15.07.2016 · IWW-Abrufnummer 187255
Oberlandesgericht München: Beschluss vom 28.09.2015 – 34 Wx 84/14
Sollen Sondernutzungsrechte im Fall der Vorratsteilung aufschiebend bedingt durch eine spätere Zuordnungserklärung des Verwalters begründet werden, müssen die Grundstücksflächen, von deren Mitgebrauch die späteren Wohnungseigentümer durch das Sondernutzungsrecht ausgeschlossen werden, in der zu den Grundakten gelangten Teilungserklärung oder den dieser beigelegten Plänen hinreichend bestimmt bezeichnet sein.
Oberlandesgericht München
Beschl. v. 28.09.2015
Az.: 34 Wx 84/14
Tenor:
I. Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Rosenheim - Grundbuchamt - vom 13. Januar 2014 wird zurückgewiesen.
II. Der Beschwerdewert beträgt 5.000,00 €.
Gründe
I.
1
Die Beteiligten zu 1 und 2 sind Eigentümer von Wohnungseigentum. Dem Sondereigentum an ihrer Wohnung Nr. 1 im Erdgeschoss und an einem Hobbyraum sind gemäß Eintragung im Grundbuch Sondernutzungsrechte an einem Kellerraum und der Terrasse zugeordnet.
2
In Ziff. II. 14 der Anlage 1 zur Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) vom 30.12.1998, auf die im Bestandsverzeichnis Bezug genommen ist, ist hinsichtlich Sondernutzungsrechten an Gartenflächen geregelt:
3
Aufschiebend bedingt durch die Zuweisung begründet der Grundstückseigentümer Sondernutzungsrechte an Gartenflächen, gemäß dem beigefügten Plan, in dem dieser Grundstücksteil violett schraffiert eingezeichnet ist.
4
Die Zuweisung von Teilen dieser Gartenfläche erfolgt durch den Grundstückseigentümer in den Kaufverträgen oder nach Verkauf der letzten Einheit durch Erklärung des Verwalters gegenüber dem Grundbuchamt.
5
Die übrigen Miteigentümer sind bereits jetzt von der Nutzung dieses Grundstücksteils als Teil des Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen, soweit ihnen kein Sondernutzungsrecht ausdrücklich zugewiesen wird.
6
...
7
Dem Wohnungseigentümer Nr. 1 ist es im Fall der Zuweisung des Sondernutzungsrechts (gestattet,?) ein Geräte/Gartenhaus (höchstens 6 qm Grundfläche) im nördlichen Bereich zu errichten und dort zu belassen.
8
Als Anlage ist der Teilungserklärung ein Lageplan beigeheftet, der eine Fläche zwischen Stellplätzen eins bis fünf entlang und in Verlängerung der Gebäudesüdseite und entlang der westlichen Gebäudebreitseite in rötlich-violetter Schraffierung aufweist. An der von den Stellplätzen abgewandten Gebäudebreitseite nach Norden hin ist eine undeutliche, möglicherweise verblasste graue Schraffierung noch zu erkennen.
9
Am 3.1.2013 errichtete der Verwalter der Wohnanlage folgende Urkunde:
10
Gem. Anlage 1 Ziff. II. 14. zur Teilungserklärung, ... weist der unterzeichnende Verwalter in Ausübung der ihm erteilten Ermächtigung hiermit dem Eigentümer der in ... vorgetragenen Sondereigentumseinheit Nr. 1 zur alleinigen, unentgeltlichen und ausschließlichen Nutzung zu das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche, die in dem dieser Erklärung beigefügten Plan gelb gedeckt eingezeichnet ist.
11
Es wird bewilligt und beantragt, vorstehende Sondernutzungsrechtszuweisung in das Grundbuch einzutragen.
12
Der Urkunde beigefügt war ein Plan, der einen Teil der im ursprünglichen Plan rot-violett markierten Fläche im nördlichen Bereich der Gebäudelängsseite sowie eine weitere Fläche an der von den Stellplätzen abgewandten Hausbreitseite (nach Norden hin) in gelber Schraffur ausweist.
13
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 11.6.2013 wurde unter TOP 9 zum Sondernutzungsrecht für Wohnung Nr. 1 folgendes im Protokoll festgehalten:
14
(Hausverwalter) informierte die anwesenden Eigentümer/Bevollmächtigten, dass gem. Anlage 1 Ziff II. 14. zur Teilungserklärung, ..., weist der Verwalter ... hiermit dem Eigentümer der in ... vorgetragenen Sondereigentumseinheit Nr. 1 zur alleinigen, unentgeltlichen und ausschließlichen Nutzung das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche zu. (Nordseite)
15
Die Urkunden legte der Notar am 2.12.2013 dem Grundbuchamt zur Eintragung der Sondernutzungsrechtszuweisung vor.
16
Nachdem das Grundbuchamt auf Bedenken wegen der im Norden gelegenen Gartenfläche hingewiesen hatte, berief sich der Notar auf einen Sondernutzungsrechtsplan, den er bei dem für die Teilungserklärung zuständigen Notariat erholt hatte. Nach der vorgelegten Farbkopie ist die an die nördliche Gebäudeseite anschließende Fläche ebenfalls mit einer - farblich identischen - Schraffur versehen, wie sie auch die Flächen an den beiden anderen Gebäudeseiten aufweisen.
17
Mit Beschluss vom 13.1.2014 hat das Grundbuchamt den Antrag kostenpflichtig zurückgewiesen. Es sei ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich, da die ursprüngliche Teilungserklärung die zur Zuweisung von Sondernutzungsrechten vorgesehene Fläche unzureichend markiere. Die bloße Information in der Eigentümerversammlung genüge nicht. Aufgrund der fehlenden Markierung in der Teilungserklärung sei der Verwalter nicht berechtigt gewesen, in eigener Regie ohne Abstimmung und Beschluss der Eigentümerversammlung ein Sondernutzungsrecht zuzuweisen. Auch genüge die Formulierung dem Bestimmtheitsgrundsatz nicht. Auf einen Lageplan mit Markierung sei im Protokoll der Eigentümerversammlung nicht verwiesen.
18
Hiergegen hat der Notar namens der Beteiligten aufgrund der ihm erteilten Vollmachten Beschwerde eingelegt. Vorgebracht wird, dass auch die bei den Grundakten befindliche Ablichtung im fraglichen nördlichen Bereich eine - wenn auch dort weniger deutlich ausgestaltete - Schattierung aufweise. Für die Frage des Umfangs eines Sondernutzungsrechts seien neben der farblichen Einzeichnung im Lageplan auch sonstige in der Erklärung angelegte Umstände heranzuziehen. Weil dem Eigentümer der Wohnung Nr. 1 gestattet sei, im nördlichen Bereich ein Gartenhaus von 6 m2 Grundfläche zu errichten, es in der deutlich violett eingezeichneten Fläche aber keinen derartigen Bereich gebe, der auf einer Grundfläche von 6 m2 die Errichtung zulasse, ergebe sich im Wege der Auslegung, dass die weniger deutlich markierte nördliche Fläche von der Zuweisungsermächtigung erfasst sein sollte.
19
Im Übrigen sei ausschließlich die Urschrift hinsichtlich des Umfangs der vereinbarten Rechte maßgeblich. In der Urschrift seien die Sondernutzungsrechte auch an der in Frage stehenden nördlichen Fläche begründet worden. Da die bei den Grundakten befindliche beglaubigte Ablichtung von der Urschrift abweiche, sei das Grundbuch unrichtig und zu berichtigen. Vorsorglich werde hiermit eine entsprechende Berichtigung beantragt.
20
Der Beschwerde gegen den Beschluss hat das Grundbuchamt am 24.2.2014 nicht abgeholfen und zugleich den Antrag auf Grundbuchberichtigung zurückgewiesen. Denn andere Eigentümer als die Beteiligten hätten mittlerweile gutgläubig unbelastetes Gemeinschaftseigentum erworben.
II.
21
Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.
22
1. Die Beschwerde gegen den Beschluss vom 13.1.2014 ist als unbeschränkte Beschwerde statthaft (§ 71 Abs. 1 GBO) und auch im Übrigen zulässig (§ 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 FamFG). Sie ist jedoch unbegründet. Für die Beteiligten zu 1 und 2 kann nicht aufgrund Verwaltererklärung ein Sondernutzungsrecht an der fraglichen Gartenfläche eingetragen werden.
23
a) Unter dem Sondernutzungsrecht für einen Wohnungs- oder Teileigentümer wird eine nach § 10 Abs. 2 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG vereinbarte Nutzungsregelung verstanden, die einem bestimmten Wohnungseigentümer hinsichtlich eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums das ausschließliche Recht zum Gebrauch einräumt, den anderen Wohnungseigentümern also insoweit ihr Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG nimmt (vgl. nur BayObLG Rpfleger 1990, 63 [BayObLG 24.10.1989 - BReg 2 Z 115/89]). Das Sondernutzungsrecht hat zwei Komponenten: dem Eigentümer einer bestimmten Wohnung wird (positiv) die Befugnis zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt, alle übrigen Eigentümer werden (negativ) von der ihnen als Miteigentümern zustehenden Befugnis zum Mitgebrauch ausgeschlossen (vgl. BayObLGZ 1985, 378/380 f.).
24
Die Begründung von Sondernutzungsrechten, sofern sie auch gegenüber Sondernachfolgern wirksam sein sollen, setzt nach § 10 Abs. 3 WEG die Eintragung im Grundbuch voraus. Diese führt zu einer inhaltlichen Änderung des Sondereigentums aller Wohnungseigentümer. Das grundsätzlich nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern durch Vereinbarung zu begründende Sondernutzungsrecht bedarf daher nach § 877 mit §§ 876, 873 BGB der Mitwirkung aller Wohnungseigentümer. Bei einem nachträglich zu bestellenden Sondernutzungsrecht müssen somit alle Wohnungseigentümer die Eintragung im Grundbuch gemäß § 19 GBO bewilligen, außer der teilende Alleineigentümer hat schon einseitig durch entsprechende Regelung in der Teilungserklärung die Begründung von Sondernutzungsrechten vorgesehen (Vorratsteilung nach § 8 WEG, vgl. BayObLG Rpfleger 1990, 63 [BayObLG 24.10.1989 - BReg 2 Z 115/89]). Sind die übrigen Wohnungseigentümer bereits in der Teilungserklärung vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen worden (negative Komponente) und hat der teilende Eigentümer sich selbst oder dem Verwalter eine Zuordnungserklärung vorbehalten, nach der Sondernutzungsrechte bestimmten Wohnungseigentümern zugeordnet werden können, so stellt sich diese Regelung im Hinblick auf die negative Komponente des Sondernutzungsrechts als aufschiebende Bedingung i. S. v. § 158 Abs. 1 BGB dar. Das Ereignis, mit dessen Eintritt der Ausschluss wirksam sein soll, ist die Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers oder Verwalters (vgl. BayObLGZ 1985, 378/381). Die Regelung in der Teilungserklärung bewirkt, dass die Wohnungseigentümer bis auf den durch die Zuordnungserklärung Begünstigten mit Eintritt der Bedingung vom Mitgebrauch des betreffenden gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen sind. Ihr Sondereigentum wird durch die Begründung des Sondernutzungsrechts zugunsten des Begünstigten nicht mehr (zusätzlich) verändert, so dass Drittberechtigte dadurch nicht beeinträchtigt werden können (vgl. auch OLG Düsseldorf Rpfleger 1993, 193). Deshalb ist die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer sowie der Grundpfandgläubiger in diesem Fall bei der Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch entbehrlich (vgl. BayObLG Rpfleger 1990, 63 [BayObLG 24.10.1989 - BReg 2 Z 115/89]; OLG Düsseldorf Rpfleger 1988, 63).
25
Grundvoraussetzung einer ohne die Bewilligung der übrigen Wohnungseigentümer und der dinglich Berechtigten gemäß § 19 GBO möglichen Eintragung von Sondernutzungsrechten zugunsten bestimmter Wohnungseigentümer durch eine spätere Zuordnungserklärung ist jedoch, dass die negative Komponente des Sondernutzungsrechts dinglicher Inhalt der Wohnungs- und Teileigentumsrechte geworden ist. Dazu gehört es, dass in der Teilungserklärung eine Vereinbarung getroffen worden ist, die einen hinreichend bestimmten Inhalt hat. Die nach § 8 WEG errichtete Teilungserklärung muss nicht insgesamt ins Grundbuch eingetragen werden; nach § 7 Abs. 3 WEG genügt zur näheren Bezeichnung von Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums die Bezugnahme auf die Bewilligung und die Aufteilungspläne, die Bestandteil der Teilungserklärung sind (BayObLG NJW-RR 1991, 1356/1357 [BayObLG 23.05.1991 - BReg. 2 Z 55/91]).
26
b) In der bei den Grundakten befindlichen Anlage zur Teilungserklärung ist in Ziff. II. 14. der Verwalter bevollmächtigt, Teile der Gartenfläche, die in dem der Teilungserklärung beigefügten Plan violett schraffiert eingezeichnet ist, Eigentümern zuzuweisen. Damit ist (nur) für den in dem eingereichten Plan rötlich-violett schraffierten Teil der Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer hinsichtlich des Mitgebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums (negative Komponente) hinreichend bestimmt und die aufschiebende Zuordnung des Sondernutzungsrechts durch die Bezugnahme der Eintragung auf die Bewilligung dinglicher Inhalt des Wohnungseigentums geworden. Für die übrigen Bereiche sind die Eigentümer hingegen nicht von der Nutzung ausgeschlossen. Denn die negative Komponente ist allein dem dinglichen Inhalt der Wohnungs- und Teileigentumsrechte zu entnehmen und damit den in der Eintragung in Bezug genommenen bei den Grundakten befindlichen Unterlagen. Die als Anlage zur Teilungserklärung eingereichten Pläne enthalten jedoch für den hinteren Teil der Gartenfläche nicht eine "weniger deutlich markierte", sondern überhaupt keine violette Schraffierung.
27
Auch eine Auslegung (§ 133 BGB) der Teilungserklärung scheidet aus, da schon eine Auslegungsbedürftigkeit nicht ersichtlich ist. Weder die Formulierung der Teilungserklärung noch der in Bezug genommene Plan sind mehrdeutig. Die (gelb) schraffiert eingezeichnete (restliche) Gartenfläche zu Wohnung Nr. 1 umfasst mehr als 6 m2, nach dem Lageplan wohl tatsächlich über 25 m2. Es ist nicht ausgeschlossen, zudem auch mit den Mitteln des Grundbuchverfahrens nicht ausschließbar, "im nördlichen Bereich" dieser Fläche das bezeichnete Gartenhaus zu errichten. Zwingend auf der strittigen Fläche zu errichten ist es deshalb nicht.
28
Es kann daher dahinstehen, ob in der notariell errichteten Teilungserklärung die betroffene, violett schraffierte Fläche einen größeren Bereich umfasste als die beim Grundbuchamt eingereichten Unterlagen und damit die dem Verwalter erteilte Vollmacht, Sondernutzungsrechte zuzuweisen, weitergehend sein sollte.
29
c) Die vom Grundbuchamt verfügte Kostenfolge ist nicht zu beanstanden (vgl. § 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG).
30
2. Soweit die auf Eintragung gerichtete Beschwerde noch (hilfsweise) darauf gestützt werden sollte, dass die Eintragung im Grundbuch jedenfalls vorab zu berichtigen sei, ist der in der Beschwerdeschrift gestellte Antrag auf Berichtigung vom Grundbuchamt zurückgewiesen worden. Gegen diesen Beschluss sind die Beteiligten nicht vorgegangen. Die Berichtigung einer von Anfang an unzutreffenden Eintragung zum Umfang der Teilungserklärung auf der Grundlage eines Unrichtigkeitsnachweises könnte auch nicht mit der unbeschränkten Beschwerde (§ 71 Abs. 1 GBO) verfolgt werden. Das Grundbuchamt hat bei der Eintragung auf die vorgelegten Unterlagen Bezug genommen (§ 7 Abs. 3 WEG), in denen die fragliche Fläche nicht rötlich-violett schraffiert war. Ein Rechtsmittel wäre damit in Wahrheit gegen eine - nach Meinung der Beteiligten - von Anfang an unrichtige Eintragung selbst gerichtet und nach herrschender Meinung nur in beschränktem Umfang nach § 71 Abs. 2 GBO mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs zulässig (vgl. OLG Hamm FGPrax 2012, 54 [OLG Hamm 07.12.2011 - I-15 W 26/11]; Hügel/Kramer GBO 2. Aufl. § 71 Rn. 163; Demharter GBO 29. Aufl. § 71 Rn. 30). In der Sache bliebe es ebenfalls erfolglos, weil eine Verletzung gesetzlicher Vorschriften bei der Eintragung (§ 53 Abs. 1 Satz 1 GBO) nicht festzustellen wäre. Bei Antragstellung (§ 13 GBO) auf Eintragung der Teilungserklärung wurden die in den Grundakten befindliche Bewilligung vom 30.12.1988 und als Anlage die - nach Meinung der Beteiligten unzutreffenden - Pläne vorgelegt. Dann entsprach die Eintragung unter Bezugnahme auf die Bewilligungsurkunde samt Anlage aber den gesetzlichen Vorschriften (§ 7 Abs. 3 WEG, § 19 GBO). Dass der bei notarieller Errichtung der Teilungserklärung manifestierte Wille des teilenden Eigentümers in der Eintragung selbst nicht zum Ausdruck kam, beruht nicht auf einem objektiven Mangel des Eintragungsverfahrens, sondern - unterstellt man den Vortrag der Beteiligten hier als zutreffend - auf der Vorlage einer Planskizze mit abweichendem Inhalt. Eine derartige Divergenz war aber für den Grundbuchrechtspfleger nicht erkennbar.
III.
31
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.
32
Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 79 Abs. 1 und § 36 Abs. 1 GNotKG (geschätzter Wert des Sondernutzungsrechts).
33
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.
Beschl. v. 28.09.2015
Az.: 34 Wx 84/14
Tenor:
I. Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Rosenheim - Grundbuchamt - vom 13. Januar 2014 wird zurückgewiesen.
II. Der Beschwerdewert beträgt 5.000,00 €.
Gründe
I.
1
Die Beteiligten zu 1 und 2 sind Eigentümer von Wohnungseigentum. Dem Sondereigentum an ihrer Wohnung Nr. 1 im Erdgeschoss und an einem Hobbyraum sind gemäß Eintragung im Grundbuch Sondernutzungsrechte an einem Kellerraum und der Terrasse zugeordnet.
2
In Ziff. II. 14 der Anlage 1 zur Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) vom 30.12.1998, auf die im Bestandsverzeichnis Bezug genommen ist, ist hinsichtlich Sondernutzungsrechten an Gartenflächen geregelt:
3
Aufschiebend bedingt durch die Zuweisung begründet der Grundstückseigentümer Sondernutzungsrechte an Gartenflächen, gemäß dem beigefügten Plan, in dem dieser Grundstücksteil violett schraffiert eingezeichnet ist.
4
Die Zuweisung von Teilen dieser Gartenfläche erfolgt durch den Grundstückseigentümer in den Kaufverträgen oder nach Verkauf der letzten Einheit durch Erklärung des Verwalters gegenüber dem Grundbuchamt.
5
Die übrigen Miteigentümer sind bereits jetzt von der Nutzung dieses Grundstücksteils als Teil des Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen, soweit ihnen kein Sondernutzungsrecht ausdrücklich zugewiesen wird.
6
...
7
Dem Wohnungseigentümer Nr. 1 ist es im Fall der Zuweisung des Sondernutzungsrechts (gestattet,?) ein Geräte/Gartenhaus (höchstens 6 qm Grundfläche) im nördlichen Bereich zu errichten und dort zu belassen.
8
Als Anlage ist der Teilungserklärung ein Lageplan beigeheftet, der eine Fläche zwischen Stellplätzen eins bis fünf entlang und in Verlängerung der Gebäudesüdseite und entlang der westlichen Gebäudebreitseite in rötlich-violetter Schraffierung aufweist. An der von den Stellplätzen abgewandten Gebäudebreitseite nach Norden hin ist eine undeutliche, möglicherweise verblasste graue Schraffierung noch zu erkennen.
9
Am 3.1.2013 errichtete der Verwalter der Wohnanlage folgende Urkunde:
10
Gem. Anlage 1 Ziff. II. 14. zur Teilungserklärung, ... weist der unterzeichnende Verwalter in Ausübung der ihm erteilten Ermächtigung hiermit dem Eigentümer der in ... vorgetragenen Sondereigentumseinheit Nr. 1 zur alleinigen, unentgeltlichen und ausschließlichen Nutzung zu das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche, die in dem dieser Erklärung beigefügten Plan gelb gedeckt eingezeichnet ist.
11
Es wird bewilligt und beantragt, vorstehende Sondernutzungsrechtszuweisung in das Grundbuch einzutragen.
12
Der Urkunde beigefügt war ein Plan, der einen Teil der im ursprünglichen Plan rot-violett markierten Fläche im nördlichen Bereich der Gebäudelängsseite sowie eine weitere Fläche an der von den Stellplätzen abgewandten Hausbreitseite (nach Norden hin) in gelber Schraffur ausweist.
13
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 11.6.2013 wurde unter TOP 9 zum Sondernutzungsrecht für Wohnung Nr. 1 folgendes im Protokoll festgehalten:
14
(Hausverwalter) informierte die anwesenden Eigentümer/Bevollmächtigten, dass gem. Anlage 1 Ziff II. 14. zur Teilungserklärung, ..., weist der Verwalter ... hiermit dem Eigentümer der in ... vorgetragenen Sondereigentumseinheit Nr. 1 zur alleinigen, unentgeltlichen und ausschließlichen Nutzung das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche zu. (Nordseite)
15
Die Urkunden legte der Notar am 2.12.2013 dem Grundbuchamt zur Eintragung der Sondernutzungsrechtszuweisung vor.
16
Nachdem das Grundbuchamt auf Bedenken wegen der im Norden gelegenen Gartenfläche hingewiesen hatte, berief sich der Notar auf einen Sondernutzungsrechtsplan, den er bei dem für die Teilungserklärung zuständigen Notariat erholt hatte. Nach der vorgelegten Farbkopie ist die an die nördliche Gebäudeseite anschließende Fläche ebenfalls mit einer - farblich identischen - Schraffur versehen, wie sie auch die Flächen an den beiden anderen Gebäudeseiten aufweisen.
17
Mit Beschluss vom 13.1.2014 hat das Grundbuchamt den Antrag kostenpflichtig zurückgewiesen. Es sei ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich, da die ursprüngliche Teilungserklärung die zur Zuweisung von Sondernutzungsrechten vorgesehene Fläche unzureichend markiere. Die bloße Information in der Eigentümerversammlung genüge nicht. Aufgrund der fehlenden Markierung in der Teilungserklärung sei der Verwalter nicht berechtigt gewesen, in eigener Regie ohne Abstimmung und Beschluss der Eigentümerversammlung ein Sondernutzungsrecht zuzuweisen. Auch genüge die Formulierung dem Bestimmtheitsgrundsatz nicht. Auf einen Lageplan mit Markierung sei im Protokoll der Eigentümerversammlung nicht verwiesen.
18
Hiergegen hat der Notar namens der Beteiligten aufgrund der ihm erteilten Vollmachten Beschwerde eingelegt. Vorgebracht wird, dass auch die bei den Grundakten befindliche Ablichtung im fraglichen nördlichen Bereich eine - wenn auch dort weniger deutlich ausgestaltete - Schattierung aufweise. Für die Frage des Umfangs eines Sondernutzungsrechts seien neben der farblichen Einzeichnung im Lageplan auch sonstige in der Erklärung angelegte Umstände heranzuziehen. Weil dem Eigentümer der Wohnung Nr. 1 gestattet sei, im nördlichen Bereich ein Gartenhaus von 6 m2 Grundfläche zu errichten, es in der deutlich violett eingezeichneten Fläche aber keinen derartigen Bereich gebe, der auf einer Grundfläche von 6 m2 die Errichtung zulasse, ergebe sich im Wege der Auslegung, dass die weniger deutlich markierte nördliche Fläche von der Zuweisungsermächtigung erfasst sein sollte.
19
Im Übrigen sei ausschließlich die Urschrift hinsichtlich des Umfangs der vereinbarten Rechte maßgeblich. In der Urschrift seien die Sondernutzungsrechte auch an der in Frage stehenden nördlichen Fläche begründet worden. Da die bei den Grundakten befindliche beglaubigte Ablichtung von der Urschrift abweiche, sei das Grundbuch unrichtig und zu berichtigen. Vorsorglich werde hiermit eine entsprechende Berichtigung beantragt.
20
Der Beschwerde gegen den Beschluss hat das Grundbuchamt am 24.2.2014 nicht abgeholfen und zugleich den Antrag auf Grundbuchberichtigung zurückgewiesen. Denn andere Eigentümer als die Beteiligten hätten mittlerweile gutgläubig unbelastetes Gemeinschaftseigentum erworben.
II.
21
Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.
22
1. Die Beschwerde gegen den Beschluss vom 13.1.2014 ist als unbeschränkte Beschwerde statthaft (§ 71 Abs. 1 GBO) und auch im Übrigen zulässig (§ 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 FamFG). Sie ist jedoch unbegründet. Für die Beteiligten zu 1 und 2 kann nicht aufgrund Verwaltererklärung ein Sondernutzungsrecht an der fraglichen Gartenfläche eingetragen werden.
23
a) Unter dem Sondernutzungsrecht für einen Wohnungs- oder Teileigentümer wird eine nach § 10 Abs. 2 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG vereinbarte Nutzungsregelung verstanden, die einem bestimmten Wohnungseigentümer hinsichtlich eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums das ausschließliche Recht zum Gebrauch einräumt, den anderen Wohnungseigentümern also insoweit ihr Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG nimmt (vgl. nur BayObLG Rpfleger 1990, 63 [BayObLG 24.10.1989 - BReg 2 Z 115/89]). Das Sondernutzungsrecht hat zwei Komponenten: dem Eigentümer einer bestimmten Wohnung wird (positiv) die Befugnis zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt, alle übrigen Eigentümer werden (negativ) von der ihnen als Miteigentümern zustehenden Befugnis zum Mitgebrauch ausgeschlossen (vgl. BayObLGZ 1985, 378/380 f.).
24
Die Begründung von Sondernutzungsrechten, sofern sie auch gegenüber Sondernachfolgern wirksam sein sollen, setzt nach § 10 Abs. 3 WEG die Eintragung im Grundbuch voraus. Diese führt zu einer inhaltlichen Änderung des Sondereigentums aller Wohnungseigentümer. Das grundsätzlich nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern durch Vereinbarung zu begründende Sondernutzungsrecht bedarf daher nach § 877 mit §§ 876, 873 BGB der Mitwirkung aller Wohnungseigentümer. Bei einem nachträglich zu bestellenden Sondernutzungsrecht müssen somit alle Wohnungseigentümer die Eintragung im Grundbuch gemäß § 19 GBO bewilligen, außer der teilende Alleineigentümer hat schon einseitig durch entsprechende Regelung in der Teilungserklärung die Begründung von Sondernutzungsrechten vorgesehen (Vorratsteilung nach § 8 WEG, vgl. BayObLG Rpfleger 1990, 63 [BayObLG 24.10.1989 - BReg 2 Z 115/89]). Sind die übrigen Wohnungseigentümer bereits in der Teilungserklärung vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen worden (negative Komponente) und hat der teilende Eigentümer sich selbst oder dem Verwalter eine Zuordnungserklärung vorbehalten, nach der Sondernutzungsrechte bestimmten Wohnungseigentümern zugeordnet werden können, so stellt sich diese Regelung im Hinblick auf die negative Komponente des Sondernutzungsrechts als aufschiebende Bedingung i. S. v. § 158 Abs. 1 BGB dar. Das Ereignis, mit dessen Eintritt der Ausschluss wirksam sein soll, ist die Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers oder Verwalters (vgl. BayObLGZ 1985, 378/381). Die Regelung in der Teilungserklärung bewirkt, dass die Wohnungseigentümer bis auf den durch die Zuordnungserklärung Begünstigten mit Eintritt der Bedingung vom Mitgebrauch des betreffenden gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen sind. Ihr Sondereigentum wird durch die Begründung des Sondernutzungsrechts zugunsten des Begünstigten nicht mehr (zusätzlich) verändert, so dass Drittberechtigte dadurch nicht beeinträchtigt werden können (vgl. auch OLG Düsseldorf Rpfleger 1993, 193). Deshalb ist die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer sowie der Grundpfandgläubiger in diesem Fall bei der Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch entbehrlich (vgl. BayObLG Rpfleger 1990, 63 [BayObLG 24.10.1989 - BReg 2 Z 115/89]; OLG Düsseldorf Rpfleger 1988, 63).
25
Grundvoraussetzung einer ohne die Bewilligung der übrigen Wohnungseigentümer und der dinglich Berechtigten gemäß § 19 GBO möglichen Eintragung von Sondernutzungsrechten zugunsten bestimmter Wohnungseigentümer durch eine spätere Zuordnungserklärung ist jedoch, dass die negative Komponente des Sondernutzungsrechts dinglicher Inhalt der Wohnungs- und Teileigentumsrechte geworden ist. Dazu gehört es, dass in der Teilungserklärung eine Vereinbarung getroffen worden ist, die einen hinreichend bestimmten Inhalt hat. Die nach § 8 WEG errichtete Teilungserklärung muss nicht insgesamt ins Grundbuch eingetragen werden; nach § 7 Abs. 3 WEG genügt zur näheren Bezeichnung von Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums die Bezugnahme auf die Bewilligung und die Aufteilungspläne, die Bestandteil der Teilungserklärung sind (BayObLG NJW-RR 1991, 1356/1357 [BayObLG 23.05.1991 - BReg. 2 Z 55/91]).
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b) In der bei den Grundakten befindlichen Anlage zur Teilungserklärung ist in Ziff. II. 14. der Verwalter bevollmächtigt, Teile der Gartenfläche, die in dem der Teilungserklärung beigefügten Plan violett schraffiert eingezeichnet ist, Eigentümern zuzuweisen. Damit ist (nur) für den in dem eingereichten Plan rötlich-violett schraffierten Teil der Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer hinsichtlich des Mitgebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums (negative Komponente) hinreichend bestimmt und die aufschiebende Zuordnung des Sondernutzungsrechts durch die Bezugnahme der Eintragung auf die Bewilligung dinglicher Inhalt des Wohnungseigentums geworden. Für die übrigen Bereiche sind die Eigentümer hingegen nicht von der Nutzung ausgeschlossen. Denn die negative Komponente ist allein dem dinglichen Inhalt der Wohnungs- und Teileigentumsrechte zu entnehmen und damit den in der Eintragung in Bezug genommenen bei den Grundakten befindlichen Unterlagen. Die als Anlage zur Teilungserklärung eingereichten Pläne enthalten jedoch für den hinteren Teil der Gartenfläche nicht eine "weniger deutlich markierte", sondern überhaupt keine violette Schraffierung.
27
Auch eine Auslegung (§ 133 BGB) der Teilungserklärung scheidet aus, da schon eine Auslegungsbedürftigkeit nicht ersichtlich ist. Weder die Formulierung der Teilungserklärung noch der in Bezug genommene Plan sind mehrdeutig. Die (gelb) schraffiert eingezeichnete (restliche) Gartenfläche zu Wohnung Nr. 1 umfasst mehr als 6 m2, nach dem Lageplan wohl tatsächlich über 25 m2. Es ist nicht ausgeschlossen, zudem auch mit den Mitteln des Grundbuchverfahrens nicht ausschließbar, "im nördlichen Bereich" dieser Fläche das bezeichnete Gartenhaus zu errichten. Zwingend auf der strittigen Fläche zu errichten ist es deshalb nicht.
28
Es kann daher dahinstehen, ob in der notariell errichteten Teilungserklärung die betroffene, violett schraffierte Fläche einen größeren Bereich umfasste als die beim Grundbuchamt eingereichten Unterlagen und damit die dem Verwalter erteilte Vollmacht, Sondernutzungsrechte zuzuweisen, weitergehend sein sollte.
29
c) Die vom Grundbuchamt verfügte Kostenfolge ist nicht zu beanstanden (vgl. § 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG).
30
2. Soweit die auf Eintragung gerichtete Beschwerde noch (hilfsweise) darauf gestützt werden sollte, dass die Eintragung im Grundbuch jedenfalls vorab zu berichtigen sei, ist der in der Beschwerdeschrift gestellte Antrag auf Berichtigung vom Grundbuchamt zurückgewiesen worden. Gegen diesen Beschluss sind die Beteiligten nicht vorgegangen. Die Berichtigung einer von Anfang an unzutreffenden Eintragung zum Umfang der Teilungserklärung auf der Grundlage eines Unrichtigkeitsnachweises könnte auch nicht mit der unbeschränkten Beschwerde (§ 71 Abs. 1 GBO) verfolgt werden. Das Grundbuchamt hat bei der Eintragung auf die vorgelegten Unterlagen Bezug genommen (§ 7 Abs. 3 WEG), in denen die fragliche Fläche nicht rötlich-violett schraffiert war. Ein Rechtsmittel wäre damit in Wahrheit gegen eine - nach Meinung der Beteiligten - von Anfang an unrichtige Eintragung selbst gerichtet und nach herrschender Meinung nur in beschränktem Umfang nach § 71 Abs. 2 GBO mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs zulässig (vgl. OLG Hamm FGPrax 2012, 54 [OLG Hamm 07.12.2011 - I-15 W 26/11]; Hügel/Kramer GBO 2. Aufl. § 71 Rn. 163; Demharter GBO 29. Aufl. § 71 Rn. 30). In der Sache bliebe es ebenfalls erfolglos, weil eine Verletzung gesetzlicher Vorschriften bei der Eintragung (§ 53 Abs. 1 Satz 1 GBO) nicht festzustellen wäre. Bei Antragstellung (§ 13 GBO) auf Eintragung der Teilungserklärung wurden die in den Grundakten befindliche Bewilligung vom 30.12.1988 und als Anlage die - nach Meinung der Beteiligten unzutreffenden - Pläne vorgelegt. Dann entsprach die Eintragung unter Bezugnahme auf die Bewilligungsurkunde samt Anlage aber den gesetzlichen Vorschriften (§ 7 Abs. 3 WEG, § 19 GBO). Dass der bei notarieller Errichtung der Teilungserklärung manifestierte Wille des teilenden Eigentümers in der Eintragung selbst nicht zum Ausdruck kam, beruht nicht auf einem objektiven Mangel des Eintragungsverfahrens, sondern - unterstellt man den Vortrag der Beteiligten hier als zutreffend - auf der Vorlage einer Planskizze mit abweichendem Inhalt. Eine derartige Divergenz war aber für den Grundbuchrechtspfleger nicht erkennbar.
III.
31
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.
32
Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 79 Abs. 1 und § 36 Abs. 1 GNotKG (geschätzter Wert des Sondernutzungsrechts).
33
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.
