15.12.2011 · Fachbeitrag · Betriebskosten

Erhöhung der Vorauszahlungen nur bei konkret zu erwartenden Kostensteigerungen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer - bereits eingetretener oder noch eintretender - Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen „abstrakten“ Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 Prozent auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten (BGH 28.9.11, VIII ZR 294/10, Abruf-Nr. 113407).

Sachverhalt

Zugleich mit der Betriebskostenabrechnung 08 erklärte die Beklagte eine Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen von bisher 276,90 EUR auf 336,50 EUR (251,48 EUR für „Betriebskosten“ + 85,02 EUR für „Heiz-/Hausnebenkosten“). Sie hält sich für berechtigt, wegen zu erwartender Preissteigerungen, insbesondere wegen massiv gestiegener Energiekosten, einen „Sicherheitszuschlag“ von 10 Prozent auf die zuletzt ermittelten Betriebskosten in Ansatz bringen zu dürfen. Die Feststellungsklage der Kläger, dass sie nicht verpflichtet sind, ab 5/09 monatliche Vorauszahlungen auf die kalten Betriebskosten von mehr als 228,62 EUR und auf die Heizkosten von mehr als 77,29 EUR zu leisten - das entspricht insgesamt einem Zwölftel der auf die Kläger in 08 entfallenden Betriebs- und Heizkosten von 3.670,89 EUR - hat Erfolg.

Entscheidungsgründe

Bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen (§ 560 Abs. 4 BGB). Damit soll Änderungen der Betriebskosten, die im Laufe des Mietverhältnisses zum Beispiel hinsichtlich der Anzahl der Bewohner oder der Verbrauchsgewohnheiten eintreten, Rechnung getragen werden können (BT-Drucksache 14/4553, S. 59).