· Fachbeitrag · Betriebskostenvorauszahlung
Auch der Mieter darf eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen vornehmen
Eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen durch den Mieter im Anschluss an eine von ihm selbst vorgenommene Korrektur der Betriebskostenabrechnung ist möglich (BGH 6.2.13, VIII ZR 184/12, Abruf-Nr. 130920). |
Sachverhalt
Die Nebenkostenabrechnung der Klägerin für das Jahr 09 weist eine Nachforderung von 84,26 EUR aus. Der Beklagte beanstandete deren materielle Richtigkeit und errechnete statt dessen ein Guthaben von 376,49 EUR. Er teilte der Klägerin mit, dass er die Vorauszahlungen im Hinblick auf die Abrechnungskorrekturen um monatlich 30 EUR auf 169,28 EUR herabsetze. Die gekürzten Vorauszahlungen leistete er ab 1/11. Ferner rechnete er das von ihm beanspruchte Guthaben gegen die Miete für 3/11 auf. Die Klägerin korrigierte ihrerseits die Nebenkostenabrechnung und errechnete nunmehr ein Guthaben von 275,74 EUR. Die Klage auf Zahlung der einbehaltenen Beträge hat in den Instanzen Erfolg. Der BGH entscheidet zugunsten des Mieters und verweist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurdück.
Entscheidungsgründe
Für die Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB kommt es nach geänderter Rechtsprechung des BGH (MK 12, 111, Abruf-Nr. 121766) auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung an. Hieran hält der VIII. Senat fest.
Es macht insoweit keinen Unterschied, ob es sich bei der Anpassung um eine Erhöhung der Vorauszahlungen durch den Vermieter oder - wie hier - um eine Ermäßigung der Vorauszahlungen durch den Mieter handelt. Soweit der Mieter inhaltliche Fehler einer vom Vermieter erteilten Betriebskostenabrechnung konkret beanstandet und das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst errechnet, ist er nicht gehindert, eine Anpassung der Vorauszahlungen auf der Grundlage des so ermittelten Abrechnungsergebnisses vorzunehmen.
Für das Revisionsverfahren geht der BGH davon aus, dass das vom Beklagten ermittelte Abrechnungssaldo von 376,74 EUR zu seinen Gunsten inhaltlich richtig ist. Folge: Die Revision ist begründet. Der Rechtsstreit ist aber nicht entscheidungsreif, weil das Berufungsgericht nicht festgestellt hat, ob das Abrechnungsergebnis des Mieters korrekt ist. Das heißt: Es muss in neuer Verhandlung geklärt werden, ob das von dem Beklagten errechnete Guthaben oder das von der Klägerin in der später korrigierten Abrechnung ausgewiesene geringere Guthaben materiell zutreffend ist.
Praxishinweis
Der BGH manifestiert seine Auffassung, dass im Anwendungsbereich des § 560 Abs. 4 BGB die Berechtigung der vorgenommenen Anpassung der Vorauszahlungen bei formell ordnungsgemäßer Abrechnung materiell im Zahlungsprozess zu klären ist. Gleiches gilt, wenn der Mieter - wie hier - mit einem Guthaben aus der von ihm korrigierten Abrechnung gegen die Miete aufgerechnet hat. Insoweit ist der Mieter - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - nicht darauf beschränkt, seine Kontrollrechte allein durch die Zurückbehaltung der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 273 Abs. 1 BGB geltend zu machen.
Nach der Rechtsprechung des BGH (MK 12, 204, Abruf-Nr. 123276) besteht im laufenden Mietverhältnis - anders als nach Beendigung des Mietvertrags (MK 05, 95, Abruf-Nr. 051084) - zwar kein Anlass, dem Mieter im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung einen Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen zuzubilligen. Grund: Der Mieter kann im laufenden Mietverhältnis nach Ablauf der Abrechnungsfrist für einen zurückliegenden Abrechnungszeitraum ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB an den laufenden Vorauszahlungen geltend machen, um seinen Abrechnungsanspruch durchzusetzen. Das heißt: § 273 Abs. 1 BGB ist anzuwenden, wenn es Ziel des Mieters ist, seinen Vermieter zu einer ausstehenden Abrechnung zu veranlassen. Darum geht es hier aber nicht. Ein Abrechnungsanspruch, den der Beklagte mit einem Zurückbehaltungsrecht durchsetzen könnte, besteht nicht mehr. Es gibt also keinen Grund, dem Beklagten die Aufrechnung mit dem von ihm beanspruchten Guthaben zu verwehren. Ob dies materiell zutreffend ermittelt ist, muss ebenso wie die Herabsetzung der Vorauszahlungen im Prozess geprüft werden. Damit trägt der Beklagte das (Kosten-) Risiko, dass sich seine korrigierte Berechnung des Abrechnungsergebnisses als richtig erweist.
