20.08.2018 · Fachbeitrag · Miteigentümergemeinschaft

Mietverträge unter Miteigentümern sind wirksam

| Stehen lukrative Grundstücke in Miteigentum einer Bruchteilsgemeinschaft, kann es sich für Investoren lohnen, die Miteigentumsanteile anteilig zu erwerben und sich, wenn die übrigen Miteigentümer zu einer Veräußerung nicht bereit sind, ggf. durch Teilungsversteigerung das Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen. Der BGH klärt die Rechtslage, wenn die Miteigentümergemeinschaft das Grundstück oder einen Teil der im Gemeinschaftseigentum stehenden Räume an einen Miteigentümer vermietet hat. |

Sachverhalt

Die Klägerin war Miteigentümerin eines Hausgrundstücks. Sie und ihr Ehemann („der Kläger“) schlossen mit der Miteigentümergemeinschaft, handelnd als „Grundstücksgemeinschaft F.“, einen formularmäßigen „Wohnungs-Einheitsmietvertrag“, wonach sie die Wohnung in der ersten Etage und im Dachgeschoss auf unbestimmte Zeit mieteten. § 20 enthält die handschriftliche Regelung „Die Mieter haben den hinteren Gartenteil hergerichtet. Ihnen steht ein alleiniges Nutzungsrecht zu.“ Seit 2014 hält die Klägerin die Hälfte der Miteigentumsanteile. Die beklagte GbR ist seit 4/2016 eingetragene Miteigentümerin zu einem Drittel. Sie ist der Auffassung, der Mietvertrag sei ihr gegenüber gemäß § 1010 Abs. 1 BGB mangels Eintragung im Grundbuch unwirksam, und hat die Kläger mit Schreiben vom 27.4.16 aufgefordert, aus der Wohnung auszuziehen. Später erklärte sie die Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Termin, spätestens zum 30.10.16.

Die Feststellungsklage, dass das Mietverhältnis bis auf Weiteres fortbestehe und insbesondere nicht mit dem Erwerb des Miteigentumsanteils durch die Beklagte oder durch deren Schreiben vom 27.4.16 beendet worden sei, scheitert in den Instanzen. Dagegen hat die Feststellungswiderklage, dass die Kläger mietvertraglich gegenüber der Beklagten nicht das Recht zum ausschließlichen Nutzen und Besitz an dem hinter dem Haus gelegenen Garten haben, Erfolg. Der BGH gibt der Klage statt und weist die Widerklage ab.