19.09.2012 · Fachbeitrag · Fristlose Kündigung

Bei Verzug des Wohnraummieters mit erhöhten Vorauszahlungen kann Vermieter sofort kündigen

Kommt der Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, scheitert eine (auch) darauf gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nicht daran, dass der Vermieter den Mieter nicht vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagt hat (BGH 18.7.12, VIII ZR 1/11, Abruf-Nr. 122377).

Sachverhalt

Die Grundmiete für die von der Klägerin gemietete Wohnung der Beklagten betrug 331,91 EUR. Diese erhöhten die Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser zum 1.10.03 um 66,46 EUR und zum 1.10.04 nochmals um 18,74 EUR. Ab 11/03 zahlte die Klägerin die Erhöhungsbeträge und Teile der Grundmiete nicht. Die Beklagten kündigten das Mietverhältnis am 15.12.04 wegen der bis dahin aufgelaufenen Rückstände (1.581,19 EUR) fristlos. In einem von der Klägerin angestrengten Schadenersatzprozess hat das LG diese auf Widerklage der Beklagten zur Zahlung der Rückstände sowie zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Die nur hinsichtlich der Verurteilung zur Räumung zugelassene Revision der Klägerin blieb erfolglos.

Entscheidungsgründe

Kernpunkt der Entscheidung ist die Frage, ob der Kündigung des Vermieters wegen Verzugs des Mieters mit gemäß § 560 Abs. 4 BGB erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen eine Zahlungsklage vorgeschaltet werden muss oder ob er bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB sofort kündigen kann. Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung liegt nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB vor, wenn der Mieter