10.12.2015 · IWW-Abrufnummer 145993
Amtsgericht Augsburg: Urteil vom 28.10.2015 – 73 C 936/13
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Amtsgericht Augsburg
Az.: 73 C 936/13
IM NAMEN DES VOLKES
In dem Rechtsstreit XXX
wegen Forderung
erlässt das Amtsgericht Augsburg durch den XXX am 28.10.2015 auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 07.10.2015 folgendes
Endurteil
I. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.978,81 Euro zu bezahlen nebst Zinsen in Höhe von jeweils 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz aus 507,75 Euro seit 25.01.2013 und aus 1.471,06 Euro seit 18.12.2013.
II. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
III. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen 4/5 die Klägerin, 1/5 der Beklagte.
IV. Das Urteil ist für beide Parteien jeweils vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von jeweils 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand:
Die Klägerin macht nach Beendigung eines Mietverhältnisses gegen den Beklagten insbesondere Nachzahlungsansprüche aus Heizkostenabrechnungen geltend sowie Ansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen.
Mit Nutzungsvertrag vom 29.09.2011 (Anlage K 1, Blatt 10 f.) mietete der Beklagte die Wohnung Nr. 015.346.06 im Anwesen XXX.
Zum 31.07.2013 zog der Beklagte wieder aus.
Die Heizkosten- und Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2011 und 2012 mit Nachzahlungen für den Beklagten beglich der Beklagte nicht, weil er die Heizkostenabrechnungen für falsch hält.
Darüber hinaus besteht zwischen den Parteien Streit über von der Klägerin geltend gemachte Renovierungskosten, die Kosten für die Entsorgung von Sperrmüll, eine verspätete Mietzahlung sowie vom Beklagten nicht eingehaltene Unkosten verursachende Termine.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Heizkosten seien von der XXX ordnungsgemäß ermittelt und richtig abgerechnet worden. Bei der Rückgabe der Wohnung durch den Beklagten sei diese völlig ungereinigt und verdreckt gewesen. Darüber hinaus habe die Klägerin den Sperrmüll des Beklagten entsorgen müssen. Eine Mietzahlung sei verspätet erfolgt, insoweit werden noch Verzugszinsen geltend gemacht sowie 13,-- Nebenkosten.
Die Klägerin beantragt daher zuletzt (Schriftsatz vom 13.12.2013, Blatt 159/160, wobei die Klammerzusätze erläuternden Charakter seitens des Gerichts haben):
I. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.013,13 € nebst Zinsen in Höhe von jeweils 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 872,56 € seit Rechtshängigkeit (Nebenkostennachzahlung für 2011), aus 127,57 € seit Rechtshängigkeit (unnütze Anfahrtkosten) und aus 764,28 € seit 05.06.2013 bis 18.06.2013, also in Höhe von 10,34 € sowie aus 13,00 € seit Rechtshängigkeit (Zinsen und Nebenkosten im Zusammenhang mit verspäteter Mietzahlung) zu bezahlen.
II. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 7.664,23 € nebst Zinsen daraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.10.2013 zu bezahlen (Schönheitsreparaturen und Entsorgung des Sperrmülls).
III. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 1.907,99 € nebst Zinsen daraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.11.2013 zu bezahlen (Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2012).
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte trägt vor, die Berechnung der Heizkosten sei nicht ordnungsgemäß erfolgt. Er habe keinen so hohen Heizkostenverbrauch gehabt. Ansprüche wegen einer verspäteten Mietzahlung habe die Klägerin nicht. Der von der Klägerin entsorgte Sperrmüll sei nicht seiner gewesen, die Wohnung habe er ordnungsgemäß zurückgegeben. Lediglich ein Zimmer sei noch nicht frisch gestrichen gewesen. Insofern habe die Klägerin es ihm aber verwehrt, dies noch nach der Rückgabe der Wohnung am 31.07.2013 zu erledigen. An verabredete Termine habe er sich gehalten.
Ergänzend wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie deren Anlagen Bezug genommen.
Im Termin vom 04.07.2013 (Blatt 88/91) kam keine gütliche Einigung zustande. Der gerichtliche Vergleichsvorschlag wurde von der Klägerin abgelehnt.
Im Termin vom 24.10.2013 (Blatt 137/143) wurde Beweis erhoben über die Frage, ob vereinbart gewesen sei, dass die Miete erst in der Monatsmitte vom Beklagten bezahlt wird sowie, ob sich der Beklagte nicht an vereinbarte Termine gehalten habe, durch Einvernahme der Zeugen XXX.
Mit Beschluss vom 28.11.2013 (Blatt 155 f.) wurde die Beweiserhebung bzgl. der ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung angeordnet. Die Beweiserhebung erfolgte im Termin vom 30.01.2014 durch Einvernahme der Zeugen XXX (Blatt 197/212).
Aufgrund Beweisbeschlusses vom 13.03.2014 (Blatt 221) erstattete der Sachverständige XXX (siehe Blatt 230) ein Gutachten zur Frage, ob die Heizkostenabrechnung ordnungsgemäß erfolgte (Gutachten vom 31.03.2015, Blatt 255/285). Die Anhörung des Gutachters erfolgte im Termin vom 07.10.2015.
Entscheidungsgründe:
I.
Die zul ässige Klage ist nur zum Teil begründet.
1. Heizkostenabrechnungen (872,56 Euro für 2011 und 1.907,99 Euro für 2012):
Dass die Heizkostenabrechnung den formellen Anforderungen genügen, hat der Sachverständige überzeugend festgestellt.
Die Nachforderungen sind materiell jedoch jeweils nur zum Teil begründet, da, wie der Sachverständige XXX überzeugend ausführt, die Ermittlung der Heizwärme durch die Klägerin nicht zutreffend ermittelt wurde:
In Übereinstimmung mit dem Sachverständigen XXX geht das Gericht davon aus, dass die Heizkostenabrechnung der Klägerin nicht ordnungsgemäß erfolgte, weil sie nicht gemäß § 7 Abs. 1 S. 3 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt wurde. Das Gericht schließt sich hier zum einen der Rechtssprechung des BGH an (Aktenzeichen VIII ZR 193/14, Urteil vom 06.05.2015) wonach § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV verfassungsrechtlich unbedenklich ist, zum anderen auch der Rechtssprechung des LG Landau (Urteil vom 18.10.2013, Aktenzeichen 3 S 110/12; s. auch Urteil des Amtsgerichts Bayreuth vom 19.08.2014, Aktenzeichen 102 C 1359/13 und insbesondere Beschluss des LG Leipzig vom 07.10.2013 Aktenzeichen: 2 S 66/13, zitiert nach Juris sowie Pfeifer in Der Bausachverständige 1/2015).
Danach hätte der Kläger die Heizkostenabrechnung nach der VDI-Richtlinie 2077 erstellen müssen. Denn wie der Sachverständige in seinem Gutachten überzeugend ausgeführt und bei seiner Anhörung erl äutert hat, liegt der an den Heizkörpern erfasste Verbrauchswärmeanteil im streitgegenständlichen Anwesen deutlich unter dem nach der Richtlinie maßgeblichen Quotient von 0,34. Aus der Tatsache, dass der Verbrauchswärmeanteil für die Heizkostenabrechnung für 2011 lediglich bei 0,1687 und für 2012 bei 0,1842 liegt, ergibt sich zur Überzeugung des Gerichts auch, dass es sich bei der hier verbauten Einrohrheizung um eine ungedämmte Leerrohrleitung im Sinne von § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV handelt, obwohl die Leitungen nicht offen im Raum geführt werden, sondern von Mauerwerk umhüllt verlegt sind. Denn Ziel der Verordnung ist, dass eine annähernd gerechte Aufteilung der Heizkosten erfolgt. Das Gericht schließt sich hier insbesondere der Rechtssprechung des Landgerichts Leipzig (Beschluss vom 07.10.2013, Aktenzeichen 266/13, zitiert bei Juris) an, wonach bei einer deutlichen Unterschreitung des Grenzwertes von 0,34 eine Ermessensreduzierung seitens des Vermieters auf Null stattfindet, sodass die Abrechnung des Wärmeverbrauchs der Nutzer nicht nur nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden kann, sondern muss. Denn auch die beiden anderen für die Anwendung der VDI 2077 erforderlichen Kenngrößen (Standardabweichung der normierten flächenbezogenen Verbrauchswerte und Anzahl der Niedrigverbraucher) sind nach den Ausführungen des Sachverständigen erfüllt.
Daraus ergibt sich folgende Berechnung für die Nebenkostenabrechnungen 2011 und 2012:
NK 2011:
Hier ist zugrundezulegen ein Betrag von 856,98 €, da die Klägerin auf die Geltendmachung von 17,58 € verzichtet hat (siehe Anlage B2, Blatt 42). Von den geltend gemachten Heizkosten in Höhe von 971,59 € sind nach den Berechnungen des Sachverständigen 507,75 € zu viel verlangt nach der Abrechnung gemäß der Richtlinie 2077. Nach Abzug dieses Betrags ergibt sich somit eine verbleibende Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2011 in Höhe von 349,23 € (zur Nebenkostenabrechnung siehe Anlage K9 und Anlage 6 des Gutachtens).
NK 2012:
Nach den Ausführungen des Sachverständigen ergibt sich hier mit der Anwendung der VDI 2077 ein Betrag in Höhe von 1.471,06 €, sodass in der Nebenkostenabrechnung, in der die Heizkosten mit 2.673,94 € veranschlagt sind (siehe Anlage K und Anlage 6 des Gutachtens) 1.202,88 € abzuziehen sind. Der Klägerin steht daher noch ein Betrag in Höhe von 705,11 € zu.
2. Schönheitsreparaturen:
Unabhängig von der Frage, inwieweit der Vermieter Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen kann (siehe Urteil des BGH vom 18.03.2015, Aktenzeichen VIII ZR 185/14, bei Beck-online) hat die Klägerin gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Ersatz von Schönheitsreparaturen. Zunächst kann bei einem Vergleich der Lichtbilder zu Beginn der Miete (Anlage B6, Bl.150 ff) und der bei Rückgabe der Mietsache (Anlage K24, Blatt 170ff.) kein signifikanter Unterschied bzgl. des Zustands der Räume festgestellt werden bis auf einen, jedenfalls nicht vollständig vom Beklagten gestrichenen, Raum. Das Gericht verkennt nicht, dass sich aufgrund des Übergabeprotokolls bei Übernahme der Wohnung durch den Beklagten (Anlage K1, hier Blatt 23) die Wohnung als durchgängig frisch gestrichen darstellt. Dies ist allerdings aufgrund der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts widerlegt. Denn nicht nur die Zeugin XXX die damalige Lebensgefährtin des Beklagten, hat angegeben, dass die Bodenleisten verklebt und verdreckt waren. Auch die Zeugen XXX (Fenster- und Türrahmen bei Ein- und Auszug in gleichem Zustand), XXX (verdreckte Bodenleisten, Wände relativ okay gestrichen, Gelbstich von Tür- und Fensterrahmen), XXX (auffällig, dass alles etwas runtergekommen war, alles etwas versifft), XXX (Türstöcke und Fensterrahmen nicht frisch gestrichen, sondern vielmehr vergilbt), XXX (Wohnung nicht so schön und ein bisschen schmutzig, Türstöcke, Fensterrahmen und Türzargen jedenfalls definitiv nicht weiß) schilderten übereinstimmend, dass sich die Wohnung bei Übergabe an den Beklagten in keinem besseren Zustand befand als bei Rückgabe an die Vermieterin. Massivere Verschmutzungen haben auch die Zeugen XXX und XXX nicht nachvollziehbar benennen können. Das Übergabeprotokoll bei Rückgabe der Wohnung (K16, Bl.123) wurde vom Beklagten nicht unterschrieben.
Die Klägerin hat auch nicht anteilig auf Ersatz von Kosten für das Streichen des Kinderzimmers, das vom Beklagten unstreitig nicht renoviert zurückgegeben wurde. Zum einen lassen die Rechnungen der XXX (Anlagen K 19 und 20, Blatt 126/127) eine Differenzierung und Zuordnung der Arbeiten zu den einzelnen Zimmern nicht in ausreichendem Maße zu. Zum anderen hat die Zeugin Honsak im Termin vom 30.01.2014 (Blatt 198 ff, hier 200) angegeben, dass der Beklagte die Wohnungsrückgabe um einen Tag hinausschieben wollte, weil er noch nicht fertig sei mit den Schönheitsreparaturen. Dies habe sie ihm jedoch verwehrt. Damit hat sie als Vertreterin der Klägerin zum Ausdruck gebracht, dass sie keinen Wert auf eine Nacherfüllung (§ 281 Abs. 1 Satz 1 BGB) legt. Die Nachfristsetzungen mit Schreiben vom 01.08.2013 sowie Schreiben des Klägervertreters vom 02.08.2013 und Schreiben der Klägerin vom 13.08.2013 (Anlagen K 13 - 15, Blatt 106,107,195) gehen daher ins Leere.
3.Sperrmüll:
Auch insoweit hat die Beweisaufnahme (z.B. XXX, Bl.207 ff) ergeben, dass der Sperrmüll, der von der Klägerin entsorgt und dessen Kosten dem Beklagten in Rechnung gestellt wurden, tatsächlich nicht dem Beklagten gehört hat. Letztendlich konnten die klägerseits benannten Zeugen eine direkte Zuordnung des Sperrmülls zum Beklagten nicht vornehmen. Die Zeugen XXX (Bl.198 ff) gaben an, dass einige Mieter berichteten, dass der Sperrmüll vom Beklagten und der Zeugin XXX stammen würden, allerdings wollten diese Leute anonym bleiben. Damit ist ein Beweis nicht zu führen.
4. Umsonst vereinbarte Termine (Kosten XXX, K 3, Blatt 31):
Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch aus § 280 BGB. Denn die Beweisaufnahme hat nicht ergeben, dass die Termine am 30.11. und 20.12.2012 trotz Terminabsprache mit dem Beklagten bzw. XXX nicht eingehalten wurde. Denn die Zeugin XXX (Blatt 139/140) gab an, dass der Termin vom 30.11. einvernehmlich verschoben wurde, der vom 20.12.2012 dann von der Zeugin XXX kurzfristig abgesagt wurde. Insoweit hat allerdings der Zeuge XXX (Blatt 140/141) angegeben, dass er am 20.12.2012 nicht umsonst angereist wäre, da er rechtzeitig informiert worden sei. Damit gibt es keinen Grund, weder für den 30.11. noch den 20.12.2012, Kosten abzurechnen, weil Termine seitens des Beklagten bzw. XXX nicht eingehalten worden wären. Anders mag dies für den 17.01.2013 sein, insoweit hat die Klägerin jedoch keine Ansprüche geltend gemacht.
5. Verspätete Mietzahlung:
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zinsen, weil der Beklagte die Miete für Juni 2013 verspätet bezahlt hat. Denn die Zeugin XXX hat glaubhaft angegeben (Blatt 142, Termin vom 24.10.2013), dass klägerseits zwar mit einer verspäteten Mietzahlung zur Monatsmitte kein Einverständnis bestünde, ggf. müssten seitens des Beklagten aber nur jeweils Mahngebühren und Rücklastschriftgebühren getragen werden. Es sei daher in der Folgezeit immer bar bezahlt worden einschlie ßlich Mahngebühr und Rücklastschriftgebühren, auch die Miete für Juni 2013. Daher hat die Klägerin auch keinen Anspruch auf die geltend gemachte Mahn- und Rücklastschriftgebühr, da sie tatsächlich vom Beklagten bezahlt wurde. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den Angaben der Zeugin XXX (Blatt 138 und 139), da diese lediglich angab, dass mit dem Beklagten nicht vereinbart wurde, dass eine Zahlung zur Monatsmitte ohne Belastung mit Rücklastgebühr und Mahngebühr möglich ist.
Die Klägerin hat nach Zahlung am 18.06.2013 die Hauptsache bzgl. der eingeklagten Miete auch für erledigt erklärt, der Beklagte hat jedoch nicht zugestimmt.
6. Die Entscheidung über die Zinsen beruht auf §§ 286, 288, 291 BGB.
II.
Kosten:
§ 92 Abs. 1 ZPO.
III.
Vorläufige Vollstreckbarkeit:
§ 709 Satz 1 und 2 ZPO
IV.
Streitwert:
Der Streitwert wird auf 872,56 € festgesetzt bis 03.04.13 (Datum der Zustellung der Klageerweiterung im SS vom 27.03.13), auf 1000,13 € (872,56 € + 127,57 €) ab 04.04.13 bis 29.06.13 (Datum der Zustellung der weiteren Klageerweiterung mit SS vom 13.06.13), auf 1388,77 € (1000, 13 € + 777,28 € : 2 = 1388,77 €) ab 30.06.13 (an sich würde mit Zustellung der Klageerweiterung vom 13.06.13 sich der Streitwert auf 1777,41 € erhöhen, jedoch wurde die Klageerweiterung der Beklagten erst zeitgleich mit der Teilerledigterklärung vom 18.06.13 am 29.06.13 zugestellt; das Gericht vertritt die Rechtsansicht, dass der hinsichtlich der erledigt erklärten Teils der Klage um 50 % reduziert, da insoweit nach einseitiger Erledigterklärung nur noch eine Feststellung beantragt wird), ab 14.10.2013 (Klageerweiterung vom 09.10.2013, Blatt 118 ff.) auf 9.053,-- € (1.388,77 € + 7.664,23 €) und ab 18.12.2013 (Klageerweiterung vom 13.12.2013, Blatt 159 f.) auf 10.960,99 € (9.053,-- € + 1.907,99 €).
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen die Entscheidung kann das Rechtsmittel der Berufung eingelegt werden. Die Berufung ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 600 Euro übersteigt oder das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung im Urteil zugelassen hat.
Die Berufung ist binnen einer Notfrist von einem Monat bei dem
Landgericht Augsburg
Am Alten Einlaß 1
86150 Augsburg
einzulegen.
Die Frist beginnt mit der Zustellung der vollständigen Entscheidung, spätestens mit Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung der Entscheidung.
Die Berufung muss mit Schriftsatz durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt eingelegt werden. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung der angefochtenen Entscheidung und die Erklärung enthalten, dass Berufung eingelegt werde.
Die Berufung muss binnen zwei Monaten mit Anwaltsschriftsatz begründet werden. Auch diese Frist beginnt mit der Zustellung der vollständigen Entscheidung.
Verkündet am 28.10.2015
