· Fachbeitrag · Betriebskosten
Vermieter darf Eigenleistungen nach fiktiven Kosten eines Drittunternehmens umlegen
von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf
Der Vermieter darf mit eigenen Arbeitskräften erbrachte Gartenpflege- und Hausmeisterdienste nach fiktiven Kosten eines Drittunternehmens abrechnen (BGH 10.10.12, VIII ZR 41/12, Abruf-Nr. 123732). |
Sachverhalt
Streitig in der Betriebskostenabrechnung sind die Positionen „Gartenpflege“ und „Hausmeister“. Die Klägerin hat hierfür nicht die ihr durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten eingesetzt, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens. Die Zahlungsklage hat in zweiter Instanz Erfolg. Der BGH weist die Revision zurück.
Entscheidungsgründe/Praxishinweis
Die Klägerin durfte die Hausmeisterdienste und Gartenpflegearbeiten gemäß § 1 Abs. 1 S. 2 BetrKV nach den fiktiven Kosten (ohne Umsatzsteuer) abrechnen, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten (ein Unternehmen) entstanden wären. Grund: Die gesetzliche Regelung dient der Vereinfachung der Abrechnung für den Vermieter. Sie steht nicht nur dem privaten Vermieter zur Verfügung, der seine eigene Arbeitskraft einsetzt, sondern auch dem institutionellen Eigentümer, der die Leistungen durch seine Arbeitnehmer oder durch unselbstständige Einheiten erbringt (BR-Drucksache 568/03, S. 28). Durch die Abrechnung nach fiktiven Kosten eines Fremdunternehmers kann Streit darüber vermieden werden, inwieweit vom Vermieter eingesetzte eigene Arbeitskräfte mit umlagefähigen und nicht umlagefähigen Aufgaben betraut waren und wie diese Kosten voneinander abzugrenzen sind.
Die Klägerin hat die der Abrechnung zugrunde gelegten fiktiven Kosten schlüssig dargetan. Sie hat ein von ihr erstelltes - detailliertes - Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten (u.a. Größe der Rasenfläche, Mähturnus) sowie das hierzu von der Firma T abgegebene Angebot vorgelegt und vorgetragen, es habe sich um das günstigste von mehreren Angeboten gehandelt. Es ist unschädlich, dass die T in ihrem Angebot nicht aufgeschlüsselt hat, mit welchem Zeitaufwand und welchem Stundenlohn sie kalkuliert hat.
Praxishinweis
Nach § 27 Abs. 1 II. BV durfte der Vermieter preisgebundenen Wohnraums eigene Sach- und Arbeitsleistungen, durch die Betriebskosten erspart werden, mit dem Betrag ansetzen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten (Unternehmers) ohne Umsatzsteuer angesetzt werden könnte. Die nach früherem Recht streitige Frage, ob der Vermieter preisfreien Wohnraums mangels ausdrücklicher Einbeziehung des § 27 Abs. 2 II. BV in den Verweisungskanon des § 4 MHG bzw. § 556 Abs. 1 BGB (bis zum Inkrafttreten der BetrKV) auch Eigenleistungen als Betriebskosten abrechnen durfte (Geldmacher, DWW 97, 165, 168), ist durch § 1 Abs. 1 S. 2 BetrKV, der gemäß § 556 Abs. 1 BGB auch auf nicht preisgebundenen Wohnraum anzuwenden ist, geklärt. Das sieht auch der BGH so, ohne diese Frage ausdrücklich anzusprechen. Sofern die Betriebskostenvereinbarung die Umlage der betroffenen Betriebskostenart vorsieht, darf danach der Vermieter - auch wenn er nicht Eigentümer des Hauses ist (Beyerle, Geschäftsraummiete, 3. Aufl., Kap. 11 Rn. 15) - tatsächlich erbrachte Eigenleistungen mit dem Nettobetrag in die Betriebskostenabrechnung einstellen, den er für eine vergleichbare Leistung eines Fremdunternehmers hätte bezahlen müssen. Der Vermieter muss die Eigenleistung nicht in persona verrichten, sondern kann dafür auf eigene Arbeitnehmer zurückgreifen oder - wie der BGH formuliert - „unselbstständige Einheiten“ einsetzen. Beauftragt er einen selbstständigen Regiebetrieb, kann er die ihm von diesem berechneten Kosten umlegen, nach oben begrenzt durch das üblicherweise für die Leistung zu zahlende Entgelt (Langenberg, Betriebskostenrecht, 6. Aufl., A 17).
Beachten Sie | Zwar lässt sich mit guten Gründen vertreten, dass § 1 Abs. 1 S. 2 BetrKV auch bei gewerblichen Mietverträgen den Ansatz von Eigenleistungen ermöglicht (Beyerle, a.a.O., Rn. 16). Solange diese Frage aber nicht höchstrichterlich geklärt ist, sollte in Gewerberaummietverträgen innerhalb der Betriebskostenvereinbarung eine der Regelung des § 1 Abs. 1 S. 2 BetrKV entsprechende Abrede in den Vertragstext aufgenommen werden. Nach Langenberg (a.a.O., Rn. 15) muss der Vermieter der Berechnung seiner Eigenleistungen das günstigste Angebot zugrunde legen. Die Ausführungen des BGH zu den Anforderungen an die Schlüssigkeit der Abrechnung von Eigenleistungen können in diesem Sinn verstanden werden.
