09.02.2022 · IWW-Abrufnummer 227409
Amtsgericht Paderborn: Urteil vom 29.06.2021 – 54 C 20/21
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Amtsgericht Paderborn
Tenor:
Auf die Widerklage hin werden die Kläger verurteilt, an die Beklagten 26,77 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 07.04.2021 sowie weitere Nebenkosten in Höhe von 111,96 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit dem 07.04.2021 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Tatbestand
Zwischen den Parteien besteht seit dem 01.06.2020 ein Mietverhältnis über die von den Beklagten bewohnte Wohnung "B" in Q. Für die Wohnung wurde ein Mietzins in Höhe von 890,00 € vereinbart. In der Wohnung der Beklagten ist es zu einem erheblichen Wasserschaden im Bad gekommen, der den Beklagten am 13.06.2020 durch Schimmelbefall auffiel und den sie umgehend dem Kläger meldeten. Sichtbar war zunächst nur ein Schimmelbefall im Flur und im Bad. Am 03.07.2020 wurden Arbeiten zur Schadensfeststellung aufgenommen. Es wurden in der Dusche Wandfliesen und Bodenfliesen entfernt, Löcher im Bad und im Flur gebohrt. Bei dieser Gelegenheit wurde auch der Kleiderschrank der Beklagten abgebaut. Hinter dem Schrank und an der Schrankrückwand wurde ebenfalls ein Schimmelbefall festgestellt, weshalb im Anschluss daran Trocknungsgeräte aufgebaut wurden.
Die Trocknung dauerte bis zum 04.08.2020 und die Wohnung war in dieser Zeit nicht bewohnbar, sodass die Beklagten übergangsweise in der Wohnung des Zeugen T, dem Vater des Beklagten, einzogen. Eine ihnen anderweitig angebotene Ersatzwohnung, die die Beklagte mit ihrem Vater gemeinsam, dem Zeugen T, angeschaut hatte, kam für die Beklagten nicht in Frage. Am 05.08.2020 zogen die Beklagten wieder in die streitgegenständliche Wohnung ein, da der Schaden behoben sein sollte. Es wurde im weiteren Verlauf jedoch erneut Feuchtigkeit festgestellt und die Trocknung fortgesetzt. Die Beklagten zogen daraufhin vom 13.08.2020 bis zum 30.08.2020 in ein Hotel, wobei die Kosten von ihrer Hausratversicherung übernommen wurden. Die Trocknungsgeräte wurden am 30.08.2020 abgebaut. Am 01.09.2020 zogen die Beklagten wieder in die Wohnung ein. Zu diesem Zeitpunkt standen noch einige Malerarbeiten aus, der Kleiderschrank der Beklagten war abgebaut und die Schlafzimmertür ausgebaut. Die noch auszuführenden Malerarbeiten betrafen die Schlafzimmerwände angrenzend zur Dusche, die Wände im Flur angrenzend zur Dusche sowie die gegenüberliegende Wand und eine Seite des Arbeitszimmers. Grundsätzlich war die Wohnung allerdings nutzbar, so konnten die Beklagten nach ihrem Einzug in der Wohnung schlafen, essen, sich ohne Lärm von Trocknungsgeräten aufhalten und auch das Bad wieder nutzen. Die noch erforderlichen Maler- und Tischlerarbeiten konnten erst am 03.11.220 beendet werden. Zu dieser Gelegenheit wurde auch der Schrank wieder aufgebaut.
Die Beklagten hatten für den Monat Juni bereits die volle Miete gezahlt. Die Beklagten haben ihre Minderungsansprüche erstmals mit E-Mail vom 26.06.2020 angekündigt. Darin heißt es unter anderem: "Leider müssen wir anmerken, dass wir berechtigt sind, die Miete somit ab Juli zu kürzen." Für den Monat Juli zahlten sie 60 % und für die darauf folgenden Monate bis einschließlich Oktober zahlten sie gar keine Miete.
Mit Schreiben vom 08.01.2021 forderte der Unterzeichner die Beklagten zur Zahlung von 60 % der Miete für die Monate September und Oktober 2020, mithin 1.068,00 € auf und wies darauf hin, dass eine Minderung in Höhe von 40 % für den Monat September noch akzeptabel sei, ab Oktober aber noch geringfügige unerhebliche Mängel vorgelegen hätten, welche nicht zu einer Mietminderung berechtigten. Der Kläger sei allerdings bereit sowohl für September als auch Oktober eine Minderung in Höhe von 40 % zu akzeptieren. Die Beklagten hätten allerdings die Anwaltskosten des Klägers wegen des von ihnen zu verantwortenden Schuldnerverzuges zu tragen. Gleichzeitig wurde die Aufrechnung des offenen Betrages mit dem Anspruch auf Erstattung der Stromkosten in Höhe von 330,12 €, welche im Rahmen der Trocknung angefallen sind, erklärt (Schreiben, Anlage K 1). Daraufhin erwiderten die Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 18.01.2021, erforderliche Renovierungsarbeiten hätten noch bis November angedauert und Minderungsansprüche seien schon am 26.06.2020 angekündigt worden. Außerdem behaupteten sie, es lägen nach wie vor Mängel vor, welche zu einer Minderung von 10 % berechtigen würden. So wären im Wohnzimmer Schalter für Licht und Jalousien beschädigt, sowie ein Schalter im Flur und das Steuerelement des Lüftungssystems. Darüber hinaus "knartsche" der Boden im Wohnzimmer, was verbliebene Feuchtigkeit vermuten ließe.
Die Kläger beantragen,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 958,15 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 424,15 € ab dem 04.09.2020 sowie aus 534,00 € ab dem 06.10.2020 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie sind der Ansicht, dass ihnen schon für den Monat Juni 2020 aufgrund des Schimmelbefalls ein Minderungsrecht in Höhe von 40 % der Warmmiete zustehe. Es seien Sporen in der Luft gewesen und sie hätten die Dusche ihrer Wohnung nicht benutzen können. Man habe ihnen gesagt, dass sie in der Nachbarwohnung duschen sollen.
Für die Monate Juli und August 2020 sei eine Minderung von 100 % angemessen, da die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch die Trocknungsarbeiten vollständig aufgehoben gewesen sei.
Für die Monate September und Oktober 2020 sei aufgrund der zu diesem Zeitpunkt noch ausstehenden Maler- und Tischlerarbeiten eine Minderung in Höhe von 40 % gerechtfertigt.
Darüber hinaus seien sie zur Minderung in Höhe von 10 % der Miete seit November bis heute berechtigt, da immer noch die Lichtschalter optische Macken aufweisen und das Steuerungselement des Lüftungssystems nicht befestigt ist. Darüber hinaus knarrt der Boden im Wohnzimmer, wenn man darüber geht, was die Vermutung zulasse, dass sich noch Feuchtigkeit unter dem Bodenbelag befinde.
Sie sind zudem der Ansicht, dass ihnen über die vorgenannten Rückzahlungsansprüche hinaus, ein Anspruch auf Erstattung der Stromkosten in Höhe von 330,12 € sowie auf Fahrtkosten und auf Erstattung der Kosten der Ersatzunterbringung bei dem Zeugen T zustehe. Dazu behaupten sie, dass der Zeuge ihnen einen Betrag in Höhe von 2.640,00 € in Rechnung gestellt habe. Die anderweitig angebotene Ersatzwohnung sei in einem nicht hinnehmbaren Zustand gewesen. Hinsichtlich der Fahrtkosten geben sie an, dass diese entstanden seien, weil der Beklagte in der Zeit vom 04.07. bis zum 04.08.2020 zweimal täglich zur Wohnung habe fahren müssen, um die Behälter der Trocknungsgeräte auszuleeren. Die einfache Wegstrecke betrage 16 km. Unter Berücksichtigung einer Pauschale von 0,30 € pro km ergebe sich ein Fahrtkostenerstattungsanspruch für 48 Tage à 32 km in Höhe von 460,80 €.
Darüber hinaus meinen sie, dass ihnen ein Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 446,49 € zustehe.
Die Beklagten beantragen im Wege der Widerklage, welche den Klägern am 06.04.2021 zugestellt worden ist,
die Kläger zu verurteilen, an sie 3.057,19 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit Rechtshängigkeit sowie weitere Nebenkosten von 446,49 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Kläger beantragen,
die Widerklage abzuweisen.
Sie sind der Ansicht, dass die Widerklage schon unschlüssig sei.
Darüber hinaus könnten die Beklagten keine weitere Erstattung der Miete für den Monat Juli 2020 verlangen (über die einbehaltenen 40 % hinaus), da sie diese in Kenntnis der Nichtschuld geleistet hätten. Insbesondere sei ihnen auch die Unbewohnbarkeit bewusst gewesen, was aus einer E-Mail vom 22.11.2020 hervorgehe (Anlage K 4).
Sie behaupten, dass Mitte Juni lediglich geringfügig Schimmel in Form von zwei kleinen Flecken aufgetreten sei.
Der Boden "knartsche" bereits seit der Verlegung im Jahr 2020, also auch schon zu Beginn des Mietverhältnisses.
Es wird die Aufrechnung mit der zu wenig bzw. gänzlich ausgebliebenen Augustmiete 2021 gegen etwaige Gegenansprüche erklärt. Zudem werde mit der nicht eingeklagten Restmiete für die Monate September und Oktober 2020 i.H.v. 712,00 € die Aufrechnung gegen die angeblichen Fahrtkosten und die Kosten der Ersatzwohnung erklärt.
Das Gericht hat am 29.06.2021 mündlich verhandelt. Die Parteien sind persönlich angehört und die Zeugen T und T sind vernommen worden. Wegen des Ergebnisses der Anhörungen und der Beweisaufnahme wir auf die Sitzungsniederschrift Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 958,15 € Miete aus dem Mietvertrag.
Dieser Anspruch ist mittlerweile zwischen den Parteien unstreitig. Die Beklagten haben zuletzt eine Minderung für die Monate September und Oktober 2020 in Höhe von 40 % geltend gemacht. Der Kläger verlangt 60 % der Miete. Gezahlt haben die Beklagten diese jedoch nicht. Hinsichtlich der geltend gemachten Rechtsanwaltskosten wurden ebenfalls keine Einwendungen erhoben. Dieser Anspruch besteht aus Verzugsgesichtspunkten. Nach einer Verrechnung des Anspruchs der Beklagten auf Erstattung der Stromkosten für die Trocknung der Wohnung in Höhe von 330,12 € verbleibt den Klägern der geltend gemachte Anspruch.
Der Zinsanspruch ergibt sich ebenfalls aus Verzugsgesichtspunkten.
II.
Die Widerklage ist gem. § 33 ZPO zulässig, jedoch nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Die Beklagten haben gegen den Kläger einen Anspruch auf Zahlung von 26,77 € aus §§ 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt., 818 BGB.
Dabei hält das Gericht den Vortrag zur Widerklage zwar für schwer verständlich, da dieser mehrfach korrigiert wurde, jedoch nicht für unschlüssig. Letztlich kann aufgrund des Vortrages festgestellt werden, welche Ansprüche hier geltend gemacht werden sollen.
1.
Die Beklagten haben insgesamt die folgenden Leistungen an die Kläger erbracht: Für den Monat Juni haben sie die volle Miete gezahlt, für den Monat Juli 60 % und für die darauf folgenden Monate bis einschließlich Oktober 2020 haben sie keine Mietzahlungen geleistet. Im Ergebnis wurden somit in diesem Zeitraum 1.424,00 € gezahlt. Seit November 2020 wird wieder die volle Miete gezahlt. Diese Zahlungen erfolgten jedoch nur in Höhe von 249,27 € ohne Rechtsgrund, was Anspruchsvoraussetzung für eine Rückforderung ist.
a)
Hinsichtlich des Zeitraumes vom 13.06.2020 bis zum 03.07.2020 geht das Gericht vorliegend im Wege der Schätzung nach § 287 ZPO von einer berechtigten Minderungsquote nach § 536 Abs. 1 S. 2 BGB von 40 % aus. Diese erscheint nach einer Würdigung der Gesamtumstände angemessen.
Unstreitig ist es im Bad der Beklagten zu einem Wasserschaden gekommen, der dazu geführt hat, dass mehrere Wände, unter anderem auch die zum Schlafzimmer, durchfeuchtet wurden und Schimmel auftrat. Dieser war auch unstreitig am 13.06.2020 für die Beklagten erkennbar. Dies stellt einen nicht unerheblichen Mangel der Mietsache dar. Das Gericht hält aufgrund dessen und aufgrund des Umstandes, dass das Bad dadurch nicht vertragsgemäß genutzt werden konnte, eine Minderung in Höhe von 40 % für angemessen. Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, lässt sich nur für den jeweiligen Einzelfall festlegen und ist ggf. nach § 287 ZPO zu schätzen. Bedeutsam ist insbesondere das Gewicht des Mangels sowie das Ausmaß der durch ihn verursachten Gebrauchsbeeinträchtigungen, ihre Dauer, die grundsätzlich taggenau zu berücksichtigen ist, sowie die vertragliche Leistungsbewertung und die Verkehrssitte (BeckOGK/Bieder, 1.4.2021, BGB § 536 Rn. 103). Auch wenn der Kläger den Beklagten nicht persönlich aufgetragen hat, in einer anderen Wohnung zu duschen, stellt diese Anweisung durch eine Dritte Person, die mit dem Objekt vertraut war, ein wichtiges Indiz dafür dar, dass die Dusche und damit das Bad nicht vertragsgemäß genutzt werden konnte. Allein der Umstand, dass der Wasserschaden aus diesem Bereich herrührt, spricht ebenfalls dafür, dass man das Bad nicht benutzen sollte, um den Schaden nicht zu vergrößern. Die Nutzung des Badezimmers einer Wohnung ist jedoch neben der Möglichkeit dort zu schlafen und sich zum Wohnen dort aufzuhalten ein essentieller Bestandteil des Gebrauches einer Wohnung. Darüber hinaus haben die Beklagten keinerlei Beeinträchtigung des Gebrauchs dargelegt, weshalb das Gericht die besagte Minderungsquote für angemessen hält. Für die 21 Tage vom 13.06.2020 bis zum 03.07.2020 ergibt dies einen Betrag in Höhe von 249,27 € (890,00 €/30 Tage= 29,67 €; davon 40 %: 11,87 €; 11,87 € x 21 Tage = 249,27 €), den sie von den Klägern zurückverlangen können.
b)
Hinsichtlich der gezahlten 60 % der Miete für Juli 2020 ist eine Rückforderung wegen § 814 BGB ausgeschlossen, da die Beklagten diesen Betrag in Kenntnis der Nichtschuld geleistet haben.
Nach § 814 BGB kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war, oder wenn die Leistung einer sittlichen Pflicht oder einer auf den Anstand zu nehmenden Rücksicht entsprach. § 814 BGB erfordert positive Kenntnis vom Nichtbestehen der Verbindlichkeit und greift nur ein, wenn dem Leistenden selbstwidersprüchliches Verhalten vorzuwerfen ist (BeckOK BGB/Wendehorst, 58. Ed. 1.5.2021, BGB § 814 Rn. 10). Dies ist vorliegend der Fall. Aus der E-Mail der Beklagten vom 26.06.2020 folgt, dass sie sich über ihre Minderungsrechte bewusst waren. Für den Monat Juli haben sie dennoch 60 % der Miete geleistet. Wenn sie nun später einen höheren Minderungsbetrag geltend machen wollen, stellt dies selbstwidersprüchliches Verhalten dar. Dem steht auch nicht entgegen, dass die Feststellung des Ausmaßes des Schadens erst am 03.07.2020 erfolgt ist. Denn nach eigenem Vortrag bzw. den Angaben in den außergerichtlichen E-Mails haben sie bei der Leistung der Miete bereits von der Unbewohnbarkeit der Wohnung gewusst. So ergibt sich aus dem Schreiben vom 22.11.2020 (Anlage K 4), dass die Beklagten mit ihren Vätern und den Klägern am 03.07.2020 vereinbart haben wollen, dass die Miete gemindert werden könnte. Dennoch haben sie 60 % gezahlt. Weiteren dezidierten Vortrag dazu, weshalb sie so verfahren sind, gibt es nicht, weshalb das Gericht auch nur von dem vorgelegten Schriftverkehr ausgehen kann. Sollten sie die 60 % der Miete gezahlt haben, weil sie glaubten, dass der Mangel alsbald beseitigt wird oder weil sie das Verhältnis zu den Klägern nicht belasten wollten, steht das einer Anwendbarkeit des § 814 BGB jedoch nicht entgegen (BeckOGK/Bieder, 1.4.2021, BGB § 536 Rn. 111).
c)
Die Beklagten haben auch keinen Anspruch auf Rückzahlung von jeweils 10 % der monatlichen Miete für die Monate November 2020 bis Mai 2021. Rechtsgrund für die Leistung ist der Mietvertrag und die damit einhergehende Verpflichtung zur Entrichtung der Miete. Diese Verpflichtung war auch nicht durch eine Minderung reduziert. Die Minderungsbefugnis eines Mieters ist dann ausgeschlossen, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mangel nur unerheblich gemindert wird. Dies ist hinsichtlich der Schalter und des Fußbodens der Fall. Ein Knarren des Fußbodens an einer Stelle stellt zwar sicherlich keinen vertragsgemäßen Zustand einer Neubauwohnung dar; allerdings ist dadurch keine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung gegeben. Gleiches gilt für die Schalter. Dazu tragen die Beklagten vor, dass einige Lichtschalter vermakelt seien und das Steuerungselement des Lüftungssystems nicht ordnungsgemäß befestigt sei. Dabei handelt es sich lediglich um optische Mängel, wegen derer keine Minderung gerechtfertigt sein kann (vgl. FD-MietR 2012, 337691, beck-online).
d)
Damit verbliebe den Beklagten ein Anspruch in Höhe von 249,27 €. Dieser ist jedoch bis auf einen Betrag in Höhe von 26,77 € durch die Aufrechnung der Kläger gem. § 389 BGB mit einem Anspruch auf Zahlung der restlichen Augustmiete untergegangen. Für diesen Monat haben die Beklagten keinerlei Mietzahlungen vorgenommen, obwohl sie unstreitig ca. 1 Woche in der Wohnung gewohnt haben. Von einer vollständigen Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit kann jedenfalls für diesen Zeitraum nicht ausgegangen werden, weshalb das Gericht lediglich eine Minderungsquote in Höhe von 75 % für angemessen hält. Der Anspruch auf Zahlung der 25 % Miete für den Monat (222,50 €) ergibt sich aus dem Mietvertrag. Mit diesem Anspruch haben die Kläger die Aufrechnung erklärt.
2.
Die Beklagten haben gegen die Kläger auch keinen Anspruch auf Erstattung der behaupteten Fahrtkosten sowie der Ersatzwohnung.
Ein Anspruch auf Erstattung der Fahrtkosten für die Entleerung der Behälter der Trocknungsgeräte könnte sich aus § 536a Abs. 1 BGB ergeben. Die Beklagten tragen allerdings die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass ihnen der Schaden in der behaupteten Höhe entstanden ist. Dieser Darlegungslast sind sie vorliegend nicht in ausreichendem Maße nachgekommen. Sie tragen diesbezüglich vor, sie seien ab dem 04.07.2020 bis zum 04.08.2020 und dem 12.08.2020 bis zum 27.08.2020 täglich zweimal von der angemieteten Wohnung zur streitgegenständlichen Wohnung zum Ausleeren der Entlüfter gefahren. Die einfache Wegstrecke betrage 16 km. Es wird nicht ausreichend dargelegt, wer wann von wo aus dorthin gefahren sein will. Es erscheint nicht glaubhaft, dass man nicht einmal von der Arbeit aus dorthin gefahren sein will. Jedenfalls ist der tatsächliche Schaden, der in einem höheren Verbrauch an Spritkosten und in Verschleiß besteht, der Höhe nach seitens des Gerichts aufgrund dieses Vortrages nicht festzustellen und kann mangels ausreichender Anknüpfungstatsachen auch nicht nach § 287 ZPO geschätzt werden.
Ein Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Ersatzwohnung ergibt sich weder aus § 536a Abs. 1 BGB noch aus § 555a Abs. 3, 4 BGB. Denn diesbezüglich konnten sie nicht zur Überzeugung des Gerichts beweisen, dass ihnen tatsächlich ein Schaden entstanden ist bzw. dass Aufwendungen in Höhe von 2.640,00 € tatsächlich getätigt haben. Sie gaben zunächst schriftsätzlich an, dass der Zeuge T ihnen für die Zeit der Zurverfügungstellung seiner Wohnung 2.640,00 € in Rechnung gestellt habe. In der mündlichen Verhandlung gaben sie wiederum an, der Zeuge sei für den streitgegenständlichen Zeitraum zu seiner Freundin gezogen, habe aber dennoch die Miete für seine Wohnung weiter gezahlt. Das Gericht geht deshalb davon aus, dass er den Beklagten diesen Betrag tatsächlich auch nicht in Rechnung gestellt hat. Jedenfalls haben diese keinerlei Zahlungsbelege oder Ähnliches vorgelegt. Sofern sie vortragen, dass der geltend gemachte Betrag der Höhe nach ortsüblich und angemessen sei, sei darauf hingewiesen, dass sie vorliegend - wie oben erläutert - keinen fiktiven Schaden geltend machen können.
Die klägerseits erklärte Aufrechnung mit einem Anspruch auf die restliche Miete für die Monate September und Oktober 2020 ist damit gegenstandslos. Auf den Vortrag hinsichtlich der klägerseits angebotenen Ersatzwohnung kommt es ebenfalls nicht mehr an.
3.
Der Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ergibt sich aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB und besteht in Höhe von 111,96 €. Hinsichtlich des Gebührenstreitwertes ist auf die Höhe der berechtigten Forderung abzustellen und nicht auf die eingeklagte Höhe. Die Berechnung gestaltet sich demnach wie folgt:
Geschäftsgebühr Nr. 2300, 1008 VV RVG: 1,6 78,40 €
Auslagen Nr. 7001 u. 7002 VV RVG: 15,68 €
MwSt. %: 19 17,88 €
111,96 €
Die Zinsansprüche ergeben sich aus §§ 288, 291 BGB i.V.m. § 187 BGB analog.
III.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
IV.
Der Streitwert wird gem. § 45 Abs. 1 S. 1 GKG auf 4.015,34 € festgesetzt.
Urteil vom 29.06.2021
Tenor:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 958,15 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 424,15 € ab dem 04.09.2020 sowie aus 534,00 € ab dem 06.10.2020 zu zahlen.
Auf die Widerklage hin werden die Kläger verurteilt, an die Beklagten 26,77 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 07.04.2021 sowie weitere Nebenkosten in Höhe von 111,96 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit dem 07.04.2021 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Tatbestand
Die Parteien streiten um wechselseitige Ansprüche aus einem Mietverhältnis.
Zwischen den Parteien besteht seit dem 01.06.2020 ein Mietverhältnis über die von den Beklagten bewohnte Wohnung "B" in Q. Für die Wohnung wurde ein Mietzins in Höhe von 890,00 € vereinbart. In der Wohnung der Beklagten ist es zu einem erheblichen Wasserschaden im Bad gekommen, der den Beklagten am 13.06.2020 durch Schimmelbefall auffiel und den sie umgehend dem Kläger meldeten. Sichtbar war zunächst nur ein Schimmelbefall im Flur und im Bad. Am 03.07.2020 wurden Arbeiten zur Schadensfeststellung aufgenommen. Es wurden in der Dusche Wandfliesen und Bodenfliesen entfernt, Löcher im Bad und im Flur gebohrt. Bei dieser Gelegenheit wurde auch der Kleiderschrank der Beklagten abgebaut. Hinter dem Schrank und an der Schrankrückwand wurde ebenfalls ein Schimmelbefall festgestellt, weshalb im Anschluss daran Trocknungsgeräte aufgebaut wurden.
Die Trocknung dauerte bis zum 04.08.2020 und die Wohnung war in dieser Zeit nicht bewohnbar, sodass die Beklagten übergangsweise in der Wohnung des Zeugen T, dem Vater des Beklagten, einzogen. Eine ihnen anderweitig angebotene Ersatzwohnung, die die Beklagte mit ihrem Vater gemeinsam, dem Zeugen T, angeschaut hatte, kam für die Beklagten nicht in Frage. Am 05.08.2020 zogen die Beklagten wieder in die streitgegenständliche Wohnung ein, da der Schaden behoben sein sollte. Es wurde im weiteren Verlauf jedoch erneut Feuchtigkeit festgestellt und die Trocknung fortgesetzt. Die Beklagten zogen daraufhin vom 13.08.2020 bis zum 30.08.2020 in ein Hotel, wobei die Kosten von ihrer Hausratversicherung übernommen wurden. Die Trocknungsgeräte wurden am 30.08.2020 abgebaut. Am 01.09.2020 zogen die Beklagten wieder in die Wohnung ein. Zu diesem Zeitpunkt standen noch einige Malerarbeiten aus, der Kleiderschrank der Beklagten war abgebaut und die Schlafzimmertür ausgebaut. Die noch auszuführenden Malerarbeiten betrafen die Schlafzimmerwände angrenzend zur Dusche, die Wände im Flur angrenzend zur Dusche sowie die gegenüberliegende Wand und eine Seite des Arbeitszimmers. Grundsätzlich war die Wohnung allerdings nutzbar, so konnten die Beklagten nach ihrem Einzug in der Wohnung schlafen, essen, sich ohne Lärm von Trocknungsgeräten aufhalten und auch das Bad wieder nutzen. Die noch erforderlichen Maler- und Tischlerarbeiten konnten erst am 03.11.220 beendet werden. Zu dieser Gelegenheit wurde auch der Schrank wieder aufgebaut.
Die Beklagten hatten für den Monat Juni bereits die volle Miete gezahlt. Die Beklagten haben ihre Minderungsansprüche erstmals mit E-Mail vom 26.06.2020 angekündigt. Darin heißt es unter anderem: "Leider müssen wir anmerken, dass wir berechtigt sind, die Miete somit ab Juli zu kürzen." Für den Monat Juli zahlten sie 60 % und für die darauf folgenden Monate bis einschließlich Oktober zahlten sie gar keine Miete.
Mit Schreiben vom 08.01.2021 forderte der Unterzeichner die Beklagten zur Zahlung von 60 % der Miete für die Monate September und Oktober 2020, mithin 1.068,00 € auf und wies darauf hin, dass eine Minderung in Höhe von 40 % für den Monat September noch akzeptabel sei, ab Oktober aber noch geringfügige unerhebliche Mängel vorgelegen hätten, welche nicht zu einer Mietminderung berechtigten. Der Kläger sei allerdings bereit sowohl für September als auch Oktober eine Minderung in Höhe von 40 % zu akzeptieren. Die Beklagten hätten allerdings die Anwaltskosten des Klägers wegen des von ihnen zu verantwortenden Schuldnerverzuges zu tragen. Gleichzeitig wurde die Aufrechnung des offenen Betrages mit dem Anspruch auf Erstattung der Stromkosten in Höhe von 330,12 €, welche im Rahmen der Trocknung angefallen sind, erklärt (Schreiben, Anlage K 1). Daraufhin erwiderten die Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 18.01.2021, erforderliche Renovierungsarbeiten hätten noch bis November angedauert und Minderungsansprüche seien schon am 26.06.2020 angekündigt worden. Außerdem behaupteten sie, es lägen nach wie vor Mängel vor, welche zu einer Minderung von 10 % berechtigen würden. So wären im Wohnzimmer Schalter für Licht und Jalousien beschädigt, sowie ein Schalter im Flur und das Steuerelement des Lüftungssystems. Darüber hinaus "knartsche" der Boden im Wohnzimmer, was verbliebene Feuchtigkeit vermuten ließe.
Die Kläger beantragen,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 958,15 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 424,15 € ab dem 04.09.2020 sowie aus 534,00 € ab dem 06.10.2020 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie sind der Ansicht, dass ihnen schon für den Monat Juni 2020 aufgrund des Schimmelbefalls ein Minderungsrecht in Höhe von 40 % der Warmmiete zustehe. Es seien Sporen in der Luft gewesen und sie hätten die Dusche ihrer Wohnung nicht benutzen können. Man habe ihnen gesagt, dass sie in der Nachbarwohnung duschen sollen.
Für die Monate Juli und August 2020 sei eine Minderung von 100 % angemessen, da die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch die Trocknungsarbeiten vollständig aufgehoben gewesen sei.
Für die Monate September und Oktober 2020 sei aufgrund der zu diesem Zeitpunkt noch ausstehenden Maler- und Tischlerarbeiten eine Minderung in Höhe von 40 % gerechtfertigt.
Darüber hinaus seien sie zur Minderung in Höhe von 10 % der Miete seit November bis heute berechtigt, da immer noch die Lichtschalter optische Macken aufweisen und das Steuerungselement des Lüftungssystems nicht befestigt ist. Darüber hinaus knarrt der Boden im Wohnzimmer, wenn man darüber geht, was die Vermutung zulasse, dass sich noch Feuchtigkeit unter dem Bodenbelag befinde.
Sie sind zudem der Ansicht, dass ihnen über die vorgenannten Rückzahlungsansprüche hinaus, ein Anspruch auf Erstattung der Stromkosten in Höhe von 330,12 € sowie auf Fahrtkosten und auf Erstattung der Kosten der Ersatzunterbringung bei dem Zeugen T zustehe. Dazu behaupten sie, dass der Zeuge ihnen einen Betrag in Höhe von 2.640,00 € in Rechnung gestellt habe. Die anderweitig angebotene Ersatzwohnung sei in einem nicht hinnehmbaren Zustand gewesen. Hinsichtlich der Fahrtkosten geben sie an, dass diese entstanden seien, weil der Beklagte in der Zeit vom 04.07. bis zum 04.08.2020 zweimal täglich zur Wohnung habe fahren müssen, um die Behälter der Trocknungsgeräte auszuleeren. Die einfache Wegstrecke betrage 16 km. Unter Berücksichtigung einer Pauschale von 0,30 € pro km ergebe sich ein Fahrtkostenerstattungsanspruch für 48 Tage à 32 km in Höhe von 460,80 €.
Darüber hinaus meinen sie, dass ihnen ein Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 446,49 € zustehe.
Die Beklagten beantragen im Wege der Widerklage, welche den Klägern am 06.04.2021 zugestellt worden ist,
die Kläger zu verurteilen, an sie 3.057,19 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit Rechtshängigkeit sowie weitere Nebenkosten von 446,49 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Kläger beantragen,
die Widerklage abzuweisen.
Sie sind der Ansicht, dass die Widerklage schon unschlüssig sei.
Darüber hinaus könnten die Beklagten keine weitere Erstattung der Miete für den Monat Juli 2020 verlangen (über die einbehaltenen 40 % hinaus), da sie diese in Kenntnis der Nichtschuld geleistet hätten. Insbesondere sei ihnen auch die Unbewohnbarkeit bewusst gewesen, was aus einer E-Mail vom 22.11.2020 hervorgehe (Anlage K 4).
Sie behaupten, dass Mitte Juni lediglich geringfügig Schimmel in Form von zwei kleinen Flecken aufgetreten sei.
Der Boden "knartsche" bereits seit der Verlegung im Jahr 2020, also auch schon zu Beginn des Mietverhältnisses.
Es wird die Aufrechnung mit der zu wenig bzw. gänzlich ausgebliebenen Augustmiete 2021 gegen etwaige Gegenansprüche erklärt. Zudem werde mit der nicht eingeklagten Restmiete für die Monate September und Oktober 2020 i.H.v. 712,00 € die Aufrechnung gegen die angeblichen Fahrtkosten und die Kosten der Ersatzwohnung erklärt.
Das Gericht hat am 29.06.2021 mündlich verhandelt. Die Parteien sind persönlich angehört und die Zeugen T und T sind vernommen worden. Wegen des Ergebnisses der Anhörungen und der Beweisaufnahme wir auf die Sitzungsniederschrift Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet. Die Widerklage ist zulässig und in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Im Übrigen ist sie unbegründet.
I.
Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 958,15 € Miete aus dem Mietvertrag.
Dieser Anspruch ist mittlerweile zwischen den Parteien unstreitig. Die Beklagten haben zuletzt eine Minderung für die Monate September und Oktober 2020 in Höhe von 40 % geltend gemacht. Der Kläger verlangt 60 % der Miete. Gezahlt haben die Beklagten diese jedoch nicht. Hinsichtlich der geltend gemachten Rechtsanwaltskosten wurden ebenfalls keine Einwendungen erhoben. Dieser Anspruch besteht aus Verzugsgesichtspunkten. Nach einer Verrechnung des Anspruchs der Beklagten auf Erstattung der Stromkosten für die Trocknung der Wohnung in Höhe von 330,12 € verbleibt den Klägern der geltend gemachte Anspruch.
Der Zinsanspruch ergibt sich ebenfalls aus Verzugsgesichtspunkten.
II.
Die Widerklage ist gem. § 33 ZPO zulässig, jedoch nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Die Beklagten haben gegen den Kläger einen Anspruch auf Zahlung von 26,77 € aus §§ 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt., 818 BGB.
Dabei hält das Gericht den Vortrag zur Widerklage zwar für schwer verständlich, da dieser mehrfach korrigiert wurde, jedoch nicht für unschlüssig. Letztlich kann aufgrund des Vortrages festgestellt werden, welche Ansprüche hier geltend gemacht werden sollen.
1.
Die Beklagten haben insgesamt die folgenden Leistungen an die Kläger erbracht: Für den Monat Juni haben sie die volle Miete gezahlt, für den Monat Juli 60 % und für die darauf folgenden Monate bis einschließlich Oktober 2020 haben sie keine Mietzahlungen geleistet. Im Ergebnis wurden somit in diesem Zeitraum 1.424,00 € gezahlt. Seit November 2020 wird wieder die volle Miete gezahlt. Diese Zahlungen erfolgten jedoch nur in Höhe von 249,27 € ohne Rechtsgrund, was Anspruchsvoraussetzung für eine Rückforderung ist.
a)
Hinsichtlich des Zeitraumes vom 13.06.2020 bis zum 03.07.2020 geht das Gericht vorliegend im Wege der Schätzung nach § 287 ZPO von einer berechtigten Minderungsquote nach § 536 Abs. 1 S. 2 BGB von 40 % aus. Diese erscheint nach einer Würdigung der Gesamtumstände angemessen.
Unstreitig ist es im Bad der Beklagten zu einem Wasserschaden gekommen, der dazu geführt hat, dass mehrere Wände, unter anderem auch die zum Schlafzimmer, durchfeuchtet wurden und Schimmel auftrat. Dieser war auch unstreitig am 13.06.2020 für die Beklagten erkennbar. Dies stellt einen nicht unerheblichen Mangel der Mietsache dar. Das Gericht hält aufgrund dessen und aufgrund des Umstandes, dass das Bad dadurch nicht vertragsgemäß genutzt werden konnte, eine Minderung in Höhe von 40 % für angemessen. Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, lässt sich nur für den jeweiligen Einzelfall festlegen und ist ggf. nach § 287 ZPO zu schätzen. Bedeutsam ist insbesondere das Gewicht des Mangels sowie das Ausmaß der durch ihn verursachten Gebrauchsbeeinträchtigungen, ihre Dauer, die grundsätzlich taggenau zu berücksichtigen ist, sowie die vertragliche Leistungsbewertung und die Verkehrssitte (BeckOGK/Bieder, 1.4.2021, BGB § 536 Rn. 103). Auch wenn der Kläger den Beklagten nicht persönlich aufgetragen hat, in einer anderen Wohnung zu duschen, stellt diese Anweisung durch eine Dritte Person, die mit dem Objekt vertraut war, ein wichtiges Indiz dafür dar, dass die Dusche und damit das Bad nicht vertragsgemäß genutzt werden konnte. Allein der Umstand, dass der Wasserschaden aus diesem Bereich herrührt, spricht ebenfalls dafür, dass man das Bad nicht benutzen sollte, um den Schaden nicht zu vergrößern. Die Nutzung des Badezimmers einer Wohnung ist jedoch neben der Möglichkeit dort zu schlafen und sich zum Wohnen dort aufzuhalten ein essentieller Bestandteil des Gebrauches einer Wohnung. Darüber hinaus haben die Beklagten keinerlei Beeinträchtigung des Gebrauchs dargelegt, weshalb das Gericht die besagte Minderungsquote für angemessen hält. Für die 21 Tage vom 13.06.2020 bis zum 03.07.2020 ergibt dies einen Betrag in Höhe von 249,27 € (890,00 €/30 Tage= 29,67 €; davon 40 %: 11,87 €; 11,87 € x 21 Tage = 249,27 €), den sie von den Klägern zurückverlangen können.
b)
Hinsichtlich der gezahlten 60 % der Miete für Juli 2020 ist eine Rückforderung wegen § 814 BGB ausgeschlossen, da die Beklagten diesen Betrag in Kenntnis der Nichtschuld geleistet haben.
Nach § 814 BGB kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war, oder wenn die Leistung einer sittlichen Pflicht oder einer auf den Anstand zu nehmenden Rücksicht entsprach. § 814 BGB erfordert positive Kenntnis vom Nichtbestehen der Verbindlichkeit und greift nur ein, wenn dem Leistenden selbstwidersprüchliches Verhalten vorzuwerfen ist (BeckOK BGB/Wendehorst, 58. Ed. 1.5.2021, BGB § 814 Rn. 10). Dies ist vorliegend der Fall. Aus der E-Mail der Beklagten vom 26.06.2020 folgt, dass sie sich über ihre Minderungsrechte bewusst waren. Für den Monat Juli haben sie dennoch 60 % der Miete geleistet. Wenn sie nun später einen höheren Minderungsbetrag geltend machen wollen, stellt dies selbstwidersprüchliches Verhalten dar. Dem steht auch nicht entgegen, dass die Feststellung des Ausmaßes des Schadens erst am 03.07.2020 erfolgt ist. Denn nach eigenem Vortrag bzw. den Angaben in den außergerichtlichen E-Mails haben sie bei der Leistung der Miete bereits von der Unbewohnbarkeit der Wohnung gewusst. So ergibt sich aus dem Schreiben vom 22.11.2020 (Anlage K 4), dass die Beklagten mit ihren Vätern und den Klägern am 03.07.2020 vereinbart haben wollen, dass die Miete gemindert werden könnte. Dennoch haben sie 60 % gezahlt. Weiteren dezidierten Vortrag dazu, weshalb sie so verfahren sind, gibt es nicht, weshalb das Gericht auch nur von dem vorgelegten Schriftverkehr ausgehen kann. Sollten sie die 60 % der Miete gezahlt haben, weil sie glaubten, dass der Mangel alsbald beseitigt wird oder weil sie das Verhältnis zu den Klägern nicht belasten wollten, steht das einer Anwendbarkeit des § 814 BGB jedoch nicht entgegen (BeckOGK/Bieder, 1.4.2021, BGB § 536 Rn. 111).
c)
Die Beklagten haben auch keinen Anspruch auf Rückzahlung von jeweils 10 % der monatlichen Miete für die Monate November 2020 bis Mai 2021. Rechtsgrund für die Leistung ist der Mietvertrag und die damit einhergehende Verpflichtung zur Entrichtung der Miete. Diese Verpflichtung war auch nicht durch eine Minderung reduziert. Die Minderungsbefugnis eines Mieters ist dann ausgeschlossen, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mangel nur unerheblich gemindert wird. Dies ist hinsichtlich der Schalter und des Fußbodens der Fall. Ein Knarren des Fußbodens an einer Stelle stellt zwar sicherlich keinen vertragsgemäßen Zustand einer Neubauwohnung dar; allerdings ist dadurch keine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung gegeben. Gleiches gilt für die Schalter. Dazu tragen die Beklagten vor, dass einige Lichtschalter vermakelt seien und das Steuerungselement des Lüftungssystems nicht ordnungsgemäß befestigt sei. Dabei handelt es sich lediglich um optische Mängel, wegen derer keine Minderung gerechtfertigt sein kann (vgl. FD-MietR 2012, 337691, beck-online).
d)
Damit verbliebe den Beklagten ein Anspruch in Höhe von 249,27 €. Dieser ist jedoch bis auf einen Betrag in Höhe von 26,77 € durch die Aufrechnung der Kläger gem. § 389 BGB mit einem Anspruch auf Zahlung der restlichen Augustmiete untergegangen. Für diesen Monat haben die Beklagten keinerlei Mietzahlungen vorgenommen, obwohl sie unstreitig ca. 1 Woche in der Wohnung gewohnt haben. Von einer vollständigen Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit kann jedenfalls für diesen Zeitraum nicht ausgegangen werden, weshalb das Gericht lediglich eine Minderungsquote in Höhe von 75 % für angemessen hält. Der Anspruch auf Zahlung der 25 % Miete für den Monat (222,50 €) ergibt sich aus dem Mietvertrag. Mit diesem Anspruch haben die Kläger die Aufrechnung erklärt.
2.
Die Beklagten haben gegen die Kläger auch keinen Anspruch auf Erstattung der behaupteten Fahrtkosten sowie der Ersatzwohnung.
Ein Anspruch auf Erstattung der Fahrtkosten für die Entleerung der Behälter der Trocknungsgeräte könnte sich aus § 536a Abs. 1 BGB ergeben. Die Beklagten tragen allerdings die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass ihnen der Schaden in der behaupteten Höhe entstanden ist. Dieser Darlegungslast sind sie vorliegend nicht in ausreichendem Maße nachgekommen. Sie tragen diesbezüglich vor, sie seien ab dem 04.07.2020 bis zum 04.08.2020 und dem 12.08.2020 bis zum 27.08.2020 täglich zweimal von der angemieteten Wohnung zur streitgegenständlichen Wohnung zum Ausleeren der Entlüfter gefahren. Die einfache Wegstrecke betrage 16 km. Es wird nicht ausreichend dargelegt, wer wann von wo aus dorthin gefahren sein will. Es erscheint nicht glaubhaft, dass man nicht einmal von der Arbeit aus dorthin gefahren sein will. Jedenfalls ist der tatsächliche Schaden, der in einem höheren Verbrauch an Spritkosten und in Verschleiß besteht, der Höhe nach seitens des Gerichts aufgrund dieses Vortrages nicht festzustellen und kann mangels ausreichender Anknüpfungstatsachen auch nicht nach § 287 ZPO geschätzt werden.
Ein Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Ersatzwohnung ergibt sich weder aus § 536a Abs. 1 BGB noch aus § 555a Abs. 3, 4 BGB. Denn diesbezüglich konnten sie nicht zur Überzeugung des Gerichts beweisen, dass ihnen tatsächlich ein Schaden entstanden ist bzw. dass Aufwendungen in Höhe von 2.640,00 € tatsächlich getätigt haben. Sie gaben zunächst schriftsätzlich an, dass der Zeuge T ihnen für die Zeit der Zurverfügungstellung seiner Wohnung 2.640,00 € in Rechnung gestellt habe. In der mündlichen Verhandlung gaben sie wiederum an, der Zeuge sei für den streitgegenständlichen Zeitraum zu seiner Freundin gezogen, habe aber dennoch die Miete für seine Wohnung weiter gezahlt. Das Gericht geht deshalb davon aus, dass er den Beklagten diesen Betrag tatsächlich auch nicht in Rechnung gestellt hat. Jedenfalls haben diese keinerlei Zahlungsbelege oder Ähnliches vorgelegt. Sofern sie vortragen, dass der geltend gemachte Betrag der Höhe nach ortsüblich und angemessen sei, sei darauf hingewiesen, dass sie vorliegend - wie oben erläutert - keinen fiktiven Schaden geltend machen können.
Die klägerseits erklärte Aufrechnung mit einem Anspruch auf die restliche Miete für die Monate September und Oktober 2020 ist damit gegenstandslos. Auf den Vortrag hinsichtlich der klägerseits angebotenen Ersatzwohnung kommt es ebenfalls nicht mehr an.
3.
Der Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ergibt sich aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB und besteht in Höhe von 111,96 €. Hinsichtlich des Gebührenstreitwertes ist auf die Höhe der berechtigten Forderung abzustellen und nicht auf die eingeklagte Höhe. Die Berechnung gestaltet sich demnach wie folgt:
Geschäftsgebühr Nr. 2300, 1008 VV RVG: 1,6 78,40 €
Auslagen Nr. 7001 u. 7002 VV RVG: 15,68 €
MwSt. %: 19 17,88 €
111,96 €
4.
Die Zinsansprüche ergeben sich aus §§ 288, 291 BGB i.V.m. § 187 BGB analog.
III.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
IV.
Der Streitwert wird gem. § 45 Abs. 1 S. 1 GKG auf 4.015,34 € festgesetzt.
RechtsgebietMietminderungVorschriften§ 287 ZPO
