· Fachbeitrag · Betriebskostenabrechnung
Verdeckte interne Rechenschritte können die formelle Unwirksamkeit zur Folge haben
von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf
Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietrecht (BGH 9.10.13, VIII ZR 22/13, Abruf-Nr. 133789). |
Sachverhalt
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Die Parteien streiten über Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung. Das LG hat die Abrechnung in den Positionen Hauswart, Schornsteinfeger, Wasser und Abwasser als nicht formell ordnungsgemäß beanstandet. Grund: Die für die jeweiligen Wirtschaftseinheiten insoweit angefallenen Gesamtkosten seien nicht ausgewiesen. Es seien in der Abrechnung vorweg Abzüge vorgenommen worden, die sich aus der Abrechnung nicht ergäben. So habe die Vermieterseite für den Hauswart eine größere Wirtschaftseinheit gebildet und für diese auch höhere Kosten gehabt. Abgerechnet seien jedoch nur diejenigen Kostenanteile, die sich rechnerisch nach dem Flächenanteil des Grundstücks an der Gesamtfläche ergäben, ohne dass sich dies der Abrechnung entnehmen lasse. Für die Schornsteinfegerkosten habe die Beklagte erwidert, dass sich für sie (nur) Gesamtkosten von 7.900,24 EUR anhand von Belegen ergeben würden. In der Abrechnung fänden sich aber nur Gesamtkosten von 995,45 EUR. Auch bei den Wasser- und Entwässerungskosten habe die Klägerin 5 Prozent vorweg abgezogen, ohne dass dies der Abrechnung zu entnehmen sei, und damit die Gesamtkosten nicht mitgeteilt. Die Revision hat Erfolg.
Entscheidungsgründe/Praxishinweis
Wer sich nach dem offiziellen Leitsatz Neues erhofft, wird enttäuscht sein. Der BGH repliziert zu den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung nur seine bekannte Rechtsprechung. Allein der Anwendung dieser Grundsätze auf die konkret betroffenen Kostenarten lassen sich praktische Hinweise für die Falllösung entnehmen. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Hiernach sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen:
- eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
- die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
- die Berechnung des Anteils des Mieters
- und der Abzug seiner Vorauszahlungen.
Beachten Sie | Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen (BGH MK 10, 207, Abruf-Nr. 102465).
Die Gesamtkosten einer Abrechnungsposition müssen - aus formellen Gründen - auch vollständig angegeben werden, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Das heißt: Es genügt nicht, nur die - um die nicht umlagefähigen Anteile schon bereinigten - Kosten anzugeben. Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, in einem internen Rechenschritt auf die einzelne Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung lediglich die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt.
Beachten Siel | Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind. Grund: Auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (BGH MK 12, 62, Abruf-Nr. 120100; MK 08, 19, Abruf-Nr. 073621; MK 08, 174, Abruf-Nr. 081901). Die hier streitigen Abrechnungspositionen genügen diesen Anforderungen.
Hauswartkosten
Hier ist von Vermieterseite zwar dasselbe Hauswartunternehmen für mehrere Wohnblocks beschäftigt worden. Dieses hat jedoch für jeden Block gesondert abgerechnet. Folge: Wenn bereits das Hauswartunternehmen eine gesonderte Rechnung für jede Wohneinheit erstellt, braucht der Vermieter nur den sich daraus ergebenden Betrag anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit entfallen. Grund: Es liegt dann schon keine Umrechnung durch den Vermieter vor, wenn er den seitens des jeweiligen Leistungserbringers für die der Abrechnung zugrunde liegende Wohneinheit ermittelten Rechnungsbetrag lediglich weitergibt. Für den BGH ist dies selbstverständlich.
Schornsteinfegerkosten
Der BGH konstatiert, dass die Beklagte schon nicht geltend gemacht hat, dass Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als ihre Wohneinheit beziehen, von der Vermieterin in einem internen Rechenschritt auf die von ihr bewohnte Wirtschaftseinheit umgerechnet worden sind. Soweit gerügt wird, dass sich aus den bei der Belegeinsicht vorgelegten Rechnungen lediglich ein niedrigerer Betrag ergeben hat als für diese Position bezogen auf sämtliche Gebäude der Wirtschaftseinheit, handelt es sich lediglich um einen materiellen Mangel der Abrechnung.
Wasser
Hierfür ist in der Abrechnung ein Gesamtkostenbetrag von 3.322,88 EUR und als zu verteilende Kosten ein Betrag von 3.156,74 EUR ausgewiesen. Entsprechendes gilt für die Entwässerungskosten, wo als Gesamtkosten 3.608,74 EUR angegeben werden und die zu verteilenden Kosten 3.428,30 EUR betragen. Dass von den Gesamtkosten ein Abzug von jeweils 5 Prozent gemacht wird und die zu verteilenden Kosten geringer als die Gesamtkosten sind, geht somit aus der Abrechnung selbst hervor. Das heißt: Auch hier steht kein interner Rechenschritt in Rede, der zur (formellen) Unwirksamkeit der Abrechnung führen könnte. Im Gegenteil: Der Mieter wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nicht die Gesamtkosten, sondern lediglich ein geringerer Betrag verteilt wird.
Beachten Sie | Da interne Rechenschritte für den Mieter aus der Abrechnung selbst nicht erkennbar sind, schafft - der BGH räumt dies ein - erst die nachträgliche Belegeinsicht Klarheit, ob die Abrechnung die formellen Wirksamkeitsanforderungen erfüllt. Wegen der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB kann es für eine neue Abrechnung zu spät sein, falls sich erst im Nachhinein durch Einsichtnahme in die Belege herausstellt, dass eine für sich genommen nachvollziehbare und äußerlich den Mindestanforderungen genügende Abrechnung aus formellen Gründen unwirksam ist, weil der Vermieter Vorwegabzüge oder andere Rechenschritte vorgenommen hat, die aus der Abrechnung nicht ersichtlich oder darin nicht ausreichend erläutert sind. Nur der Vermieter, der einen gebotenen Vorwegabzug unterlässt, kann diesen materiellen Fehler seiner Abrechnung ohne Bindung an die Ausschlussfrist berichtigen (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 6. Aufl., H Rn. 140).
Die Prüfungsdichte im Einzelfall hängt von den Einwendungen des Mieters ab. Manche Scheinprobleme lassen sich - wie hier bei dem fünf prozentigen Abzug von den Wasserkosten e- durch schlichte Arithmetik erklären. Beruft sich der Mieter - wie hier bei den Schornsteinfegerkosten - selbst nicht auf einen verdeckten Vorwegabzug, hat das Gericht keinen Anlass, in diese Richtung zu prüfen.
