07.02.2019 · IWW-Abrufnummer 207039

Amtsgericht Brandenburg: Urteil vom 31.08.2018 – 31 C 298/17

Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.

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Az.:     31 C 298/17
  
Amtsgericht Brandenburg an der Havel

Im Namen des Volkes

Urteil

In dem Rechtsstreit

xxx

wegen Mieterhöhung,

hat das Amtsgericht Brandenburg an der Havel durch den Richter am Amtsgericht Moch-Titze am 31.08.2018 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 24.07.2018 für Recht erkannt:

1. Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel vom 14.02.2018 wird aufrechterhalten.
2. Der Beklagte hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
   Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe
   von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht  
   die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt von dem Beklagten eine Mieterhöhung aufgrund einer unstreitig durchgeführten Modernisierungsmaßname (Anbau eines Personen-Aufzugs an ein Mietshaus).

Zwischen den Prozessparteien besteht auf der Grundlage des unter dem 05.04.2007 vereinbarten Vertrages ein Mietverhältnis über eine im 3. Obergeschoß gelegene 3-Raum-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 73,60 m², gelegen …-Straße 4 in …. Vor der Modernisierung dieses vom Beklagten bewohnten Hauses war dieser unstreitig verpflichtet eine Netto-Kalt-Miete in Höhe von 291,46 Euro/Monat zuzüglich einer Betriebskosten-Vorauszahlung in Höhe von 115,49 Euro/Monat – mithin eine monatliche Brutto-Warm-Miete von insgesamt 406,95 Euro (291,46 € + 115,49 €) – an die Klägerin zu zahlen.

Mit Schriftsatz vom 08.07.2016 – Anlage K 2 (Blatt 19 bis 20 der Akte) – kündigte die Klägerin die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Anbau eines Personenaufzuges an dem Wohngebäude sowie daneben noch die Durchführung von Instandhaltungsarbeiten im Treppenhaus, dem Zugang zum Keller, hinsichtlich eines Teils der Fassade, bezüglich der Klingelanlage, dem Wohnumfeld und dem Hauseingangsbereich gegenüber dem Beklagten an.

Die Modernisierungskosten – insbesondere wegen des Fahrstuhlanbaus – betrugen hier insgesamt unstreitig 248.253,31 Euro.

Mittels Schreiben vom 25.10.2017 – Anlage K 3 (Blatt 21 bis 23 der Akte) – teilte die Klägerin dem Beklagten dann im Einzelnen aufgeschlüsselt die Höhe der Modernisierungskosten und die ab dem 01. Januar 2018 zu zahlende erhöhte Miete mit.

Die Klägerin trägt vor, dass ihr gegenüber dem Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete gemäß § 559 in Verbindung mit § 559b unter Beachtung von § 555d BGB zustehen würde. Danach sei sie berechtigt, die jährliche Netto-Kalt-Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewandten Modernisierungskosten zu erhöhen.

Insofern wären hier aber 11 % von den Modernisierungskosten in Höhe von insgesamt 248.253,31 Euro = 27.307,86 Euro. Diesen Betrag von 27.307,86 Euro könne sie somit auf die Jahres-Kaltmiete umlegen. Die Gesamtwohnfläche für das Wohnhaus würde im Übrigen unstreitig 1.165,35 m² betragen. Die Modernisierungsumlage würde dementsprechend je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr 23,43 Euro und im Monat 1,95 Euro betragen.

Die Wohnfläche der Wohnung des Beklagten würde sich zudem ebenso unstreitig auf 73,60 m² belaufen. Daraus würde sich dann aber eine Modernisierungsumlage von 143,52 Euro ergeben, wobei sie hier jedoch tatsächlich nur einen Betrag von 113,34 Euro/Monat von dem Beklagten begehren würde.

Entgegen der Behauptung des Beklagten würde es sich bei dem Anbau des Aufzuges auch keinesfalls um eine „Luxussanierung“ handeln. Das Wohnhaus würde nämlich über 5 Wohngeschosse verfügen, so dass die Anbringung des Personenaufzuges begründet und angesichts der zunehmend älteren Bevölkerung auch erforderlich gewesen sei.

Auch sei eine wirtschaftliche Härte für den Beklagten damit nicht verbunden, da auf den Quadratmeter umgelegt sich selbst mit der hier geltend gemachten Modernisierungsumlage nur eine Nettomiete von 5,50 Euro/m² ergeben würde. Dieser Betrag würde aber bereits der durchschnittlichen Grundmiete in der Stadt ohne eine Modernisierung entsprechen.

Da der Beklagte der Modernisierungsmieterhöhung jedoch nicht zugestimmt habe und durch seinen nunmehrigen Prozessbevollmächtigten habe erklären lassen, dass er nicht verpflichtet und auch nicht bereit sei, dem Mieterhöhungsverlangen zuzustimmen und die erhöhte Miete zu zahlen, sei nunmehr die hiesige Klage geboten.

Die Klägerin beantragt,

1.     das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel vom 14.02.2018  aufrechtzuerhalten

       und
2.     die weiteren Kosten des Rechtsstreits dem Beklagten aufzuerlegen.

Der Beklagte beantragt,

1.     das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel vom     14.02.2018 aufzuheben

       und
2.    die Klage kostenpflichtig abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, dass es hinsichtlich des Anbaus des Aufzuges sich nicht um eine Modernisierungsmaßnahme, sondern um eine „Luxussanierung“ handeln würde. Bei dem hier in Streit befindlichen Objekt sei die Einrichtung eines Personenaufzuges nämlich seiner Meinung nach nicht erforderlich gewesen. Hierfür sei die erforderliche Geschosszahl des Objekts mit 5 Geschossen nämlich noch nicht erreicht.

Zwar würde er selbst eine Wohnung im 3. Stock des Hauses bewohnen, jedoch sei der Nutzen des Fahrstuhls für ihn nur sehr gering. Insofern seien die Personen, die über ihn eine Wohnung bewohnen würden also begünstigter als er.

Darüber hinaus sei hier nunmehr auch zu beachten, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ihn – den Beklagten – in wirtschaftlicher Hinsicht besonders belasten würde. Er habe eine Lebensgefährtin und 2 Kinder. Zwar sei er berufstätig, jedoch würde er zusätzliche Leistungen nach dem Zweiten Sozialgesetzbuch vom „jobcenter“ erhalten. Da der monatliche Nettomietzins von 291,46 Euro auf nunmehr 404,80 Euro erhöht werden solle, würde dies ungefähr einer Mieterhöhung von 40 % entsprechen. Aufgrund seiner wirtschaftlichen Situation sei er aber nicht in der Lage, eine derartige Mieterhöhung finanziell zu verkraften.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird im Übrigen auf die unter Angabe der Blattzahl der Akte angeführten Schriftstücke ergänzend Bezug genommen. Zudem wird auf die zwischen den Prozessparteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird darüber hinaus auch auf die Sitzungsniederschrift Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die sachliche und örtliche Zuständigkeit des angerufenen Amtsgerichts ergibt sich aus § 23 Nr. 2 a) GVG in Verbindung mit § 29a ZPO, da es sich hier um Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum handelt, welcher sich unstreitig im hiesigen Amtsgerichtsbezirk befindet.
Die zulässige Klage ist begründet. Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten seit dem 01. Januar 2018 ein Anspruch auf Zahlung einer erhöhten Grund-(Netto-Kalt-)Miete in Höhe von monatlich 404,80 Euro zuzüglich der monatlich jeweils noch zu zahlenden Betriebs-/Nebenkosten zu (§ 535, § 555b, § 555d, § 559, § 559b BGB).

Das Gericht hat hier die Überzeugung gewonnen, dass Klägerin als Vermieterin Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB bei dem vom Beklagten bewohnten Objekt durchgeführt hat, so dass der Klägerin vorliegend auch ein Anspruch auf Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen zusteht (§ 559 BGB).

Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555b Nr. 4 BGB sind insofern alle baulichen Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird und gemäß § 555b Nr. 5 BGB alle baulichen Veränderungen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden.

Entsprechend der herrschenden Rechtsprechung (vgl. u.a.: BGH, Urteil vom 19.09.2007, Az.: VIII ZR 6/07, u.a. in: NJW 2007, Seiten 3565 f.; LG Berlin, Urteil vom 07.04.2015, Az.: 63 S 362/14, u.a. in: Grundeigentum 2015, Seite 916; LG Hamburg, Urteil vom 30.05.2002, Az.: 333 S 81/01, u.a. in: ZMR 2002, Seiten 918 ff.; LG Berlin, Urteil vom 19.04.2002, Az.: 63 S 239/01, u.a. in: Grundeigentum 2002, Seiten 930 f.; LG Berlin, Urteil vom 16.09.1996, Az.: 62 S 181/96, u.a. in: NJW-RR 1997, Seiten 520 f.; AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.06.2017, Az.: 17 C 158/16, u.a. in: WuM 2017, Seiten 462 f.; AG München, Urteil vom 30.12.2016, Az.: 453 C 22061/15, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 985 ff.) ist der An- bzw. Einbau eines Aufzugs/Fahrstuhls aber grundsätzlich eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 555b BGB.

Dies gilt nur dann ggf. nicht, wenn sich für einen Mieter einer Erdgeschoss-Wohnung der von dem Aufzug/Fahrstuhl ausgehende konkrete Gebrauchsvorteil lediglich darauf beschränken würde, Wohnungen in höheren Etagen leichter erreichen zu können (LG Berlin, Beschluss vom 09.10.2017, Az.: 64 S 73/17, u.a. in: WuM 2018, Seiten 212 f.; LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2017, Az.: 67 S 81/17, u.a. in: Grundeigentum 2017, Seiten 1020 f.). Führt der Aufzug/Fahrstuhl aber auch in das Keller-/Tiefgaragen-Geschoss hinab, besteht auch für diese Erdgeschoss-Mieter ein Gebrauchsvorteil.

Auf jeden Fall handelt es sich bei einem Anbau des Aufzugs aber – insbesondere unter Beachtung der immer älter werdenden Bevölkerung Deutschlands gemäß der statistisch Erhebungen der Demographie – nicht um eine „Luxusmodernisierung“ (vgl. dazu u.a.: BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 253/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 2995 f.; LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017, Az.: 65 S 459/16, u.a. in: Grundeigentum 2017, Seiten 592 ff.; LG Berlin, Urteil vom 25.02.2016, Az.: 67 S 145/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 1568 f.; LG Berlin, Urteil vom 07.04.2015, Az.: 63 S 362/14, u.a. in: Grundeigentum 2015, Seite 916 AG München, Urteil vom 30.12.2016, Az.: 453 C 22061/15, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 985 ff.) bzw. „Luxussanierung“, wie hier von der Beklagtenseite behauptet.

So genannte „Luxusmodernisierungen“ – ein ohnehin sehr schwammiges Schlagwort, das einen Ausstattungsstand beschreibt, der mit Blick auf den bisherigen Zustand der Wohnanlage so hoch ist, dass er bei objektiver Betrachtung nur von einem kleinen Kreis der dortigen Wohnungseigentümer nachgefragt wird (Dickersbach, in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 6. Auflage 2018, Modernisierung durch den Vermieter nach §§ 555b ff. BGB, Rn. 106; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 555b BGB, Rn 79) – sind zwar grundsätzlich vorstellbar (z.B. der Einbau eines Swimmingpools und/oder einer Sauna bzw. eines Fitnessraums), jedoch wird regelmäßig die Ergänzung der Wohnanlage um eine einzige Einrichtung (wie z.B. einer Sauna) wohl kaum dessen Eigenart verändern, ihr also kein anderes Gepräge geben (Lehmann-Richter, in: Staudinger, Neubearbeitung 2018, § 22 WEG, Rn. 106)

Im Übrigen stellt der Anbau eines Aufzugs eine derartige „Luxusmodernisierungh“ schon deshalb nicht dar, weil die Ausstattung eines Hauses mit einem Aufzug von großen Teilen der wohnungssuchenden Bevölkerung – auch mit einem Mietzuschlag – durchaus positiv angenommen wird (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 555b BGB, Rn 79), da das Vorhandensein eines Aufzugs/Fahrstuhls für viele Mieter von großem Nutzen ist und für diese folglich gerade keinen übertriebenen Luxus darstellt (LG Berlin, Urteil vom 07.04.2015, Az.: 63 S 362/14, u.a. in: Grundeigentum 2015, Seite 916).

Der Maßstab, nach dem beurteilt werden muss, ob der Gebrauchs-/Wohnwert gemäß § 555b Nr. 4 und Nr. 5 BGB in Verbindung mit § 559 BGB verbessert wird, ist insoweit nämlich die allgemeine Verkehrsanschauung. Entscheidend ist also, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen der Maßnahme des Anbaus eines Aufzugs/Fahrstuhls eine Wohnwertverbesserung zugemessen wird, so dass der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung nach Durchführung dieser Maßnahme von künftigen Mietinteressenten – bei im Übrigen gleichen Konditionen – eher angemietet würde als eine vergleichbare Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt worden ist (BGH, Urteil vom 13.02.2008, Az.: VIII ZR 105/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 1218 ff.; BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 253/04, u.a. in: NJW 2005, Seite 2995).

Dies ist hier aber bezüglich der im 3. Obergeschoss gelegenen Wohnung des Beklagten zu bejahen. Selbst der Beklagte kann jetzt besser und einfacher schwere Gegenstände in seine Wohnung transportieren. Auch können nunmehr ältere und/oder gehbehinderte Bürger die Wohnung des Beklagten und die Wohnungen ab dem ersten Obergeschoss besser nutzen.

Einwendungen, dass die in Rechnung gestellten und dieser Modernisierung zugrunde gelegten Baumaßnahmen tatsächlich nicht oder nicht so durchgeführt worden wären, hat die Beklagtenseite zudem nicht vorgetragen (BGH, Beschluss vom 20.03.2012, Az.: VIII ZR 294/11, u.a. in: NZM 2012, Seiten 832 f.).

Die Klägerin hatte hier zudem bereits in ihrer Modernisierungsankündigung vom 08.07.2016 - Anlage K 2 (Blatt 19 bis 20 der Akte) den Anteil der B„Modernisierung“ bezüglich des Aufzugs angegeben und dass im Übrigen hinsichtlich des Treppenhauses, dem Zugang zum Keller, eines Teils der Fassade, der Klingelanlage, dem Wohnumfeld und dem Hauseingangsbereich auch noch bestimmte Instandsetzungsarbeiten erfolgen sollen.

Auch hat die Klägerin dann in den der Mieterhöhungserklärung vom 25.10.2017 – Anlage K 3 (Blatt 21 bis 23 der Akte) – die konkret durchgeführten Baumaßnahmen in einer § 559b BGB genügenden Weise erläutert. Sie hat verdeutlicht, in welchem Umfang sie von Modernisierungsmaßnahmen ausgeht (und sich insofern zugleich die Instandsetzungsaufwendungen anrechnen lässt) und welche Baumaßnahmen sie als reine Modernisierungsmaßnahme ansieht und deshalb von einem Abzug für Instandsetzungsaufwendungen abgesehen hat, so dass die Klägerin die von ihr berücksichtigten Instandsetzungskosten jeweils auch – zumindest indirekt im Umkehrschluss – konkret jeweils zu den einzelnen Positionen konkret beziffert hat (BGH, Urteil vom 17.12.2014, Az.: VIII ZR 88/13, u.a. in: NJW 2015, Seiten 934 ff.; Heilmann, in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 559 BGB, Rn. 18).

Die Abrechnung der Klägerin ist auch im Übrigen nachvollziehbar. Bei einer Gesamtwohnfläche von unstreitig 1.165,35 m² des Objekts sind die Kosten pro m² Wohnfläche (€/m² Wohnfläche) von der Klägerin ermittelt worden. Dieser jeweilige Geldbetrag ist hier dann von der Klägerin ebenso unstreitig mit der Wohnfläche der Wohnung des Beklagten von 73,60 m² multipliziert worden. Von diesen Kosten ist dann zudem jeweils auch nur der Modernisierungsanteil auf den Beklagten als Mieter in Höhe von 11 % umgelegt worden. Dies alles ergibt sich bereits eindeutig aus der Mieterhöhungserklärung vom 25.10.2017 – Anlage K 3 (Blatt 21 bis 23 der Akte) –, welche dem Beklagten unstreitig zuging.

Der Klägerin stünde daher hier gegenüber dem Beklagten sogar ein Anspruch auf Erhöhung der Miete um 143,52 Euro/Monat zu. Dessen ungeachtet begehrt die Klägerin von dem Beklagten vorliegend aber nur eine Erhöhung von 113,34 Euro/Monat, so dass der von der Klägerin hier geltend gemacht Anspruch – entgegen dem Vortrag der Beklagtenseite – als begründet anzusehen ist.

Der Beklagte behauptet im Übrigen zwar nunmehr, dass die von der Klägerin begehrte Mieterhöhung für ihn eine unzumutbare wirtschaftliche Härte darstellen würde, jedoch wären derartige Umstände gemäß § 555d Abs. 4 BGB nur dann hier überhaupt zu berücksichtigen gewesen, wenn der Beklagte diese Umstände spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme – d.h. zu Beginn des Anbaus des Aufzugs – der Klägerin als Vermieterin mitgeteilt hätte. Dies hat der Beklagte vorliegend jedoch unstreitig gerade nicht getan, so dass der diesbezügliche Vortrag des Beklagten hier dahingestellt bleiben konnte.

Der Klage aus somit dann aber aus den o.g. Gründen stattzugeben, so dass das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten ist.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits stützt sich im Übrigen auf § 91 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11 und § 711 ZPO.

Der Wert des Streitgegenstandes des Rechtsstreits ist im Übrigen hier noch festzusetzen gewesen.