25.11.2011 · Fachbeitrag · Betriebskosten

Vertragliche Verlängerung der Abrechnungsfrist kann ausnahmsweise wirksam sein

§ 556 Abs. 3 S. 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen (BGH 27.7.11, VIII ZR 316/10, Abruf-Nr. 112877).

Sachverhalt

Die am 31.8.09 erstellte Nebenkostenabrechnung für die Zeit vom 1.6.07 bis 31.12.08 ging am 2.11.09 zu. Der Beklagte verweigert den Ausgleich der Nachforderung. Er hatte zuvor mit der Betreuerin der am 24.9.09 verstorbenen Vermieterin wegen deren Überlastung und der beabsichtigten Umstellung auf kalenderjährliche Abrechnung eine Verlängerung des Abrechnungszeitraums auf neunzehn Monate vereinbart. Die Zahlungsklage der Testamentsvollstreckerin wurde in zweiter Instanz abgewiesen. Ihre Revision hat Erfolg.

Entscheidungsgründe

Nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB ist über die Vorauszahlungen des Wohnraummieters für die Betriebskosten jährlich abzurechnen. § 556 Abs. 4 BGB ordnet an, dass eine zum Nachteil des Mieters hiervon abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Zentrales Thema der Entscheidung ist die Frage der Zulässigkeit einer vertraglichen Verlängerung der Abrechnungsfrist, wenn hiermit der Abrechnungsturnus auf eine jährliche Abrechnung umgestellt werden soll. In der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum ist die Reichweite der Verbotsnorm des § 556 Abs. 4 BGB umstritten (Nachweise Urteilsgründe Tz. 9 f.). Die Meinungen reichen von einem ausnahmslosen Verbot einer Verlängerungsvereinbarung bis zur Annahme, dass § 556 Abs. 4 BGB einer vertraglichen Absprache über eine einmalige Verlängerung des bisherigen Abrechnungszeitraums nicht entgegensteht, wenn damit eine Umstellung auf das Kalenderjahr ermöglicht werden soll, etwa zum Zwecke der Harmonisierung des Abrechnungsjahrs mit den Abrechnungszeiträumen verschiedener Leistungsträger oder zur Vereinfachung und zur praktikableren Handhabung der Abrechnung. Der letztgenannten Auffassung stimmt der BGH zu. Grund: Weder die Entstehungsgeschichte der Regelungen in § 556 Abs. 3 S. 1, Abs. 4 BGB noch deren Sinn und Zweck schließen eine solche vertragliche Absprache aus. Das sind die Argumente des BGH: