigung des Mietverhältnisses, wenn entweder eine Störung des Hausfriedens vorliegt oder eine substantielle Schädigung der Mietsache oder eine besondere Gefährdungssituation heraufbeschworen wird (LG Berlin GE 2015, 1599). Derartige Umstände liegen zur Überzeugung des Gerichts hier indes nicht vor. Eine Störung des Hausfriedens ist angesichts der Tatsache, dass es sich bei dem Mietobjekt um ein allein von den Beklagten bewohntes Einfamilienhaus handelt, schon nicht denkbar und auch klägerseits nicht behauptet. Auch sind allein durch das behauptete „Zustellen“ des Mietobjekts durch Kartons und lose Gegenstände sowohl im Haus als auch außerhalb des Hauses weder eine substantielle Schädigung der Mietsache noch eine besondere Gefährdungssituation erkennbar.
Eine Kündigung ist auch nicht vor dem Hintergrund gerechtfertigt, als die Beklagte zu 1. das zu Wohnzwecken angemietete Haus als „Lagerstätte“ für eine gewerbliche Tätigkeit nutzen würde. Die Beklagte zu 1. hat unbestritten ihren Handel mit Trödel und Altgegenständen vor über 30 Jahren aufgegeben. Selbst wenn es sich bei einem Großteil der in Kartons verpackten und der lose aufgestellten Gegenstände um solche aus der Zeit ihrer gewerblichen Tätigkeit handeln sollte, so werden diese seit Aufgabe des Handels von ihr nicht mehr zu gewerblichen, sondern zu privaten Zwecken genutzt. In diesem Umfang steht es der Beklagten zu 1. wie ausgeführt frei, die Gegenstände und Kartons in dem Mietobjekt zu verwahren.
dd) Schließlich rechtfertigt die fehlende Mitwirkung der Beklagten hinsichtlich des Einbaus von Rauchmeldern keine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Richtig ist zwar, dass eine Kündigung des Vermieters wegen Verletzung vertraglicher Duldungspflichten durch den Mieter nicht erst dann in Betracht kommt, wenn der Mieter gegen (rechtskräftig) titulierte Duldungspflichten verstoßen hat (BGH NJW 2015, 2417). Eine dahingehende Pflichtverletzung kann auch in der mangelnden Reaktion der Beklagten auf die Schreiben des Klägers vom 28.06.2019 und 12.07.2019, in denen dieser zwei Termine zur Installation der Rauchmelder vorschlug bzw. um Nennung von Terminen seitens der Beklagten bat, gesehen werden. Allerdings wiegt diese Pflichtverletzung nicht so schwer, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Kläger nicht zuzumuten wäre. Zu berücksichtigen ist hierbei zunächst, dass der Beklagten zu 1. in dem Schreiben vom 28.06.2019 nur zwei Termine mit einer Ankündigungsfrist von nicht einmal fünf Werktagen vorgegeben wurden. Für das Bestandsinteresse der Beklagten streitet hier ferner, dass bereits ein mehrjähriges Mietverhältnis besteht und die Beklagten nunmehr, nachdem die anzubringenden Rauchmelder näher bezeichnet wurden, ihre Bereitschaft erklärt haben, die Rauchmelder nach vorheriger Terminabsprache installieren zu lassen. Zweifel an der Kooperationsbereitschaft der Beklagten bestehen daher insoweit nicht. Schließlich ist auch eine konkrete Gefährdung der Sachsubstanz des Mietobjekts ebenfalls nicht ersichtlich. Nach alledem ist bei Abwägung der Umstände das Gericht der Auffassung, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Kläger zuzumuten ist.
b) Die Kündigung vom 01.08.2019 hat das Mietverhältnis auch nicht fristgerecht beenden können.
Hierbei waren erneut nur die in dem Kündigungsschreiben vom 01.08.2019 genannten Kündigungsgründe, d. h. die Nichtgestattung des Einbaus der Rauchmelder, die Nichtanzeige von Mängeln im Mietobjekt und die Lagerung von Gegenständen und Trödel, gemäß § 573 Abs. 3 BGB zu berücksichtigen. Diese Gründe vermögen die ausgesprochene Kündigung nicht zu rechtfertigen. Aus den o. g. Erwägungen stellen diese allesamt kein berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses dar. So liegt wie ausgeführt die klägerseits behauptete Verletzung der Mängelanzeigepflicht schon deshalb nicht vor, weil kein anzeigepflichtiger Mangel feststellbar ist. Die Lagerung von Gegenständen und Kartons allein vermag aus den genannten Gründen ebenfalls kein berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses zu begründen, weil es den Beklagten freisteht, das Mietobjekt auch zum Abstellen und Verwahren von Gegenständen und Kartons zu nutzen. Schließlich kann auch dann, wenn eine Verletzung der Duldungspflicht der Beklagten hinsichtlich der Installation der Rauchmelder angenommen wird, angesichts der mangelnden Schwere dieser Pflichtverletzung kein berechtigtes Beendigungsinteresse des Klägers bejaht werden.
b) Die während des Rechtsstreits im Schriftsatz vom 09.09.2019 ausgesprochene Kündigung hat das Mietverhältnis ebenfalls weder fristlos, noch fristgerecht beendet. Denn allein die durch den Mieterverein „…“ e. V. vorgetragene fehlerhafte Einschätzung, es seien alle gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmelder im Mietobjekt vorhanden, vermag weder einen wichtigen Grund, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist für den Kläger unzumutbar machen würde, noch ein berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen.
c) Schließlich kann auch vor dem Hintergrund der klägerseits weiter benannten Punkte (T-Träger im Kellerraum, Kellertreppe, Überprüfung der Elektrik, Schlüssel für den Keller) keine Beendigung des Mietverhältnisses angenommen werden. Denn insoweit fehlt es bereits an einer Kündigungserklärung des Klägers.
Wird wegen mehrerer Gründe gekündigt, so müssen alle Gründe angegeben werden; die nicht im Kündigungsschreiben mitgeteilten Gründe sind nicht zu berücksichtigen. Allerdings kann deswegen eine weitere Kündigung ausgesprochen werden. Es genügt dabei indes nicht, wenn diese Gründe lediglich in einem prozessualen Schriftsatz mitgeteilt werden. Vielmehr muss aus der Sicht des Kündigungsempfängers deutlich werden, dass der Berechtigte eine weitere Kündigung aussprechen will (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 569 BGB Rn. 76 m. w. N.). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Der Kläger hat ausdrücklich eine weitere Kündigung wegen der Behauptungen der Beklagten zu 1. durch den Mieterverein „…“ e. V. hinsichtlich der Rauchmelder im Schriftsatz vom 09.09.2019 ausgesprochen, dabei aber gerade nicht diese oder eine weitere Kündigung auf die sonstigen von ihm benannten Punkte gestützt.
2. Der geltend gemachte Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten teilt das Schicksal der Hauptforderung. Die Klage war daher auch insoweit abzuweisen.
II.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
RechtsgebietWohnraummieteVorschriften543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB, 569 BGB
