08.12.2017 · IWW-Abrufnummer 198218
Oberlandesgericht Koblenz: Urteil vom 22.06.2017 – 1 U 1155/16
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Aktenzeichen: 1 U 1155/16
9 O 191/15 LG Koblenz
Oberlandesgericht Koblenz
IM NAMEN DES VOLKES
Urteil
In dem Rechtsstreit
xxx
hat der 1. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Itzel, den Richter am Oberlandesgericht Groß und die Richterin am Oberlandesgericht Zimmermann auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 11.05.2017 für Recht erkannt:
I.
Der Kläger beansprucht von der Beklagten nach Beendigung des Mietverhältnisses die Zahlung von Schadensersatz (14.432,50 € nebst Zinsen) gemäß sachverständiger Schadensschätzung, wegen der Mitnahme der Heiztherme, der Mitnahme von Heizkörpern und Lampen, nicht bodengleich verschlossener Wasserleitungen, nicht geschlossener Lampenausschnitte und Dübellöcher, nicht entfernter Werbung, fehlender Rolladenbänder, eines funktionslosen Rolladenbandes, nicht entfernter Dichtungsmasse (Silikon, PU-Schaum), sowie hinterlassenem Abfall und Dreck. Ferner begehrt er die Feststellung, dass die Beklagte im Falle der Durchführung der Reparaturarbeiten auch verpflichtet ist, die anfallende Umsatzsteuer zu zahlen und macht schließlich, ausgehend von einem Gegenstandswert von 17.174,68 €, vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.100,51 € nebst Zinsen geltend.
Durch das dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 24.8.2016 zugestellte Urteil vom 23.8.2016, auf das zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, hat das Landgericht der Klage in Höhe eines Betrages von 5.870,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.8.2015 (Zeitpunkt der Rechtshängigkeit) entsprochen und bezogen hierauf die Verpflichtung der Beklagten festgestellt, bei tatsächlicher Durchführung der Reparaturen die anfallende Umsatzsteuer zu zahlen, sowie, ausgehend von diesem Betrag, vorgerichtliche Gebührenansprüche in Höhe von 650,34 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 13.8.2015 (Zeitpunkt der Rechtshängigkeit) zuerkannt. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. Hinsichtlich der zugesprochenen Beträge hat die Kammer ausgeführt, dass insoweit Schadensersatzansprüche wegen einer Verletzung der vertraglich geschuldeten Rückgabepflicht und wegen der Verletzung vertraglicher Nebenpflichten begründet seien. Die Beklagte sei vertraglich verpflichtet gewesen, die Heizkörper und Heiztherme beim Auszug dem Kläger zu überlassen, die herausragenden Endstücke der Wasserleitungen innerhalb des Ladengeschäfts abzuklemmen und rohbodengleich zu verschließen, die Lampenausschnitte und Dübellöcher zu verschließen, die Werbung zu demontieren und Rückstände von Dichtstoffen, sowie Abfall und Müll zu entfernen. Die Rollläden seien in Stand zu setzen, da diese zur Überzeugung des Gerichts während der Mietzeit funktionslos geworden seien und damit eine vertragliche Nebenpflicht verletzt worden sei. Die von dem Sachverständigen im zunächst durchgeführten selbständigen Beweisverfahren angegebenen Kosten zur Durchführung der jeweils geschuldeten Maßnahme seien nachvollziehbar und angemessen.
Hiergegen richtet sich die am 22.9.2016 eingelegte und mit am 24.11.2016 binnen verlängerter Frist bei dem Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz begründete Berufung der Beklagten, mit der sie die vollständige Abweisung der Klage erstrebt.
Die Beklagte rügt die Verletzung materiellen Rechts. Im Schwerpunkt stützt sie ihre Auffassung, keinen Schadensersatz zu schulden, darauf, dass der Kläger keinen Schaden erlitten habe. Denn er erhalte die Mietsache in einem wesentlich besseren Zustand zurück, als er sie ihr überlassen habe. Sie habe die Räume in einem maroden und unbenutzbaren Zustand übernommen und mit erheblichem Aufwand auf den heutigen Standard gebracht. Ergänzend stützt sie sich darauf, dass die hinterlassenen Nutzungsspuren aus vertragsgemäßem Gebrauch herrühren würden.
Hinsichtlich der Heizkörper und Heiztherme verweist sie darauf, dass der Mietvertrag vor Ablauf der vertraglich festgelegten, einseitigen Bindungsfrist des Klägers von 10 Jahren beendet worden sei. Hierdurch sei die Kalkulationsgrundlage, die dem Einbringen dieser Ausstattungsgegenstände durch sie zu Grunde gelegt worden sei, entfallen.
Die Beklagte beantragt,
das Urteil des Landgerichts Koblenz, 9 O 191/15, abzuändern und die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt das angegriffene Urteil, wobei er der Darstellung, die Räume seien bei Mietbeginn nicht nutzbar gewesen, entgegentritt und hinsichtlich des Zustandes, in dem die gemieteten Räume zurückgegeben wurden, auf Vertragsverletzungen verweist.
Hinsichtlich des Vorbringens im Übrigen wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen, insbesondere auf mit Schriftsatz vom 24.11.2016 vorgelegte Berufungsbegründung (Bl. 158 ff. GA) und auf die mit Schriftsatz vom 2.12.2016 erfolgte Berufungserwiderung (Bl. 171 ff. GA). Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme in erster Instanz wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 12.7.2016 (Bl. 81 ff. GA) verwiesen.
II.
Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg.
1.
Das Landgericht hat zutreffend im tenorierten Umfang eine Schadensersatzpflicht der Beklagten aus Verletzung vertraglicher Haupt- und Nebenleistungspflichten bejaht.
a.
Zu Recht hat die Einzelrichterin auf der Grundlage der vertraglichen Vereinbarung der Parteien die Beklagte verpflichtet gesehen, die von ihr eingebrachten Heizkörper und Heiztherme bei Auszug dem Kläger zu überlassen. Die Beklagte hat sich hierzu in Anlage 1 zum Mietvertrag vom 10.2.2007 (Anlage K2) verpflichtet, wobei seitens des Klägers, in Abänderung der zunächst im Vertragswerk vorgesehenen hälftigen Kostenteilung, lediglich 500 € für die Heiztherme beizusteuern waren. Die spätere Entscheidung der Beklagten, eine teurere, neue Heiztherme anzuschaffen, führte, wie das Landgericht völlig zutreffend ausgeführt hat, nicht zu einer Änderung der ursprünglichen vertraglichen Vereinbarung. Es handelte sich um eine einseitige Abweichung durch die Beklagte, die keinen Eingang in das Vertragswerk gefunden hat.
Die Beklagte konnte auch nicht darauf vertrauen, das Mietobjekt in jedem Fall auf die Dauer von 10 Jahren nutzen zu können. Das Landgericht hat insoweit zu Recht darauf verwiesen, dass dem Kläger ausweislich § 10 Nr. 6 des Mietvertrages die Möglichkeit der Kündigung aus wichtigem Grund trotz der Regelungen zur Dauer der Mietzeit in Anlage 1 des Mietvertrages erhalten blieb und so für die Beklagte ersichtlich war, dass es auch zu einer früheren Beendigung des Mietvertrages kommen kann.
Im Übrigen hätte es sich bei der Überlegung der Beklagten zur voraussichtlichen Nutzungsdauer einer neuen Heiztherme im Mietobjekt um eine nur einseitige, vom Kläger unbeeinflusste, Kalkulation gehandelt, da die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages nebst der Vereinbarung in Anlage 1 zum Mietvertrag von der Anschaffung einer gebrauchten Heiztherme ausgegangen waren und dies der vertraglichen Ausgestaltung zu Grunde gelegt hatten. Dass es in Folge der Entscheidung für die Installation einer neuen Heiztherme zu einer Vertragsänderung/-anpassung gekommen wäre, hat die Beklagte nicht substantiiert behauptet.
Entsprechend geht auch der Einwand der Sittenwidrigkeit fehl, da der Einbau einer neuen Heiztherme allein auf eine Entschließung der Beklagten zurückging, und dies in Kenntnis der Vereinbarung, dass der Kläger sich nur in Höhe von 500 € an den Kosten beteiligen werde.
Die Schadensschätzung des Landgerichts gemäß § 287 ZPO auf der Basis der sachverständigen Kostenschätzung begegnet keinen Bedenken. Die tatsächliche Grundlage der Schätzung ist ausführlich dargelegt, die Berechnung plausibel und nachvollziehbar. Ermessensfehler sind nicht gegeben. Die Erwägungen zu einem höheren Abzug in den Anfangsjahren der Nutzung sind sachgerecht.
b.
Zutreffend hat das Landgericht aus der Regelung in § 14 des Mietvertrages, wonach die Beklagte die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben hat, auch eine Verpflichtung der Beklagten zum bodengleichen Verschließen der Wasserleitungsrohre abgeleitet.
Die Klausel ist wirksam. Die Beklagte wird durch diese nicht unangemessen benachteiligt. Dabei ist grundsätzlich zu berücksichtigen, dass die Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache in bezugsfertigem Zustand deutlich unter den Anforderungen liegt, die den Mieter im Falle der Übernahme von Schönheitsreparaturen treffen. So verpflichtet die Klausel den Mieter nicht zu einer umfassenden Renovierung (vgl. BGH, Urteil vom 12.3.2014 -XII ZR 108/13 -, Rn. 27; juris). Auch der Umstand, dass die Beklagte hier durch die Anfangsrenovierung der Räume bereits mit der Beseitigung der Gebrauchsspuren des Vormieters belastet war, führt nicht zu einer abweichenden Betrachtung. Zu berücksichtigen ist insoweit, dass die Beklagte einen angemessenen Ausgleich erhielt durch den Erlass zweier Monatsmieten, eine Aushändigung der Schlüssel bereits zum 10.2.2017 (siehe Anlage 1 zu Mietvertrag) und eine lange Vertragsbindung des Klägers. Soweit das Landgericht in diesen Gegenleistungen des Vermieters keinen angemessenen Ausgleich gesehen hat, besteht kein Widerspruch zwischen den Entscheidungen. Die Einschätzung der Einzelrichterin hat sich auf die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen bezogen, die den Mieter - auch finanziell - weit mehr belasten als die Regelung zur Rückgabe in bezugsfertigem Zustand.
Die Verpflichtung, die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, führt, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, dazu, dass der Mieter die Räume in einem Erhaltungszustand zurückgibt, der es dem Vermieter ermöglicht, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten vertragsgemäßen Zustand zu überlassen (BGH a.a.O.). Dies führt, wie im Urteil zutreffend dargelegt, dazu, dass die Mietsache in einem Zustand zurückzugeben ist, in dem ein neuer Mietinteressent sie ohne Beeinträchtigungen nutzen kann und nicht auf eine bestimmte Nutzungsform festgelegt ist. Veränderungen an den Mieträumen, die ausschließlich der individuellen Nutzung des Ladengeschäftes als Friseursalon geschuldet und für eine anderweitige Nutzung hinderlich sind, waren daher von der Beklagten zu entfernen. Dies trifft, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, auf die aus dem Boden herausstehenden Wasserleitungen zu. Auf die diesbezüglichen Ausführungen im Urteil wird zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen.
Soweit das Landgericht die Kostenschätzung des Sachverständigen der Bemessung der Schadenshöhe zu Grunde gelegt hat, begegnet dies keinen Bedenken.
c.
Auch die Bejahung eines Erstattungsanspruches für das Schließen der Lampenausschnitte inklusive Beispachtelarbeiten erfolgte zu Recht. Die Verpflichtung der Beklagten diese Arbeiten vor Rückgabe der Mietsache auszuführen entspringt gleichfalls der Regelung in § 14 des Mietvertrages.
Die zahlreichen Deckenöffnungen entsprachen, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, den individuellen Anforderungen an die Nutzung als Frisörladen und sind in dieser Form nicht durch einen Nachmieter nutzbar; im Gegenteil: eine derartige Ausleuchtungskapazität wird ein Nachmieter aufgrund des damit verbundenen Stromverbrauchs im Regelfall nicht in Anspruch nehmen wollen.
Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte auf eine mangelnde Fristsetzung durch den Kläger, weil im Schreiben vom 7.7.2015, der Klageschrift, nur das Fehlen der Lampen moniert, nicht jedoch ein Verschließen der Ausschnitte verlangt worden sei. Eine insoweit wortgleiche Aufforderung zur Mangelbeseitigung unter Fristsetzung war bereits vorgerichtlich mit anwaltlichem Schriftsatz vom 23.10.2013 (Bl. 45 BA) von Seiten des Klägers formuliert worden. Es handelt sich in beiden Fällen um eine unschädliche Zuvielforderung.
Ob eine Zuvielforderung zur Unwirksamkeit einer Mahnung führt, erfordert eine unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls nach Treu und Glauben vorzunehmende Würdigung, ob der Schuldner die Erklärung als Aufforderung zur Bewirkung der tatsächlich geschuldeten Leistung verstehen muss und der Gläubiger auch zur Annahme der gegenüber seinen Vorstellungen geringeren Leistung bereit ist (BGH, NJW 2006,769).
Aus der hier jeweils von Seiten des Klägers verwendeten Formulierung ist erkennbar, dass nicht nur das Fehlen der Lampen, sondern auch die sich hierdurch in der Decke befindlichen Löcher als Mangel der zurückgegebenen Mietsache empfunden wurden. Erkennbar bestand daher das Anliegen darin, dass die Löcher zumindest verschlossen werden, denn dieser Effekt wäre bei der Installation der fehlenden Lampen mindestens erzielt worden. Die Beklagte durfte daher bereits den Schriftsatz vom 23.10.2013 dahin verstehen, dass sie zumindest die in der Decke hinterlassenen Ausschnitte zu verschließen hat. Es kann auch begründet angenommen werden, dass der Kläger bereit war, diese Leistung anzunehmen, da das Ladenlokal hierdurch in einen vermietbaren Zustand versetzt worden wäre.
Die Bemessung des Schadens auf der Grundlage der Kostenschätzung des Sachverständigen im selbständigen Beweisverfahren begegnet auch hier keinen Bedenken.
d.
Die vorstehenden Erwägungen treffen auch hinsichtlich der hinterlassenen Dübellöcher zu.
Völlig unmaßgeblich ist der zwischen Parteien bestehende Streit darüber, ob es sich bei Dübellöchern um vertragsgemäßen Gebrauch handelt oder nicht. Es ist wohl anerkannt, dass das Verwenden von Dübeln grundsätzlich einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache darstellt. Unabhängig hiervon beurteilt sich aber die Frage, ob beim Auszug Dübellöcher zu verschließen sind (vgl. MüKoBGB/Bieber, 7. Aufl. 2016, BGB § 538 Rn. 3).
Insoweit hat das Landgericht zutreffend daran angeknüpft, dass die Mietsache hier in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben war. Dies bedingt das Verschließen der Dübellöcher. Diese waren nach Zahl und Größe durch die individuell auf die Bedürfnisse der Beklagten zugeschnittene Nutzung bedingt und hinderten die erneute Vermietung. Das Verschließen der Dübellöcher führt auch nicht dazu, dass die Beklagte mit einer Endrenovierung belastet wäre, weil nur die Wände betroffen sind, in denen Bohr- und Dübellöcher angebracht sind und das Verschließen durch den begrenzten Einsatz von Füllmaterial und gegebenenfalls Farbe durchgeführt werden kann.
Die Bemessung des Schadens auf der Grundlage der Kostenschätzung des Sachverständigen im selbständigen Beweisverfahren begegnet auch hier keinen Bedenken.
e.
Die vorstehenden Erwägungen hat die Einzelrichterin auch zutreffend auf die Demontage der zurückgelassenen Werbung übertragen. Die Beklagte war auch insoweit aus § 14 des Mietvertrages zur Beseitigung verpflichtet, da die Werbung konkret auf ihren Gewerbebetrieb zugeschnitten war.
Die Bemessung des Schadens auf der Grundlage der Kostenschätzung des Sachverständigen im selbstständigen Beweisverfahren begegnet auch hier keinen Bedenken.
f.
Zu Recht hat das Landgericht einen Anspruch des Klägers auf Instandsetzung der Rollläden bejaht. Im Urteil ist entgegen der Auffassung der Beklagten sorgfältig begründet, dass die Beweisaufnahme zur Überzeugung der Einzelrichterin den Nachweis erbracht hat, dass die Rollläden zu Beginn der Mietzeit intakt waren und während der Mietzeit der Beklagten funktionslos wurden.
Die Bemessung des Schadens auf der Grundlage der Kostenschätzung des Sachverständigen im selbständigen Beweisverfahren begegnet auch hier keinen Bedenken.
g.
Soweit die Beklagte sich gegen die Verpflichtung wendet, vorhandene Rückstände zu entfernen und fachgerecht zu entsorgen, führte die Berufung keinen konkreten Angriff aus. In Übereinstimmung mit den Erwägungen des Landgerichts (Seite 23 des Urteils) sieht auch der Senat unter Berücksichtigung der Regelung in § 14 des Mietvertrages eine entsprechende Beseitigungspflicht der Beklagten, der diese nicht nachgekommen ist.
Auf die zutreffenden Ausführungen des erstinstanzlichen Urteils wird zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen.
Die Bemessung des Schadens auf der Grundlage der Kostenschätzung des Sachverständigen im selbstständigen Beweisverfahren begegnet auch hier keinen Bedenken.
2.
Die Feststellung, dass sich die Schadensersatzpflicht der Beklagten für den Fall, dass tatsächlich Reparaturarbeiten zur Beseitigung der von der Beklagten hinterlassenen Beschädigungen durchgeführt werden, auch auf die Erstattung der insoweit anfallenden Umsatzsteuer erstreckt, ist zutreffend. Der Geschädigte soll bei einer Schadensberechnung auf der Grundlage fiktiver Reparaturkosten bei späterer tatsächlicher Durchführung der Reparatur nicht um die Erstattung der Umsatzsteuer, die zur Herstellung des Zustandes erforderlich ist, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre, gebracht werden (vgl. § 249 Abs. 1, 2 S. 2 BGB). Allerdings ist die erstattungsfähige Umsatzsteuer der Höhe nach auf den Betrag begrenzt, der sich aus den bei der Schadensberechnung zu Grunde gelegten fiktiven Reparaturkosten an Umsatzsteuer errechnet. Nur in diesem Umfang entspricht eine tatsächlich später anfallende Umsatzsteuer der vom Kläger gewählten fiktiven Berechnungsweise der zur Wiederherstellung des Mietobjektes im Sinne von § 249 Abs. 2 S. 1 BGB erforderlichen Aufwendungen. Übersteigen die konkreten Kosten der tatsächlich vorgenommenen Reparatur einschließlich der Nebenkosten, wie tatsächlich angefallener Umsatzsteuer, den aufgrund der fiktiven Schadensabrechnung zustehenden Betrag, kann der Geschädigte die höheren Kosten nur erstattet verlangen, wenn er zu einer konkreten Schadensberechnung auf der Grundlage der tatsächlich aufgewandten Reparaturkosten übergeht. Denn der Geschädigte muss sich jeweils an der gewählten Art der Schadensabrechnung festhalten lassen; eine Kombination von fiktiver und konkreter Schadensabrechnung ist unzulässig (vgl. BGH, Urteil vom 24.1.2017 - VI ZR 146/16 - Rn. 7, juris).
3.
Einer rein textlichen Korrektur bedarf der Urteilstenor zu Ziffer 3. Dieser ist, wie der zugrundeliegende Klageantrag, sprachlich nicht gelungen. Die gewählte Eingangsformulierung, die auf einen Freistellunganspruch schließen lassen könnte, korrespondiert nicht mit der abschließenden Verpflichtung zur Zahlung.
Klage- und Urteilsbegründung lassen trotz der sprachlichen Unzulänglichkeit jedoch hinreichend erkennen, dass das klagerische Begehr von Anfang an auf eine Zahlung der Gebührenforderung gerichtet war und eine diesbezügliche Verpflichtung im Urteil ausgesprochen wurde.
So hat der Kläger unmissverständlich ausgeführt, dass die Beklagte die geltend gemachte Nebenforderung aus dem Rechtsgrund des Schadenseratzes zu zahlen habe (Bl. 7 GA). Hiermit korrespondiert auch, dass eine Verzinsung der Forderung geltend gemacht wird. Im Falle eines Antrages auf Freistellung könnten Zinsen nicht in Ansatz gebracht werden, da eine Verzinsungspflicht gemäß §§ 288 Abs. 1 S. 1, 291 S. 1 BGB in diesem Falle nicht bestünde. Nur Geldschulden sind danach zu verzinsen. Zu diesen gehört ein Freistellungsanspruch nicht (Palandt-Grüneberg, BGB. 76. Aufl., § 288 Rn. 6, § 291 Rn. 3; OLG Hamm, Teilurteil vom 19.1.2012 – 24 U 32/11 –, Rn. 44, juris).
Das Landgericht hat den Klageantrag auch korrekt dahin ausgelegt, dass nicht eine Freistellung von, sondern die Zahlung der vorgerichtlichen Anwaltskosten begehrt wird. Das ergibt sich aus den Entscheidungsgründen (Seite 24, 25), in denen eine Verpflichtung der Beklagten zur Erstattung der vorgerichtlichen Anwaltskosten bejaht wird.
Der Tenor ist daher gemäß § 319 Abs. 1 ZPO entsprechend zu berichtigen. Eine solche Berichtigung kann auch in der Berufungsinstanz erfolgen (BGH, NJW-RR 2006,1628, 1630; Thomas/Putzo, ZPO, 36. Aufl., § 319 Rn. 5).
III.
Die Revision gegen das Urteil wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht gegeben sind.
IV.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97, Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Verkündet am 22.06.2017
9 O 191/15 LG Koblenz
Oberlandesgericht Koblenz
IM NAMEN DES VOLKES
Urteil
In dem Rechtsstreit
xxx
hat der 1. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Itzel, den Richter am Oberlandesgericht Groß und die Richterin am Oberlandesgericht Zimmermann auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 11.05.2017 für Recht erkannt:
- Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der Einzelrichterin der 9. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 23.8.2016, Az. 9 O 191/15, wird zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass Ziffer 3 des Tenors wie folgt textlich neu gefasst wird:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger vorgerichtliche Gebühren der Rechtsanwälte …[A] i.H.v. 650,34 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 13.8.2015 zu zahlen. - Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
- Das angegriffene Urteil und das Senatsurteil sind vorläufig vollstreckbar
I.
Der Kläger beansprucht von der Beklagten nach Beendigung des Mietverhältnisses die Zahlung von Schadensersatz (14.432,50 € nebst Zinsen) gemäß sachverständiger Schadensschätzung, wegen der Mitnahme der Heiztherme, der Mitnahme von Heizkörpern und Lampen, nicht bodengleich verschlossener Wasserleitungen, nicht geschlossener Lampenausschnitte und Dübellöcher, nicht entfernter Werbung, fehlender Rolladenbänder, eines funktionslosen Rolladenbandes, nicht entfernter Dichtungsmasse (Silikon, PU-Schaum), sowie hinterlassenem Abfall und Dreck. Ferner begehrt er die Feststellung, dass die Beklagte im Falle der Durchführung der Reparaturarbeiten auch verpflichtet ist, die anfallende Umsatzsteuer zu zahlen und macht schließlich, ausgehend von einem Gegenstandswert von 17.174,68 €, vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.100,51 € nebst Zinsen geltend.
Durch das dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 24.8.2016 zugestellte Urteil vom 23.8.2016, auf das zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, hat das Landgericht der Klage in Höhe eines Betrages von 5.870,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.8.2015 (Zeitpunkt der Rechtshängigkeit) entsprochen und bezogen hierauf die Verpflichtung der Beklagten festgestellt, bei tatsächlicher Durchführung der Reparaturen die anfallende Umsatzsteuer zu zahlen, sowie, ausgehend von diesem Betrag, vorgerichtliche Gebührenansprüche in Höhe von 650,34 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 13.8.2015 (Zeitpunkt der Rechtshängigkeit) zuerkannt. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. Hinsichtlich der zugesprochenen Beträge hat die Kammer ausgeführt, dass insoweit Schadensersatzansprüche wegen einer Verletzung der vertraglich geschuldeten Rückgabepflicht und wegen der Verletzung vertraglicher Nebenpflichten begründet seien. Die Beklagte sei vertraglich verpflichtet gewesen, die Heizkörper und Heiztherme beim Auszug dem Kläger zu überlassen, die herausragenden Endstücke der Wasserleitungen innerhalb des Ladengeschäfts abzuklemmen und rohbodengleich zu verschließen, die Lampenausschnitte und Dübellöcher zu verschließen, die Werbung zu demontieren und Rückstände von Dichtstoffen, sowie Abfall und Müll zu entfernen. Die Rollläden seien in Stand zu setzen, da diese zur Überzeugung des Gerichts während der Mietzeit funktionslos geworden seien und damit eine vertragliche Nebenpflicht verletzt worden sei. Die von dem Sachverständigen im zunächst durchgeführten selbständigen Beweisverfahren angegebenen Kosten zur Durchführung der jeweils geschuldeten Maßnahme seien nachvollziehbar und angemessen.
Hiergegen richtet sich die am 22.9.2016 eingelegte und mit am 24.11.2016 binnen verlängerter Frist bei dem Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz begründete Berufung der Beklagten, mit der sie die vollständige Abweisung der Klage erstrebt.
Die Beklagte rügt die Verletzung materiellen Rechts. Im Schwerpunkt stützt sie ihre Auffassung, keinen Schadensersatz zu schulden, darauf, dass der Kläger keinen Schaden erlitten habe. Denn er erhalte die Mietsache in einem wesentlich besseren Zustand zurück, als er sie ihr überlassen habe. Sie habe die Räume in einem maroden und unbenutzbaren Zustand übernommen und mit erheblichem Aufwand auf den heutigen Standard gebracht. Ergänzend stützt sie sich darauf, dass die hinterlassenen Nutzungsspuren aus vertragsgemäßem Gebrauch herrühren würden.
Hinsichtlich der Heizkörper und Heiztherme verweist sie darauf, dass der Mietvertrag vor Ablauf der vertraglich festgelegten, einseitigen Bindungsfrist des Klägers von 10 Jahren beendet worden sei. Hierdurch sei die Kalkulationsgrundlage, die dem Einbringen dieser Ausstattungsgegenstände durch sie zu Grunde gelegt worden sei, entfallen.
Die Beklagte beantragt,
das Urteil des Landgerichts Koblenz, 9 O 191/15, abzuändern und die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt das angegriffene Urteil, wobei er der Darstellung, die Räume seien bei Mietbeginn nicht nutzbar gewesen, entgegentritt und hinsichtlich des Zustandes, in dem die gemieteten Räume zurückgegeben wurden, auf Vertragsverletzungen verweist.
Hinsichtlich des Vorbringens im Übrigen wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen, insbesondere auf mit Schriftsatz vom 24.11.2016 vorgelegte Berufungsbegründung (Bl. 158 ff. GA) und auf die mit Schriftsatz vom 2.12.2016 erfolgte Berufungserwiderung (Bl. 171 ff. GA). Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme in erster Instanz wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 12.7.2016 (Bl. 81 ff. GA) verwiesen.
II.
Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg.
1.
Das Landgericht hat zutreffend im tenorierten Umfang eine Schadensersatzpflicht der Beklagten aus Verletzung vertraglicher Haupt- und Nebenleistungspflichten bejaht.
a.
Zu Recht hat die Einzelrichterin auf der Grundlage der vertraglichen Vereinbarung der Parteien die Beklagte verpflichtet gesehen, die von ihr eingebrachten Heizkörper und Heiztherme bei Auszug dem Kläger zu überlassen. Die Beklagte hat sich hierzu in Anlage 1 zum Mietvertrag vom 10.2.2007 (Anlage K2) verpflichtet, wobei seitens des Klägers, in Abänderung der zunächst im Vertragswerk vorgesehenen hälftigen Kostenteilung, lediglich 500 € für die Heiztherme beizusteuern waren. Die spätere Entscheidung der Beklagten, eine teurere, neue Heiztherme anzuschaffen, führte, wie das Landgericht völlig zutreffend ausgeführt hat, nicht zu einer Änderung der ursprünglichen vertraglichen Vereinbarung. Es handelte sich um eine einseitige Abweichung durch die Beklagte, die keinen Eingang in das Vertragswerk gefunden hat.
Die Beklagte konnte auch nicht darauf vertrauen, das Mietobjekt in jedem Fall auf die Dauer von 10 Jahren nutzen zu können. Das Landgericht hat insoweit zu Recht darauf verwiesen, dass dem Kläger ausweislich § 10 Nr. 6 des Mietvertrages die Möglichkeit der Kündigung aus wichtigem Grund trotz der Regelungen zur Dauer der Mietzeit in Anlage 1 des Mietvertrages erhalten blieb und so für die Beklagte ersichtlich war, dass es auch zu einer früheren Beendigung des Mietvertrages kommen kann.
Im Übrigen hätte es sich bei der Überlegung der Beklagten zur voraussichtlichen Nutzungsdauer einer neuen Heiztherme im Mietobjekt um eine nur einseitige, vom Kläger unbeeinflusste, Kalkulation gehandelt, da die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages nebst der Vereinbarung in Anlage 1 zum Mietvertrag von der Anschaffung einer gebrauchten Heiztherme ausgegangen waren und dies der vertraglichen Ausgestaltung zu Grunde gelegt hatten. Dass es in Folge der Entscheidung für die Installation einer neuen Heiztherme zu einer Vertragsänderung/-anpassung gekommen wäre, hat die Beklagte nicht substantiiert behauptet.
Entsprechend geht auch der Einwand der Sittenwidrigkeit fehl, da der Einbau einer neuen Heiztherme allein auf eine Entschließung der Beklagten zurückging, und dies in Kenntnis der Vereinbarung, dass der Kläger sich nur in Höhe von 500 € an den Kosten beteiligen werde.
Die Schadensschätzung des Landgerichts gemäß § 287 ZPO auf der Basis der sachverständigen Kostenschätzung begegnet keinen Bedenken. Die tatsächliche Grundlage der Schätzung ist ausführlich dargelegt, die Berechnung plausibel und nachvollziehbar. Ermessensfehler sind nicht gegeben. Die Erwägungen zu einem höheren Abzug in den Anfangsjahren der Nutzung sind sachgerecht.
b.
Zutreffend hat das Landgericht aus der Regelung in § 14 des Mietvertrages, wonach die Beklagte die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben hat, auch eine Verpflichtung der Beklagten zum bodengleichen Verschließen der Wasserleitungsrohre abgeleitet.
Die Klausel ist wirksam. Die Beklagte wird durch diese nicht unangemessen benachteiligt. Dabei ist grundsätzlich zu berücksichtigen, dass die Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache in bezugsfertigem Zustand deutlich unter den Anforderungen liegt, die den Mieter im Falle der Übernahme von Schönheitsreparaturen treffen. So verpflichtet die Klausel den Mieter nicht zu einer umfassenden Renovierung (vgl. BGH, Urteil vom 12.3.2014 -XII ZR 108/13 -, Rn. 27; juris). Auch der Umstand, dass die Beklagte hier durch die Anfangsrenovierung der Räume bereits mit der Beseitigung der Gebrauchsspuren des Vormieters belastet war, führt nicht zu einer abweichenden Betrachtung. Zu berücksichtigen ist insoweit, dass die Beklagte einen angemessenen Ausgleich erhielt durch den Erlass zweier Monatsmieten, eine Aushändigung der Schlüssel bereits zum 10.2.2017 (siehe Anlage 1 zu Mietvertrag) und eine lange Vertragsbindung des Klägers. Soweit das Landgericht in diesen Gegenleistungen des Vermieters keinen angemessenen Ausgleich gesehen hat, besteht kein Widerspruch zwischen den Entscheidungen. Die Einschätzung der Einzelrichterin hat sich auf die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen bezogen, die den Mieter - auch finanziell - weit mehr belasten als die Regelung zur Rückgabe in bezugsfertigem Zustand.
Die Verpflichtung, die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, führt, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, dazu, dass der Mieter die Räume in einem Erhaltungszustand zurückgibt, der es dem Vermieter ermöglicht, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten vertragsgemäßen Zustand zu überlassen (BGH a.a.O.). Dies führt, wie im Urteil zutreffend dargelegt, dazu, dass die Mietsache in einem Zustand zurückzugeben ist, in dem ein neuer Mietinteressent sie ohne Beeinträchtigungen nutzen kann und nicht auf eine bestimmte Nutzungsform festgelegt ist. Veränderungen an den Mieträumen, die ausschließlich der individuellen Nutzung des Ladengeschäftes als Friseursalon geschuldet und für eine anderweitige Nutzung hinderlich sind, waren daher von der Beklagten zu entfernen. Dies trifft, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, auf die aus dem Boden herausstehenden Wasserleitungen zu. Auf die diesbezüglichen Ausführungen im Urteil wird zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen.
Soweit das Landgericht die Kostenschätzung des Sachverständigen der Bemessung der Schadenshöhe zu Grunde gelegt hat, begegnet dies keinen Bedenken.
c.
Auch die Bejahung eines Erstattungsanspruches für das Schließen der Lampenausschnitte inklusive Beispachtelarbeiten erfolgte zu Recht. Die Verpflichtung der Beklagten diese Arbeiten vor Rückgabe der Mietsache auszuführen entspringt gleichfalls der Regelung in § 14 des Mietvertrages.
Die zahlreichen Deckenöffnungen entsprachen, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, den individuellen Anforderungen an die Nutzung als Frisörladen und sind in dieser Form nicht durch einen Nachmieter nutzbar; im Gegenteil: eine derartige Ausleuchtungskapazität wird ein Nachmieter aufgrund des damit verbundenen Stromverbrauchs im Regelfall nicht in Anspruch nehmen wollen.
Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte auf eine mangelnde Fristsetzung durch den Kläger, weil im Schreiben vom 7.7.2015, der Klageschrift, nur das Fehlen der Lampen moniert, nicht jedoch ein Verschließen der Ausschnitte verlangt worden sei. Eine insoweit wortgleiche Aufforderung zur Mangelbeseitigung unter Fristsetzung war bereits vorgerichtlich mit anwaltlichem Schriftsatz vom 23.10.2013 (Bl. 45 BA) von Seiten des Klägers formuliert worden. Es handelt sich in beiden Fällen um eine unschädliche Zuvielforderung.
Ob eine Zuvielforderung zur Unwirksamkeit einer Mahnung führt, erfordert eine unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls nach Treu und Glauben vorzunehmende Würdigung, ob der Schuldner die Erklärung als Aufforderung zur Bewirkung der tatsächlich geschuldeten Leistung verstehen muss und der Gläubiger auch zur Annahme der gegenüber seinen Vorstellungen geringeren Leistung bereit ist (BGH, NJW 2006,769).
Aus der hier jeweils von Seiten des Klägers verwendeten Formulierung ist erkennbar, dass nicht nur das Fehlen der Lampen, sondern auch die sich hierdurch in der Decke befindlichen Löcher als Mangel der zurückgegebenen Mietsache empfunden wurden. Erkennbar bestand daher das Anliegen darin, dass die Löcher zumindest verschlossen werden, denn dieser Effekt wäre bei der Installation der fehlenden Lampen mindestens erzielt worden. Die Beklagte durfte daher bereits den Schriftsatz vom 23.10.2013 dahin verstehen, dass sie zumindest die in der Decke hinterlassenen Ausschnitte zu verschließen hat. Es kann auch begründet angenommen werden, dass der Kläger bereit war, diese Leistung anzunehmen, da das Ladenlokal hierdurch in einen vermietbaren Zustand versetzt worden wäre.
Die Bemessung des Schadens auf der Grundlage der Kostenschätzung des Sachverständigen im selbständigen Beweisverfahren begegnet auch hier keinen Bedenken.
d.
Die vorstehenden Erwägungen treffen auch hinsichtlich der hinterlassenen Dübellöcher zu.
Völlig unmaßgeblich ist der zwischen Parteien bestehende Streit darüber, ob es sich bei Dübellöchern um vertragsgemäßen Gebrauch handelt oder nicht. Es ist wohl anerkannt, dass das Verwenden von Dübeln grundsätzlich einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache darstellt. Unabhängig hiervon beurteilt sich aber die Frage, ob beim Auszug Dübellöcher zu verschließen sind (vgl. MüKoBGB/Bieber, 7. Aufl. 2016, BGB § 538 Rn. 3).
Insoweit hat das Landgericht zutreffend daran angeknüpft, dass die Mietsache hier in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben war. Dies bedingt das Verschließen der Dübellöcher. Diese waren nach Zahl und Größe durch die individuell auf die Bedürfnisse der Beklagten zugeschnittene Nutzung bedingt und hinderten die erneute Vermietung. Das Verschließen der Dübellöcher führt auch nicht dazu, dass die Beklagte mit einer Endrenovierung belastet wäre, weil nur die Wände betroffen sind, in denen Bohr- und Dübellöcher angebracht sind und das Verschließen durch den begrenzten Einsatz von Füllmaterial und gegebenenfalls Farbe durchgeführt werden kann.
Die Bemessung des Schadens auf der Grundlage der Kostenschätzung des Sachverständigen im selbständigen Beweisverfahren begegnet auch hier keinen Bedenken.
e.
Die vorstehenden Erwägungen hat die Einzelrichterin auch zutreffend auf die Demontage der zurückgelassenen Werbung übertragen. Die Beklagte war auch insoweit aus § 14 des Mietvertrages zur Beseitigung verpflichtet, da die Werbung konkret auf ihren Gewerbebetrieb zugeschnitten war.
Die Bemessung des Schadens auf der Grundlage der Kostenschätzung des Sachverständigen im selbstständigen Beweisverfahren begegnet auch hier keinen Bedenken.
f.
Zu Recht hat das Landgericht einen Anspruch des Klägers auf Instandsetzung der Rollläden bejaht. Im Urteil ist entgegen der Auffassung der Beklagten sorgfältig begründet, dass die Beweisaufnahme zur Überzeugung der Einzelrichterin den Nachweis erbracht hat, dass die Rollläden zu Beginn der Mietzeit intakt waren und während der Mietzeit der Beklagten funktionslos wurden.
Die Bemessung des Schadens auf der Grundlage der Kostenschätzung des Sachverständigen im selbständigen Beweisverfahren begegnet auch hier keinen Bedenken.
g.
Soweit die Beklagte sich gegen die Verpflichtung wendet, vorhandene Rückstände zu entfernen und fachgerecht zu entsorgen, führte die Berufung keinen konkreten Angriff aus. In Übereinstimmung mit den Erwägungen des Landgerichts (Seite 23 des Urteils) sieht auch der Senat unter Berücksichtigung der Regelung in § 14 des Mietvertrages eine entsprechende Beseitigungspflicht der Beklagten, der diese nicht nachgekommen ist.
Auf die zutreffenden Ausführungen des erstinstanzlichen Urteils wird zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen.
Die Bemessung des Schadens auf der Grundlage der Kostenschätzung des Sachverständigen im selbstständigen Beweisverfahren begegnet auch hier keinen Bedenken.
2.
Die Feststellung, dass sich die Schadensersatzpflicht der Beklagten für den Fall, dass tatsächlich Reparaturarbeiten zur Beseitigung der von der Beklagten hinterlassenen Beschädigungen durchgeführt werden, auch auf die Erstattung der insoweit anfallenden Umsatzsteuer erstreckt, ist zutreffend. Der Geschädigte soll bei einer Schadensberechnung auf der Grundlage fiktiver Reparaturkosten bei späterer tatsächlicher Durchführung der Reparatur nicht um die Erstattung der Umsatzsteuer, die zur Herstellung des Zustandes erforderlich ist, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre, gebracht werden (vgl. § 249 Abs. 1, 2 S. 2 BGB). Allerdings ist die erstattungsfähige Umsatzsteuer der Höhe nach auf den Betrag begrenzt, der sich aus den bei der Schadensberechnung zu Grunde gelegten fiktiven Reparaturkosten an Umsatzsteuer errechnet. Nur in diesem Umfang entspricht eine tatsächlich später anfallende Umsatzsteuer der vom Kläger gewählten fiktiven Berechnungsweise der zur Wiederherstellung des Mietobjektes im Sinne von § 249 Abs. 2 S. 1 BGB erforderlichen Aufwendungen. Übersteigen die konkreten Kosten der tatsächlich vorgenommenen Reparatur einschließlich der Nebenkosten, wie tatsächlich angefallener Umsatzsteuer, den aufgrund der fiktiven Schadensabrechnung zustehenden Betrag, kann der Geschädigte die höheren Kosten nur erstattet verlangen, wenn er zu einer konkreten Schadensberechnung auf der Grundlage der tatsächlich aufgewandten Reparaturkosten übergeht. Denn der Geschädigte muss sich jeweils an der gewählten Art der Schadensabrechnung festhalten lassen; eine Kombination von fiktiver und konkreter Schadensabrechnung ist unzulässig (vgl. BGH, Urteil vom 24.1.2017 - VI ZR 146/16 - Rn. 7, juris).
3.
Einer rein textlichen Korrektur bedarf der Urteilstenor zu Ziffer 3. Dieser ist, wie der zugrundeliegende Klageantrag, sprachlich nicht gelungen. Die gewählte Eingangsformulierung, die auf einen Freistellunganspruch schließen lassen könnte, korrespondiert nicht mit der abschließenden Verpflichtung zur Zahlung.
Klage- und Urteilsbegründung lassen trotz der sprachlichen Unzulänglichkeit jedoch hinreichend erkennen, dass das klagerische Begehr von Anfang an auf eine Zahlung der Gebührenforderung gerichtet war und eine diesbezügliche Verpflichtung im Urteil ausgesprochen wurde.
So hat der Kläger unmissverständlich ausgeführt, dass die Beklagte die geltend gemachte Nebenforderung aus dem Rechtsgrund des Schadenseratzes zu zahlen habe (Bl. 7 GA). Hiermit korrespondiert auch, dass eine Verzinsung der Forderung geltend gemacht wird. Im Falle eines Antrages auf Freistellung könnten Zinsen nicht in Ansatz gebracht werden, da eine Verzinsungspflicht gemäß §§ 288 Abs. 1 S. 1, 291 S. 1 BGB in diesem Falle nicht bestünde. Nur Geldschulden sind danach zu verzinsen. Zu diesen gehört ein Freistellungsanspruch nicht (Palandt-Grüneberg, BGB. 76. Aufl., § 288 Rn. 6, § 291 Rn. 3; OLG Hamm, Teilurteil vom 19.1.2012 – 24 U 32/11 –, Rn. 44, juris).
Das Landgericht hat den Klageantrag auch korrekt dahin ausgelegt, dass nicht eine Freistellung von, sondern die Zahlung der vorgerichtlichen Anwaltskosten begehrt wird. Das ergibt sich aus den Entscheidungsgründen (Seite 24, 25), in denen eine Verpflichtung der Beklagten zur Erstattung der vorgerichtlichen Anwaltskosten bejaht wird.
Der Tenor ist daher gemäß § 319 Abs. 1 ZPO entsprechend zu berichtigen. Eine solche Berichtigung kann auch in der Berufungsinstanz erfolgen (BGH, NJW-RR 2006,1628, 1630; Thomas/Putzo, ZPO, 36. Aufl., § 319 Rn. 5).
III.
Die Revision gegen das Urteil wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht gegeben sind.
IV.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97, Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Verkündet am 22.06.2017
RechtsgebietBGBVorschriftenBGB § 249 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 und 2
