03.04.2023 · IWW-Abrufnummer 234513

Amtsgericht Brandenburg: Urteil vom 13.02.2023 – 31 C 210/21

1. Eine Hausverwaltung eines Vermieters kann Empfangsvertreter des Vermieters hinsichtlich eines Kündigungsschreibens eines Mieters sein (§ 180 und § 542 BGB).

2. Stören Nutzer eines Hauses den Hausfrieden, können hierdurch gestörte Mieter ihr Mietvertragsverhältnis unter bestimmten Bedingungen sogar fristlos aufkündigen, wenn der Vermieter es unterlässt, diese Störungen des Hausfriedens (ggf. durch Kündigung der anderen Nutzer) zu unterbinden (§ 543 Abs. 1 und § 569 Abs. 2 BGB).

3. Weist die Temperatur des Warmwassers nach ca. 15 Sekunden noch keine 40 °C bis 43 °C und nach ca. 30 Sekunden keine 55 °C auf (DIN 1988-200) kann ein Mietmangel vorliegen, der die Mieter der Wohnung berechtigt Mietminderungsansprüche gegenüber dem Vermieter geltend zu machen (§ 536 BGB).

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Az.:     31 C 210/21
         
Amtsgericht Brandenburg an der Havel

Im Namen des Volkes

Urteil

In dem Rechtsstreit

1.)    der Frau
- Klägerin zu 1.) -
2.)    des Herrn
- Kläger zu 2.) -

Prozessbevollmächtigte zu 1.) und 2.):
Rechtsanwältin

gegen

- Beklagte -

Prozessbevollmächtigter:
Rechtsanwalt

wegen Forderung,

hat das Amtsgericht Brandenburg an der Havel durch den Richter am Amtsgericht Moch-Titze am 13.02.2023 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 24.01.2023 für Recht erkannt:

1.    Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 945,60 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 23.06.2021 zu zahlen.
2.    Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3.    Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu 1.) und 2.) als Gesamtschuldner 70 % zu tragen. Die Beklagte hat von den Kosten des Rechtsstreits 30 % zu tragen.
4.    Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Beschluss

Der Streitwert des Rechtsstreits wird bis zum 24.01.2023 auf 3.142,50 Euro und seit dem 25.01.2023 auf 2.989,09 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Die rechtsschutzversicherten Kläger begehren von der Beklagten die Rückerstattung der von ihnen geleisteten Mietkaution sowie die Rückzahlung überzahlter Wohnungsmieten.

Die Kläger/Mieter schlossen mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten (der „… GmbH“) am 17.04.2019 einen Mietvertrag über eine Wohnung, gelegen …straße … in … B… ‒ Anlage K 1 (Blatt 8 bis 23 der Akte) ‒, der den Beginn des Mietverhältnisses auf den 01.07.2019 festlegte. Ausweislich § 24 des Mietvertrags betrug die von den Klägern zu leistende Kaution 2.580,00 €. Dieser Mietkaution-Betrag wurde unstreitig durch die Klägerseite an die Rechtsvorgängerin der Beklagten gezahlt.

Ebenso unstreitig zahlten die Kläger die vereinbarte Miete in Höhe von 1.126,62 € brutto hinsichtlich der Monate Februar und März 2021 dann jedoch nicht mehr an die Beklagte/Vermieterin.

Mittels Schreiben vom 23.12.2020 ‒ Anlage K 3 (Blatt 26 der Akte) ‒ erklärten die Kläger gegenüber der Hausverwaltung der Beklagten:

„hiermit möchten wir das Mietverhältnis in der Wohnung …straße …, EG links vorbehaltlich der Entscheidung der Eigentümer bezüglich unserer angestrebten vorzeitigen Kündigung zum 28.02.2021 nebst Erlass der Kaltmiete für Februar 2021, fristgerecht zum 31.03.2021 kündigen. Wie Ihnen unsere Anwältin Frau … schon schriftlich mitgeteilt hat, möchten wir aufgrund der Situation im Haus von unserem Recht Gebrauch machen, das Mietverhältnis unabhängig von der gesetzlichen Kündigungsfrist zu beenden.“

Ob das streitbefangene Mietvertragsverhältnisses durch dieses Schreiben bereits zum 28.02.2021 oder erst zum 31.03.2021 wirksam beendet wurde, blieb zwischen den Prozessparteien streitig.

Mit E-Mail vom 04. Januar 2021 ‒ Anlage B 1 (Blatt 66 der Akte) ‒ bestätigte die Hausverwaltung der Beklagten den Klägern dann eine ordentliche Kündigung zum 31.03.2021.

Mit Schriftsatz vom 18. Januar 2021 ‒ Anlage K 4 (Blatt 27 bis 30 der Akte) ‒ führte die nunmehrige Prozessbevollmächtigte der Kläger gegenüber der Rechtsvorgängerin der Beklagten („… GmbH“), jedoch über („c/o“) die Hausverwaltung der Beklagten („…“) aus:

„Meine Mandantschaft sprach mit Schreiben vom 23.12.2020 auch eine fristlose Kündigung zum 28.02.2021 aus, lediglich hilfsweise erklärte sie die fristgerechte Kündigung zum 31.03.2021. Meiner Mandantschaft ist zur fristlosen Kündigung berechtigt, da Gründe vorliegend, die eine außergerichtliche Kündigung rechtfertigen….

Gemäß § 569 Abs. 2 BGB ist meine Mandantschaft berechtigt, die fristlose Kündigung zu erklären, wenn eine nachhaltige Störung des Hausfriedens vorliegt und dadurch die Fortsetzung Verhältnisses bis zum Ablauf der Kündigung für die beeinträchtigte Partei unter Abwägung aller Umstände unzumutbar ist. Das ist aufgrund der oben aufgezeigten Tatsachen der Fall.

Kraft der im Original beigefügten Vollmacht kündige ich daher namens und in Auftrag von Herrn S… und Frau K… das Mietverhältnis vorsorglich nochmals fristlos zum 28.02.2021.

Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB wird bereits jetzt widersprochen.

Hilfsweise endet das Mietverhältnis aufgrund der erklärten ordentlichen Kündigung zum 31.03.2021.“

Die Wohnung wurde dann durch die Kläger am 26.02.2021 an die Hausverwaltung der Beklagten („…“) durch die Kläger übergeben.

Die Beklagte hat dann ‒ vertreten durch die Hausverwaltung („…“) ‒ mit Schreiben vom 28.04.2021 ‒ Anlage K 2 (Blatt 24 bis 25 der Akte) ‒ die von den Klägern gezahlte Mietkaution unter Berücksichtigung eines ‒ streitigen ‒ Mietrückstands für die Monate Februar 2021 und März 2021, eines Zahlungsanspruchs für Instandsetzung in Höhe von 74,38 € und eines Sicherheit-Einbehalts in Höhe von 256,76 € bis zur nächsten Betriebskostenabrechnung abgerechnet

Die Kläger behaupten, dass der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung der Mieten für Februar und März 2021 nicht zustehen würde. Das Mietverhältnis sei nämlich durch ihre fristlose Kündigung vom 23.12.2021 bereits zum 28.02.2021 beendet worden. Diese Kündigung sei dann nochmals mit Schreiben ihrer nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 18.01.2021 wiederholt worden. Sollte ein Eigentumswechsel bereits zum 21.09.2020 erfolgt sein, so sei dem entsprechend ein Irrtum über die Vermietereigenschaft durch den nunmehrigen Prozessbevollmächtigten der Beklagten hervorgerufen worden.

Sie würden bestreiten, dass der Eigentumswechsel auf die Beklagte in das Grundbuch zum 21.09.2020 eingetragen wurde. Noch mit Schreiben vom 12.02.2021 habe der nunmehrige Prozessbevollmächtigte der Beklagten ihnen mitgeteilt, dass die Beklagte lediglich bevollmächtigt sei, handele.

Die Miete für Februar 2021 sei im Übrigen durch sie mit einem Rückerstattungsanspruch unter Vorbehalt gezahlter Mieten wegen Mietminderung aufgerechnet worden. Dieser Mietminderungsanspruch ergebe sich aus einem übermäßigen Kaltwasservorlauf von mindestens 1 Minute (10 Liter) bevor das Wasser handwarm geworden sei.

Dafür, dass das Wasser über 1 Minute benötige, um handwarm zu werden, hätten sie zwar auf ein Sachverständigengutachten verwiesen, jedoch seien die Messwerte des Sachverständigen ihrer Ansicht nach nicht verwertbar, da die Messung durch den Sachverständigen nicht ordnungsgemäß erfolgt sei. Sie gehen davon aus, dass das Messergebnis aufgrund einer erneuten Messung zu ihren Ungunsten ausgefallen sei, zumal der Gutachter eigens vor dem Begutachtungstermin mitgeteilt habe, dass es wichtig sei, dass die Wasserhähne mindestens 5 Stunden zuvor nicht benutzt werden sollen.

Darüber hinaus habe sich ein Mietminderungsanspruch wegen erheblicher Belästigung durch ihre damaligen Nachbarn (Familie N… / K…) ergeben.

Bereits zu Beginn des Mietverhältnisses sei Familie N… / K…, die über ihnen ‒ den Klägern ‒ gewohnt hätten, an sie ‒ die Kläger ‒ mit der Bitte heran getreten, sie (die Kläger) mögen sich leiser verhalten. Sie hätten diese Aufforderung zwar ernst genommen, hätten es jedoch den Nachbarn nie recht machen können. Ihre Bemühungen hätten dann dazu geführt, dass sie sich fast immer nur schleichend in ihrer Wohnung fortbewegt hätten und dass sie auf dem Balkon flüsterten, selbst wenn sie Besuch empfingen. Sie hätten den Fernseher auch auf fast lautlos gestellt.

Hingegen hätten sie ‒ die Kläger ‒ wiederkehrende Lärmbelästigung ertragen müssen und seien durch die Obermieter, Familie N… / K…, beleidigt und bedroht worden. Um den ständigen Beschimpfungen der Familie N…/ K… aus dem Wege zu gehen, hätten sie sich stets beim Heraustreten aus der Wohnung vergewissert, dass die Familie N… / K… nicht in der Nähe war.

Familie N… / K… habe auch absichtlich das Treppenhaus verschmutzt. Der Hund urinierte vor ihrer Haustür und es habe Hundekot auf ihrem Fußabtreter gelegen. Sie ‒ die Kläger ‒ hätten hierauf hin ihre Fußmatte vor ihrer Wohnungstür abgeschafft.

Regelmäßig habe der Hund der Obermieter auch seinen Dreck vor ihrer Wohnungstür abgeschüttelt. Auch sei der Klingelknopf zu ihrer Wohnung festgeklebt worden. Des Weiteren sei ihr Müll aus der Tonne geholt worden. Es sei auch Dreck an die Klinke ihrer Tür gehängt worden. Von oben seien auch Flüssigkeiten und Müll auf ihren Balkon geworfen worden, so dass eine Nutzung ihres Balkons quasi unmöglich gewesen sei. Sie ‒ die Kläger ‒ seien auch grundlos bei der Polizei angezeigt worden. Minderjährige seien angestiftet worden, Lärm zu machen. Ihr Hund sei darüber hinaus provoziert worden, wenn sich dieser auf dem Balkon befunden habe. Wenn der Obermieter, Herr K…, an ihrer Tür vorbeigegangen sei, dann habe er in Richtung ihrer Wohnung den Mittelfinger gezeigt.

Trotz mehrfacher Anzeigen und Schilderungen der Umstände gegenüber der Beklagten, habe sich das Verhalten der Familie N… / K… nicht geändert.

Der Beklagten sei hier somit vorzuwerfen, dass sie diese massiven Störungen nicht abstellte. Ein ernsthafter Wille, die Situation für sie ‒ die Kläger ‒ zu ändern, sei nicht ersichtlich gewesen. Die Beklagte habe die unzumutbaren Zustände gekannt, unter denen sie ‒ die Kläger ‒ gelitten hätten.

Weil die Beklagte insofern nicht in der Lage gewesen sei, Abhilfe zu schaffen, hätten sie ‒ die Kläger ‒ sich veranlasst gesehen, die fristlose Kündigung auszusprechen.

Da sie ‒ die Kläger ‒ die Mängel bereits im Dezember 2019 angezeigt hätten, sei die Miete seither zu mindern.

Aufgrund der aufgezeigten Umstände seien sie ‒ die Kläger ‒ somit berechtigt gewesen, die Miete um mindestens 10 % der Bruttowarmmiete zu mindern. Auf ein Verschulden der Beklagten kommt es hierbei nicht an.

Die Beklagte habe auch keinen Anspruch auf Erstattung etwaiger Instandsetzungskosten in Höhe von 74,38 € ihnen gegenüber.

Die Wohnung sei am 26.02.2021 beanstandungsfrei von ihnen zurückgegeben worden. Dennoch sei ihnen mit Schreiben vom 28.04.2021 eine Abrechnung der Firma … GmbH für angebliche Ausbesserungsarbeiten und ein Fensterbrett in Höhe von 74,38 € übersandt worden. Mit Schreiben vom 14.06.2021 hätten sie die Forderung zurück gewiesen, da die Rechnung nicht ihre Wohnung betraf, sondern eine andere Wohnung. Daraufhin habe die Beklagte mit E-Mail vom 02.09.2021 eine korrigierte Abrechnung versandt. Sie würden jedoch bestreiten, dass die Firma … überhaupt in ihrer ehemaligen Wohnung etwaige Arbeiten verrichtet haben.

Im Übrigen dürften sie ‒ die Kläger ‒ wegen der Inhalte des Übergabeprotokolls davon ausgehen, dass keine weiteren Ansprüche ihnen gegenüber gestellt werden, zumal eine Aufforderung für etwaige Ausbesserungsarbeiten ihnen gegenüber durch die Beklagtenseite auch nicht erteilt wurde.

Ein Einbehalt wegen der Betriebskostennachforderungen über den in der Hauptsache für erledigt erklärten Teil in Höhe von 153,41 Euro sei zudem unzulässig bzw. unbegründet, da sich aus der Abrechnung für das Jahr 2021 lediglich eine Nachforderung von 153,41 Euro ergeben würde.

Sie ‒ die Kläger ‒ hätten zudem einen weiteren Zahlungsanspruch in Höhe von 562,50 € wegen Rückerstattung zu viel gezahlter Miete aufgrund der Mietminderung. Ihnen habe nämlich von Dezember 2019 bis Januar 2021 ein Minderungsanspruch in Höhe von mindestens 10 % der Bruttomiete (1.125,00 €), d.h. von 112,50 € zugestanden. Daraus ergebe sich ein zurückzuerstattenden Minderungsbetrag in Höhe von 1.575,00 € (14 Monate x 112,50 €/Monat). Dieser Rückerstattungsbetrag sei in Höhe der laufenden Miete für Februar 2021 unter Berücksichtigung der Mietminderung von 10 %, d.h. mit 1.012,50 €, von ihnen verrechnet worden. Sodann ergebe sich ein zu erstattender Betrag in Höhe von 562,50 €.

Mit Schreiben vom 14.6.2021 hätten sie die Beklagte aufgefordert, die Kaution sowie die zu viel gezahlte Miete an sie zurückzuerstatten. Leider ohne Erfolg, so dass nunmehr Klage geboten sei.

Die Kläger beantragen ‒ nachdem sie den Rechtsstreit in Höhe von 153,41 Euro in der Hauptsache für erledigt erklärten ‒,

die Beklagte zu verurteilen an sie ‒ die Kläger ‒ 2.989,09 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 23.06.2021 zu zahlen

und

die hinsichtlich des erledigten Teils entstandenen Kosten des Rechtsstreits der Beklagten aufzuerlegen.

Die Beklagte beantragt ‒ nachdem sie sich der teilweisen Erledigungserklärung der Kläger in Höhe von 153,41 Euro angeschlossen hat ‒,

die Klage kostenpflichtig abzuweisen

und

die hinsichtlich des erledigten Teils entstandenen Kosten des Rechtsstreits den Klägern als Gesamtschuldnern aufzuerlegen.

Die Beklagte trägt vor, dass ‒ entgegen der Auffassung der Kläger ‒ das Mietverhältnis nicht durch eine „fristlose Kündigung“ vom 23.12.2020 (Anlage K 3) beendet worden sei. Diesem Schreiben der Kläger sei nämlich ausdrücklich zu entnehmen, dass das Mietverhältnis, trotz begehrter vorzeitiger einvernehmlicher Beendigung des Mietverhältnisses zum 28.02.2021, fristgerecht zum 31.03.2021 gekündigt wurde. Der Inhalt dieser Urkunde sei eindeutig und bedürfe keiner Auslegung.

Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zu den Bedingungen der Kläger sei auch von dem Geschäftsführer der Hausverwaltung der Beklagten per Mail vom 04.01.2021 an die Prozessbevollmächtigte der Kläger abgelehnt und die fristgemäße Kündigung zum 31.03.2021 ausdrücklich bestätigt worden.

Wie die Kläger nunmehr zu der Auffassung gelangen würden, ihr Kündigungsschreiben vom 23.12.2020 stelle inhaltlich eine fristlose Kündigung dar, sei daher von ihr ‒ der Beklagten ‒ in keiner Weise nachzuvollziehen.

Auch die wiederholte fristlose Kündigung vom 18.01.2021 (Anlage K 4) habe das Mietverhältnis nicht beenden können, da sie nicht an die Vermieterin und jetzige Beklagte gerichtet gewesen sei.

Ausweislich der von den Klägern vorgelegten Anlage K 4 sei die Kündigung an die vormalige Vermieterin, der … GmbH, gerichtet gewesen. Auch der Betreff der Kündigung ist mit den Klägern und der … GmbH angegeben.

Sie ‒ die Beklagte ‒ sei aber bereits zum 21.09.2020 durch Eigentumserwerb Vermieterin geworden. Die Kläger hätten auch Kenntnis von dem bevorstehenden Vermieterwechsel gehabt, da ihnen bereits mit Wirkung zum 01.07.2020 der Lasten- Nutzungsübergang von der ehemaligen Vermieterin auf sie ‒ die Beklagte ‒ angezeigt worden sei. Bis zum Zeitpunkt des Zugangs der o.g. Kündigungen sei auch keine Nachfrage der Kläger erfolgt, ob und wann der Eigentumsübergang vollzogen wurde. Insoweit hätten die jeweiligen Kündigungen aber gegenüber der Beklagten als Vermieterin erfolgen müssen. Dies sei jedoch für beide Kündigungen nicht der Fall.

Auch inhaltlich wäre die fristlose Kündigung wegen der Störung des Hausfriedens ihrer Ansicht nach hier nicht begründet gewesen. Für diese Gründe seien die Beklagten vortrags- und beweispflichtig. In der Klage sei zu diesem Kündigungsgrund bezüglich der Störung des Hausfrieden aber kein substantiierter Sachvortrag und auch keinerlei Beweisangebote zu erkennen. Auf das nachbarschaftliche Verhältnis sei durch die Klägerseite lediglich zur Begründung eines angeblichen Minderungsrechts pauschal und unsubstantiiert vorgetragen worden, jedoch sei diesbezüglich - wie vorprozessual in Höhe von 25 % geltend gemacht - kein Zahlungsantrag gestellt worden.

Insoweit die Kläger behaupten, ihnen wäre es unter Abwägung aller Umstände unzumutbar gewesen, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen, sei der Klage diesbezüglich nichts zu entnehmen. Wenn die Störungen des Hausfriedens kurz nach Einzug der Kläger begonnen haben sollten, so sei nicht zu erklären, warum die Kläger dann fast 1 ½ Jahre mit der Kündigung zuwarteten, um dann im Dezember 2020 ausdrücklich eine fristgemäße Kündigung zu erklären und nun meinen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei ihnen unzumutbar gewesen.

Bei Abwägung aller Umstände müsse insofern berücksichtigt werden, dass die Kläger im Dezember 2020 ausdrücklich „nur“ eine fristgemäße Kündigung - ohne Angaben von Gründen - ausgesprochen haben, falls eine beabsichtige Vereinbarung des Mietverhältnisses zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien scheitern sollte. Die Kläger hätten damit aber zum Ausdruck gebracht, dass die Störungen des Hausfriedens offensichtlich nicht unzumutbar waren.

Die nachfolgende fristlose Kündigung vom 18.01.2021 sei daher schon hinsichtlich der angeblichen Kündigungsgründe bis zum Ausspruch der ersten Kündigung im Dezember 2020 verbraucht. Zeitliche Angaben zu wiederholten Pflichtverletzungen der Nachbarn zwischen dem Dezember 2020 und dem Ausspruch der Kündigung am 18.01.2021 seien der Kündigungserklärung und der Klage ebenso nicht zu entnehmen.

Bei der von der Klägerseite vorgetragene Aufrechnung der Februarmiete 2021 mit einem Rückerstattungsanspruch unter Vorbehalt gezahlter Mieten wegen Mietminderung mangele es an einer Aufrechnungslage. Angebliche Rückforderungsansprüche der Kläger aus der Mietminderung seien nicht fällig und seien auch in der Klageschrift nicht dargelegt worden. Es sei von den Klägern nicht einmal vorgetragen worden, welche Mietrückstände aus welchem Mangel in welcher Höhe zur Aufrechnung gestellt worden sind. Dies hätte es schon bedurft, da die Kläger nach eigenem Vortrag Rückforderungsansprüche nur für den Mangel Warmwasser in Höhe von 10 % mit der Februarmiete verrechnet haben.

Die Tatsache, dass die Kläger Rückzahlungsansprüche für die erfolgte Störung des Hausfriedens von 25 % der Bruttomiete in ihrem Rechenwerk und Zahlungsantrag gar nicht mehr berücksichtigen, lasse darüber hinaus darauf schließen, dass ein solcher nicht vorlag und damit auch kein Grund zur fristlosen Kündigung bestand hat.

Die Miete sei auch nicht unter Vorbehalt der Rückforderung gezahlt worden. Eine Aufrechnungserklärung liege ihr ‒ der Beklagten ‒ ebenso nicht vor.

Aufgrund der unwirksamen Kündigungen seien die Kläger somit verpflichtet, den Mietzins für die Monate Februar 2021 und März 2021 zu entrichten, was jedoch unstreitig nicht erfolgt sei. Diese Mieten hätten daher entsprechend der Kautionsabrechnung - wie erfolgt ‒ von ihr einbehalten werden können.

Zu den weiteren Einwendungen ihrer Kautionsabrechnung vom 28.04.2021 sei vorzutragen, dass bezüglich des Kaltwasservorlaufs überhaupt kein Sachvortrag zu erkennen sei. Es sei von den Klägern eben nicht vorgetragen worden, wie viel Liter Kaltwasser in welcher Zeit tatsächlich verbraucht wurden, bis das Wasser handwarm wurde. Insoweit fehle es an der Darlegung des konkreten Sachmangels und entsprechender Beweisangebote.

Die nachbarschaftlichen Auseinandersetzungen (Störung des Hausfriedens) würden im Übrigen keinen Mietmangel darstellen. Auch hier fehle es an jeglichem Vortrag und Beweisangeboten.

Nur vorsorglich würde sie vortragen, dass es der Hausverwaltung nicht möglich gewesen sei festzustellen, welche Mietpartei den Hausfrieden hier gestört habe. Beide Mietparteien hätten sich nämlich gegenseitig der Störung des Hausfriedens beschuldigt. Die Hausverwaltung habe zur Klärung des Sachverhalts dann versucht im August 2020 mit den betroffenen Mietparteien eine Zusammenkunft durchzuführen. Dies habe der Kläger zu 2.) gegenüber der Mitarbeiterin der Hausverwaltung ‒ der Zeugin Angelique Krüger ‒ aber am 10.08.2020 telefonisch abgelehnt.

Verhindere oder verweigere der Mieter aber unberechtigt die Mängelaufklärung und Mängelbeseitigung durch den Vermieter, folge aus den Grundsätzen von Treu und Glauben, dass der Mieter sich ab dem Zeitpunkt der Verweigerung, hier der 10.08.2020, nicht mehr auf die Minderung berufen könne.

Auch hinsichtlich des Einwandes, sie ‒ die Beklagte ‒ hätte keinen Anspruch auf Erstattung der Instandsetzungskosten von 74,38 €, weil die Mietsache im ordnungsgemäßen Zustand übergeben worden sei, könne dieser Einwand die Geltendmachung nicht verhindern. Tatsache sei, dass die Mietsache nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben wurde. Das Rückgabeprotokoll gebe eine solche Feststellung nicht her. Ausweislich des Protokollinhalts sei der Zustand der Mietsache beschrieben worden. Hier hätten sich eine Menge von Beanstandungen des Zustandes ergeben. Das Protokoll selbst lege aber keine Verantwortlichkeiten bezüglich der Mängel fest. Eine Aufforderung zur Schadensbeseitigung sei zudem nicht mehr relevant. Ihr ‒ der Beklagten ‒ seien die nachgewiesenen Kosten in der ehemaligen Wohnung der Kläger jedoch zur Schadensbeseitigung entstanden.

Ein Vermieter ‒ wie sie ‒ dürfe im Übrigen bis zur Abrechnung über die Betriebskosten nach Beendigung des Mietverhältnisses einen angemessenen Teil der Mietkaution zurückbehalten. Welcher Betrag angemessen sei bestimme sich nach den Umständen des Einzelfalls. In erster Linie habe sich die Höhe des zurückzuhaltenden Betrags daran zu orientieren, wie hoch die voraussichtliche Forderung sein wird. Diese sei hier aber nicht eindeutig zu bestimmen gewesen, da die Betriebskosten-Abrechnung 2019 ein Rumpfjahr (Juli bis Dezember) und damit nicht aussagekräftig gewesen sei, die Abrechnung für 2020 zum Zeitpunkt der Kautionsabrechnung noch nicht vorhanden und die Abrechnung für 2021 noch gar nicht fällig gewesen sei. Da die Kaution jedoch eine Sicherungsfunktion aufweise und auch unvorhersehbare Veränderungen absichern solle, sei ihr als Vermieterin ein ausreichender Sicherheitszuschlag - hier von nicht einmal einer monatlichen Vorauszahlung - zuzugestehen.

Hinsichtlich der rechnerischen Darstellung zur Begründung der weiteren 562,50 € aus Minderungsbeträgen würde sie ausdrücklich darauf hinweisen, dass sie ‒ die Beklagte ‒ hinsichtlich der geforderten Rückzahlung der Minderungsbeträge für den Zeitraum Dezember 2019 bis September 2020 (10 Monate) wegen der fehlenden Vermietereigenschaft in diesem Zeitraum bereits nicht passiv legitimiert sei.

Somit könnten allenfalls - so eine Minderungsberechtigung überhaupt vorlag - Rückzahlungsansprüche ihr gegenüber nach dem Berechnungsmodell der Kläger lediglich für den Zeitraum Oktober 2020 bis Februar 2021 (4 Monate), mithin in Höhe von 450,00 € zur Aufrechnung der Februarmiete gestellt werden, so dass letztendlich noch eine Miete von 562,50 € durch die Kläger zu entrichten wären. Eine eigene Zahlungsforderung der Kläger in Höhe von 562,50 € habe somit nicht entstehen können.

Es sei auch nicht zutreffend, dass das Messgerät des Sachverständigen während der Messung ausgefallen sei, da ansonsten auch kein Messprotokoll erstellt worden wäre, das dem Gutachten beigefügt ist. Die Kläger würden insofern lediglich vermuten, dass das Messergebnis des Sachverständigen deshalb zu ihren Ungunsten ausgefallen sei, da der Sachverständige der Prozessbevollmächtigten der Kläger mitgeteilt haben soll, dass die Wasserhähne mindestens 5 Stunden zuvor nicht benutzt werden sollen. Diesen Vortrag würde sie ‒ die Beklagte ‒ mit Nichtwissen bestreiten, da ihrem Prozessbevollmächtigten eine solche Mitteilung nicht vorliege bzw. mitgeteilt worden sei.

Ausweislich des Gutachtens seien weder die Kläger, noch deren Prozessbevollmächtigte zum Ortstermin des Sachverständigen anwesend gewesen. Aus der eigen Verletzung der mangelnden Mitwirkung könnten sie daher nachträglich keine Rechte herleiten, noch Einwendungen erheben.

Der nunmehr noch geltend gemachte Zahlungsanspruch sei daher insgesamt unbegründet.

Das erkennende Gericht hat nach Maßgabe der Beweisbeschlüsse vom 16.08.2022 und vom 05.09.2022 Beweis erhoben. Hinsichtlich der Vernehmung der Zeugin A… K… wird auf den Inhalt des Sitzungsprotokolls vom 16.08.2022 verwiesen. Des Weiteren wurde ein schriftliches Gutachten des Sachverständigen S… K… vom 11.10.2022 (Blatt 188 bis 199 der Akte) eingeholt.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird im Übrigen auf die unter Angabe der Blattzahl der Akte angeführten Schriftstücke ergänzend Bezug genommen. Zudem wird auf die zwischen den Prozessparteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird darüber hinaus auch auf den Inhalt der Sitzungsniederschriften Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die sachliche und örtliche Zuständigkeit des angerufenen Amtsgerichts ergibt sich aus § 23 Nr. 2 a) GVG in Verbindung mit § 29a ZPO.

Die zulässige Klage ist jedoch nur noch im zuerkannten Umfang begründet. Den Klägern steht als Gesamtgläubigern gegenüber der Beklagten nur noch ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Mietkaution/-sicherheit in Höhe von insgesamt von 945,60 Euro nebst Kautions- und Verzugszinsen zu (§ 362, § 535, § 551, § 556, § 556b, § 812 BGB).

Vorliegend haben die Kläger/Mieter unstreitig bei Mietbeginn eine Mietkaution/-sicherheit in Höhe von 2.580,00 Euro erbracht. Mit der Leistung dieser Mietkaution/-sicherheit erwarben die Kläger/Mieter auch grundsätzlich einen aufschiebend bedingten Anspruch auf deren Rückgewähr (BGH, Urteil vom 28.10.2020, Az.: VIII ZR 230/19, u.a. in: NJW-RR 2021, Seiten 15 ff.; BGH, Urteil vom 24.07.2019, Az.: VIII ZR 141/17, u.a. in: NJW 2019, Seiten 3371 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2017, Az.: VIII ZR 263/15, u.a. in: NJW 2017, Seiten 1301 ff.; BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1422 f.; BGH, Urteil vom 24.03.1999, Az.: XII ZR 124/97, u.a. in: MDR 1999, Seiten 988 f.; BGH, NJW 1987, Seiten 2372 f.; BGH, NJW 1982, Seite 2186; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18.08.2008, Az.: 8 W 34/08, u.a. in: NJW-RR 2009, Seiten 514 f.; LG Hamburg, Urteil vom 05.12.2018, Az.: 307 S 58/18, u.a. in: ZMR 2019, Seiten 278 ff.; LG Baden-Baden, WuM 2002, Seite 697; AG Dortmund, Urteil vom 13.03.2018, Az.: 425 C 5350/17, u.a. in: ZMR 2018, Seiten 598 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 22.06.2017, Az.: 31 C 112/16, u.a. in: ZMR 2019, Seiten 32 ff. = Mietrecht kompakt 2017, 163 = MietRB 2018, 38 f. = NJOZ 2018, Seiten 857 f. = „juris“ = BeckRS 2017, Nr. 114242 = IBRRS 2017, 2158 = IMR 2017, 361; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.; AG Langen, WuM 1996, Seite 31).

Diese Bedingung trat dann grundsätzlich auch zu dem Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung durch die Kläger/Mieter an die Beklagte/Vermieterin zum 26.02.2021 hier auch ein, so dass den Klägern/Mietern gegenüber der Beklagten/Vermieterin grundsätzlich bereits seit diesem Zeitpunkt ein Anspruch auf Rückgewähr dieser Mietkaution/-sicherheit zur Seite stand.

Der Anspruch auf Rückzahlung einer geleisteten Mietkaution/-sicherheit wird aber dessen ungeachtet in der Regel erst mit Ablauf einer dem Vermieter zuzubilligenden Überlegungs- und Abrechnungsfrist fällig und wenn der Vermieterin im Übrigen auch keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis gegenüber den Mietern zustehen, wegen derer sie sich aus der Sicherheit befriedigen darf (BGH, Urteil vom 28.10.2020, Az.: VIII ZR 230/19, u.a. in: NJW-RR 2021, Seiten 15 ff.; BGH, Urteil vom 24.07.2019, Az.: VIII ZR 141/17, u.a. in: NJW 2019, Seiten 3371 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2017, Az.: VIII ZR 263/15, u.a. in: NJW 2017, Seiten 1301 ff.; BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1422 f.; BGH, Urteil vom 24.03.1999, Az.: XII ZR 124/97, u.a. in: MDR 1999, Seiten 988 f.; BGH, NJW 1987, Seiten 2372 f.; BGH, NJW 1982, Seite 2186; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18.08.2008, Az.: 8 W 34/08, u.a. in: NJW-RR 2009, Seiten 514 f.; LG Hamburg, Urteil vom 05.12.2018, Az.: 307 S 58/18, u.a. in: ZMR 2019, Seiten 278 ff.; LG Hamburg, Urteil vom 29.11.2016, Az.: 316 O 247/16, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 164 f.; LG Baden-Baden, WuM 2002, Seite 697; AG Pinneberg, Urteil vom 25.07.2018, Az.: 84 C 141/17, u.a. in: ZMR 2018, Seiten 1012 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 22.06.2017, Az.: 31 C 112/16, u.a. in: ZMR 2019, Seiten 32 ff. = Mietrecht kompakt 2017, 163 = MietRB 2018, 38 f. = NJOZ 2018, Seiten 857 f. = „juris“ = BeckRS 2017, Nr. 114242 = IBRRS 2017, 2158 = IMR 2017, 361; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.).

Dass die Beklagte dies ‒ dem Grunde nach ‒ ebenso sieht wird aus dem Schriftsatz der Beklagtenseite vom 28.04.2021 ‒ Anlage K 2 (Blatt 24 der Akte) ‒ deutlich, mit welchem die Beklagtenseite ausdrücklich mit den ‒ ihrer Ansicht nach bestehenden ‒ Gegenansprüchen gegenüber den Klägern die Aufrechnung erklärt hat.

Das erkennende Gericht (vgl. u.a.: AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 22.06.2017, Az.: 31 C 112/16, u.a. in: ZMR 2019, Seiten 32 ff. = Mietrecht kompakt 2017, 163 = MietRB 2018, 38 f. = NJOZ 2018, Seiten 857 f. = „juris“ = BeckRS 2017, Nr. 114242 = IBRRS 2017, 2158 = IMR 2017, 361; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.) ist mit der herrschenden Rechtsmeinung (vgl. u.a.: BGH, Urteil vom 28.10.2020, Az.: VIII ZR 230/19, u.a. in: NJW-RR 2021, Seiten 15 ff.; BGH, Urteil vom 24.07.2019, Az.: VIII ZR 141/17, u.a. in: NJW 2019, Seiten 3371 ff.; BGH, Urteil vom 28.02.2018, Az.: VIII ZR 157/17, u.a. in: NJW 2018, Seiten 1746 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2017, Az.: VIII ZR 263/15, u.a. in: NJW 2017, Seiten 1301 ff.; BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1422 f.; BGH, Urteil vom 24.03.1999, Az.: XII ZR 124/97, u.a. in: MDR 1999, Seiten 988 f.; BGH, Beschluss vom 01.07.1987, Az.: VIII ARZ 2/87, u.a. in: NJW 1987, Seiten 2372 f.; BGH, NJW 1982, Seite 2186; KG Berlin, Urteil vom 09.09.2013, Az.: 8 U 254/12, u.a. in: MDR 2014, Seiten 144 f.; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18.08.2008, Az.: 8 W 34/08, u.a. in: NJW-RR 2009, Seiten 514 f.; KG Berlin, Beschluss vom 08.05.2008, Az.: 8 W 33/08, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 869; OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.01.2000, Az.: 10 U 182/98, u.a. in: NZM 2001, Seiten 380 ff.; OLG Hamburg, NJW-RR 1988, Seite 651; OLG Karlsruhe, WuM 1987, Seite 156 = DWW 1987, Seite 124; LG Hamburg, Urteil vom 05.12.2018, Az.: 307 S 58/18, u.a. in: ZMR 2019, Seiten 278 ff.; LG Hamburg, Urteil vom 29.11.2016, Az.: 316 O 247/16, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 164 f.; LG Regensburg, Urteil vom 25.04.1995, Az.: 2 S 451/94, u.a. in: NJW-RR 1995, Seiten 907 f.; AG Pinneberg, Urteil vom 25.07.2018, Az.: 84 C 141/17, u.a. in: ZMR 2018, Seiten 1012 f.; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.12.2017, Az.: 33 C 3695/17 (26), u.a. in: AIZ 2018, Nr. 3, 43; AG Köln, WuM 2004, Seite 609; AG Köln, WuM 1988, Seite 267) aber auch der Auffassung, dass es dem Wesen der Mietkaution als Sicherungsmittel von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis entspricht, dass zu Gunsten der Vermieterin für bestehende und/oder von den Mietern anerkannte Ersatzansprüche grundsätzlich noch ein Zurückbehaltungs- und ein Verwertungsrecht der Vermieterin besteht, so dass der Vermieterin/Beklagten zur Sicherung ihrer Forderung grundsätzlich auch dieses Zurückbehaltungs- und ggf. auch Verwertungsrecht gegenüber den Klägern/Mietern zur Seite stand.

Den Mietern/Klägern, die eine Mietsicherheit/-kaution geleistet haben, steht somit (frühestens) nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist der Vermieterin/Beklagten (BGH, Urteil vom 28.10.2020, Az.: VIII ZR 230/19, u.a. in: NJW-RR 2021, Seiten 15 ff.; BGH, Urteil vom 24.07.2019, Az.: VIII ZR 141/17, u.a. in: NJW 2019, Seiten 3371 ff.; BGH, Urteil vom 28.02.2018, Az.: VIII ZR 157/17, u.a. in: NJW 2018, Seiten 1746 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2017, Az.: VIII ZR 263/15, u.a. in: NJW 2017, Seiten 1301 ff.; BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1422 f.; BGH, Urteil vom 24.03.1999, Az.: XII ZR 124/97, u.a. in: MDR 1999, Seiten 988 f.; BGH, Beschluss vom 01.07.1987, Az.: VIII ARZ 2/87, u.a. in: NJW 1987, Seiten 2372 f.; BGH, NJW 1982, Seite 2186; KG Berlin, Urteil vom 09.09.2013, Az.: 8 U 254/12, u.a. in: MDR 2014, Seiten 144 f.; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18.08.2008, Az.: 8 W 34/08, u.a. in: NJW-RR 2009, Seiten 514 f.; KG Berlin, Beschluss vom 08.05.2008, Az.: 8 W 33/08, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 869; OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.01.2000, Az.: 10 U 182/98, u.a. in: NZM 2001, Seiten 380 ff.; OLG Hamburg, NJW-RR 1988, Seite 651; OLG Karlsruhe, WuM 1987, Seite 156 = DWW 1987, Seite 124; LG Hamburg, Urteil vom 05.12.2018, Az.: 307 S 58/18, u.a. in: ZMR 2019, Seiten 278 ff.; LG Hamburg, Urteil vom 29.11.2016, Az.: 316 O 247/16, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 164 f.; LG Regensburg, Urteil vom 25.04.1995, Az.: 2 S 451/94, u.a. in: NJW-RR 1995, Seiten 907 f.; AG Pinneberg, Urteil vom 25.07.2018, Az.: 84 C 141/17, u.a. in: ZMR 2018, Seiten 1012 f.; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.12.2017, Az.: 33 C 3695/17 (26), u.a. in: AIZ 2018, Nr. 3, 43; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 22.06.2017, Az.: 31 C 112/16, u.a. in: ZMR 2019, Seiten 32 ff. = Mietrecht kompakt 2017, 163 = MietRB 2018, 38 f. = NJOZ 2018, Seiten 857 f. = „juris“ = BeckRS 2017, Nr. 114242 = IBRRS 2017, 2158 = IMR 2017, 361; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.; AG Köln, WuM 2004, Seite 609; AG Köln, WuM 1988, Seite 267) ein Anspruch auf Freigabe bzw. Rückzahlung der Mietkaution/-sicherheit zu.

Dieser Anspruch der Mieter/Kläger auf Rückzahlung der Mietsicherheit/-kaution wird allerdings erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters entfallen ist, mithin zu dem Zeitpunkt, in dem der Beklagten/Vermieterin Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht mehr gegenüber den Klägern/Mietern zustehen, wegen derer sie sich aus der Sicherheit befriedigen darf (BGH, Urteil vom 28.10.2020, Az.: VIII ZR 230/19, u.a. in: NJW-RR 2021, Seiten 15 ff.; BGH, Urteil vom 24.07.2019, Az.: VIII ZR 141/17, u.a. in: NJW 2019, Seiten 3371 ff.; BGH, Urteil vom 28.02.2018, Az.: VIII ZR 157/17, u.a. in: NJW 2018, Seiten 1746 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2017, Az.: VIII ZR 263/15, u.a. in: NJW 2017, Seiten 1301 ff.; BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1422 f.; BGH, Urteil vom 24.03.1999, Az.: XII ZR 124/97, u.a. in: MDR 1999, Seiten 988 f.; BGH, Beschluss vom 01.07.1987, Az.: VIII ARZ 2/87, u.a. in: NJW 1987, Seiten 2372 f.; BGH, NJW 1982, Seite 2186; KG Berlin, Urteil vom 09.09.2013, Az.: 8 U 254/12, u.a. in: MDR 2014, Seiten 144 f.; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18.08.2008, Az.: 8 W 34/08, u.a. in: NJW-RR 2009, Seiten 514 f.; KG Berlin, Beschluss vom 08.05.2008, Az.: 8 W 33/08, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 869; OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.01.2000, Az.: 10 U 182/98, u.a. in: NZM 2001, Seiten 380 ff.; OLG Hamburg, NJW-RR 1988, Seite 651; OLG Karlsruhe, WuM 1987, Seite 156 = DWW 1987, Seite 124; LG Hamburg, Urteil vom 05.12.2018, Az.: 307 S 58/18, u.a. in: ZMR 2019, Seiten 278 ff.; LG Hamburg, Urteil vom 29.11.2016, Az.: 316 O 247/16, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 164 f.; LG Regensburg, Urteil vom 25.04.1995, Az.: 2 S 451/94, u.a. in: NJW-RR 1995, Seiten 907 f.; AG Pinneberg, Urteil vom 25.07.2018, Az.: 84 C 141/17, u.a. in: ZMR 2018, Seiten 1012 f.; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.12.2017, Az.: 33 C 3695/17 (26), u.a. in: AIZ 2018, Nr. 3, 43; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 22.06.2017, Az.: 31 C 112/16, u.a. in: ZMR 2019, Seiten 32 ff. = Mietrecht kompakt 2017, 163 = MietRB 2018, 38 f. = NJOZ 2018, Seiten 857 f. = „juris“ = BeckRS 2017, Nr. 114242 = IBRRS 2017, 2158 = IMR 2017, 361; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.; AG Köln, WuM 2004, Seite 609; AG Köln, WuM 1988, Seite 267).

Diesem Zurückbehaltungsrecht der Beklagten/Vermieterin ist in der Regel bereits dann stattzugeben, wenn die Vermieterin/Beklagte zur Begründung ihrer Forderung schlüssig vorträgt, es bestünden noch Zahlungsansprüche gegen die Kläger/Mieter, zu deren Sicherung sie die Mietkaution benötige. Dabei sind an die Darlegungslast der Vermieterin/Beklagten auch nicht zu große Anforderungen zu stellen. Die von der Vermieterin/Beklagten zur Begründung vorzutragenden Tatsachen müssen nämlich nur so konkret sein, dass sie aufgrund einer juristischen Subsumtion geeignet sind, den geltend gemachten Anspruch als gegenüber den Klägern/Mietern entstanden erscheinen lassen (BGH, Urteil vom 28.10.2020, Az.: VIII ZR 230/19, u.a. in: NJW-RR 2021, Seiten 15 ff.; BGH, Urteil vom 28.02.2018, Az.: VIII ZR 157/17, u.a. in: NJW 2018, Seiten 1746 ff.; BGH, Beschluss vom 01.07.1987, Az.: VIII ARZ 2/87, u.a. in: NJW 1987, Seiten 2372 f.; OLG Hamm, Urteil vom 11.02.2016, Az.: I-18 U 42/15, u.a. in: BeckRS 2016, Nr. 3555 = „juris“; KG Berlin, Urteil vom 09.09.2013, Az.: 8 U 254/12, u.a. in: MDR 2014, Seiten 144 f.; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18.08.2008, Az.: 8 W 34/08, u.a. in: NJW-RR 2009, Seiten 514 f.; KG Berlin, Beschluss vom 08.05.2008, Az.: 8 W 33/08, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 869; OLG Düsseldorf, ZMR 2000, Seiten 211 ff. = DWW 2000, Seiten 307 ff.; LG Hamburg, Urteil vom 29.11.2016, Az.: 316 O 247/16, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 164 f.; LG Berlin, Beschluss vom 21.03.2013, Az.: 18 T 45/13, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 878; LG Potsdam, Urteil vom 21.06.2007, Az.: 11 S 192/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 1253 f.; LG Berlin, Beschluss vom 15.01.2007, Az.: 62 T 5/07, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 449 ff.; AG Pinneberg, Urteil vom 25.07.2018, Az.: 84 C 141/17, u.a. in: ZMR 2018, Seiten 1012 f.; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.12.2017, Az.: 33 C 3695/17 (26), u.a. in: AIZ 2018, Nr. 3, 43; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 22.06.2017, Az.: 31 C 112/16, u.a. in: ZMR 2019, Seiten 32 ff. = Mietrecht kompakt 2017, 163 = MietRB 2018, 38 f. = NJOZ 2018, Seiten 857 f. = „juris“ = BeckRS 2017, Nr. 114242 = IBRRS 2017, 2158 = IMR 2017, 361; AG Hannover, Urteil vom 10.05.2016, Az.: 501 C 12374/15, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 735 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.; AG Charlottenburg, Beschluss vom 12.01.2011, Az.: 203 C 1001/11, u.a. in: ZMR 2011, Seiten 477 f.).

Insofern durfte die Beklagte/Vermieterin hier auch bis zur Abrechnung über die Betriebskosten nach Beendigung des Mietverhältnisses einen angemessenen Teil der Mietsicherheit/-kaution zurückbehalten. Welcher Betrag hierbei angemessen ist, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalles. In erster Linie hat sich die Höhe des zurückzuhaltenden Betrages dann daran zu orientieren, wie hoch die voraussichtliche Forderung sein wird. Da die Kaution jedoch eine Sicherungsfunktion aufweist und auch unvorhersehbare Veränderungen absichern soll, ist der Vermieterin/Beklagten ein ausreichender Sicherheitszuschlag zuzugestehen. Voraussetzung für einen solchen Sicherheitszuschlag ist jedoch, dass es hierfür ein Bedürfnis gibt (AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 22.06.2017, Az.: 31 C 112/16, u.a. in: ZMR 2019, Seiten 32 ff. = Mietrecht kompakt 2017, 163 = MietRB 2018, 38 f. = NJOZ 2018, Seiten 857 f. = „juris“ = BeckRS 2017, Nr. 114242 = IBRRS 2017, 2158 = IMR 2017, 361; AG Ludwigsburg, Urteil vom 17.05.2018, Az.: 1 C 351/18, u.a. in: WuM 2018, Seite 720).

Der hier von der Beklagten insofern einbehaltene Betrag in Höhe von 256,76 Euro war diesbezüglich auch angemessen. Dies ergibt sich insbesondere daraus, dass aufgrund der dann erfolgte Betriebskostenabrechnung vom 28.11.2022 für das Jahr 2021 unstreitig eine Nachzahlung in Höhe von 153,41 Euro fällig wurde.

Zwar wäre eine schlichte Behauptung, ihr ‒ der Vermieterin/Beklagten ‒ stünden noch (irgendwelche) anderen zu sichernden Ansprüche zu hierzu grundsätzlich noch nicht ausreichen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.01.2000, Az.: 10 U 182/98, u.a. in: NZM 2001, Seiten 380 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 22.06.2017, Az.: 31 C 112/16, u.a. in: ZMR 2019, Seiten 32 ff. = Mietrecht kompakt 2017, 163 = MietRB 2018, 38 f. = NJOZ 2018, Seiten 857 f. = „juris“ = BeckRS 2017, Nr. 114242 = IBRRS 2017, 2158 = IMR 2017, 361), jedoch hat die Beklagtenseite hier die unstreitig nicht von den Klägern/Mietern geleistete Bruttomiete für die Monate Februar 2021 und März 2021 in Höhe von jeweils 1.126,62 Euro sowie darüber hinaus konkreten Kosten für die Ausbesserungsarbeiten hinsichtlich der Fußbodenleiste und des Fensterbretts in der streitbefangenen Wohnung gemäß der Rechnung der Firma B&P Bauunternehmen GmbH in Höhe von 74,38 Euro zur Aufrechnung gestellt, so dass die insoweit von der Vermieterin/Beklagten hier noch geltend gemachten Ansprüche auch in einem direkten Zusammenhang zu dem streitbefangenen Mietverhältnis stehen und zumindest als gegenüber den Klägern/Mietern entstanden erscheinen lassen.

Wenn somit ‒ wie hier ‒ nach substantiierten Vortrag der Vermieterseite aus dem streitigen Mietverhältnis bereits eine konkrete Verrechnung bzw. Aufrechnung erfolgte, kann von der Vermieterin/Beklagten auch nicht verlangt werden, dass sie jegliche Sicherheit aufgibt (AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 22.06.2017, Az.: 31 C 112/16, u.a. in: ZMR 2019, Seiten 32 ff. = Mietrecht kompakt 2017, 163 = MietRB 2018, 38 f. = NJOZ 2018, Seiten 857 f. = „juris“ = BeckRS 2017, Nr. 114242 = IBRRS 2017, 2158 = IMR 2017, 361; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.).

Der Rückzahlungsanspruch der Kläger/Mieter hinsichtlich der von ihnen geleisteten Mietsicherheit/-kaution konnte insofern also grundsätzlich gemäß § 389 BGB wegen der Aufrechnung mit Ansprüchen der Vermieterin/Beklagten gegen die Kläger/Mieter somit (zumindest teilweise) erloschen sein, wenn der Vermieterin/Beklagten tatsächlich noch ein aufrechenbarer Gegenanspruch zur Seite stand (AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 22.06.2017, Az.: 31 C 112/16, u.a. in: ZMR 2019, Seiten 32 ff. = Mietrecht kompakt 2017, 163 = MietRB 2018, 38 f. = NJOZ 2018, Seiten 857 f. = „juris“ = BeckRS 2017, Nr. 114242 = IBRRS 2017, 2158 = IMR 2017, 361; AG Bremen, Urteil vom 27.07.2016, Az.: 17 C 68/15, u.a. in: WuM 2016, Seiten 685 ff.).

Insoweit konnte die Vermieterin/Beklagte nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsicherheit/-kaution grundsätzlich sogar wegen streitiger Ansprüche in Anspruch nehmen (BGH, Urteil vom 28.10.2020, Az.: VIII ZR 230/19, u.a. in: NJW-RR 2021, Seiten 15 ff.; BGH, Urteil vom 24.07.2019, Az.: VIII ZR 141/17, u.a. in: NJW 2019, Seiten 3371 ff.; BGH, Urteil vom 28.02.2018, Az.: VIII ZR 157/17, u.a. in: NJW 2018, Seiten 1746 ff.; BGH, Beschluss vom 01.07.1987, Az.: VIII ARZ 2/87, u.a. in: NJW 1987, Seiten 2372 f.; OLG Hamm, Urteil vom 11.02.2016, Az.: I-18 U 42/15, u.a. in: BeckRS 2016, Nr. 3555 = „juris“; KG Berlin, Urteil vom 09.09.2013, Az.: 8 U 254/12, u.a. in: MDR 2014, Seiten 144 f.; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18.08.2008, Az.: 8 W 34/08, u.a. in: NJW-RR 2009, Seiten 514 f.; KG Berlin, Beschluss vom 08.05.2008, Az.: 8 W 33/08, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 869; LG Hamburg, Urteil vom 29.11.2016, Az.: 316 O 247/16, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 164 f.; LG Berlin, Beschluss vom 21.03.2013, Az.: 18 T 45/13, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 878; LG Potsdam, Urteil vom 21.06.2007, Az.: 11 S 192/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 1253 f.; LG Berlin, Beschluss vom 15.01.2007, Az.: 62 T 5/07, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 449 ff.; AG Pinneberg, Urteil vom 25.07.2018, Az.: 84 C 141/17, u.a. in: ZMR 2018, Seiten 1012 f.; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.12.2017, Az.: 33 C 3695/17 (26), u.a. in: AIZ 2018, Nr. 3, 43; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 22.06.2017, Az.: 31 C 112/16, u.a. in: ZMR 2019, Seiten 32 ff. = Mietrecht kompakt 2017, 163 = MietRB 2018, 38 f. = NJOZ 2018, Seiten 857 f. = „juris“ = BeckRS 2017, Nr. 114242 = IBRRS 2017, 2158 = IMR 2017, 361; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.; AG Hannover, Urteil vom 10.05.2016, Az.: 501 C 12374/15, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 735 f.; AG Gießen, Urteil vom 10.05.2012, Az.: 48 C 352/11, u.a. in: ZMR 2013, Seiten 46 f.; AG Charlottenburg, Beschluss vom 12.01.2011, Az.: 203 C 1001/11, u.a. in: ZMR 2011, Seiten 477 f.).

Der Mietsicherheit kommt nämlich nicht nur eine Sicherungs-, sondern auch eine Verwertungsfunktion zu. Ein Vermieter soll sich wegen seiner Forderungen, insbesondere wegen seiner nach Beendigung des Vertrages noch bestehenden Ansprüche, aus der Kaution nämlich auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch der Mieter befriedigen können. Dem liefe es aber zuwider, wenn ein Vermieter bei streitigen Forderungen stets auf den Rechtsweg verwiesen würde (BGH, Urteil vom 28.10.2020, Az.: VIII ZR 230/19, u.a. in: NJW-RR 2021, Seiten 15 ff.; BGH, Urteil vom 28.02.2018, Az.: VIII ZR 157/17, u.a. in: NJW 2018, Seiten 1746 ff.; BGH, Beschluss vom 01.07.1987, Az.: VIII ARZ 2/87, u.a. in: NJW 1987, Seiten 2372 f.; OLG Hamm, Urteil vom 11.02.2016, Az.: I-18 U 42/15, u.a. in: BeckRS 2016, Nr. 3555 = „juris“; KG Berlin, Urteil vom 09.09.2013, Az.: 8 U 254/12, u.a. in: MDR 2014, Seiten 144 f.; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18.08.2008, Az.: 8 W 34/08, u.a. in: NJW-RR 2009, Seiten 514 f.; KG Berlin, Beschluss vom 08.05.2008, Az.: 8 W 33/08, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 869; LG Hamburg, Urteil vom 29.11.2016, Az.: 316 O 247/16, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 164 f.; LG Berlin, Beschluss vom 21.03.2013, Az.: 18 T 45/13, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 878; LG Potsdam, Urteil vom 21.06.2007, Az.: 11 S 192/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 1253 f.; LG Berlin, Beschluss vom 15.01.2007, Az.: 62 T 5/07, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 449 ff.; AG Pinneberg, Urteil vom 25.07.2018, Az.: 84 C 141/17, u.a. in: ZMR 2018, Seiten 1012 f.; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.12.2017, Az.: 33 C 3695/17 (26), u.a. in: AIZ 2018, Nr. 3, 43; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 22.06.2017, Az.: 31 C 112/16, u.a. in: ZMR 2019, Seiten 32 ff. = Mietrecht kompakt 2017, 163 = MietRB 2018, 38 f. = NJOZ 2018, Seiten 857 f. = „juris“ = BeckRS 2017, Nr. 114242 = IBRRS 2017, 2158 = IMR 2017, 361; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.; AG Hannover, Urteil vom 10.05.2016, Az.: 501 C 12374/15, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 735 f.; AG Gießen, Urteil vom 10.05.2012, Az.: 48 C 352/11, u.a. in: ZMR 2013, Seiten 46 f.; AG Charlottenburg, Beschluss vom 12.01.2011, Az.: 203 C 1001/11, u.a. in: ZMR 2011, Seiten 477 f.).
Gemessen an diesen Grundsätzen kommt hier ein fortbestehender Ersatzanspruch der Beklagten bezüglich der jetzt noch streitbefangenen 2.989,09 Euro grundsätzlich auch noch in Betracht, da der Vortrag der Beklagten hierzu nicht unerheblich ist und es zwischen den Prozessparteien vorliegend sogar unstreitig ist, dass die Kläger weder die Kosten für die Ausbesserungsarbeiten hinsichtlich der Fußbodenleisten und des Fensterbretts in Höhe von 74,38 Euro noch die Bruttomiete für die Monate Februar 2021 und März 2021 in Höhe von insgesamt 2.253,24 Euro nicht bezahlt haben.

Zu Recht beruft sich die Klägerseite insoweit aber auf den Einwand, dass die Kosten für die Ausbesserungsarbeiten hinsichtlich der Fußbodenleisten und des Fensterbretts in Höhe von 74,38 Euro nicht von den Klägern zu tragen sind.

Grundsätzlich kann ein Vermieter ‒ wie hier die Beklagte ‒ von den Mietern ‒ wie vorliegend die Kläger ‒ aber Ersatz der erforderlichen Kosten verlangen, wenn die Mieter eine Pflicht aus dem Mietverhältnis verletzt haben. Die Vermieterin muss hierzu zwar nachweisen, dass eine objektive Pflichtverletzung der Kläger als Mieter vorlag. Wenn sie aber diesen Beweis geführt hat, wird das subjektive Vertretenmüssen der Kläger grundsätzlich indiziert. Darüber hinaus enthält § 280 Abs. 1 BGB hinsichtlich des Verschuldens eine Beweislastumkehr: Die Kläger müssen insofern als Mieter hier nachweisen, dass ein Vertretenmüssen im Sinne von § 276 BGB nicht vorliegt.
Da es sich vorliegend im Übrigen nur um Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzungen in Höhe von 74,38 Euro handelt, ist gemäß § 280 BGB auch eine vorherige Fristsetzung zur Leistung oder Nacherfüllung gemäß § 281 Abs. 1 BGB grundsätzlich nicht erforderlich (LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 29.09.2016, Az.: 5 S 177/15, u.a. in: „juris“; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.05.2015, Az.: 31 C 58/14; AG Halle/Saale, Urteil vom 24.02.2011, Az.: 93 C 3977/09).
Für die Entscheidung des Gerichts ist hier aber davon auszugehen, dass die streitbefangene Wohnung nach Auszug der Kläger keine Mängel/Schäden hinsichtlich der Fußbodenleisten und des Fensterbretts aufwies, mit der Folge, dass Mängel-/Schadensbeseitigungsarbeiten etc. p.p. auch nicht fällig waren. Denn nach dem von der Beklagten unstreitig unterzeichneten „Wohnungsabnahme“-Protokoll ‒ Anlage K 5 (Blatt 31 bis 40 der Akte) ‒ vom 26.02.2021 waren diese Schäden nicht in der Wohnung vorhanden.

Das Gericht ist insofern der Auffassung, dass aus der zwischen den Prozessparteien mit diesem Wohnungsabnahme-Protokoll vom 26.02.2021 ein negatives Schuldanerkenntnis der Beklagten gegenüber den Klägern hinsichtlich der streitbefangenen Schäden bezüglich der Fußbodenleisten und des Fensterbretts in der Wohnung darstellt und somit die Kläger auch die Beseitigung dieser Schäden nicht schuldeten.

Welche Bedeutung einem derartigen Protokoll zukommt, kann zwar nicht abstrakt beurteilt werden (AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.05.2015, Az.: 31 C 58/14; AG Hamburg, Urteil vom 20.02.2006, Az.: 644 C 111/05; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 21.02.2005, Az.: 32 C 137/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 1555 ff. = BeckRS 2005, Nr. 30996294). Der rechtliche Gehalt eines derartigen Protokolls ist daher stets durch Auslegung im Einzelfall zu ermitteln (OLG Hamm, Urteil vom 10.05.2012, Az.: 28 U 166/11, u.a. in: ZMR 2012, Seiten 864 ff.; Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 546 BGB Rn. 55; Lehmann-Richter, ZMR 2006, Seiten 833 ff.).

Ob ein derartiges Protokoll sich in einer bloßen Zustandsbeschreibung erschöpft und damit in der Regel ein Zeugnis einer Mietvertragspartei gegen sich selbst darstellt (sog. tatsächliches Anerkenntnis), welches zwar kein Vertrag ist, aber ‒ ähnlich wie eine Quittung ‒ als aussagekräftiges Indiz Beweiserleichterungen zur Folge hat und hierbei meistens sogar der Beweis über die Richtigkeit des beschriebenen Zustands als geführt anzusehen ist und der Gegner den Gegenbeweis erbringen muss (BGH, Urteil vom 11.11.2008, Az.: VIII ZR 265/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 580 f.) oder ob dieses Protokoll den Erklärungswert eines Schuldanerkenntnisses hat, richtet sich somit grundsätzlich nach dem konkreten Inhalt dieses Protokolls (AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.05.2015, Az.: 31 C 58/14).

In der Regel wird bei einer Zustandsfeststellung aber gerade nicht nur ein bloßes tatsächliches Anerkenntnis vorliegen, sondern ein Schuldanerkenntnis gegeben sein. Zwar ist ein derartiges Schuldanerkenntnis von der schlichten Bestätigung der Rückgabe der Mietsache abzugrenzen (LG Berlin, Urteil vom 18.08.2015, Az.: 63 S 114/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 580 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.05.2015, Az.: 31 C 58/14; AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 12.03.2014, Az.: 6 C 480/13, u.a. in: BeckRS 2015, Nr.: 20878) und setzt ein Schuldanerkenntnis im Gegensatz zum tatsächlichen Anerkenntnis stets eine Interessenlage voraus, die zur Abgabe eines derartigen Anerkenntnisses Anlass gibt. Eine solche Interessenlage liegt aber grundsätzlich bereits dann vor, wenn die Mietvertragsparteien das zwischen ihnen bestehende Mietverhältnis insgesamt oder in einzelnen Beziehungen einem Streit oder zumindest einer (subjektiven) Ungewissheit über dessen Bestand oder seiner Rechtsfolgen entziehen wollen (BGH, Urteil vom  11.11.2008, Az.: VIII ZR 265/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 580 f.).

Dies wird man somit regelmäßig bei einer Zustandsfeststellung in einem Protokoll zum Ende des Mietvertragsverhältnisses hin bejahen müssen, welche ja gerade den Zweck der gemeinsamen Überprüfung und damit der Streitvermeidung hat (BGH, Urteil vom 10.11.1982, Az.: VIII ZR 252/81, u.a. in: NJW 1983, Seiten 446 f.; LG Potsdam, Urteil vom 26.02.2009, Az.: 11 S 127/08, u.a. in: Grundeigentum 2009, Seiten 519 ff. AG Potsdam, Urteil vom 28.012010, Az.: 26 C 315/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 627 ff.; Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 546 BGB Rn. 57; Lehmann-Richter, ZMR 2006, Seiten 833 ff.).

Bei schon bestehendem Streit ist dies evident, ansonsten dient es der Streitvermeidung wegen späterer Veränderungen, insbesondere wenn neu vermietet werden soll. Der Umfang der Anerkenntniswirkung hängt somit grundsätzlich vom Zweck der Zustandsfeststellung ab. Gab es Streit um einen bestimmten Schaden, kann sich (muss aber nicht) die Feststellung hierauf beschränken. Ist ‒ wie regelmäßig (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 546 BGB Rn. 57; Lehmann-Richter, ZMR 2006, Seiten 833 ff.) ‒ eine umfassende Zustandsfeststellung beabsichtigt, dann geht die Anerkenntniswirkung dahin, dass alle beschriebenen Schäden bzw. Zustände dort auch tatsächlich so vorhanden waren und die in dem Protokoll nicht beschriebenen Schäden bzw. Zustände ‒ soweit sie hätten erkannt werden können ‒ gerade nicht vorhanden waren (AG Leonberg, Urteil vom 03.02.2015, Az.: 4 C 469/14, u.a. in: WuM 2015, Seiten 157 f.; AG Leonberg, Urteil vom 14.12.2012, Az.: 7 C 676/12, u.a. in: WuM 2013, Seiten 219 f.).

Dass ein derartiges Protokoll ein auch negatives Schuldanerkenntnis ist, ist insbesondere dann naheliegend, wenn die Mietvertragsparteien wegen des Zustands der Räume weder die Durchführung bestimmter Arbeiten durch den Mieter noch eine Entschädigungszahlung an die Vermieterin vereinbaren (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 546 BGB Rn. 57; Lehmann-Richter, ZMR 2006, Seiten 833 ff.). Das gilt auch, wenn sich die Parteien eine falsche Vorstellung von dem Ausmaß eines Schadens gemacht haben; das Risiko, diesen nicht aufgeklärt zu haben, kann sich nämlich zu Lasten beider Mietvertragsparteien auswirken; letztlich entscheidend ist aber die Auslegung der Einzelfallumstände.

Vorliegend haben die Parteien aber individuell ein Protokoll gefertigt, welches die Erfassung von Mängeln/Schäden detailliert aufführt. Für jeden Raum sind die in Betracht kommenden Mängel/Schäden nämlich im Einzelnen individuell und handschriftlich angeführt worden. Jedenfalls bei einem derart gestalteten Wohnungs-Übergabeprotokoll kann dessen Erklärungswert nur im Sinne eines (negativen bzw. positiven) Schuldanerkenntnisses verstanden werden. Ein Anerkenntnis setzt zwar eine Einigung voraus, deren Elemente ‒ d.h. Angebots- und Annahmeerklärung ‒ wegen der weitreichenden Folgen eindeutig feststellbar sein müssen (LG Hannover, Urteil vom 04.04.2016, Az.: 1 O 206/15). Aufgrund des dargelegten Inhalts des hiesigen Protokolls entspricht dies vorliegend aber ersichtlich dem Willen der Parteien sowie dem Sinn und Zweck, der von den Parteien mit der Erstellung dieses Protokolls verfolgt wurde (AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.05.2015, Az.: 31 C 58/14).

Die Parteien verfolgten mit diesem Protokoll nämlich erkennbar auch den Zweck, bestehende Ungewissheiten über den konkreten Umfang von vorhandenen Mängeln und Schäden zu beseitigen (LG Berlin, ZMR 1999, Seite 638; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.05.2015, Az.: 31 C 58/14; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 21.02.2005, Az.: 32 C 137/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 1555 ff. = BeckRS 2005, Nr. 30996294).

Dieses hinsichtlich der vermeintlichen Schäden der Fußbodenleisten und des Fensterbrettes insofern negative Schuldanerkenntnis gilt zu Lasten der Beklagten. Werden insofern nämlich bei der Rückgabe der Mietwohnung die vorgefundenen Mängel/Schäden bzw. noch durchzuführenden Reparaturen oder aber die Mangelfreiheit in einem schriftlichen Wohnungsabnahmeprotokoll nicht festgehalten, ist es der Vermieterin nämlich grundsätzlich versagt, sich später dann auf etwaige Mängel bzw. noch durchzuführende Reparaturen zu berufen, die bei der Abnahme offenbar waren oder hätten wahrgenommen werden können (BGH, Urteil vom 14.01.2009, Az.: VIII ZR 71/08, u.a. in: NJW 2009, Seiten 1075 f.; BGH, Urteil vom 10.11.1982, Az.: VIII ZR 252/81, u.a. in: NJW 1983, Seiten 446 ff.; OLG Hamm, Urteil vom 10.05.2012, Az.: I-28 U 166/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1155; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.12.2011, Az.: I-6 W 210/11, u.a. in: WuM 2012, Seiten 214 f.; KG Berlin, WuM 2006, Seiten 436 f. = Grundeigentum 2006, Seite 1230; OLG Düsseldorf, Grundeigentum 2004, Seiten 813 f.; OLG Düsseldorf, Grundeigentum 2003, Seite 1080 = NJW-RR 2004, Seite 300; KG Berlin, Grundeigentum 2003, Seiten 524 f.; OLG Celle, MDR 1998, Seiten 149 f.; OLG Celle, MDR 1997, Seiten 224 ff.; LG Düsseldorf, Beschluss vom 16.12.2010, Az.: 21 S 362/09, u.a. in: Info M 2011, Seite 467; LG Hannover, Urteil vom 16.10.2009, Az.: 4 S 43/07, u.a. in: ZMR 2011, Seiten 212 f.; LG Potsdam, Urteil vom 26.02.2009, Az.: 11 S 127/08, u.a. in: Grundeigentum 2009, Seiten 519 ff. = ZMR 2009, Seiten 761 f. LG Berlin, Urteil vom 21.02.2005, Az.: 62 S 349/04, u.a. in: MM 2005, Seite 146; LG München I, Urteil vom 25.09.2002, Az.: 15 S 22038/01, u.a. in: NZM 2003, Seite 714; LG Berlin, ZMR 1999, Seite 638; LG Hamburg, ZMR 1999, Seiten 405 f. = NZM 1999, Seiten 838 f.; LG Berlin, Grundeigentum 1998, Seite 618; LG Braunschweig, Urteil vom 28.10.1994, Az.: 6 S 175/94, u.a. in: WuM 1997, Seite 470; LG Aachen, WuM 1981, Seite 163; LG Berlin, ZMR 1992, Seiten 25 f. = Grundeigentum 1992, Seiten 547 f.; LG Kassel, WuM 1974, Seiten 235 f.; .; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.05.2015, Az.: 31 C 58/14; AG Leonberg, WuM 2013, Seiten 219 f.; AG Halle/Saale, Urteil vom 24.02.2011, Az.: 93 C 3977/09, u.a. in: „juris“; AG Hamburg, Urteil vom 20.02.2006, Az.: 644 C 111/05, u.a. in: „juris“; AG Potsdam, Grundeigentum 2010, Seiten 627 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 21.02.2005, Az.: 32 C 137/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 1555 ff. = BeckRS 2005, Nr. 30996294; AG Pforzheim, WuM 2005, Seite 56; AG Lörrach, WuM 2003, Seite 438; AG Köln, WuM 2001, Seiten 153 ff.; AG Braunschweig, WuM 1998, Seite 252; AG Lörrach, WuM 1997, Seite 218 f.; AG Münster, WuM 1990, Seite 201; AG Wesel, WuM 1987, Seite 84 AG Münster, WuM 1987, Seite 53).

Diese Ausschlusswirkung eines Wohnungsabnahmeprotokolls ergibt sich aus Sinn und Zweck eines derartigen Abnahmeprotokolls. Es wird im Zusammenhang mit der Begehung und Besichtigung des Mietobjekts erstellt und fasst zusammen, ob und ggf. welche Mängel/Reparaturen/Schäden noch zu erledigen sind. Das Protokoll gibt insoweit den die Gebrauchszeit des Mieters abschließenden Status wieder. Der Sinn des Protokolls liegt damit in der Bestandsaufnahme. Der Zweck liegt darin, späteren Streit über das Vorhandensein und die Art von Schäden am Mietobjekt zu vermeiden (BGH, NJW 1983, Seiten 446 ff. = BGHZ Band 85, Seiten 267 ff.; LG Potsdam, Urteil vom 26.02.2009, Az.: 11 S 127/08, u.a. in: Grundeigentum 2009, Seiten 519 ff. = ZMR 2009, Seiten 761 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.05.2015, Az.: 31 C 58/14; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 21.02.2005, Az.: 32 C 137/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 1555 ff. = BeckRS 2005, Nr. 30996294).

Ein Mieter ‒ wie vorliegend die Kläger ‒ darf daher auch davon ausgehen, dass ihm nur die in diesem Protokoll vermerkten Mängel/Schäden dann auch von der Vermieterin angelastet werden (BGH, Urteil vom 10.11.1982, Az.: VIII ZR 252/81, u.a. in: NJW 1983, Seiten 446 ff.; LG Potsdam, Urteil vom 26.02.2009, Az.: 11 S 127/08, u.a. in: Grundeigentum 2009, Seiten 519 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.05.2015, Az.: 31 C 58/14; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 21.02.2005, Az.: 32 C 137/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 1555 ff. = BeckRS 2005, Nr. 30996294).

Eine Vermieterin kann somit dann grundsätzlich später keine Mängelansprüche mehr durchsetzen, wenn sie in dem Protokoll bescheinigt hat, dass sie die Wohnung „ordnungsgemäß“ bzw. ohne Mängel (oder ähnlich ausgedrückt) zurückerhalten habe. Rechtlich wirkt dieses Wohnungsübergabeprotokoll zu Gunsten der Mieter/Kläger dementsprechend wie ein negatives Schuldanerkenntnis (BGH, Urteil vom 14.01.2009, Az.: VIII ZR 71/08, u.a. in: NJW 2009, Seiten 1075 f.; BGH, NJW 1983, Seiten 446 ff.; OLG Hamm, MDR 2012, Seite 1155; KG Berlin, Grundeigentum 2003, Seiten 524 f.; OLG Celle, OLG-Report 1997, Seiten 224 ff.; LG Düsseldorf, Beschluss vom 16.12.2010, Az.: 21 S 362/09; LG Hannover, ZMR 2011, Seiten 212 f.; LG Potsdam, Urteil vom 26.02.2009, Az.: 11 S 127/08, u.a. in: Grundeigentum 2009, Seiten 519 ff. = ZMR 2009, Seiten 761 f.; LG Hamburg, ZMR 1999, Seite 406; LG Braunschweig, WuM 1997, Seite 470; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.05.2015, Az.: 31 C 58/14; AG Halle/Saale, Urteil vom 24.02.2011, Az.: 93 C 3977/09; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 21.02.2005, Az.: 32 C 137/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 1555 ff. = BeckRS 2005, Nr. 30996294).

Dies bedeutet: Die Kläger/Mieter können nur für die Schäden/Mängel/Reparaturen verantwortlich gemacht werden, die im Protokoll auch vermerkt worden sind (BGH, Urteil vom 14.01.2009, Az.: VIII ZR 71/08, u.a. in: NJW 2009, Seiten 1075 f.; BGH, Urteil vom 10.11.1982, Az.: VIII ZR 252/81, u.a. in: NJW 1983, Seiten 446 ff.; OLG Hamm, Urteil vom 10.05.2012, Az.: I-28 U 166/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1155; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.12.2011, Az.: I-6 W 210/11, u.a. in: WuM 2012, Seiten 214 f.; KG Berlin, WuM 2006, Seiten 436 f. = Grundeigentum 2006, Seite 1230; OLG Düsseldorf, Grundeigentum 2004, Seiten 813 f.; OLG Düsseldorf, Grundeigentum 2003, Seite 1080 = NJW-RR 2004, Seite 300; KG Berlin, Grundeigentum 2003, Seiten 524 f.; OLG Celle, MDR 1998, Seiten 149 f.; OLG Celle, MDR 1997, Seiten 224 ff.; LG Düsseldorf, Beschluss vom 16.12.2010, Az.: 21 S 362/09, u.a. in: Info M 2011, Seite 467; LG Hannover, Urteil vom 16.10.2009, Az.: 4 S 43/07, u.a. in: ZMR 2011, Seiten 212 f.; LG Potsdam, Urteil vom 26.02.2009, Az.: 11 S 127/08, u.a. in: Grundeigentum 2009, Seiten 519 ff. = ZMR 2009, Seiten 761 f. LG Berlin, Urteil vom 21.02.2005, Az.: 62 S 349/04, u.a. in: MM 2005, Seite 146; LG München I, Urteil vom 25.09.2002, Az.: 15 S 22038/01, u.a. in: NZM 2003, Seite 714; LG Berlin, ZMR 1999, Seite 638; LG Hamburg, ZMR 1999, Seiten 405 f. = NZM 1999, Seiten 838 f.; LG Berlin, Grundeigentum 1998, Seite 618; LG Braunschweig, Urteil vom 28.10.1994, Az.: 6 S 175/94, u.a. in: WuM 1997, Seite 470; LG Aachen, WuM 1981, Seite 163; LG Berlin, ZMR 1992, Seiten 25 f. = Grundeigentum 1992, Seiten 547 f.; LG Kassel, WuM 1974, Seiten 235 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.05.2015, Az.: 31 C 58/14; AG Leonberg, WuM 2013, Seiten 219 f.; AG Halle/Saale, Urteil vom 24.02.2011, Az.: 93 C 3977/09, u.a. in: „juris“; AG Hamburg, Urteil vom 20.02.2006, Az.: 644 C 111/05, u.a. in: „juris“; AG Potsdam, Grundeigentum 2010, Seiten 627 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 21.02.2005, Az.: 32 C 137/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 1555 ff. = BeckRS 2005, Nr. 30996294; AG Pforzheim, WuM 2005, Seite 56; AG Lörrach, WuM 2003, Seite 438; AG Köln, WuM 2001, Seiten 153 ff.; AG Braunschweig, WuM 1998, Seite 252; AG Lörrach, WuM 1997, Seite 218 f.; AG Münster, WuM 1990, Seite 201; AG Wesel, WuM 1987, Seite 84; AG Münster, WuM 1987, Seite 53).

Ein Vermieter kann sich insoweit in der Regel auch nicht darauf berufen, dass weitere Schäden/Mängel/Reparaturen nicht sofort zu erkennen gewesen seien. Ihn trifft nämlich grundsätzlich eine Untersuchungspflicht gegebenenfalls unter Hinzuziehung eines Sachverständigen. Wegen mangelnder Sorgfalt nicht erkannte Fehler gehen somit dann, wenn ein Wohnungsübergabeprotokoll gefertigt wurde, grundsätzlich auch zu Lasten der Vermieterin (AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.05.2015, Az.: 31 C 58/14; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 21.02.2005, Az.: 32 C 137/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 1555 ff. = BeckRS 2005, Nr. 30996294), hier also der Beklagten.

Mithin sind die Kläger angesichts dessen auch dem Grunde nach nicht verpflichtet, die der Beklagten entstandenen Kosten für die Ausbesserungsarbeiten der Fußbodenleisten und des Fensterbretts in Höhe von 74,38 Euro zu erstatten, so dass die Beklagte auch nicht berechtigt war in dieser Höhe die Aufrechnung mit der von den Klägern geleisteten Mietkaution zu erklären. Den Klägern steht daher gegenüber der Beklagten hier auch ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 74,38 Euro zu.

Zwar beruft sich die Klägerseite im Übrigen hier auf den Einwand, dass die Kläger die Mietzahlungen hinsichtlich der Monate Februar 2021 und März 2021 nicht mehr hätten zahlen müssen, da die Miete für den Monat Februar 2021 von ihnen bereits verrechnet worden und das Mietvertragsverhältnis schon zum 28.02.2021 beendet gewesen sei, jedoch durfte die Beklagte als Vermieterin hier dem Grunde nach die von den Klägern geleisteten Mietsicherheit/-kaution dessen ungeachtet zunächst noch in voller Höhe einbehalten, wenn sie hierzu berechtigt gewesen war. Der Beklagten ist insoweit nämlich zuzuerkennen, dass sie diesbezüglich dem Grunde nach noch ein Erfüllungsbedürfnis wegen dieses Zahlungsanspruches gegenüber den Klägern hatte.

Für das Bestehen etwaiger Gegenansprüche, die mit der Mietsicherheit/-kaution zu verrechnen bzw. aufzurechnen sind, ist zwar die Beklagte als Vermieterin darlegungs- und beweispflichtig und ist ihr zur Prüfung solcher Ansprüche auch nur eine „angemessene“ Frist zuzubilligen (BGH, Urteil vom 28.10.2020, Az.: VIII ZR 230/19, u.a. in: NJW-RR 2021, Seiten 15 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2017, Az.: VIII ZR 263/15, u.a. in: NJW 2017, Seiten 1301 ff.; BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1422 f.; BGH, Urteil vom 24.03.1999, Az.: XII ZR 124/97, u.a. in: MDR 1999, Seiten 988 f.; BGH, Beschluss vom 01.07.1987, Az.: VIII ARZ 2/87, u.a. in: NJW 1987, Seiten 2372 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.09.1991, Az.: 10 U 224/90, u.a. in: ZMR 1992, Seiten 191 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 22.06.2017, Az.: 31 C 112/16, u.a. in: ZMR 2019, Seiten 32 ff. = Mietrecht kompakt 2017, 163 = MietRB 2018, 38 f. = NJOZ 2018, Seiten 857 f. = „juris“ = BeckRS 2017, Nr. 114242 = IBRRS 2017, 2158 = IMR 2017, 361; AG Saarbrücken, Urteil vom 22.04.2015, Az.: 3 C 400/13, u.a. in: BeckRS 2015, Nr. 123804 = „juris“; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.).

Bei Beendigung des Mietvertragsverhältnisses erfordert eine angemessene Berücksichtigung der beiderseitigen Interessenlagen nämlich, dass die Beklagte als Vermieterin sich alsbald schlüssig darüber wurde, ob sie die ihr von den Klägern ehemals gestellte Sicherheitsleistung in Form der Mietkaution zur Ausgleichung fälliger Ansprüche nutzen will oder nicht (OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.09.1991, Az.: 10 U 224/90, u.a. in: ZMR 1992, Seiten 191 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 22.06.2017, Az.: 31 C 112/16, u.a. in: ZMR 2019, Seiten 32 ff. = Mietrecht kompakt 2017, 163 = MietRB 2018, 38 f. = NJOZ 2018, Seiten 857 f. = „juris“ = BeckRS 2017, Nr. 114242 = IBRRS 2017, 2158 = IMR 2017, 361; AG Saarbrücken, Urteil vom 22.04.2015, Az.: 3 C 400/13, u.a. in: BeckRS 2015, Nr. 123804 = „juris“; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.; AG Hamburg, WuM 1997, Seiten 213 f.).

Als „angemessen“ wird insoweit nach herrschender Rechtsmeinung in der Regel aber eine Frist von ca. 6 Monaten angesehen, wobei es aber immer auch auf die besonderen Umstände des Einzelfalls ankommt. Diese Umstände können teilweise nämlich auch so beschaffen sein, dass mehr als 6 Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter auch zumutbar sind (BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1422 f.; BGH, NJW 1987, Seiten 2372 f.; KG Berlin, Beschluss vom 19.04.2012, Az.: 8 W 24/12, u.a. in: MDR 2013, Seite 510; AG Ludwigsburg, Urteil vom 17.05,2018, Az.: 1 C 351/18, u.a. in: WuM 2018, Seite 720; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 22.06.2017, Az.: 31 C 112/16, u.a. in: ZMR 2019, Seiten 32 ff. = Mietrecht kompakt 2017, 163 = MietRB 2018, 38 f. = NJOZ 2018, Seiten 857 f. = „juris“ = BeckRS 2017, Nr. 114242 = IBRRS 2017, 2158 = IMR 2017, 361; AG Hamburg-Barmbek, WuM 2010, Seite 153; AG Ulm, DWW 2008, Seiten 96 f.).

An dieser Rechtslage hat sich auch durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19.06.2001 (BGBl. I S. 1149 ff.) nichts geändert (BGH, Urteil vom 28.10.2020, Az.: VIII ZR 230/19, u.a. in: NJW-RR 2021, Seiten 15 ff.; BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1422 f.). Von einer gesetzlichen Regelung der Rückzahlungsfrist für die Mietkaution ist nämlich bewusst abgesehen worden, weil sich nur anhand der Umstände des Einzelfalles beurteilen lässt, welche Frist angemessen ist (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 84, 99 sowie Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 77).

Die Mietkaution sichert aber alle ‒ auch noch nicht fälligen bzw. ggf. schon verjährten (§ 215 BGB) ‒ Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben und erstreckt sich wegen dieses umfassenden Sicherungszwecks auch auf etwaige Schäden bzw. Betriebskostennachzahlungen. Dies entspricht der nahezu einhelligen Auffassung in der Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 28.10.2020, Az.: VIII ZR 230/19, u.a. in: NJW-RR 2021, Seiten 15 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2017, Az.: VIII ZR 263/15, u.a. in: NJW 2017, Seiten 1301 ff.; BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1422 f.; BGH, Urteil vom 24.03.1999, Az.: XII ZR 124/97, u.a. in: MDR 1999, Seiten 988 f.; BGH, Beschluss vom 01.07.1987, Az.: VIII ARZ 2/87, u.a. in: NJW 1987, Seiten 2372 f.; BGH, NJW 1982, Seite 2186; BGH, NJW 1972, Seiten 721 ff.; KG Berlin, Urteil vom 09.09.2013, Az.: 8 U 254/12, u.a. in: MDR 2014, Seiten 144 f.; KG Berlin, MDR 2013, Seite 510; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18.08.2008, Az.: 8 W 34/08, u.a. in: NJW-RR 2009, Seiten 514 f.; KG Berlin, Beschluss vom 08.05.2008, Az.: 8 W 33/08, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 869; OLG Düsseldorf, NZM 2005, Seiten 783 f.; OLG Düsseldorf, ZMR 2002, Seiten 37 f. = DWW 2002, Seiten 31 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.01.2000, Az.: 10 U 182/98, u.a. in: NZM 2001, Seiten 380 ff.; OLG Hamburg, NJW-RR 1988, Seite 651; OLG Karlsruhe, WuM 1987, Seite 156 = DWW 1987, Seite 124; LG Hamburg, Urteil vom 05.12.2018, Az.: 307 S 58/18, u.a. in: ZMR 2019, Seiten 278 ff.; LG Hamburg, Urteil vom 29.11.2016, Az.: 316 O 247/16, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 164 f.; LG Regensburg, Urteil vom 25.04.1995, Az.: 2 S 451/94, u.a. in: NJW-RR 1995, Seiten 907 f.; AG Pinneberg, Urteil vom 25.07.2018, Az.: 84 C 141/17, u.a. in: ZMR 2018, Seiten 1012 f.; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.12.2017, Az.: 33 C 3695/17 (26), u.a. in: AIZ 2018, Nr. 3, 43; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 22.06.2017, Az.: 31 C 112/16, u.a. in: ZMR 2019, Seiten 32 ff. = Mietrecht kompakt 2017, 163 = MietRB 2018, 38 f. = NJOZ 2018, Seiten 857 f. = „juris“ = BeckRS 2017, Nr. 114242 = IBRRS 2017, 2158 = IMR 2017, 361; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.; AG Gießen, WuM 2012, Seiten 438 f.; AG Köln, WuM 2004, Seite 609; AG Köln, WuM 1988, Seite 267).

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat die Kaution zudem nicht nur eine Sicherungs-, sondern auch eine Verwertungs-Funktion. Insofern darf deshalb ein Vermieter ‒ bei beendetem Mietverhältnis ‒ grundsätzlich auch auf die Barkaution bzw. die verpfändete Forderung zugreifen (BGH, Urteil vom 28.10.2020, Az.: VIII ZR 230/19, u.a. in: NJW-RR 2021, Seiten 15 ff.; BGH, Beschluss vom 01.07.1987, Az.: VIII ARZ 2/87, u.a. in: NJW 1987, Seiten 2372 f.; OLG Hamm, Urteil vom 11.02.2016, Az.: I-18 U 42/15, u.a. in: BeckRS 2016, Nr. 3555 = „juris“; KG Berlin, Urteil vom 09.09.2013, Az.: 8 U 254/12, u.a. in: MDR 2014, Seiten 144 f.; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18.08.2008, Az.: 8 W 34/08, u.a. in: NJW-RR 2009, Seiten 514 f.; KG Berlin, Beschluss vom 08.05.2008, Az.: 8 W 33/08, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 869; LG Hamburg, Urteil vom 29.11.2016, Az.: 316 O 247/16, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 164 f.; LG Berlin, Beschluss vom 21.03.2013, Az.: 18 T 45/13, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 878; LG Potsdam, Urteil vom 21.06.2007, Az.: 11 S 192/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 1253 f.; LG Berlin, Beschluss vom 15.01.2007, Az.: 62 T 5/07, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 449 ff.; AG Pinneberg, Urteil vom 25.07.2018, Az.: 84 C 141/17, u.a. in: ZMR 2018, Seiten 1012 f.; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.12.2017, Az.: 33 C 3695/17 (26), u.a. in: AIZ 2018, Nr. 3, 43; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 22.06.2017, Az.: 31 C 112/16, u.a. in: ZMR 2019, Seiten 32 ff. = Mietrecht kompakt 2017, 163 = MietRB 2018, 38 f. = NJOZ 2018, Seiten 857 f. = „juris“ = BeckRS 2017, Nr. 114242 = IBRRS 2017, 2158 = IMR 2017, 361; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.; AG Hannover, Urteil vom 10.05.2016, Az.: 501 C 12374/15, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 735 f.; AG Gießen, Urteil vom 10.05.2012, Az.: 48 C 352/11, u.a. in: ZMR 2013, Seiten 46 f.; AG Charlottenburg, Beschluss vom 12.01.2011, Az.: 203 C 1001/11, u.a. in: ZMR 2011, Seiten 477 f.).

Voraussetzung ist nur, dass der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Abrechnung über seine noch offenen Forderungen aufstellt und diese von der Mietkaution im Rahmen einer Verrechnung bzw. Aufrechnung abzieht. Es steht den Parteien, denen eine solche Sicherung zu weit geht, nämlich frei, für die Kaution einen eingeschränkten Sicherungszweck zu vereinbaren. Eine gesetzliche Einschränkung des Sicherungszwecks einer Mietkaution gilt nämlich nur für preisgebundenen Wohnraum (§ 9 Abs. 5 S. 1 WoBindG); um solchen handelt es sich hier aber unstreitig nicht.

Grundsätzlich ist die mit Schriftsatz der Beklagtenseite vom 28.04.2021 ‒ Anlage K 2 ‒ gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch erklärte Aufrechnung mit den dort angeführten Zahlungsansprüchen somit wirksam, weil die Voraussetzungen der §§ 215, 387 BGB ‒ eine Aufrechnungslage vor Eintritt der Verjährung der Schadensersatzansprüche ‒ hier vorliegen (BSG, Urteil vom 17.12.2013, Az.: B 1 KR 59/12 R, u.a. in: WzS 2014, Seite 154 = BeckRS 2014, Nr. 66239 = „juris“; KG Berlin, Beschluss vom 02.12.2019, Az.: 8 U 104/17, u.a. in: MDR 2020, Seite 568; KG Berlin, Beschluss vom 09.05.2011, Az.: 8 U 172/10, u.a. in: MDR 2011, Seite 842; KG Berlin, Beschluss vom 03.06.2010, Az.: 12 U 164/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1201 ff.; KG Berlin, Urteil vom 11.08.2003, Az.: 8 U 124/02, u.a. in: KG-Report 2004, Seiten 81 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.10.2001, Az.: 24 U 77/01, u.a. in: WuM 2002, Seiten 495 f.; OLG Naumburg, Urteil vom 09.04.1998, Az.: 3 U 1062/97, u.a. in: „juris“; LG Baden‒Baden, Beschluss vom 29.10.2002, Az.: 3 T 40/02, u.a. in: WuM 2002, Seite 697; AG Montabaur, Urteil vom 23.04.2013, Az.: 5 C 309/12, u.a. in: ZMR 2013, Seiten 973 f.; Strake, ZMR 2021, Seiten 197 ff.; Weidenkaff, in: Grüneberg,  BGB-Kommentar, 81. Aufl. 2022, Einf v § 535 BGB, Rn. 123; Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 548 BGB, Rn. 65).

Zwar setzt die Anwendung des § 215 BGB voraus, dass noch vor Eintritt der Verjährung ein Zahlungsanspruch der Beklagten/Vermieterin bestand, weil es anderenfalls auch insofern an der Gleichartigkeit der beiderseitigen Forderungen und damit an einer Aufrechnungslage in unverjährter Zeit im Sinne der § 387 und § 215 BGB fehlt (BSG, Urteil vom 17.12.2013, Az.: B 1 KR 59/12 R, u.a. in: WzS 2014, Seite 154 = BeckRS 2014, Nr. 66239 = „juris“; KG Berlin, Beschluss vom 02.12.2019, Az.: 8 U 104/17, u.a. in: MDR 2020, Seite 568; OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.10.2001, Az.: 24 U 77/01, u.a. in: WuM 2002, Seiten 495 f.; AG Montabaur, Urteil vom 23.04.2013, Az.: 5 C 309/12, u.a. in: ZMR 2013, Seiten 973 f.; Strake, ZMR 2021, Seiten 197 ff.; Weidenkaff, in: Grüneberg,  BGB-Kommentar, 81. Aufl. 2022, Einf v § 535 BGB, Rn. 123; Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 548 BGB, Rn. 65), jedoch erfolgte hier die Aufrechnung vom 28.04.2021 unstreitig innerhalb der 6-Monatsfrist seit der Übergabe der Wohnung am 26.02.2021.

Der mit der Übergabe der Mieträume durch die Kläger entstandene Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution gegen die Beklagte wäre somit durch diese von der Beklagtenseite mit Schreiben vom 28.04.2021 erklärten Aufrechnung insofern also erloschen, wenn die darin aufgeführten Gegenansprüche der Beklagten dem Grunde und der Höhe nach hier auch tatsächlich als berechtigt anzusehen sind.

Die mit Schreiben der Kläger vom 23.12.2020 ‒ Anlage K 3 (Blatt 26 der Akte) ‒ und mit Schriftsatz ihrer nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 18.01.2021 ‒ Anlage K 4 (Blatt 27 bis 30 der Akte) ‒ schriftlich erklärten Kündigungen sind der Beklagten auch ‒ vertreten durch ihre Hausverwaltung (die Firma BIVG Brandenburg/H. Immobilien Verwaltungsgesellschaft mbH, Havelstraße 6a, 14776 Brandenburg an der Havel) zugegangen, da die Kläger von einer Bevollmächtigung der Hausverwaltung zur Entgegennahme derartiger Kündigungsschreiben für die Klägerin ausgehen durften.

Sowohl der Mietvertrag als auch die Übergabe und Rückgabe der Wohnung erfolgten vorliegend stets durch eine Hausverwaltung, welche unstreitig mit einer entsprechend weitreichenden Vollmacht von der jeweiligen Vermieterin ausgestattet ist bzw. war. Zwar könnten ggf. Zweifel bestehen, als nicht generell davon ausgegangen werden kann, dass eine zum Abschluss eines Mietvertrags und zur Übergabe bzw. Rückgabe der Wohnung beauftragte Hausverwaltung auch zum Empfang einer Kündigung bevollmächtigt ist (KG Berlin, Beschluss vom 03.08.2009, Az.: 12 U 96/09), jedoch greifen diese Bedenken vorliegend im konkreten Fall nicht.

Da die Hausverwaltung (d.h. die Firma BIVG Brandenburg/H. Immobilien Verwaltungsgesellschaft mbH, Havelstraße 6a, 14776 Brandenburg an der Havel) bereits mit E-Mail vom 04.01.2021 ‒ Anlage B 1 (Blatt 66 der Akte) ‒ ausdrücklich den Erhalt der Kündigung der Kläger im Namen der Vermieterin bestätigte und den Klägern zugleich im Namen der Vermieterin mitteilte, dass die fristgerechte Kündigung der Kläger durch die Beklagte zum 31.03.2021 bestätigt werde, kann sich die Beklagte vorliegend gerade nicht mehr darauf berufen, dass die Kündigungsschreiben der Klägerseite nicht direkt an sie, sondern jeweils an ihre Hausverwaltung gerichtet waren.

Empfangsvertreter eines Kündigungsschreibens ist nämlich derjenige, der aufgrund einer entsprechenden Vertretungsmacht berechtigt ist, Willenserklärungen für einen anderen entgegenzunehmen. Da die Voraussetzungen des Zugangs hier in der Person des Vertreters erfüllt sein müssen, kommt es ‒ anders als beim Empfangsboten ‒ aber nicht darauf an, wann mit einer Weiterleitung an die Beklagte zu rechnen ist (Rolfs, in: Staudinger, Neubearbeitung 2018, § 542 BGB, Rn. 41).

Die Beklagte wusste hier aber aufgrund der Weiterleitung der Kündigung vom 23.12.2020 durch ihre Hausverwaltung an sie mindestens seit dem 04.01.2021, dass die Kläger das Mietverhältnis mit Ablauf des 28.02.2021, spätestens jedoch zum 31.03.2021 beenden wollten (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.11.2003, Az.: I-24 U 143/03).

Auch erfolgte dann die Rückgabe der Wohnung nicht direkt an die Beklagte, sondern an die Hausverwaltung BIVG und erstellte auch nicht die Beklagte das „Wohnungsabnahmeprotokoll“, sondern deren Hausverwaltung BIVG.

Unter Zugrundelegung dieser Prämissen ist im vorliegenden Fall aber vom Zugang der Kündigungserklärungen der Klägerseite vom 23.12.2020 und vom 18.01.2021 bei der Vertreterin der Beklagten (d.h. die Firma BIVG Brandenburg/H. Immobilien Verwaltungsgesellschaft mbH, Havelstraße 6a, 14776 Brandenburg an der Havel) auszugehen, da die Kläger von der Beklagten über die Bevollmächtigung der Hausverwaltung insoweit zumindest konkludent in Kenntnis gesetzt waren. Weil eine bestimmte Form der Inkenntnissetzung nicht vorgeschrieben ist, kann diese nämlich auch konkludent erfolgen. Dies ist vorliegend aber geschehen. Insofern ist nämlich anerkannt, dass die Vermittlung der Kenntnis von der Bevollmächtigung auch dadurch erfolgen kann, dass der Bevollmächtigte in eine Stellung berufen wird, mit der die Abgabe und der Erhalt bestimmter Willenserklärungen regelmäßig verbunden ist (BGH, Urteil vom 10.12.2014, Az.: VIII ZR 25/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 473 f.; BGH, Urteil vom 02.04.2014, Az.: VIII ZR 231/13, u.a. in: NJW 2014, Seite 1803; BGH, Beschluss vom 23.02.2000, Az.: XII ZR 77/98, u.a. in: NJW-RR 2000, Seiten 745 f.; BGH, Urteil vom 10.12.1997, Az.: XII ZR 119/96, u.a. in: NZM 1998, Seite 146; BAG, Urteil vom 06.02.1997, Az.: 2 AZR 128/96; OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.02.2000, Az.: 5 U 121/99, u.a. in: BauR 2000, Seite 1210; KG Berlin, Beschluss vom 18.12.2019, Az.: 8 U 93/19, u.a. in: ZMR 2020, Seite 493; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.11.2003, Az.: I-24 U 143/03; OLG Brandenburg, Urteil vom 18.09.1996, Az.: 3 U 99/96, u.a. in: NJWE-MietR 1997, Seite 135; OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.03.1995, Az.: 10 U 98/94, u.a. in: NJW-RR 1996, Seite 10; LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 02.09.2020, Az.: 12 O 5227/19, u.a. in: ZWE 2021, Seite 212; AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 03.09.2014, Az.: 12 C 193/14).

Die Kläger konnten somit vorliegend berechtigterweise davon ausgehen, dass die Hausverwaltung der Beklagten (d.h. die Firma BIVG Brandenburg/H. Immobilien Verwaltungsgesellschaft mbH, Havelstraße 6a, 14776 Brandenburg an der Havel) auch zum Empfang derartiger Kündigungsschreiben durch die Beklagte bevollmächtigt worden war; zumindest wurde dies konkludent so den Klägern zur Kenntnis gebracht (BGH, Urteil vom 10.12.2014, Az.: VIII ZR 25/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 473 f.; BGH, Urteil vom 02.04.2014, Az.: VIII ZR 231/13, u.a. in: NJW 2014, Seite 1803; BGH, Beschluss vom 23.02.2000, Az.: XII ZR 77/98, u.a. in: NJW-RR 2000, Seiten 745 f.; BGH, Urteil vom 10.12.1997, Az.: XII ZR 119/96, u.a. in: NZM 1998, Seite 146; OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.02.2000, Az.: 5 U 121/99, u.a. in: BauR 2000, Seite 1210; KG Berlin, Beschluss vom 18.12.2019, Az.: 8 U 93/19, u.a. in: ZMR 2020, Seite 493; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.11.2003, Az.: I-24 U 143/03; OLG Brandenburg, Urteil vom 18.09.1996, Az.: 3 U 99/96, u.a. in: NJWE-MietR 1997, Seite 135; OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.03.1995, Az.: 10 U 98/94, u.a. in: NJW-RR 1996, Seite 10; LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 02.09.2020, Az.: 12 O 5227/19, u.a. in: ZWE 2021, Seite 212).

Anhaltspunkte dafür, dass diese umfassende Vollmacht der Hausverwaltung BIVG zwischenzeitlich widerrufen oder erloschen war, sind im Übrigen auch nicht ersichtlich und werden von der Beklagten auch nicht vorgetragen; vielmehr ist die Beklagte wohl selbst vom Fortbestehen dieser Vollmacht ausgegangen, als ihre Hausverwaltung BIVG die umstrittenen Aufrechnungserklärung hinsichtlich der geleisteten Mietkaution für die Beklagte mit Schreiben vom 28.04.2021 ‒ Anlage K 2 (Blatt 24 der Akte) ‒ unter Berufung auf die ihr insofern erteilte Vollmacht erklärte (KG Berlin, Beschluss vom 18.12.2019, Az.: 8 U 93/19, u.a. in: ZMR 2020, Seite 493; OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.03.1995, Az.: 10 U 98/94, u.a. in: NJW-RR 1996, Seite 10).

Aber selbst wenn die Vollmacht der Hausverwaltung BIVG im Innenverhältnis beschränkt gewesen sein sollte, wäre dies für das Außenverhältnis nur im Falle einer Offenlegung gegenüber den Klägern beachtlich gewesen (BGH, Beschluss vom 23.02.2000, Az.: XII ZR 77/98, u.a. in: NJW-RR 2000, Seiten 745 f.).

Selbst wenn im Übrigen die Kündigungsschreiben der Klägerseite gegenüber einem Vertreter ohne Vertretungsmacht nach § 180 Satz 1 BGB erfolgt wären, wäre es hier nach § 180 Satz 3 BGB in Verbindung mit § 180 Satz 2 BGB auch noch möglich, dass der unberechtigt vertretene Kündigungsempfänger den Empfang mit Rückwirkung genehmigt, wenn der vollmachtlose Empfangsvertreter damit einverstanden war, dass die Kündigung ihm gegenüber abgegeben wurde. Der Kündigende muss von diesem Einverständnis zwar Kenntnis haben, jedoch hat die Hausverwaltung der Beklagten (d.h. die Firma BIVG Brandenburg/H. Immobilien Verwaltungsgesellschaft mbH, Havelstraße 6a, 14776 Brandenburg an der Havel) bereits mit ihrer E-Mail vom 04.01.2021 ‒ Anlage B 1 (Blatt 66 der Akte) ‒ ausdrücklich den Erhalt der Kündigung der Kläger im Namen der Beklagten bestätigte und den Klägern zugleich im Namen der Beklagten mitgeteilt, dass die fristgerechte Kündigung der Kläger durch die Beklagte zum 31.03.2021 bestätigt werde.

Selbst wenn die Hausverwaltung als vollmachtloser Empfangsvertreter nicht einverstanden gewesen wäre, wäre die Kündigung hier doch zumindest dadurch wirksam geworden, dass die Hausverwaltung die Kündigung der Kläger vom 23.12.2020 zumindest als Erklärungsbote der kündigenden Kläger an die Beklagte als Vermieterin unstreitig weitergeleitet hat. Statt einer Vertretung ohne Vertretungsmacht kommt in solchen Fällen nämlich auch in Betracht, die Hausverwaltung als Empfangsboten einzuordnen (Rolfs, in: Staudinger, Neubearbeitung 2018, § 542 BGB, Rn. 44), so dass auch insofern die Kündigung der Kläger der Beklagten wirksam zugegangen wäre.

Die Kündigung der Kläger vom 23.12.2020 ist jedoch nur als ordentliche, fristgerechte Kündigung zum 31.03.2021 anzusehen. Diesem Schreiben der Kläger ist nämlich ausdrücklich zu entnehmen, dass das Mietverhältnis, trotz von den Klägern begehrter vorzeitiger einvernehmlicher Beendigung des Mietverhältnisses zum 28.02.2021, fristgerecht zum 31.03.2021 durch die Kläger aufgekündigt wurde. Der Inhalt dieser Urkunde ist insofern nämlich eindeutig.

Zwar hat die nunmehrige Prozessbevollmächtigte der Kläger gegenüber der Hausverwaltung der Beklagten („BIVG“) mit Schriftsatz vom 18. Januar 2021 ‒ Anlage K 4 (Blatt 27 bis 30 der Akte) ‒ eine fristlose Kündigung zum 28.02.2021 ausgesprochen und lediglich hilfsweise die fristgerechte Kündigung zum 31.03.2021 erklärt, jedoch war diese fristlose Kündigung hier nicht berechtigt.

Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt gemäß § 569 Abs. 2 BGB zwar auch vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Da § 569 Abs. 2 BGB ‒ dem Sphärengedanken entsprechend ‒ eine Hausfriedensstörung durch den Kündigungsempfänger erfordert, können insofern die gestörten Mieter kündigen, wenn die Vermieterin es unterlässt, die Störungen anderer Nutzer (ggf. durch Kündigung) zu unterbinden; dann stört nämlich die Vermieterin  durch ihr Unterlassen den Hausfrieden (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht 15. Aufl. 2021, § 569 BGB, Rn. 37). Soweit der Vermieterin/Beklagten nämlich ein störendes Verhalten von anderen Mietern des Hauses bekannt war und sie ‒ trotz entsprechender Möglichkeit ‒ nichts dagegen unternahm, hätte die Vermieterin/Beklagte für dieses eigene Unterlassen auch die Verantwortung zu tragen. Auf Vermieterseite ist dies nämlich grundsätzlich der Fall, wenn die Störungen von einem anderen Mieter des Anwesens ausgehen (Tiedemann, in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 569 BGB, Stand: 01.02.2023, Rn. 68; Meyer-Abich, in: Kossmann/Meyer-Abich, Handbuch der Wohnraummiete, 7. Aufl. 2014, § 70 Rn. 4; Kellendorfer, in: Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, § 569 BGB Rn. 30).

Geht die Störung des Hausfriedens von mehreren Mietern aus ‒ wie z.B. bei Auseinandersetzungen zwischen den Mietern ‒, so darf der Vermieter im Rahmen des § 569 Abs. 2 BGB aber nicht willkürlich einen Mieter herausgreifen und nur ihm kündigen; er muss vielmehr die Mieter bei der Anwendung des § 569 Abs. 2 BGB nach Möglichkeit gleich behandeln (§ 241 Abs. 2, § 242 BGB). In erster Linie wäre folglich demjenigen Mieter zu kündigen, den die Hauptverantwortung an der Störung trifft (LG Duisburg, WuM 1975, Seite 209; AG Köln, Urteil vom 29.10.1990, Az.: 222 C 272/90, u.a. in: WuM 1994, Seiten 207 f. = BeckRS 1990, Nr. 5834; Emmerich, in: Staudinger, Neubearbeitung 2021, § 569 BGB, Rn. 42).

Die Kläger trugen hier aber als Kündigende die Beweislast für die Voraussetzungen ihres Kündigungsrechts (BGH, Urteil vom 18.02.2015, Az.: VIII ZR 186/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 1239 f.; KG Berlin, Urteil vom 26.02.2004, Az.: 12 U 1493/00, u.a. in: ZMR 2004, Seiten 513 ff.; Lützenkirchen, in: Erman, BGB-Kommentar, § 569 BGB, Rn. 15), d.h. hier dafür, dass die Obermieter ‒ Familie N… / K… ‒ wiederkehrende Lärmbelästigung verursacht, sie ‒ die Kläger ‒ beleidigt und bedroht haben, die Familie N… / K… absichtlich das Treppenhaus verschmutzte, der Hund der Familie N… / K… vor der Haustür der Kläger urinierte und Hundekot auf ihren Fußabtreter hinterließ, der Hund der Familie N… / K… auch seinen Dreck vor ihrer Wohnungstür abschüttelte, die Familie N… / K… den Klingelknopf zu der klägerischen Wohnung festgeklebte, die Familie N… / K… ihren ‒ der Kläger ‒ Müll aus der Tonne geholt haben, Dreck an die Klinke der klägerischen Tür durch die Familie N… / K… gehängt wurde, von oben auch Flüssigkeiten und Müll auf den klägerischen Balkon durch die Familie N… / K… geworfen wurde, die Familie N… / K… sie ‒ d.h. die Kläger ‒ grundlos bei der Polizei angezeigt haben, Herr K… ‒ wenn er an der klägerischen Tür vorbeiging, in Richtung ihrer Wohnung den Mittelfinger gezeigt hat etc. pp. und die Vermieterin/Beklagte es unterlassen hatte, diese angeblichen Störungen des Hausfriedens durch die Familie N… / K… zu unterbinden. Diesen Beweis haben die Kläger jedoch vorliegend nicht im Ansatz erbracht.

Vielmehr hat die Beklagte beweisen können, dass der Kläger zu 2.) ‒ Herr M… S… ‒ am 10.08.2020 gegenüber der Mitarbeiterin der Hausverwaltung ‒ der Zeugin Angelique Krüger - eine Zusammenkunft der betroffenen Mietparteien zur Klärung des Sachverhalts ausdrücklich telefonisch abgelehnt hat.

Die Zeugin Angelique Krüger hat insofern nämlich glaubhaft ausgesagt, dass der Hausverwaltung der Vermieterin/Beklagten zwar bekannt war, dass es Streitigkeiten zwischen den hiesigen Klägern einerseits und den Mietern N… / K… sowie gewisse Differenzen gab. Auch habe der Kläger zu 2.) - Herrn M… S… - bei ihr telefonisch angerufen und ihr mitgeteilt, dass das Verhältnis zwischen den Mietern wieder „schwierig“ sei und es häufig Lärmbelästigungen gebe. Als die Zeugin darauf hin jedoch dem Kläger zu 2.) vorgeschlagen hatte, dass sämtliche Mieter sich im Büro der Hausverwaltung zu einem klärenden Gespräch treffen sollten habe der Kläger zu 2.) zu ihr am Telefon gesagt, dass er sich keinesfalls mit Herrn K… - d.h. dem anderen Mieter - an einen Tisch setzen würde. Der Kläger zu 2.) habe ihr auch noch gesagt, dass egal was Herr K… sagen würde, doch alles gelogen sei.

Zwar hat der Kläger zu 2.) die Zeugin noch gebeten dass diese sich doch vor Ort die Situation anschauen und auch den Lärm anhören sollte, der von der anderen Wohnung ‒ d.h. von den Mietern K… und N… ‒ kommen würde und war dann die Zeugin K… auch einen Tag später ‒ also am 11.08.2020 ‒ dort in der …straße in …; als die Zeugin dann aber vor Ort war habe der Kläger zu 2.) zu ihr gesagt, dass Herr K… wohl nicht in seiner Wohnung sei. Auch hatte die Zeugin K… dann vor Ort keinerlei Lärm aus der Wohnung der Mieter K… / N… gehört. Als sie am 11.08.2020 vor Ort in dem Objekt gewesen sei, seien ihr auch keinerlei Verschmutzungen oder dergleichen im Treppenhausflur oder sonst wo aufgefallen.

Im Übrigen führte die Zeugin K… aus, dass die Hausverwaltung der Beklagten/Vermieterin sowohl Lärmprotokolle von den hiesigen Klägern als auch von den Mietern K… / N… erhalten habe. Insofern hätten sich also auch die Mieter K… und N… hinsichtlich einer von den hiesigen Klägern verursachten Lärmbelästigung gewandt. Insoweit hätten nämlich auch die Mieter K… und N… regelmäßig bei der Hausverwaltung telefonisch angerufen und sich über Lärmbelästigungen hinsichtlich der hiesigen Kläger beschwert.

Da die Kläger somit nicht im Ansatz beweisen konnten, dass hier ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 2 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund vorgelegen hat, waren sie auch nicht berechtigt, diese außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gegenüber der Beklagten zum 28.02.2021 auszusprechen, so dass das hier streitige Mietvertragsverhältnis auch erst zum 31.03.2021 beendet wurde und die Kläger somit auch noch verpflichtet waren, die Miete für die Monate Februar und März 2021 an die Beklagte/Vermieterin zu zahlen.

Eine Aufrechnung von Mietern während der Mietzeit mit der geleisteten Mietkaution gegen rückständige Mieten ist im Übrigen nicht möglich. Sinn und Zweck der Mietkaution, die als Sicherheit für den Vermieter dienen soll, widerspricht es nämlich, ein Abwohnen der Kaution zuzulassen, da während des laufenden Mietverhältnisses die Beklagten/Mieter lediglich einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr der Mietkaution nach Vertragsende hatten (BGH, Beschluss vom 16.03.2017, Az.: IX ZB 45/15, u.a. in: NJW 2017, Seiten 1747 f.), so dass eine Aufrechnung des von den Klägern/Mietern geleisteten Mietkautionsbetrages gegen Mietzahlungsansprüche der Beklagten/Vermieterin vor dem Ende des Mietverhältnisses hier auch nicht in Betracht kommt (BGH, Urteil vom 12.01.1972, Az.: VIII ZR 26/71, u.a. in: MDR 1972, Seite 411). Insbesondere darf ein Mieter die Kaution nicht „abwohnen“ und etwa die Mietzahlung unmittelbar vor Mietende einfach einstellen (LG Berlin, Beschluss vom 13.02.2012, Az.: 12 T 1/12, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 487; LG München I, Urteil vom 17.07.1996, Az.: 14 S 5138/96, u.a. in: WuM 1996, Seite 541; AG München, Urteil vom 07.04.2016, Az.: 432 C 1707/16, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 69 f.; AG Darmstadt, Urteil vom 18.01.2012, Az.: 301 C 168/11, u.a. in: MietRB 2012, Seiten 226 f. = BeckRS 2012, Nr. 9173 = „juris“; AG Dortmund, Urteil vom 30.04.2002, Az.: 125 C 532/02, u.a. in: NZM 2002, Seite 949; Schneider, in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 551 BGB, Rn. 111).

Jedoch steht der Beklagten/Vermieterin hier jetzt nur noch dem Grunde nach ein Anspruch auf Zahlung der Netto-Kalt-Miete in Höhe von 860,00 Euro/Monat und nicht mehr in Höhe der Brutto-Warm-Miete in Höhe von 1.126,62 Euro/Monat zu, mithin dem Grunde nach lediglich ein Betrag von 1.720,00 Euro (2 Monate x 860,00 €/Monat) und nicht ein Betrag in Höhe von 2.253,24 Euro (2 Monate x 1.126,62 €/Monat).

Nach § 556 Abs. 3 BGB ist nämlich gesetzlich geregelt, dass über die Vorauszahlungen der Betriebskosten jährlich abzurechnen ist. Die Abrechnung ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums (hier der streitige Zeitraum vom 01.01.2021 bis 31.12.2021) den Mietern mitzuteilen, so dass zum derzeitigen Zeitpunkt die Betriebskosten-Vorauszahlungen in Höhe von 266,62 Euro/Monat für das Jahr 2021 von der Beklagtenseite jetzt ‒ wohl auch unstreitig ‒ nicht mehr als Vorschüsse von den Klägern verlangt werden können. Insofern hat die Beklagtenseite diese Betriebskosten für das Jahr 2021 auch unstreitig gegenüber den Klägern/Mietern mit Schreiben vom 28.11.2022 abgerechnet. Diese Abrechnung ergab ebenso unstreitig (unter Zugrundelegung von einer durch die Kläger geleisteten Vorauszahlung in Höhe von 795,00 Euro) eine Nachzahlung in Höhe von 153,41 Euro, so dass hier rüber somit bereits abgerechnet wurde.

Die von der Beklagtenseite hier mit ihrem Schreiben vom 28.04.2021 ‒ Anlage K 2 (Blatt 24 der Akte) ‒ noch zur Aufrechnung gestellten Betriebskosten-Vorauszahlungen für die Monate Februar und März 2021 beziehen sich aber immer nur auf einen bestimmten Abrechnungszeitraum. Zwar waren die Mieter/Kläger insofern zunächst mit den Vorauszahlungen in Rückstand geraten, so dass der Erfüllungsanspruch der Vermieter-/Beklagtenseite einstweilen fortbestand; er endet jedoch nach herrschender Ansicht endgültig mit Eintritt der Abrechnungsreife (Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556 BGB, Rn. 266) bzw. mit der dann mit Schreiben vom 28.11.2022 erfolgten Abrechnung der Betriebskosten für 2021.

Diese rückständigen Vorauszahlungen kann die Vermieterin/Beklagte daher jetzt nicht mehr von den Klägern/Mietern verlangen (BGH, Urteil vom 18.05.2011, Az.: VIII ZR 271/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 2350 f.; BGH, Urteil vom 16.06.2010, Az.: VIII ZR 258/09, u.a. in: NJW 2011, Seiten 145 ff.; BGH, Urteil vom 27.11.2002, Az.: VIII ZR 108/02, u.a. in: NJW-RR 2003, Seite 442; VerfGH Berlin, Beschluss vom 11.10.2001, Az.: 7/01, u.a. in: NJW-RR 2002, Seiten 80 f.; KG Berlin, Urteil vom 14.02.2002, Az.: 8 U 8203/00, u.a. in: NJW-RR 2002, Seite 948; OLG Koblenz, Urteil vom 06.12.2001, Az.: 5 U 793/01, u.a. in: GuT 2002, Seiten 43 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.06.2001, Az.: 24 U 168/00, u.a. in: ZMR 2002, Seiten 37 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.12.2000, Az.: 10 U 134/98, u.a. in: ZMR 2001, Seiten 882 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.03.2000, Az.: 10 U 194/98, u.a. in: ZMR 2000, Seiten 287 f.; OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.04.1999, Az.: 24 U 110/97, u.a. in: NZM 2000, Seiten 186 ff.; OLG Hamburg, Beschluss vom 02.11.1988, Az.: 4 U 150/88, u.a. in: NJW-RR 1989, Seiten 82 f.; LG Berlin, Urteil vom 15.03.2002, Az.: 64 S 258/01, u.a. in: NZM 2003, Seiten 20 f.; LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 30.12.1998, Az.: 14 O 80/98, u.a. in: NZM 1999, Seiten 311 f.; LG Düsseldorf, Urteil vom 15.10.1998, Az.: 21 S 661/97, u.a. in: DWW 1999, Seiten 352 ff.; LG Köln, Urteil vom 06.08.1987, Az.: 6 S 433/86, u.a. in: WuM 1988, Seite 63; AG Bremen, Urteil vom 20.02.2014, Az.: 9 C 455/13, u.a. in: „juris“; AG Köpenick, Grundeigentum 2006, Seite 195; Geldmacher, NZM 2001, Seiten 921 f.; Weitemeyer, in: Staudinger, BGB-Kommentar, Neubearbeitung 2014, § 556 BGB, Rn. 78).

Mit diesem Zeitpunkt wandelt sich der Anspruch auf Leistung von Vorauszahlungen nämlich in einen Anspruch auf Ausgleich eines etwaigen Saldos aus der Betriebskostenabrechnung. Der Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Vorauszahlungen ging dem entsprechend mit der Abrechnung der Betriebskosten unter (OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.03.2000, Az.: 10 U 194/98, u.a. in: ZMR 2000, Seiten 287 f.).

Dieses Forderungsrecht auf Zahlung der Vorauszahlungen ist somit auch hier mittlerweile aufgrund der erfolgten Abrechnung vom 28.11.2022 für das Jahr 2021 entfallen (KG Berlin, Urteil vom 14.02.2002, Az.: 8 U 8203/00, u.a. in: NJW-RR 2002, Seite 948). Ansprüche der Vermieterin/Beklagten auf Zahlung von Voraus-Zahlungen für Betriebskosten bestehen aufgrund dessen hier jetzt nicht mehr und können dann auch nicht mehr der von den Klägern geleisteten Mietkaution entgegen gehalten werden. Die Beklagte/Vermieterin konnte nach dieser Abrechnung nur noch Forderungen aus der konkreten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021 selbst geltend machen (BGH, Urteil vom 18.05.2011, Az.: VIII ZR 271/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 2350 f.; BGH, Urteil vom 16.06.2010, Az.: VIII ZR 258/09, u.a. in: NJW 2011, Seiten 145 ff.; BGH, Urteil vom 27.11.2002, Az.: VIII ZR 108/02, u.a. in: NJW-RR 2003, Seite 442; VerfGH Berlin, Beschluss vom 11.10.2001, Az.: 7/01, u.a. in: NJW-RR 2002, Seiten 80 f.; KG Berlin, Urteil vom 14.02.2002, Az.: 8 U 8203/00, u.a. in: NJW-RR 2002, Seite 948; OLG Koblenz, Urteil vom 06.12.2001, Az.: 5 U 793/01, u.a. in: GuT 2002, Seiten 43 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.06.2001, Az.: 24 U 168/00, u.a. in: ZMR 2002, Seiten 37 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.12.2000, Az.: 10 U 134/98, u.a. in: ZMR 2001, Seiten 882 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.03.2000, Az.: 10 U 194/98, u.a. in: ZMR 2000, Seiten 287 f.; OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.04.1999, Az.: 24 U 110/97, u.a. in: NZM 2000, Seiten 186 ff.; OLG Hamburg, Beschluss vom 02.11.1988, Az.: 4 U 150/88, u.a. in: NJW-RR 1989, Seiten 82 f.; LG Berlin, Urteil vom 15.03.2002, Az.: 64 S 258/01, u.a. in: NZM 2003, Seiten 20 f.; LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 30.12.1998, Az.: 14 O 80/98, u.a. in: NZM 1999, Seiten 311 f.; LG Düsseldorf, Urteil vom 15.10.1998, Az.: 21 S 661/97, u.a. in: DWW 1999, Seiten 352 ff.; LG Köln, Urteil vom 06.08.1987, Az.: 6 S 433/86, u.a. in: WuM 1988, Seite 63; AG Bremen, Urteil vom 20.02.2014, Az.: 9 C 455/13, u.a. in: „juris“; AG Köpenick, Grundeigentum 2006, Seite 195; Geldmacher, NZM 2001, Seiten 921 f.; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556 BGB, Rn. 266; Weitemeyer, in: Staudinger, BGB-Kommentar, Neubearbeitung 2014, § 556 BGB, Rn. 78).

Mit dieser Abrechnung vom 28.11.2022 ging der Anspruch der Vermieterin auf Zahlung der vereinbarten Vorauszahlungen somit unter und wandelte sich der Anspruch der Vermieterin auf Entrichtung der Vorauszahlungen in einen Anspruch auf Ausgleich des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos zulasten der Mieter/Kläger. Die Vermieterin/Beklagte, die die Mieter auf Nachzahlung von Mietrückständen einschließlich der periodisch geschuldeten Vorauszahlungen in Anspruch nimmt, hätte daher die Klage ‒ soweit sie sich noch auf die Betriebskosten-Vorschüsse bezieht ‒ dann also auf den Saldo umstellen müssen. Rückständige Vorschüsse brauchen Mieter nämlich trotz des eingetretenen Zahlungsverzugs dann nicht mehr zu zahlen, weil Nebenkostenvorauszahlungen ihrem Zweck entsprechend der Vermieterin lediglich vorübergehend eine Vorfinanzierung ihrer entsprechenden Aufwendungen ersparen sollen und die Vermieterin kein rechtlich schützenswertes Interesse mehr daran hat, weiterhin offene Vorauszahlungen einzufordern, wenn sie die Nebenkosten bereits endgültig abrechnet.

Da die Beklagtenseite ‒ wie vorstehend ausgeführt ‒ Vorauszahlungen jetzt nicht mehr von der Klägerseite für diese Zeit verlangen kann, mithin keine Grundlage mehr für das Festhalten an den geltend gemachten Nebenkosten-Vorauszahlungen besteht (BGH, Urteil vom 18.05.2011, Az.: VIII ZR 271/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 2350 f.; BGH, Urteil vom 16.06.2010, Az.: VIII ZR 258/09, u.a. in: NJW 2011, Seiten 145 ff.; BGH, Urteil vom 27.11.2002, Az.: VIII ZR 108/02, u.a. in: NJW-RR 2003, Seite 442; VerfGH Berlin, Beschluss vom 11.10.2001, Az.: 7/01, u.a. in: NJW-RR 2002, Seiten 80 f.; KG Berlin, Urteil vom 14.02.2002, Az.: 8 U 8203/00, u.a. in: NJW-RR 2002, Seite 948; OLG Koblenz, Urteil vom 06.12.2001, Az.: 5 U 793/01, u.a. in: GuT 2002, Seiten 43 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.06.2001, Az.: 24 U 168/00, u.a. in: ZMR 2002, Seiten 37 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.12.2000, Az.: 10 U 134/98, u.a. in: ZMR 2001, Seiten 882 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.03.2000, Az.: 10 U 194/98, u.a. in: ZMR 2000, Seiten 287 f.; OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.04.1999, Az.: 24 U 110/97, u.a. in: NZM 2000, Seiten 186 ff.; OLG Hamburg, Beschluss vom 02.11.1988, Az.: 4 U 150/88, u.a. in: NJW-RR 1989, Seiten 82 f.; LG Berlin, Urteil vom 15.03.2002, Az.: 64 S 258/01, u.a. in: NZM 2003, Seiten 20 f.; LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 30.12.1998, Az.: 14 O 80/98, u.a. in: NZM 1999, Seiten 311 f.; LG Düsseldorf, Urteil vom 15.10.1998, Az.: 21 S 661/97, u.a. in: DWW 1999, Seiten 352 ff.; LG Köln, Urteil vom 06.08.1987, Az.: 6 S 433/86, u.a. in: WuM 1988, Seite 63; AG Bremen, Urteil vom 20.02.2014, Az.: 9 C 455/13, u.a. in: „juris“; AG Köpenick, Grundeigentum 2006, Seite 195; Geldmacher, NZM 2001, Seiten 921 f.; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556 BGB, Rn. 266; Weitemeyer, in: Staudinger, BGB-Kommentar, Neubearbeitung 2014, § 556 BGB, Rn. 78), steht der Beklagten auch ein Recht zur Aufrechnung mit diesen Vorauszahlungen jetzt nicht mehr zu.

Die Beklagtenseite hätte dieser Rechtslage ggf. dadurch Rechnung tragen können, indem sie in gemäß § 264 Nr. 3 ZPO zulässiger Weise durch Einbeziehung des Saldos aus den Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2021 im Umfang der geltend gemachten Nebenkosten-Voraus-Zahlungen ein Teilanerkenntnis abgegeben hätte (BGH, Urteil vom 18.05.2011, Az.: VIII ZR 271/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 2350 f.; BGH, Urteil vom 16.06.2010, Az.: VIII ZR 258/09, u.a. in: NJW 2011, Seiten 145 ff.; BGH, Urteil vom 27.11.2002, Az.: VIII ZR 108/02, u.a. in: NJW-RR 2003, Seite 442; VerfGH Berlin, Beschluss vom 11.10.2001, Az.: 7/01, u.a. in: NJW-RR 2002, Seiten 80 f.; KG Berlin, Urteil vom 14.02.2002, Az.: 8 U 8203/00, u.a. in: NJW-RR 2002, Seite 948; OLG Koblenz, Urteil vom 06.12.2001, Az.: 5 U 793/01, u.a. in: GuT 2002, Seiten 43 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.06.2001, Az.: 24 U 168/00, u.a. in: ZMR 2002, Seiten 37 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.12.2000, Az.: 10 U 134/98, u.a. in: ZMR 2001, Seiten 882 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.03.2000, Az.: 10 U 194/98, u.a. in: ZMR 2000, Seiten 287 f.; OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.04.1999, Az.: 24 U 110/97, u.a. in: NZM 2000, Seiten 186 ff.; OLG Hamburg, Beschluss vom 02.11.1988, Az.: 4 U 150/88, u.a. in: NJW-RR 1989, Seiten 82 f.; LG Berlin, Urteil vom 15.03.2002, Az.: 64 S 258/01, u.a. in: NZM 2003, Seiten 20 f.; LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 30.12.1998, Az.: 14 O 80/98, u.a. in: NZM 1999, Seiten 311 f.; LG Düsseldorf, Urteil vom 15.10.1998, Az.: 21 S 661/97, u.a. in: DWW 1999, Seiten 352 ff.; LG Köln, Urteil vom 06.08.1987, Az.: 6 S 433/86, u.a. in: WuM 1988, Seite 63; AG Bremen, Urteil vom 20.02.2014, Az.: 9 C 455/13, u.a. in: „juris“; AG Köpenick, Grundeigentum 2006, Seite 195; Geldmacher, NZM 2001, Seiten 921 f.; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556 BGB, Rn. 266; Weitemeyer, in: Staudinger, BGB-Kommentar, Neubearbeitung 2014, § 556 BGB, Rn. 78).

Aus diesem Grunde ist die hiesige Klage auch in Höhe von 533,24 Euro (für 2 Monate aufgerechnete Vorauszahlungen von 266,62 €/Monat) auch berechtigt.

Hier haben die Kläger/Mieter den vereinbarten Mietzins zwar bis einschließlich Januar 2021 in voller Höhe entrichtet, obwohl ihrer Ansicht nach bezüglich der Störung des Hausfriedens durch die Mieter N… / K… und dem vermeintliche übermäßigen Kaltwasservorlauf von mindestens 1 Minute, bevor das Wasser „Handwarm“ werde, nicht unerhebliche Mietmängel vorlagen; jedoch könnten die Kläger/Mieter die insofern von ihnen ggf. zu viel gezahlte Miete gemäß § 812 BGB von der Beklagten/Vermieterin nunmehr teilweise zurückfordern.

Hinsichtlich der vermeintlichen Störung des Hausfriedens durch die Mieter N… / K… haben die Kläger jedoch schon einen Mietmangel hier nicht bewiesen ‒ wie bereits oben näher ausgeführt ‒, so dass auch insoweit die von ihnen gezahlte Miete nicht von der Beklagten zurückzuerstatten ist.

Zahlt ein Mieter im Übrigen trotz Kenntnis des Mangels ohne jeden Vorbehalt die Miete ungekürzt weiter, kann er die „Überzahlung‟ regelmäßig nicht zurückfordern (§ 814 BGB), weil schon zum Zeitpunkt der Zahlung der Rechtsgrund zum Behaltendürfen der vollen Miete nicht mehr bestand. Das allein reicht aber für den Ausschluss des Rückforderungsrechts nach § 814 BGB nicht aus. Vielmehr ist weiterhin erforderlich, dass die Kläger/Mieter nicht nur die Tatumstände kannten, aus denen sich ergibt, dass sie nicht verpflichtet waren, sondern auch wussten, dass sie nach der Rechtslage insoweit nichts schuldeten. Die Kläger mussten als Leistende also aus diesen Tatsachen nach der maßgeblichen Parallelwertung der Laiensphäre auch eine im Ergebnis zutreffende rechtliche Schlussfolgerung gezogen haben. Das betrifft vor allem die Fälle, bei denen die Mieter sich nur über den Umfang seines Minderungsrechts geirrt hat. Glaubte der Mieter dagegen, eine Minderung sei nur erlaubt, wenn er mit dem Vermieter eine entsprechende Vereinbarung getroffen hat, dann fehlte ihm die für den Ausschluss des Rückforderungsrechts erforderliche positive Kenntnis von der Nichtschuld (LG Saarbrücken, Urteil vom 23.06.2022, Az.: 10 S 136/21, u.a. in: WuM 2022, Seiten 477 f.; LG Berlin, Urteil vom 28.03.2018, Az.: 65 S 245/17, u.a. in: ZMR 2018, Seiten 763 ff.; AG Charlottenburg, Urteil vom 23.03.2022, Az.: 211 C 18/21, u.a. in: Grundeigentum 2022, Seite 476; AG Paderborn, Urteil vom 23.09.2020, Az.: 58a C 111/19, u.a. in: ZMR 2021, Seiten 54 f.; Münch, in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 536 BGB, Stand: 09.02.2023, Rn. 257; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Miete, 15. Aufl. 2021, § 536 BGB, Rn. 344).

Der Anwendungsbereich des § 814 BGB ist somit auf den Fall der condictio indebiti nach § 812 Abs. 1 Satz 1, erste Alt. BGB beschränkt, die an das Fehlen des Rechtsgrundes im Zeitpunkt der Leistung anknüpft, während der spätere Wegfall der Leistung nach § 812 Abs. 1 Satz 2, erste Alt. BGB - die condictio ob causam finitam - nicht erfasst wird. Im jeweiligen Zeitpunkt der Leistung - dem 3. Werktag des Monats - weiß ein Mieter aber in der Regel nicht, ob und in welcher Höhe in dem Zeitabschnitt, für den er die Miete im Voraus zahlt, der Anspruch auf Miete wegen Mängeln nach § 536 Abs. 1 BGB ggf. herabgesetzt sein wird. Der spätere Wegfall des Rechtsgrundes für das Behaltendürfen der Miete löst schon nach dem Wortlaut des § 814 BGB somit nicht die darin geregelte Kondiktionssperre aus (LG Berlin, Urteil vom 28.03.2018, Az.: 65 S 245/17, u.a. in: ZMR 2018, Seiten 763 ff.; AG Charlottenburg, Urteil vom 23.03.2022, Az.: 211 C 18/21, u.a. in: Grundeigentum 2022, Seite 476; AG Paderborn, Urteil vom 23.09.2020, Az.: 58a C 111/19, u.a. in: ZMR 2021, Seiten 54 f.).

Der Sachverständige S… K… hat insofern hier aber fachkundig ausgeführt, dass „Warmwasser“ erwärmtes Trink-, oder Brauchwasser im Temperaturbereich von üblicherweise 30 °C bis 60 °C ist und der von der Klägerseite verwandten Begriff „handwarm“ dahingehend definiert werden könne, dass eine Wassertemperatur von 35 °C in der Regel als „handwarm“ empfunden wird. Im Übrigen könne das von ihm ermittelte Messergebnis aber auch ggf. höher oder tiefer sein, je nach aktueller Speichertemperatur, dem etwaigen Zapfverhalten der anderen Mieter, ob die Zirkulationspumpe an oder aus ist und wie hoch die Umgebungstemperatur ist.

Laut der vom Sachverständigen am 10. Oktober 2022 erfolgten Messung beträgt der Volumenstrom des Warmwassers in der streitbefangenen Wohnung im Übrigen ‒ entsprechend dem Messprotokoll ‒ ca. 28 Liter in 60 Sekunden.

Der Sachverständige K… konnte hier unter Beachtung dieser Vorgaben dann am 10. Oktober 2022 gegen 12:06 Uhr nachfolgende Messwerte ermitteln:

Anfangstemperatur:                                                                                                      19,8 °C,

Temperatur nach ca. 42 Sekunden (verbrauchtes Volumen ca. 19,6 Liter):           ca. 35,0 °C,

Temperatur nach ca. 50 Sekunden (verbrauchtes Volumen ca. 23,3 Liter):           ca. 40,0 °C,
Temperatur nach ca. 60 Sekunden (verbrauchtes Volumen ca. 28,0 Liter):           ca. 42,0 °C,
Endtemperatur nach ca. 230 Sekunden (verbrauchtes Volumen ca. 107,3 Liter):  ca. 50,6 °C.

Insofern konnte der Sachverständige fachkundig darlegen, dass die Behauptung der Kläger, dass das Warmwasser mindestens in 1 Minute fließen müsse, um eine Temperatur von ca. 35,0 °C zu erreichen, vorliegend auch im Monat Oktober 2022 nicht zutreffen würde, da das Warmwasser bereits nach ca. 42 Sekunden eine Temperatur von ca. 35,0 °C aufweist und nach ca. 1 Minute bereits eine Temperatur von ca. 42,0 °C hier erreichen würde.

Eine Warmwasserversorgung rund um die Uhr gehört im Regelfall zur Gebrauchstauglichkeit einer Mietwohnung (BGH, Urteil vom 30.06.2004, Az.: XII ZR 251/02, u.a. in: NZM 2004, Seiten 776 f.).

Das warme Wasser soll insofern aber bereits nach 30 Sekunden eine Temperatur von 55 Grad aufweisen (vgl. DIN 1988-200). Mangelt es hieran, so ist grundsätzlich eine Minderung der Miete zwar möglich (LG Berlin, Urteil vom 28.08.2001, Az.: 64 S 108/01, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seiten 1607 f.; LG Hamburg, Urteil vom 13.07.1978, Az.: 7 S 66/78, u.a. in: WuM 1978, Seite 242; AG Berlin-Mitte, Urteil vom 25.04.2018, Az.: 7 C 82/17, u.a. in: Grundeigentum 2018, Seiten 1064 f.; AG Charlottenburg, Urteil vom 07.09.2006, Az.: 211 C 70/06, u.a. in: Grundeigentum 2006, Seite 1557; AG Berlin-Köpenick, Urteil vom 15.11.2000, Az.: 12 C 214/00, u.a. in: MM 2001, 106 f. = „juris“ = BeckRS 2010, Nr. 8619; AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 29.04.1996, Az.: 102 C 55/94, u.a. in: MM 1996, 401 f. = „juris“ = BeckRS 1996, Nr. 7243; AG Köln, Urteil vom 24.04.1995, Az.: 206 C 251/94, u.a. in: WuM 1996, Seite 701; KreisG Görlitz, Urteil vom 29.12.1992, Az.: 7 C 372/92, u.a. in: WuM 1993, Seite 113; Blank/Börstinghaus/Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, § 536 BGB, Rn. 138), jedoch liegt ein erheblicher Mangel wohl noch nicht vor, wenn die Temperatur des Warmwassers nach ca. 15 Sekunden bereits 40 °C bis 43 °C beträgt (LG Hamburg, Urteil vom 13.07.1978, Az.: 7 S 66/78, u.a. in: WuM 1978, Seite 242).

Wenn das Warmwasser aber z.B. erst nach dem Ablaufenlassen bzw. dem Vorlauf von 70 Litern Wasser 37 °C warm wird (LG Berlin, Urteil vom 28.08.2001, Az.: 64 S 108/01, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seiten 1607 f.) bzw. eine Temperatur von 40 °C erst nach einem Ablauf von 20 Liter bis zu 50 Litern Wasser erreicht (AG Charlottenburg, Urteil vom 07.09.2006, Az.: 211 C 70/06, u.a. in: Grundeigentum 2006, Seite 1557), ist wohl eine Mietminderung von 5 % als berechtigt anzunehmen.

Erreicht das Warmwasser aber z.B. nur mit großer Verzögerung eine angenehme Temperatur zum Duschen kann sogar eine Mietminderung von 10 % gerechtfertigt sein (AG Berlin-Köpenick, Urteil vom 15.11.2000, Az.: 12 C 214/00, u.a. in: MM 2001, 106 f. = „juris“ = BeckRS 2010, Nr. 8619; AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 29.04.1996, Az.: 102 C 55/94, u.a. in: MM 1996, 401 f. = „juris“ = BeckRS 1996, Nr. 7243; KreisG Görlitz, Urteil vom 29.12.1992, Az.: 7 C 372/92, u.a. in: WuM 1993, Seite 113).

Das warme Wasser wies hier nach Ablaufenlassen bzw. dem Vorlauf von ca. 23,3 Liter nach ca. 50 Sekunden eine Temperatur von ca. 40 °C, nach Ablaufenlassen bzw. dem Vorlauf von ca. 28 Liter nach ca. 60 Sekunden eine Temperatur von ca. 42,0 °C und dann erst nach ca. ca. 230 Sekunden eine Temperatur von 50,6 °C, jedoch im Übrigen keine 55 °C auf.

Diese Messwerte rechtfertigt dann aber unter Berücksichtigung der o.g. Rechtsprechung vorliegend eine berechtigte Mietminderung in Höhe von 5 % der Bruttomiete, mithin einen Betrag von 56,33 Euro/Monat (5 % von 1.126,62 €/Monat).

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist nämlich die Brutto-Miete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten (BGH, Urteil vom 23.06.2010, Az.: VIII ZR 256/09, u.a. in: NJW 2010, Seiten 2648 f.; BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 347/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 2773 f.; OLG Hamm, NJWE-MietR 1996, Seite 80; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1994, Seiten 399 f.; OLG Frankfurt/Main, WuM 1986, Seite 19; LG Berlin, Grundeigentum 2007, Seiten 1188 f.; LG Frankfurt/Main, WuM 2007, Seiten 316 f. = ZMR 2007, Seiten 698 f.; LG Essen, Urteil vom 03.07.2003, Az.: 10 S 64/03, u.a. in: MietRB 2003, Seite 64; LG Hamburg, WuM 1990, Seiten 148 f.; LG Kiel, WuM 1994, Seite 609; AG Potsdam, WuM 1994, Seite 376).

Jedoch ist die Beklagte hier hinsichtlich der geforderten Rückzahlung der Minderungsbeträge für den Zeitraum von Dezember 2019 bis einschließlich September 2020 wegen der fehlenden Vermietereigenschaft in diesem Zeitraum nicht passiv legitimiert, so dass den Klägern/Mietern gegenüber der hiesigen Beklagten/Vermieterin ein Rückzahlungsanspruch lediglich für den Zeitraum Oktober 2020 bis einschließlich März 2021 (6 Monate), mithin in Höhe von insgesamt 337,98 Euro (6 Monate x 56,33 €/Monat) zur Aufrechnung mit die von der Beklagten/Vermieterin geltend gemachten Februar- und März-Mieten zur Seite steht.

Aus all´ diesen Gründen steht den Klägern gegenüber der Beklagten vorliegend noch ein Zahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 945,60 Euro (74,38 € + 533,24 € + 337,98 €) gegenüber der Beklagten hier zu, im Übrigen ist aber ‒ soweit der Rechtsstreit nicht bereits übereinstimmend für erledigt erklärt wurde ‒ die hiesige Klage abzuweisen.

Die Verurteilung hinsichtlich der Zinsen hat in den § 247, § 286 und § 288 BGB sowie daneben auch in § 291 BGB ihre Grundlage.

Die Entscheidung über die Kosten stützt sich auf § 91, § 91a und § 92 ZPO.

Unter Anwendung der Grundsätze des § 91a ZPO auf den vorliegenden Fall sind den Klägern zu 1.) und 2.) hier die insofern bezüglich eines Streitwerts von 153,41 Euro entstandenen Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner aufzuerlegen, da der Beklagten insofern ein Recht zum Einbehalt dieses Betrages hinsichtlich der geleisteten Mietkaution bis zur Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2021 mit Schreiben vom 28.11.2022 zur Seite stand.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11 und § 711 ZPO.

Der Wert des Streitgegenstandes des Verfahrens ist hier zudem noch durch das Gericht festzusetzen gewesen.

Rechtsgebiet

Mietminderung