16.08.2021 · Fachbeitrag · Modernisierungsmieterhöhung

Mehrere Mieterhöhungen bei trennbaren Modernisierungsmaßnahmen sind zulässig

von RiOLG a. D. Günther Geldmacher, Düsseldorf

| Wie ist zu verfahren, wenn eine Mieterhöhungserklärung mehrere selbstständige Baumaßnahmen betrifft? Ist der Mieterhöhungsanspruch teilbar oder kann die Miete erst nach Abschluss aller Maßnahmen erhöht werden? Mit diesen Fragen musste sich der BGH erneut befassen. |

Sachverhalt

Die Beklagte kündigte den Klägern in 2/17 an, zahlreiche Arbeiten zur Modernisierung des Mietobjekts durchzuführen. Neben verschiedenen „Maßnahmen zur Einsparung von Energie“ sollten erstmalig eine Balkonanlage angebaut und Wohnungseingangstüren mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz eingebaut werden. Die voraussichtliche Dauer der Arbeiten gab die Beklagte mit 25 Wochen, die voraussichtliche Mieterhöhung mit 235 EUR pro Monat an. Mit Schreiben in 6/18 erklärte die Beklagte unter Berufung auf zwischenzeitlich durchgeführte Modernisierungen die Erhöhung der monatlichen Grundmiete um 232,07 EUR auf künftig 677,10 EUR. Die Wohnungseingangstüren wurden erst in 11/18 eingebaut; Kosten hierfür waren in der Mieterhöhung nicht berechnet. Die Kläger zahlten die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt. Ihre Klage auf Rückzahlung überzahlter Miete sowie auf Feststellung, dass die Beklagte die erhöhte Miete erst ab einer neuen Mieterhöhungserklärung verlangen könne, scheitert in den Vorinstanzen. Die Revision hat keinen Erfolg.

• Leitsatz: BGH 28.4.21, VIII ZR 5/20

Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) durchgeführt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungen (§ 559b Abs. 1 BGB) bezüglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären (Abruf-Nr. 222656).