16.04.2013 · Fachbeitrag · Mietrechtsreform 2011/2012

Das neue Instrument der Hinterlegungsanordnung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

| Mit der Hinterlegungsanordnung plant der Gesetzgeber ein neues Instrument zum Schutz des Vermieters vor finanziellen Verlusten infolge ausbleibender Mietzahlungen während der Dauer des Räumungsverfahrens. |

1. Normzweck

Zahlt der Mieter keine Miete, können dem Vermieter erhebliche ökonomische Nachteile erwachsen. Grund: Bedingt durch die Dauer des Räumungsverfahrens - vor allem bei Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten - summieren sich erhebliche Mietrückstände, die nach Prozessende beim illiquiden Mieter nicht mehr zu realisieren sind. Dies ist insbesondere der Fall, wenn Mieter sich planmäßig der Mietzahlung entziehen und damit private Kleinvermieter erheblich schädigen. Nach dem Referentenentwurf (RefE) enthält das geltende Recht zum Ausgleich solcher Belastungen keine überzeugende Lösung. Hier setzt die neue Hinterlegungsanordnung (§ 302a ZPO-E) an. Während die §§ 258, 259 ZPO die Titulierung künftig fällig werdender Ansprüche ermöglichen, soll sie den Wert des Titels über die bis zum Urteil aufgelaufenen Forderungen sichern. Die Entwurfsbegründung hält solche Sicherungsmaßnahmen wegen der berechtigten Besorgnis, dass der Schuldner nicht rechtzeitig leisten wird, im Rahmen des § 259 ZPO für notwendig. Gleichzeitig will der RefE dem Versuch entgegenwirken, den Zivilprozess zu missbrauchen, um den Ausgleich berechtigter Geldforderungen zu verzögern.Der weit gefasste Anwendungsbereich ist nicht auf Mietforderungen beschränkt, sondern gilt für jeden Gläubiger wiederkehrender Leistungen.

§ 302a ZPO-E hat folgenden Wortlaut:

(1) Das Gericht des ersten Rechtszugs erlässt auf Antrag des Klägers wegen der nach Rechtshängigkeit fällig werdenden Geldforderungen eine Hinterlegungsanordnung, soweit

1. die Erweiterung der Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und

2. die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Hinsichtlich der abzuwägenden Interessen genügt die Glaubhaftmachung.

Streiten die Parteien um das Recht des Klägers, die Geldforderung zu erhöhen, erfasst die Hinterlegungsanordnung den Erhöhungsbetrag nicht.

(2) Der Beklagte hat den zu hinterlegenden Betrag jeweils binnen einer Frist von zwei Wochen nach Fälligkeit bei der Hinterlegungsstelle im Bezirk des Prozessgerichts zu hinterlegen. Er hat die Hinterlegung dem Prozessgericht unverzüglich anzuzeigen.

(3) Die Kosten der Hinterlegung sind Kosten der Hauptsache.

(4) Ändern sich die nach Absatz 1 maßgeblichen Verhältnisse wesentlich, so ist die Hinterlegungsanordnung auf Antrag aufzuheben oder abzuändern.

(5) Die Hinterlegungsanordnung tritt außer Kraft, soweit ein Endurteil ergeht, die Klage zurückgenommen oder eine anderweitige Regelung wirksam wird. Das hinterlegte Geld wird entsprechend der Entscheidung in der Hauptsache oder der anderweitigen Regelung an die Parteien ausgezahlt. Ist das Urteil nur gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar, ist der hinterlegte Betrag an den Kläger nur gegen Leistung der Sicherheit auszuzahlen. Eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil findet in Höhe der hinterlegten Beträge nicht statt.

(6) Die Entscheidungen nach dieser Vorschrift ergehen durch kurz zu begründenden Beschluss, der nicht anfechtbar ist.

2. Tatbestandsvoraussetzungen des § 302a Abs. 1 ZPO-E

In § 302a ZPO-E ist insbesondere geregelt unter welchen Voraussetzungen das Gericht eine Hinterlegungsanordnung erlassen darf.

Zuständigkeit: Für den Erlass der Hinterlegungsanordnung ist das Gericht des ersten Rechtszugs zuständig. Das ist für Wohnraummietverhältnisse gemäß § 29a Abs. 1 ZPO, § 23 Nr. 2a GVG das AG der belegenen Sache und für Streitigkeiten aus gewerblichen Miet- oder Pachtverhältnisse über Räume mit einem Streitwert über 5.000 EUR gemäß § 29a Abs. 1 ZPO, § 23 Nr. 1, 71 Abs. 1 GVG das entsprechende LG. Zweitinstanzlich ist eine Hinterlegungsanordnung nicht vorgesehen.

Sicherungsumfang: Bis zur Rechtshängigkeit aufgelaufene Rückstände werden nicht erfasst. Sicherungsfähig sind ausschließlich die nach Rechtshängigkeit fällig werdenden Geldforderungen erster Instanz, sofern der Gläubiger eine bereits rechtshängige Klage (z.B. Klage auf rückständige Miete) um diese erweitert. Entsprechend dem Schutzzweck der Norm fällt unter die Klageerweiterung auch der einer nachträglichen Klagehäufung zuzurechnende Fall, dass der Vermieter nach Rechtshängigkeit der auf eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs gestützten Räumungsklage gemäß § 259 ZPO Klage auf Zahlung künftiger Nutzungsentschädigung erhebt. Werden beide Klagen zugleich erhoben (§ 261 ZPO) findet die Vorschrift nach ihrem Wortlaut keine Anwendung. Das heißt: Um den Weg des § 302a ZPO-E zu erhalten, muss die Klage aus § 259 ZPO wohl sukzessive erhoben werden.

Antragserfordernis: § 302a ZPO-E ist kein Amtsverfahren. Das Gericht wird nur auf Antrag des Klägers tätig. Dieser kann sich auf einen Teil der klageerweiternd geltend gemachten Geldforderungen beschränken. Wegen des vorläufigen Charakters der Hinterlegungsanordnung kommt es auf die für ein Teilurteil (§ 301 ZPO) bestehenden Zulässigkeitskriterien (Teilbarkeit des Streitgegenstands, Verbot widersprüchlicher Entscheidungen (z.B. BGH 11.5.11, VIII ZR 42/10, Abruf-Nr. 112027) nicht an.

Hohe Aussicht auf Erfolg: Der Erlass der Hinterlegungsanordnung ist an hohe Hürden geknüpft. Während für die Bewilligung von PKH die hinreichende Erfolgsaussicht der Klage genügt, setzt die Hinterlegungsanordnung gemäß § 302a Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO-E die Überzeugung des Tatrichters voraus, dass die Erweiterung der Klage auf diese Forderungen „hohe Aussicht auf Erfolg“ hat. Das ist der Fall, wenn die Rechtsverteidigung des Beklagten gegen den Zahlungsanspruch aufgrund des Sach- und Streitstandes im Zeitpunkt der Entscheidung mit hoher Wahrscheinlichkeit unerheblich ist. Der RefE geht davon aus, dass diese Prognoseentscheidung nur mit den Mitteln des Strengbeweises, d.h. nach den verbindlichen Bestimmungen der §§ 355 bis 484 ZPO, getroffen werden kann. Es gilt das Beweismaß des § 286 ZPO. Die Hinterlegung darf nicht einfach gegen jeden Schuldner angeordnet werden, der sich mit wiederkehrenden Leistungen in Rückstand befindet. Grund: Minderungs- und Zurückbehaltungsrechte sind die gesetzlichen Mittel des Schuldners, um seinerseits die ihm gebührende Gegenleistung mit Nachdruck einzufordern. Streiten die Parteien z.B. über Mängel des Mietobjekts und ordnet das Gericht eine Beweiserhebung hierüber durch Einholung eines Sachverständigengutachtens an, wird sich eine Prognoseentscheidung mangels hinreichender Tatsachengrundlage vor Durchführung der Beweisaufnahme kaum treffen lassen (Hannemann, IMR 11, 261, Tz. 20; v. Seldeneck, Info M 11, 264). Ist die Hauptsacheklage nach Eingang des Gutachtens entscheidungsreif und bestimmt das Gericht kurzfristig Termin zur mündlichen Verhandlung, kann die Hinterlegungsanordnung ihren Zweck nicht mehr erfüllen. Bedeutung kommt ihr in den Fällen zu, in denen der Mieter keine substanziellen Einwendungen gegen die Klageforderung erhebt, aber alle prozessualen Möglichkeiten ausschöpft, das Verfahren zu verzögern (Terminsverlegungsantrag, Befangenheitsantrag, Flucht in die Säumnis).

Besteht ein Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die monatliche Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe und streiten die Parteien nur noch über die Berechtigung einer Kündigung, liegen die prozessualen und materiellen Voraussetzungen des § 259 ZPO (BGH MK 11, 134 Abruf-Nr. 111649) und damit zugleich die „hohe Aussicht auf Erfolg“ grundsätzlich vor, selbst wenn der Mieter die laufende Miete zahlt und nur über die Berechtigung der Kündigung Beweis zu erheben ist. Das vertragsgemäße Zahlungsverhalten muss aber in die Interessenabwägung einfließen.

Interessenabwägung: Neben der Erfolgsprognose erfordert die Hinterlegungsanordnung des Weiteren gemäß § 302a Abs. 1 S. 1 Nr. 2 ZPO-E eine umfassende Interessenabwägung. Da ihre Anordnung das Minderungs- und Zurückbehaltungsrechten des Schuldners beschränkt, darf sie nur nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger erlassen werden. Das heißt: Weder eine prognostizierte längere Verfahrensdauer noch das lediglich theoretische Risiko eines späteren Forderungsausfalls rechtfertigen allein die Annahme eines besonderen Nachteiles. Es müssen vielmehr weitere Umstände hinzu-kommen, die das Pendel zugunsten des Klägers ausschlagen lassen. Das können neben dem bisherigen Prozessverhalten der Parteien aufseiten des Klägers z.B. die Höhe des Zahlungsrückstands und die wirtschaftliche Bedeutung der Forderung sein. Während dieser Aspekt für einen Großvermieter nicht relevant sein mag, kann er für einen Kleinvermieter existenziell sein. Aus Sicht des Beklagten kann der Verlust an Liquidität in die Waagschale geworfen werden. Das Gericht kann nur solche Interessen in die Abwägung einbeziehen, auf die sich die Parteien berufen haben. Insoweit genügt gemäß § 302a Abs. 1 S. 2 ZPO-E die Glaubhaftmachung (§ 294 ZPO).

Erhöhungsbeträge: Bei einem Streit über das Recht des Klägers, die Geldforderung - aus welchem Grund auch immer - zu erhöhen, darf der Erhöhungsbetrag nicht in die Hinterlegungsanordnung einbezogen werden (§ 302a Abs. 1 S. 3 ZPO-E).

3. Tatbestandsvoraussetzungen des § 302a Abs. 2 ZPO-E

§ 302a Abs. 2 ZPO-E regelt die Abwicklungsmodalitäten der Hinterlegung und die Anzeigepflicht des Beklagten.

Fälligkeit: Da die Hinterlegungsanordnung als flankierende Maßnahme zu den §§ 258, 259 ZPO konzipiert ist, darf das Gericht die Hinterlegung nur pro rata in Einklang mit der vertraglichen oder gesetzlichen Fälligkeit der Geldforderung und nicht als Einmalbetrag erlassen. Dem entspricht die Fälligkeitsregelung des § 302a Abs. 2 ZPO-E. Als Vollstreckungstitel ist die Hinterlegungsanordnung förmlich zuzustellen (§ 329 Abs.3, § 166 ff. ZPO).Die Einzelheiten der Hinterlegung regeln die Hinterlegungsgesetze der Länder. Hinterlegungsstelle in Nordrhein-Westfalen ist das AG (§ 1 Abs. 2 HintG NRW, GV NRW 10, 192). Gemäß § 33 HintG NRW werden in Hinterlegungssachen Kosten (Gebühren und Auslagen) nach den Bestimmungen in Teil 4 Kapitel 2 (Kosten im Bereich der Justizverwaltung) des Gesetzes über die Justiz im Land Nordrhein-Westfalen (Justizgesetz Nordrhein-Westfalen - JustG NRW) in der jeweils geltenden Fassung erhoben.

Anzeigepflicht: Nach § 302a Abs. 2 ZPO-E muss der Beklagte, dem Prozessgericht die Hinterlegung unverzüglich anzeigen. Zweck ist, Gericht und Gläubiger vom Vollzug der Hinterlegung zu unterrichten und eine Vollstreckung zu vermeiden. Auch wenn der RefE dazu keine Aussage trifft, ist dies sachgerecht nur mit Vorlage einer Kopie des Hinterlegungsscheins möglich. Eine Sanktion bei verspäteter oder nicht abgegebener Anzeige ist nicht vorgesehen. Die Mitteilungspflicht ist nicht Wirksamkeitsvoraussetzung der Hinterlegung. Dem Schuldner können jedoch Kostennachteile entstehen, wenn er sie erst im Vollstreckungsverfahren nachholt und der hierüber bislang nicht unterrichtete Gläubiger deswegen für erledigt erklärt.

Vollstreckung: Kommt der Beklagte der Hinterlegungsanordnung nicht nach, wird diese als vertretbare Handlung nach § 887 ZPO vollstreckt. Aus Sicht des Gläubigers kommt sinnvollerweise nur ein Antrag nach § 887 Abs. 2 ZPO in Betracht.

Einstweilige Verfügung auf Räumung von Wohnraum: Wird die Hinterlegungsanordnung in einer anhängigen Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs durch den Wohnraummieter von diesem nicht befolgt, erweitert der neu gefasste § 940a Abs. 3 ZPO E die Rechtsschutzmöglichkeiten des Vermieters. Danach darf auf dessen Antrag die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung angeordnet werden. Das Verfahren folgt den allgemeinen Regeln des einstweiligen Rechtsschutzes (§§ 935, 916, 917, 924, 939 ZPO) mit der Besonderheit, dass der Verfügungsgegner gemäß § 940a Abs. 4 ZPO-E vor Erlass der Räumungsverfügung zwingend anzuhören ist. Verfügungsanspruch ist der Anspruch auf Räumung, Verfügungsgrund die Nichtbefolgung der Hinterlegungsanordnung.

4. Kostenentscheidung (§ 302a Abs. 3 ZPO-E)

Die Einbeziehung der Kosten der Hinterlegung (s. Fälligkeit) in die Kosten des Hauptverfahrens bedeutet, dass das Gericht insoweit nach Maßgabe der §§ 91 ff. ZPO eine einheitliche Kostenentscheidung trifft. Das Verfahren über die Hinterlegungsanordnung selbst ist Teil des Hauptsacheverfahrens und gebührenfrei.

5. Abänderung/Aufhebung der Hinterlegungsanordnung (302a Abs. 4 ZPO-E)

Während der Beklagte im Bereich der §§ 258, 259 ZPO eventuelle spätere Einwendungen gegen den Anspruch nur nach § 767 ZPO geltend machen kann, genügt bei einer wesentlichen Änderung der tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse der Antrag auf Aufhebung bzw.- Abänderung. Nach der Begründung des RefE ist eine Änderung wesentlich, wenn aufgrund der weiteren Entwicklungen die Hinterlegungsanordnung ganz oder teilweise nicht mehr gerechtfertigt ist. So vor allem, wenn sich die Prognose über den Verfahrensausgang erheblich ändert, z.B. durch das Ergebnis einer weiteren Beweisaufnahme oder durch weiteren Parteivortrag. Diese Voraussetzungen können z.B. auch vorliegen, wenn nach Erlass der Hinterlegungsanordnung nicht nur unerhebliche Mängel auftreten, die den Mieter gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung berechtigen. In Anlehnung an die Rechtsprechung des BGH zur Wesentlichkeitsgrenze bei Flächenabweichungen, wird eine wesentliche Änderung erst ab einer Minderungsquote von mehr als 10 Prozent anzunehmen sein.

6. Außerkrafttreten der Hinterlegungsanordnung (§ 302a Abs. 5 ZPO-E)

Diese Wirkung kommt neben einem ihren Regelungsbereich betreffenden (erstinstanzlichen) Endurteil und einer Klagerücknahme auch einer Verfahrensbeendigung durch einen Prozessvergleich zu. Folge: Die Hinterlegungsstelle muss das Geld auf Antrag auszahlen. Die Auszahlung ist durch die Art der Erledigung bedingt. Beim Obsiegen des Klägers ist dieser gegenüber der Hinterlegungsstelle empfangsberechtigt. Bei einem Teilerfolg richtet sich die Höhe des auszuzahlenden Betrags nach der Kostenquote. Ist das Urteil nur gegen Sicherheitsleistung vollstreckbar, erhält der Kläger den hinterlegten Betrag nach Abs. 5 S. 3 nur gegen Leistung der Sicherheit. Eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil in den hinterlegten Betrag ist ausgeschlossen. Grund: Eine Doppelbelastung des Schuldners soll vermieden werden.

7. Kein Rechtsbehelf zulässig (§ 302a Abs. 6 ZPO-E)

Das Gericht entscheidet ohne mündliche Verhandlung durch kurz zu begründenden Beschluss. Dieser ist unanfechtbar. Die stattgebende Entscheidung ist zuzustellen (§ 329 Abs. 3 ZPO). § 321a ZPO (Anhörungsrüge) ist anwendbar.

8. Rechtsanwaltsvergütung

Der RefE sieht in Art. 8 eine Ergänzung des § 19 RVG durch Einfügung der Wörter „die Entscheidung über einen Antrag betreffend eine Hinterlegungsanordnung“ nach der Angabe „Sachverständigen“ vor. Das heißt: Für das Verfahren auf Erlass, Aufhebung oder Abänderung einer Hinterlegungsanordnung erhält der Rechtsanwalt keine besonderen Gebühren.