22.05.2013 · Fachbeitrag · Kaution

Unbegrenzte Bürgschaft zur Abwendung der Zahlungsverzugskündigung ist zulässig

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Auf eine Sicherheit, die dem Vermieter zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gewährt wird, findet § 551 Abs. 1, 4 BGB keine Anwendung (BGH 10.4.13, VIII ZR 379/12, Abruf-Nr. 131480).

Sachverhalt

Da der Bruder der Beklagten mit zwei Mieten (je 435 EUR) im Rückstand war, drohte der Vermieter mit Kündigung. Auf Bitten der Beklagten war er bereit, hiervon abzusehen und die Rückstände dem Kautionssparbuch zu entnehmen, falls ihm eine andere Sicherheit gestellt würde. Die Beklagte unterzeichnete deshalb folgende, vom Kläger verfasste Bürgschaftserklärung: „Hiermit verbürge ich mich für die Mietzahlungen des Herrn ... Wohnung Nr. ... in M gegenüber dem Vermieter Herrn ... Die Bürgschaft endet automatisch bei vollständiger Begleichung aller Mieten und Mietnebenkosten zum Ende des Mietverhältnisses.“ Bis auf zwei Folgemieten leistete der Bruder der Beklagten keine weiteren Zahlungen. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis fristlos und klagte erfolgreich auf Räumung und Zahlung. In den Instanzen wurde die Beklagte aus § 765 Abs. 1 BGB zur Zahlung der Mietschulden ihres Bruders (7.389,82 EUR) verurteilt. Der BGH weist die Revision zurück.

Entscheidungsgründe

Die Bürgschaft ist nicht wegen Verstoßes gegen § 551 Abs. 4 BGB insoweit unwirksam, als sie den Betrag von drei Monatsmieten übersteigt. Grund: § 551 Abs. 1, 4 BGB ist entsprechend seinem Schutzzweck einschränkend dahin auszulegen, dass er keine Anwendung auf eine Sicherheit findet, die dem Vermieter von einem Dritten zur Abwendung einer drohenden Kündigung wegen Zahlungsverzugs gewährt wird. Die in § 551 Abs. 1 BGB enthaltene Begrenzung der Mietsicherheit auf drei Monatsmieten dient - bei Anerkennung des grundsätzlichen Sicherungsbedürfnisses des Vermieters - dem Interesse des Mieters vor zu hohen Belastungen. Insbesondere soll damit Erschwerungen für den Abschluss eines Mietvertrags entgegengewirkt werden, die in mobilitätshemmender Weise von hohen Kautionsforderungen ausgehen können (BT-Drucksache 9/2079 S. 10 zu § 550b Abs. 1 S. 1 BGB a.F.).