21.01.2013 · Fachbeitrag · Leserforum

Berechnung der Mietminderung

Der Leser fragt: Kann ich die im Beitrag in MK 11, 169 zur BGH-Entscheidung (13.4.11, VIII ZR 223/10, Abruf-Nr. 111668) abgedruckte Berechnungsmethode 1:1 auch für den Fall übernehmen, in dem die Miete nicht das ganze Jahr, sondern nur für fünf Monate gemindert wurde?

unsere Antwort: Grundlage der Minderung ist nach BGH im Zweifel die Bruttomiete. Diese setzt sich zusammen aus Grundmiete, Nebenkostenvorauszahlungen und Saldo der Jahresbetriebskostenabrechnung. Damit steht erst nach Vorlage der Jahresabrechnung fest, welche Bruttomiete der Mieter insgesamt schuldete. Soweit die Minderung in der Entscheidung des BGH MK 11, 169 nicht ganzjährig erfolgt ist, hatte dies nach dem Sachverhalt keine Auswirkungen auf die Berechnung der Minderung, sodass der BGH sich mit dieser Frage nicht näher beschäftigen musste. Eine ausdrücklich diese Frage behandelnde höchstrichterliche Entscheidung liegt nicht vor.

Das Berechnungsbeispiel aus MK 11, 169 geht vom Idealfall aus, dass die Minderung ganzjährig einen bestimmten Prozentsatz beträgt. Ist das nicht der Fall, weil z.B. der Minderungszeitraum nur wenige Monate erfasst, kann das Berechnungsbeispiel nicht 1:1 angewandt werden, sondern es ist die anzunehmende Minderungsquote auf das Jahr bezogen oder tageweise auszurechnen. Ist z.B. die Minderung nur an insgesamt 50 Tagen in Höhe von 10 Prozent gerechtfertigt, wäre das Rechenbeispiel wie folgt abzuwandeln: